空き家の維持費はいくら？年間負担を8項目で計算する方法

親の家が空き家になると、誰も住んでいなくても、毎年いくらかのお金が出ていきます。ところが空き家の維持費は、固定資産税の通知書を見ただけでは全体がつかめません。保険料や電気・水道の基本料金、草刈り代、交通費、修繕費が、別々の時期に別の書類で届くからです。手元の書類を8つの費目に振り分けていけば、自分の家の年額を出せます。

空き家の維持費は年間いくら？全国調査で分かること

空き家の維持費に、全国共通の年額はありません。家の広さや傷み具合、住まいからの距離、管理を人に頼むかどうかで、金額が変わるからです。

国土交通省の令和6年の調査では、調査対象の空き家の年間の維持管理費用は、次のように分かれました※1（出典：国土交通省 空き家所有者実態調査。参照資料の一覧へ移ります）。

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この結果から、全国の平均額を出すことはできません。結果は「10万〜20万円未満」のような、金額の幅ごとの割合で示されているからです。いちばん上の帯は「30万円以上」で、どこまで高い空き家があるかも分かりません。

費用が少ない家ほど、手がかからない家だとも限りません。同じ調査では、構造に不具合が出ている空き家ほど、年間の費用が5万円未満の割合が高い傾向がありました。ただし、調査からは、費用が少ない理由や、費用と傷みのどちらが原因かまでは分かりません。

そのため、自分の家の予算には、全国の数字ではなく手元の書類の金額を使います。確かめていない税額や契約を0円と置くと、年額が実際より小さく出てしまいます。

維持費に入れる8つの費目と、入れないもの

空き家の維持費は、次の8つの費目に分けると抜けが出にくくなります。どの費目にも、金額を確かめる書類があります。

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一方で、解体、売却、リフォームにかかる費用は、この表に入れません。どれも1回きりの大きな支出で、毎年の維持費とは性質が違います。混ぜてしまうと、持ち続けるか手放すかを比べるときに、同じお金を両方に数えることになります。

もう1つ気をつけたいのが、同じ請求を2回数えることです。たとえば、管理の契約に草刈りが入っているなら、草木の費目には数えません。1枚の書類は、1つの費目にだけ書き写すと決めておくと、重複を防げます。

税金と保険は、届いた書類で実額を確かめる

税金と保険は、計算で見積もるより、届いた書類の金額を写すほうが正確です。税金は納税通知書、保険料は証券や更新の案内で、対象の期間と金額を確かめます。分割払いや月払い、数年分をまとめた契約でも、過去12か月の実績と翌年の予算は分けて書いてください。

固定資産税・都市計画税は課税明細書を見る

固定資産税は、毎年1月1日に土地や建物の所有者として登記・登録されている人にかかります※2（出典：東京都主税局。参照資料の一覧へ移ります）。金額は、市区町村から毎年届く納税通知書と、同封の課税明細書で確かめます。届く時期は、市区町村によって違います。

標準の税率は1.4％です。ただし、固定資産税評価額（市区町村が決めた土地や建物の値段）に掛けるだけでは、実際の税額になりません。住宅が建つ土地には税を軽くする特例があり、税額の上がり方をならす調整もあるからです。都市計画税は、かからない地域もあれば、税率が違う市区町村もあります。

人が住まなくなっただけで、住宅の土地の特例がすぐに外れるわけではありません※3（出典：国土交通省 空家法とは。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、1月1日の時点で建物を取り壊していると、特例の対象外になることがあります。市区町村から勧告を受けた場合も同じです（後の節で説明します）。税のしくみは、空き家の固定資産税がいつ上がるかの記事にまとめています。

火災保険は「空き家になった」ことを伝えてあるか

住む人がいなくなり、建物の使い方が変わることがあります。その変更は、契約によっては保険会社に知らせる事項（通知事項）にあたります※4（出典：日本損害保険協会。参照資料の一覧へ移ります）。

空き家の保険料を左右するのは、建物の構造や所在地、広さ、保険会社です。住んでいたときと引き受けの条件が違うこともあるので、証券番号を控えて見積もりを取り直します。あわせて、屋根瓦や外壁が落ちて人や隣の家に損害を与えたときの備えも確かめましょう。所有者が賠償を求められる場合があるので、賠償の特約が付いているかを保険会社か代理店に聞いておきます。

契約を続けるか見直すかの判断は、空き家の火災保険を続けられるかの記事で扱っています。

光熱費・草木・見回りの費用は、管理のしかたで決まる

光熱費、草木の手入れ、見回りの費用は、誰がどのくらいの頻度で家を見に行くかで金額が決まります。先に管理のしかたを決め、それに合わせて見積もると、費目どうしの食い違いが出ません。

水道・電気・ガスは、使う設備で残すかを決める

電気・水道・ガスは、見回りのときに何を使うかで、契約を残すか止めるかを決めます※5（出典：国土交通省 空き家管理受託ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。残す契約の基本料金は、毎月の固定費として表に入れます。

• 水道：必要な水量や管理の方法を確かめて、残すか決めます。基本料金は口径や自治体で違うので、検針票で確かめます
• 電気：換気扇や防犯灯、電動シャッターを動かすなら残します。基本料金は検針票で確かめます
• ガス：見回りで使わないなら、都市ガスの閉栓やボンベの撤去をガス会社に頼みます

寒い地域では、配管や給湯器が凍って壊れないよう、水抜きなどの対策も考えます。やり方は機器や配管によって違います。取扱説明書を見るか、不安があれば専門業者に相談してください。止める手続きと連絡の順番は、相続した空き家の電気・ガス・水道の記事で説明しています。

草木の手入れと除雪は、年に何回かで見積もる

戸建ての空き家では、伸びた枝や雑草が隣の土地にはみ出し、近所ともめるきっかけになりがちです。国の調査でも、空き家を持つ世帯の心配ごととして、「樹木・雑草の繁茂」が上位に挙がっています※1（出典：国土交通省 空き家所有者実態調査。参照資料の一覧へ移ります）。「住宅の腐朽・破損の進行」も、上位の心配ごとの1つです。割合や順位は、上のリンクの調査結果で確かめてください。

草刈りや剪定の回数は、敷地の状態を見て見積もります。費用は、敷地の広さや木の高さと本数、トラックが近くまで入れるかどうかで変わります。シルバー人材センターや造園業者など、複数の事業者に現地を見てもらうと比べやすいでしょう。雪の多い地域では、雪下ろしや除雪の費用もこの費目に入れます。

草刈りと剪定・伐採の使い分けや、作業ごとの頼み先は、庭木と雑草の費用の見方と手順の記事で整理しています。

自分で通う交通費と時間

自分で通うなら、1回の往復にかかる費用に、年に通う回数を掛けます。入れる費用は、次のとおりです。

• 車：ガソリン代、高速料金
• 電車・飛行機：往復の運賃
• 宿泊：日帰りできないときの宿泊代

たとえば、次のような場合です（想定の例）。往復の交通費が1回1万5,000円かかる家に、2か月に1回通うとします。年6回なので、交通費だけで年9万円かかる計算です。

遠い家ほど、この費目は大きくなります。調査では、住まいから片道1時間を超える空き家の割合が、合わせて2割余りでした※1（出典：国土交通省 空き家所有者実態調査。参照資料の一覧へ移ります）。内訳は「1時間超〜3時間以内」が13.0％、「3時間超」が10.4％です。管理の困りごとに「遠方に住んでいるので往訪が困難」を挙げた世帯は、空き家を持つ世帯の21.6％でした。

移動と作業にかかる時間は、お金の表とは別に記録します。時間をお金に換えて足すと、実際に口座から出ていく額が分からなくなるからです。現地で何を見るかは、空き家管理チェックリストの記事を参考にしてください。国土交通省も、所有者向けの空き家管理チェックリストを公開しています※6（出典：国土交通省 空き家の管理のやり方。参照資料の一覧へ移ります）。

管理を人に頼む費用

遠くて通えないときや、通い続けるのが体力的に難しいときは、見回りを人に頼む方法があります。頼める内容は、外から建物を見るだけのものから、室内の換気や通水、掃除までするものまで幅があります。何を頼むかで費用が変わるため、見積もりは作業の中身をそろえて比べましょう。

人に頼むと、自分で通う回数が減り、交通費の費目も小さくなります。翌年の予算では、管理委託と交通費をセットで見直してください。サービスごとの費用の比べ方は、空き家管理・見守りサービスの費用の記事で説明しています。

修繕の予備費とマンションの固定費は、別の枠で考える

修繕とマンションの修繕積立金は、どちらも「修繕」のお金です。ただ、表での扱いは違います。取り違えると年額がずれるので、分けて考えます。

修繕の予備費は、毎年の支出と分けて口座に残す

空き家では、雨漏りや配管の破損のような傷みが、前触れなく見つかることがあります。屋根や外壁、給排水の設備を本格的に直すには、大きな補修費が必要になる場合があります。金額は、現地調査と見積書で確かめます。調査では、最近5年間のリフォーム工事は、台所やトイレなどの水回り、内装、屋根や防水、外壁が上位でした※1（出典：国土交通省 空き家所有者実態調査。参照資料の一覧へ移ります）。

そこで、将来の補修に備えるお金は、毎年外に払う維持費とは分けて、自分の口座に予備費として残しておきます。使わなければ手元に残るお金なので、出ていく費用と同じ列には書きません。一方で、実際に業者へ払った補修代は、外に払う費用として「7. 修繕費」に書きます。ただし、住むためや貸すための改装の費用は、7. 修繕費にも予備費にも入れず、一時的な費用として別に考えます。

マンションの空き室は、管理費と修繕積立金が続く

分譲マンションの部屋は、誰も住んでいなくても、管理規約に基づいて管理費と修繕積立金を払い続けます。国が示す管理規約のひな型（標準管理規約）は、区分所有者が管理費などを管理組合に納めると定めています※7（出典：国土交通省 標準管理規約。参照資料の一覧へ移ります）。金額は、管理組合の請求書か引き落としの明細で確かめます。駐車場や駐輪場を借りたままなら、その使用料も毎月かかります。

修繕積立金は、将来の大規模修繕に合わせて、値上げや一時金の徴収が決まることがあります。総会の議事録と長期修繕計画書にも目を通しておくと、翌年の予算を立てやすいでしょう。

なお、管理組合に払う修繕積立金は、外に払う費用です。自分の口座に残す修繕の予備費とは、分けて書いてください。

空き家の維持費を1枚の表にまとめる

8つの費目の金額が分かったら、1枚の表に書き写します。列は「過去12か月の実績」「翌年の予算」の2つに分け、修繕の予備費は合計の外に置きます。

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それぞれの欄に書く金額は、次のとおりです。

• 実績：直近12か月に外へ実際に払った額だけ。書類で確かめた金額を書きます
• 翌年の予算：実績に、分かっている値上げや契約の変更を足し引きした額
• 予備費：修繕のために口座に残す額。翌年の予算の列にだけ書きます
• 年間に用意するお金：翌年の予算で、外に払う費用の合計に予備費を足した額
• 時間：通った回数と時間は、表の外に別にメモします

まだ確かめていない費目は、0円ではなく「未確認」と書きます。見積もりを取るまでの仮の額には、印を付けておきましょう。

想定の例で年額を出してみる

次の条件で、翌年の予算を出してみます（想定の例）。戸建ての空き家で、見回りの一部を業者に頼み、自分でも年に数回通う場合です。金額は計算のために置いた仮の数字で、全国の平均や目安ではありません。

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この例では、外に払う費用が年30万9,000円、予備費が5万円です。合わせて、年35万9,000円を用意しておく計算になります。調査で最も多い帯（10万〜20万円未満）とも離れていて、条件しだいで額が大きく変わることが分かります。

同じ額が続くとすると、累計は次のとおりです。

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予備費は、使わなければ手元に残ります。累計のうち実際に出ていくのは、「外に払う費用」の列だと考えてください。10年先まで見通したいときは、国の研究機関が公開している所有者向けの推計ツールも使えます。このツールで、今後10年間の管理コストを試算できます※8（出典：国総研 推計ツール。参照資料の一覧へ移ります）。

費目ごとの金額を入れると、月平均と持ち続ける期間の合計を無料の空き家の維持費シミュレーターで計算できます。

管理を手放すと、土地の税が上がることがある

維持費を減らそうとして管理をやめると、かえって税が増えることがあります。その理由は、空き家についての法律（空家法）の決まりにあります。

2023年（令和5年）12月に施行された改正空家法で、「管理不全空家等」が市区町村の指導や勧告の対象に加わりました※3（出典：国土交通省 空家法とは。参照資料の一覧へ移ります）。管理不全空家等は、放っておくと特定空家等（倒壊などのおそれがある空き家）になりそうな空き家のことです。指導を受けても直さず、勧告まで進むと、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。特定空家等として勧告を受けた場合も同じです。

ただし、土地と建物を合わせた税額が、単純に6倍になるわけではありません。負担調整措置がかかるうえ、建物の税額は変わらないためです。それでも、土地の固定資産税は大きく増えます。

どの年度の税から変わるかは、勧告の時期によって違う場合があります。所在地の市区町村の税務の窓口に確認してください。割れた窓ガラスや、隣にはみ出した枝や草を放っておくと、指導を受けるきっかけになることがあります。税の変わり方は、空き家の固定資産税がいつ上がるかの記事でも説明しています。

年間額が出たら、持ち続けるかを見直す日を決める

年額が分かったら、この家を持ち続けるかを見直す日を決めます。日を決めないまま持ち続けると、建物の傷みと維持費だけが積み重なっていきます。

見直しのときに比べる道は、主に次の4つです。

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4つの道の比べ方は、家を売る・貸す・残すを比べる記事で説明しています。見直しの日は、次の納税通知書が届く時期と、下で説明する税の特例の売る期限のうち、早いほうより余裕をもって前に置きます。特例を使わないなら、納税通知書が届く時期より前に置けば、翌年の予算とあわせて考えられます。

売ることも考えるなら、税の特例の期限も見ておきます。相続した空き家を売るときは、要件を満たせば、税の特例を使える場合があります※9（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。特例の対象も、2027年（令和9年）12月31日までの売却とされています。

期限や要件は、税制の改正で変わることがあります。自分が使えるか、いつまでに売ればよいかは、税務署か税理士に確認してください。この記事の金額や制度の説明は一般的な情報で、税額や保険の条件は家ごとに違います。

図の説明

固定資産税は、毎年1月1日に土地や建物の所有者として登記・登録されている人にかかる。維持費の見直しは次の順で進める。まず、課税明細書、保険証券、光熱費の明細の金額を、8費目の表の実績の列に書き写す。次に、見直しの日を決める。次の納税通知書が届く時期より余裕をもって前に置く。売ることも考えるなら、空き家を売るときの特例の売る期限が早いときは、そちらより前に置く。納税通知書が届く時期は市区町村によって違う。届いたら、課税明細書で土地と家屋それぞれの税額と、都市計画税がかかっているかを確かめる。特例の期限は税制の改正で変わることがあるので、税務署か税理士に確認する。