空き家を売る方法としてよく比較されるのが、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社自身に買い取ってもらう「直接買取」です。
結論から言えば、どちらが合うかは提示された金額だけでは決まりません。
- 市場で買主を探し、価格条件を重視したい
- 売却の可否と日程を早めに見通したい
- 内覧や現地管理の負担を減らしたい
- 荷物や建物の不具合を含めて引渡条件を決めたい
- 一般向けに広告する範囲を抑えたい
仲介会社が示す「査定価格」と、買取会社が示す「買取提示額」は意味が違います。この記事では二つを同じ物件状態・引渡条件にそろえ、手取り、期限、手間、契約条件から仮方針を決めます。
仲介と買取は、不動産会社の立場が違う
仲介では、不動産会社は売主と買主の間に立ち、購入希望者を探します。直接買取では、不動産会社自身が買主になります。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 主な買主 | 市場で探した個人・法人等 | 買取を行う不動産会社 |
| 不動産会社の立場 | 売主と買主をつなぐ仲介者 | 売買契約の買主 |
| 最初の金額 | 市場売却を想定した査定価格 | 会社が買う条件を示す買取提示額 |
| 売却活動 | 広告、REINS登録、案内等 | 一般向けの買主募集は通常不要 |
| 内覧・確認 | 購入希望者の内覧が行われる場合あり | 買取会社の現地調査・確認 |
| 売却の確定 | 買主と全条件が合意するまで未確定 | 買取会社と全条件が合意するまで未確定 |
| 仲介手数料 | 仲介で成約した場合に発生 | 仲介者がいない直接売買なら通常は発生しない |
| 引渡条件 | 購入希望者との交渉で決まる | 買取会社の取扱条件と交渉で決まる |
| 公開範囲 | 販売方法により広く公開されることがある | 一般向け広告をせず進めやすい |
| 売却できない可能性 | 条件に合う買主が現れない場合あり | 物件条件により買取を断られる場合あり |
国土交通省の売却案内（新しいタブで開きます）でも、媒介は宅地建物取引業者が売買の当事者間に立ち、契約成立に向けてあっせんする仕組みと説明されています。
「仲介なら高い」「買取なら必ず早い」と決めつけず、誰が買主で、不動産会社がどの立場なのかを最初に確認してください。
査定価格と買取提示額は、そのまま比べない
仲介査定額と買取提示額に差があっても、二つの金額をそのまま並べて結論は出せません。前者は市場売却の予測、後者は会社自身が買う条件として示した金額だからです。
| 価格 | 意味 |
|---|---|
| 売却希望価格 | 売主が売りたいと考える価格 |
| 査定価格 | 不動産会社が取引事例や物件条件から示す価格 |
| 売出価格 | 売主と仲介会社が協議し、市場に出す価格 |
| 購入希望価格 | 購入希望者が提示する価格 |
| 成約価格 | 売主と買主が最終的に合意した売買価格 |
| 買取提示額 | 買取会社が自ら買主になる前提で示す価格 |
不動産適正取引推進機構の2026年度版手引（新しいタブで開きます）でも、査定価格、売出価格、購入希望価格、成約価格は別のものとして整理されています。
仲介査定額は成約保証額ではありません。買取提示額も、対象物、現地調査後の減額条件、別途費用、有効期限が残っていれば、最終手取りとは言えません。
比較するのは、次の二つです。
- 仲介で想定する成約価格から、売却に必要な費用と売主負担を引いた手取り見込み
- 買取の最終提示額から、別途費用と売主負担を引いた手取り見込み
ここでいう手取り見込みは、各提案で判明している売主負担費用を同じ条件で比較するための概算です。譲渡所得税の有無・金額は別途確認します。
物件の状態、残す荷物、修繕・解体、境界・測量、引渡日を同じ条件にそろえてください。
仲介を先に検討しやすい空き家
- 市場に出して購入希望者の反応を確かめたい
- 価格条件を重視したい
- 内覧や問い合わせへの対応ができる
- 売却活動を行う期間を確保できる
- 住宅、土地、収益物件等として需要が見込める
- 売出価格や引渡条件を買主と交渉したい
仲介では、物件を調査・査定し、媒介契約を結んで買主を探します。東日本REINSの売却案内（新しいタブで開きます）は、取引事例等を調べて査定根拠を示し、媒介契約、販売活動、条件交渉、契約、引渡しへ進む流れを案内しています。
査定を受けて売り出しても、買主が必ず現れるわけではありません。購入希望者がいても、価格、引渡日、ローン、建物状態等の条件が合わなければ契約には至りません。
仲介を選ぶときは、査定根拠、想定する買主、販売方法、反応が少ない場合の見直し方、媒介契約の種類、仲介手数料に含まれる業務を確認します。登記、測量、建物検査、片付け等は別契約になる場合があります。
直接買取を検討しやすい空き家
- 売却の可否や条件を早めに把握したい
- 一般向けの広告や複数回の内覧を避けたい
- 遠方にあり、現地対応の回数を減らしたい
- 築年数や建物状態に不安がある
- 残置物を含む引渡条件を協議したい
- 市場で買主を探すより、会社との直接交渉を優先したい
一般の購入希望者を募集する工程はありませんが、買取会社による現地確認、権利関係、境界、建物状態等の調査まで不要になるわけではありません。会社の基準に合わず、買取不可になる場合もあります。
買取会社は、取得後の修繕、解体、管理、再販売等を想定して提示額を決めます。仲介査定額より低い金額が示されることはありますが、「市場価格の何割」と全国一律には決められません。立地、状態、接道、境界、残置物、会社の事業方針で変わります。
6つの優先順位で仮方針を決める
次の6項目を、自分にとって重要な順に並べてください。
- 手取り見込み
- 売却できる確実性
- 手放したい期限
- 内覧・管理・現地対応の負担
- 広告や近隣への公開範囲
- 残置物・不具合・境界等の引渡条件
市場で買主を探し、価格条件を交渉する余地を残したいなら、仲介を先に検討できます。期限と条件の見通しを優先するなら、直接買取の最終提示と日程を確認する方法があります。
買取で見るべきなのは「最短」という広告表現ではなく、現地調査日、最終提示日、契約予定日、決済・引渡予定日、提示額の有効期限です。相続登記、共有者の同意、境界、抵当権が未整理なら、買取でも予定どおり進まないことがあります。
手間を比べるときは、一般向け内覧の回数、現地立会い、鍵の受渡し、荷物の扱いを確認します。残置物を残す条件は、空き家を片付けないで売る方法で契約項目まで整理できます。
決めきれないときの3つの進め方
1. 媒介契約前に両方の条件を取る
仲介案では査定根拠、想定成約価格、販売計画を確認します。買取案では最終提示額、引渡条件、別途費用、提示期限を確認します。同じ物件状態と引渡条件にそろえ、手取り見込みを比較してください。
2. 見直し日を決めて仲介から始める
市場で買主を探したい場合は、先に見直し日を決めて仲介を始める方法があります。その日には問い合わせ数、内覧数、購入希望者の反応、価格条件を確認し、継続・条件変更・買取検討を選びます。
3. 買取保証の条件を確認する
一定期間は仲介で売却活動を行い、売れなかった場合に不動産会社が買い取る「買取保証」が設けられることがあります。国土交通省の現行「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（新しいタブで開きます）は、一定期間売れなかった場合の買取特約について、売主に安値で売る義務を負わせず、売主が希望した場合に業者が買い取る内容であれば差し支えないとしています。
名称だけで判断せず、保証価格、仲介期間、対象外条件、売主に買取申込みの義務があるか、費用、途中で方針を変える場合の扱いを確認します。
二つの提案を同じ書面にする
| 確認項目 | 仲介案 | 買取案 |
|---|---|---|
| 不動産会社の立場 | 仲介者 | 買主／仲介者 |
| 金額の種類 | 査定・想定成約・売出価格 | 買取提示額 |
| 金額の根拠 | 取引事例、競合物件等 | 再利用方法、修繕・解体等の想定 |
| 金額の確定時点 | 買主との合意時 | 最終提示への合意・契約時 |
| 別途必要な費用 | ||
| 残置物の扱い | ||
| 建物の不具合 | ||
| 境界・測量 | ||
| 解体・修繕 | ||
| 契約不適合責任の範囲 | ||
| 契約予定日 | ||
| 決済・引渡予定日 | ||
| 解除・違約条件 | ||
| 手取り見込み |
口頭で「荷物はそのままでよい」「追加費用はない」と言われても、契約書、特約、物件状況報告書等に反映されているか確認します。
契約前に確認する6項目
1. 会社は買主か、仲介者か
売買契約書の買主、別の仲介会社の有無、仲介手数料・紹介料の有無を確認します。買取会社が直接買主となり、仲介者がいない売買なら、その取引を仲介する手数料は通常ありません。別会社が仲介する場合は、仲介手数料が発生することがあります。
2. 仲介手数料は上限と合意額を確認する
仲介手数料には法令上の上限があり、その範囲内で合意します。2024年7月1日以降、売買価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の特例が適用される場合があります。一般的な速算式だけで判断せず、媒介契約前に税込額を確認してください。国土交通省の特例案内（新しいタブで開きます）
3. 買取でも責任範囲は法令と契約で決まる
「買取だから売却後は一切責任を負わない」とは限りません。雨漏り、シロアリ、給排水、境界等について、売主が負う契約不適合責任の範囲を契約書・特約で確認します。ただし、民法572条（新しいタブで開きます）により、責任を負わない旨の特約があっても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については責任を免れません。分かっている不具合を隠さず、告知内容と契約条項を対応させてください。
4. 「現況有姿」と残置物は別に確認する
現況有姿と書かれていても、家財、仏壇、書類、車両、危険物まで当然に残せるとは限りません。残す物、撤去する物、処分費、所有権を一覧にします。
5. 媒介契約後の切替条件を確認する
専属専任媒介と専任媒介では、原則として他社へ重ねて仲介を依頼できません。自己発見取引の扱いも種類により異なります。東日本REINSの媒介契約制度（新しいタブで開きます）で基本を確認し、別会社の買取へ切り替えるときは、有効期間、解除、違約金、費用償還の条項を先に確認してください。
6. 「後で取り消せる」と考えて署名しない
国土交通省は、不動産業者へ自宅を売却する契約はクーリング・オフできないと注意喚起しています。高齢者の自宅売却トラブルに関する案内（新しいタブで開きます）も確認し、分からない条項を残したまま契約しないでください。
よくある質問
買取は、必ず仲介より安くなりますか？
必ずとは言えません。仲介査定額は成約保証額ではなく、買取提示額とは意味が違います。全国一律の割合を当てはめず、同じ物件状態、引渡条件、日付にそろえた手取り見込みを比べてください。
買取なら、仲介手数料はかかりませんか？
買取会社が直接買主となり、仲介会社が入らない契約なら、その売買を仲介する手数料は通常ありません。ただし、別会社が仲介する場合や別業務の費用がある場合があります。売買契約の買主、媒介契約、費用明細を確認します。
仲介と買取を同時に比較できますか？
媒介契約を結ぶ前なら比較しやすいでしょう。媒介契約後は、種類や条項により他社への依頼や直接取引の扱いが変わるため、契約書を先に確認してください。
買取なら内覧はありませんか？
一般の購入希望者による複数回の内覧は避けやすくなりますが、買取会社による現地調査や建物確認まで不要になるわけではありません。訪問回数、鍵の受渡し、立会いを確認します。
今日、比較表を完成させる
- 6つの優先順位を自分の順番に並べる
- 仲介案と買取案の物件状態・引渡条件をそろえる
- 査定・提示の金額ではなく、手取り見込みと未確定条件を記入する
- 媒介契約を結ぶ前に、二つの案を書面で比較する
売却工程のどこにいるか分からない場合は、相続した家を売却する7段階で名義・査定・契約・引渡しの現在地を確認してください。