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空き家を売ろうと調べると、仲介と買取という2つの売り方が出てきます。仲介と買取の違いは、値段の高い安いより先に「誰が買うか」にあります。買う人が違うので、会社が示す金額の意味も、比べ方も変わるのです。順に確かめれば、自分の空き家でどちらを先に検討するかと、会社に聞くべき条件が決まります。
仲介と買取の違いは「誰が買うか」
仲介は、不動産会社に市場で買主を探してもらう売り方です。売買契約は売主と買主が結び、不動産会社は契約がまとまるよう手助けします（出典：国土交通省 売却の手引き。参照資料の一覧へ移ります）。値段や、契約を結ぶかどうかを決めるのは売主です。売主の代わりに契約を結ぶ「代理」とは、この点が違います。
仲介を頼むときは、不動産会社と媒介契約（買主探しを任せる契約）を結びます。媒介契約は3種類あり、登録や報告の義務が種類ごとに違います（出典：国土交通省 標準媒介契約約款。参照資料の一覧へ移ります）。登録先のレインズは、不動産会社どうしで物件の情報を共有する仕組みです（出典：国土交通省 不動産取引のお知らせ。参照資料の一覧へ移ります）。一般の人が見る広告サイトではありません。
3種類の選び方は、一般媒介・専任媒介・専属専任の違いの記事にまとめました。売買がまとまると、売主は仲介した不動産会社に仲介手数料を払います。その額は、法律に基づく告示で決まった上限の範囲で決まります（出典：国土交通省 報酬額の告示。参照資料の一覧へ移ります）。
買取（直接買取）は、不動産会社自身が買主になる売り方です。売主はその会社と直接、売買契約を結びます。買い取った会社は、補修や解体、境界の確定などをしたうえで、ほかの人へ売り直すことがあります。会社自身が買主になり、別の会社が仲介しない取引なら、仲介手数料はかかりません。
| 比べる点 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 不動産会社の立場 | 買主を探し、契約を手助けする | 自分が買主になる |
| 契約の相手 | 市場で見つかった個人や法人 | その不動産会社 |
| 仲介手数料 | かかる（法律の上限の範囲） | 会社自身が買い、別の会社が仲介しないならかからない |
| 売れる時期 | 市場の反応しだいで決まらない | 条件がまとまれば引渡日を決められる |
| 金額 | 査定価格は見込み。交渉で変わりうる | 期限や減額の条件つき。契約で決まる |
| 買主の探し方 | 広告やレインズで広く探す | 探さない（会社が買う） |
査定価格と買取提示額は、そのまま比べられる？
2つの金額を、数字だけ並べて比べることはできません。金額の意味も、金額が決まるまでの段階も違うからです。
仲介の査定価格は「売れそうな見込み」
仲介の査定価格は、近くの成約事例や売り買いの状況から出す見込みの価格です。通常は3か月程度で買い手が付くことを目安にした価格とされています（出典：不動産流通推進センター 査定資料。参照資料の一覧へ移ります）。3か月程度は査定上の目安です。その額や期間で売れると約束するものではありません。
実際に売り出す値段は、査定価格をもとに、売主の希望や売り方を踏まえて決めます。売り出した後に買主から値下げを求められたり、反応が少なくて値段を見直したりすることもあります。査定額と実際に売れる額のずれは、査定額と売却価格の違いの記事で詳しく扱っています。
買取の提示額は契約まで条件つきの提案
買取の提示額は、会社自身が買う条件の提案です。ただし、最初に聞いた金額のまま買ってもらえるとは限りません。会社により進め方は異なるため、次の3つの金額を区別して確かめます。
- 机上査定額（書類や地図だけで出す査定）：おおよその金額
- 現地調査のあとの提示額：建物や権利関係を見たうえでの、条件つきの金額
- 売買契約の額：条件に合意して、はじめて決まる金額
提示額に有効期限があるかは、書面で確かめます。また、あとでシロアリ被害や越境（建物や塀が隣の土地にはみ出していること）が分かると、減額する条件が付くこともあります。引渡日などの条件も含めて合意し、契約を結んだ時点で金額が決まります。
買取の額は、会社が買った後にかかる費用を見込んで決められます。修繕や解体、残置物（家に残った家具や荷物）の処分、境界の測量、売れるまでの維持費や売れ残りの心配などです。ただし、決まった計算式はなく、「市場の何割」といった全国一律の相場もありません。見込む費用は、建物の傷み具合や荷物の量によって、会社ごと、物件ごとに変わります。
査定を頼む前に、固定資産税の納税通知書や間取り図を家の中で探しておくと、話が早く進みます。そろえる書類の一覧は、この記事の最後の節にまとめました。
手取りは同じ条件にそろえて比べる
仲介の査定価格が高く見えても、売主が負担する費用を引くと差が縮むことがあります。仲介では、片付けや測量、補修を売主が手配して払う場合があるからです。そこでまず、売り方ごとに違う費用だけを引いた「比較用の概算」を出します。
| 売り方 | 比較用の概算（売却費用だけを引いた額） |
|---|---|
| 仲介 | 売れた額（契約前は査定価格）− 仲介手数料 − 売主が負担する片付け・補修・解体・測量の費用 − 印紙税（紙の契約書のとき） |
| 買取 | 買取額 − 印紙税（紙の契約書のとき）。ただし、片付け・測量・建物の状態を買取会社が引き受ける条件のとき |
印紙税は、紙で作る不動産の売買契約書にかかる税金です（出典：国税庁 No.7101。参照資料の一覧へ移ります）。電子契約など、紙の課税文書を作らない場合は、印紙税がかかりません（出典：国税庁 電磁的記録の取扱い。参照資料の一覧へ移ります）。買取でも、片付けや補修・解体、境界の測量を売主が負担する条件なら、その費用を買取額から引きます。条件をそろえないまま引き算をしても、比べる意味は薄くなってしまいます。
仲介手数料には、価格の低い宅地・建物向けの特例もあります。物件価格が800万円以下の宅地・建物では、不動産会社は最大33万円（税込）まで受け取れます（出典：国土交通省 報酬額の告示。参照資料の一覧へ移ります）。ふつうの計算より高くなることがあるので、媒介契約の前に額を確かめてください。
比較用の概算は、手元に残るお金とは違う
比較用の概算には、ローンの残り、抵当権（ローンの担保）を消す費用、司法書士の報酬、税金を入れていません。売り方による違いを見やすくするために、あえて外しています。実際に手元に残るお金は、これらも引いた後の額です。
ローンの残りと税の見込みは、分からなくても、案を絞る前から「未確認」として書き出しておきます。0円として計算すると、売っても返済に足りないといった事態に気づけないからです。一方で、正確な税額が出るまで、候補の比較そのものを止める必要はありません。
ローンの完済に必要な額は、借入先の金融機関で確かめられます。売却にかかる税は、税務署か税理士に確認してください。資金が足りないおそれがあるなら、売り方を決める前に相談しておくと手戻りを減らせます。費用ごとの計算は、不動産売却の費用と手取りの記事で確かめられます。
仲介が合う空き家、買取が合う空き家
仲介が進めやすいのは、手入れがされていて、駅や店が近いなど買い手の需要が見込める空き家です。一方で買取は、雨漏りやシロアリ、傾きがあり、大きな改修や解体が要る空き家の選択肢になります。荷物が多く、遠方に住んでいて片付けや現地対応が難しいことも、買取を考える理由になるでしょう。
物件の状態に加えて、自分が何を優先したいかでも向き不向きが変わります。次の6つのうち、どれを重く見るかを家族で話し合ってみてください。
| 優先したいこと | 仲介が合う目安 | 買取が合う目安 |
|---|---|---|
| 金額 | 時間や手間がかかっても、受け取る額を多くしたい | 額が下がっても、片付けなどの負担を減らしたい |
| 時期 | 売れる時期が市場しだいでも困らない | 資金にしたい期日が決まっている |
| 片付け・測量 | 自分で手配し、費用を先に払える | 遠方や多忙で、会社にまとめて任せたい |
| 内覧・広告 | 見学の対応や室内写真の公開に協力できる | 知らない人の内覧を避けたい |
| 売った後の責任 | 建物の状態を伝え、契約どおり責任を負える | 責任を負う範囲や期間を契約で絞りたい |
| 見通し | 売れるまで金額と時期が決まらなくても困らない | 売却額と決済日の見通しを早く固めたい |
資金にしたい期日の例として、相続税の納税があります。申告と納税が必要な人の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です（出典：国税庁 No.4205。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、相続税の申告が要らない相続もあります。
表の「売った後の責任」は、契約不適合責任（引き渡した家が契約の内容と違ったときに売主が負う責任）のことです。この責任を軽くする特約は、買取に限ったものではありません。仲介でも、買主と話し合って範囲や期間を決められます（出典：不動産適正取引推進機構 契約不適合責任。参照資料の一覧へ移ります）。
たとえば、次のような場合です（想定の例）。遠方に住む子が、家具が残ったままの親の空き家を売ろうとしています。仲介の査定価格は買取の提示額より高いものの、片付けと測量は売主の負担という条件でした。この場合、その費用と手間を引いてから比べると、差は見た目ほど大きくないかもしれません。
決めきれないときの3つの進め方
どちらか1つに決めきれないときは、2つを組み合わせる進め方もあります。どれを選んでも、条件は書面で残しておきましょう。
買取保証付きの仲介
一定の期間は仲介で売り出し、売れなければ買取に移る、と説明される進め方です。仕組みは会社ごとに違うため、「買取保証」と言われたら中身を確かめます。
市場で買主を探しつつ、期日までに売れ残る不安を小さくしたい人が検討しやすい方法です。ただし、期日が来れば無条件で買ってもらえるわけではありません。契約の前に、次の点を提案書と契約書で確かめてください。
- 実際に買うのは誰か（相談した会社か、提携先か）
- 保証する買取価格と、保証が続く期間
- 値下げの求めに応じないと対象外になる、といった条件
- それぞれの段階で手数料がかかるか
期間を決めて仲介を先に試す
たとえば3か月だけ仲介で売り出し、申し込みがなければ買取を検討する、と売主が区切る方法です。反響や内覧の様子を見てから、切り替えるかどうかを決められます。ただし、期日に誰かが買い取るという約束ではないので、買取先は改めて探すことになります。
仲介と買取の提案を同時にもらう
最初から、仲介の売出しの提案と、買取の見積もりを両方出してもらう方法です。金額と一緒に、残置物、測量、責任の範囲といった条件も並べます。こうすると、価格の差が、手間や責任が減る分に見合うかを比べられます。
仲介と買取の提案を1枚の表に書き出す
提案を比べるときは、金額と引渡条件を同じ表に並べます。仲介は査定価格を仮の成約額として、買取は提示額を仮の買取額として概算を出します。売出しの提案価格は計算に使わず、契約額が決まったら計算し直してください。
次の表は、画面で入力できる仕組みではありません。項目を紙かスマホのメモに書き写し、各社の提示内容と、まだ決まっていない条件を埋めて使ってください。分からない所は空欄にせず「未確認」と書き、金額を0円にしないでおきます。
| 書き出す項目 | 仲介の提案 | 買取の提案 |
|---|---|---|
| 提示された金額 | 査定価格・売出しの提案価格 | 買取の提示額と有効期限 |
| 会社の立場 | 仲介 | 自社で買う／別の会社を仲介 |
| 仲介手数料 | かかる（上限の範囲） | 自社で買うならなし／仲介ならかかる |
| 残置物の処分 | 売主／買主のどちらか | 売主／買取会社のどちらか |
| 境界の測量 | 要・不要、費用は誰が払うか | 要・不要、境界を示さなくてよいか |
| 建物の引き渡し方 | そのまま／補修／解体 | そのまま／解体は誰の負担か |
| 契約不適合責任 | 特約の範囲と期間 | 免除の範囲と期間、除外される事項 |
| 減額になる条件 | 値段を見直す目安 | 調査や越境で減額する条項 |
| 決済・引渡日 | 買主が決まってから決める | 契約から何日後か |
| 比較用の概算（売却費用だけを引いた額） | 約 円 | 約 円 |
| ローン完済に必要な額 | 円／未確認 | 円／未確認 |
| 税の見込み | 円／未確認 | 円／未確認 |
| その他の費用（抵当権を消す費用・司法書士報酬など） | 約 円／未確認 | 約 円／未確認 |
| 手取り見込み（返済・税・その他の費用も反映） | 約 円／未確認 | 約 円／未確認 |
比べるときは、比較用の概算と、返済・税・その他の費用も反映した手取り見込みを混ぜないでください。手取り見込みの行が「未確認」のままでも、ほかの行の比較は進められます。
手取り見込みの行は、無料の不動産売却の費用・手取り計算機に確かめた金額を入れて計算できます。
詳しく：不動産会社への依頼文例
詳しい説明を開く
2つの提案を同じ条件でもらうには、頼むときに知りたい条件を書いて伝えます。次の文は、メールや書面にそのまま写して使えます。地名や日付は、自分の物件に合わせて書き換えてください。
〇〇市にある空き家の売却を考えています。
仲介で売り出す場合の提案と、御社が直接買い取る場合の条件を、両方いただけますか。
比べやすいように、次の点をそれぞれ書面かメールでお知らせください。
1. 家に残った家具などの処分を、どちらが負担するか
2. 境界の測量が要るか、費用は誰が負担するか
3. 契約不適合責任の特約（免除の範囲、期間、告知の扱い）
4. 御社が買主になるのか、別の買取先を仲介するのか
5. 提示額の有効期限と、減額になる条件
6. 契約から決済・引き渡しまでの予定契約前に確かめる5つのこと
売り方が決まっても、契約書に署名する前に確かめることがあります。とくに買取では、話の途中で聞いた条件と契約書の中身がずれていないかを見ます。
会社の立場と仲介手数料
契約の相手が、自分で買う買主なのか、別の買取会社を紹介する仲介なのかを契約書で確かめます。「買取」と聞いていたのに、売買契約書とは別に媒介契約書があれば、仲介の取引かもしれません。その場合は、請求の項目に仲介手数料が入っていないかも見てください。
「現況有姿」だけでは責任はなくならない
現況有姿は、今の状態のまま引き渡すという意味です。この言葉があるだけでは、契約不適合責任を免除する特約にはなりません。責任を負わないとするには、そのことを特約として契約書に書く必要があります（出典：不動産適正取引推進機構 契約不適合責任。参照資料の一覧へ移ります）。
さらに、免除の特約があっても、売主が知っていて伝えなかった不具合は責任を免れません（出典：民法第572条。参照資料の一覧へ移ります）。過去の雨漏りやシロアリ、設備の故障、越境などを知っているなら、告知書（物件の状態を伝える書面）に書いて伝えます。免除の範囲、期間、除外される事項が契約書でどう書かれているかも確かめてください。
境界と越境の扱い
敷地の境界を示す目印（境界標）があるか、隣の木の枝や塀がはみ出していないかを確かめます。買取なら、売主が境界を示す義務を免除されるのか、売主の負担で測量するのかを契約前にはっきりさせます。
クーリング・オフは売主には使えない
宅建業法のクーリング・オフは、不動産会社が売主で、一般の人が買主になる取引で買主を守る制度です。一般の人が家を売る取引には、この制度は使えません（出典：国土交通省 高齢者の自宅売却。参照資料の一覧へ移ります）。
手付解除と違約金を確かめる
契約を結んだ後にやめる場合の条件も、署名の前に読んでおきます。手付金（契約のときに買主が払うお金）による解除ができる時期と、違約金の定めが中心です。
詳しく：手付解除と違約金
詳しい説明を開く
手付金で契約をやめるとき、買主は払った手付金を手放します。売主がやめるときは、受け取った手付金の倍額を実際に差し出す必要があります（出典：不動産売買の手引。参照資料の一覧へ移ります）。相手が契約の実行に取りかかった後は、手付による解除はできません（出典：民法第557条。参照資料の一覧へ移ります）。契約書に手付解除の期日があれば、その日も確かめます。
手付解除ができなくなった後の扱いは、契約書の定めによります。約束を守らなかったこと（債務不履行）による解除では、契約で決めた違約金を求められることがあります。額や割合は契約の内容しだいなので、条項を読んでおきましょう。
よくある質問
質問と回答を開く（3件）
買取なら、家の荷物はそのままでよい？
残置物を含めてそのまま引き渡すと買主と合意できれば、荷物を残したまま引き渡せます。ただし、すべての買取会社が応じるわけではありません。処分を会社が引き受けるときは、その費用を見込んだ提示額になることがあります。条件の確かめ方は、片付けないで空き家を売る方法の記事にまとめました。
買取なら、近所に知られずに売れる？
買取では会社自身が買うので、買主を探すための広告や、知らない人の内覧は要りません。ただし、周りに知られないことまで約束されるわけではありません。看板やチラシを出さないかは、進め方として会社に確かめてください。
仲介で売り出した後で、買取に切り替えられる？
切り替えること自体はできます。その前に、今の媒介契約で次の点を確かめてください（出典：国土交通省 標準媒介契約約款。参照資料の一覧へ移ります）。
- 契約の種類と有効期間、途中で解約できるか
- 自分で見つけた相手との取引（自己発見取引）が制限されていないか
- 仲介会社が紹介した買主と直接取引することを制限する条項
- 違約金や、かかった費用の支払い（費用償還）の定め
分からない点は、依頼している不動産会社に聞いてから進めます。
相談の前にそろえる書類と聞くこと
不動産会社に相談する前に、次の書類を手元に集めます。
- 登記事項証明書：名義や持分、抵当権が分かる。法務局の窓口やオンラインで取れる
- 固定資産税の納税通知書（課税明細書）：評価額や地目、床面積が分かる
- 公図・地積測量図・建物図面：土地の形や建物の位置が分かる。法務局で取れる
- 間取り図や、リフォーム・点検の記録
- 知っている不具合のメモ：雨漏り、シロアリ、配管の詰まり、越境など
登記識別情報の番号は、秘密の情報です。登記識別情報通知（いわゆる権利証）の番号が書かれた部分は、査定のために人へ見せたり送ったりしないでください。権利関係を確かめるには、登記事項証明書があれば足ります。
書類がそろったら、不動産会社に次の5つを聞き、答えを比較の表に書き込みます。
- 仲介で売り出す場合の見込みの価格と、想定する売却の期間
- 自社で買う場合の提示額と、その有効期限、引き渡せる日
- 買取額に残置物の処分や測量の費用が入っているか、減額の条件はあるか
- 契約不適合責任の特約で、免除の範囲や期間、告知の扱いはどうなるか
- 御社が買主になるのか、別の買取先を仲介するのか
この記事の内容は一般的な情報です。個別の契約条項や責任の範囲に不安があるときは、署名の前に弁護士に相談してください。仲介を先に進めるなら、不動産会社の選び方の記事が次の手順になります。買取を先に進めるなら、空き家の買取業者の選び方の記事で会社の比べ方を確かめられます。