家を売る・貸す・残す、どれがいい？相続した実家の判断表

親から相続した家を売るか、貸すか、残すかは、家族の気持ちや査定額だけでは決めにくいものです。いったん貸したり売買の契約を結んだりすると、あとから戻しにくいこともあります。そこで、3案に順位は付けず、それぞれを「候補として残す」「現時点では外す」「未確認」のどれかに分けます。足りない資料には、確かめる人と日付を付けて進めましょう。

3分確認：6つの問いで3案を仕分ける

3案は、次の3つの状態のどれかに置きます。点数を付けて、1つの正解を選ぶ方法は取りません。

• 候補として残す：止まる条件が片づき、数字を比べる段階に進める案
• 現時点では外す：いまの条件では進めない理由がはっきりした案
• 未確認：資料や見積もりが足りず、まだ決められない案

資料がそろっていなくても、分からない問いは「不明」のままで構いません。次の節で書類を探してから、この表に戻ってください。

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団信は、ローンを借りた人が亡くなったときに、残りを保険金で返す仕組みです。空き家特例は、亡くなった親が1人で住んでいた家を売るときに、税を軽くできる特例を指します。貸すとこの特例を使えなくなる場合があるので、問い5が不明なうちは貸す案を進めません。

問い3が「はい」なら、残す案と、期間を決めて貸す定期借家を検討します。定期借家は、建物・費用・借り手・管理担当などを確かめるまで未確認です。売る案を現時点で外すかは、住む予定の時期と家族の合意を踏まえて決めます。

1つでも「未確認」が付いた案は、契約・募集や、貸すための改修工事に進みません。ほかの問いの答えがよくても、未確認を打ち消すことはできないからです。特に、次の3つは戻しにくい行為です。

• 普通の借家契約で貸す：自分の都合だけでは契約を終えられない
• 相続した家を貸す、家族が住む：空き家特例を使えなくなる場合がある
• 売買契約を結ぶ：気が変わっても、簡単には取り消せない

図の説明

6つの問いに、はい・いいえ・不明で答える。「いいえ」か「不明」のとき、問い1「家の名義人と共有者、契約できる人が分かっている」は売る・貸すが未確認。問い2「ローン、団体信用生命保険、火災保険の状況が分かっている」は売る・貸すが未確認。問い3「家族の誰かが住む予定と、その時期が決まっている」は、使う人が決まるまで残すが未確認。問い4「建物の傷み具合、貸す前の修繕費、借り手がいるかが分かっている」は貸すが未確認。問い5「空き家特例の候補になるかを確かめた」は貸すが未確認。問い6「管理する人と、費用を出す人・出せる額が決まっている」は貸す・残すが未確認。1つでも未確認が付いた案は、契約・募集や、貸すための改修工事に進まない。ほかの問いの答えがよくても、未確認を打ち消すことはできない。資料が足りなくても、分からない問いは不明のままでよい。足りない資料には、確かめる人と日付を付けて進める。

最初に集める資料と、見つからないときの聞き先

6つの問いに答えるには、まず手元の書類を集めます。実家では、金庫や仏壇のまわり、書類をまとめた引き出しや箱から探し始めましょう。どれも、あとで専門家に相談するときにそのまま使えます。

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登記事項証明書は、法務局が出す書類で、家の名義人や持分が載っています。持分は、共有している人それぞれの割合のことです。

書類が見つからなくても、聞く先と聞くことが分かれば先に進めます。

• 法務局：登記事項証明書を取り、名義人・持分・抵当権（ローンの担保として家に付けた権利）を見る
• 金融機関：ローンの残高、団信に入っていたか、保障の対象になるかを聞く
• 保険会社：空き家になったと伝え、今の契約のまま補償が続くかを聞く
• 税理士か税務署：買ったときの資料がない場合、税の計算をどうするかを聞く

契約・募集の前に止まる4つの条件

次の4つのうち1つでも分からないうちは、売買・賃貸の契約や入居募集、貸すための改修工事を進めません。落下や倒壊の危険がある場所は立ち入りを防ぎ、市区町村や専門業者に相談してください。表の「止めること」は、条件が分かるまで決めないことです。

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名義と共有者

家を買った人に名義を移すには、その前に相続登記が要ります。相続登記とは、亡くなった親から相続人へ名義を変える登記です。相続登記の申請は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました※1（出典：法務省 相続登記の義務化。参照資料の一覧へ移ります）。相続で取得したと知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上の罰）の対象です。

家を共有しているときは、売るには共有者全員の同意が要るのが一般的です。貸す場合は、期間が短い賃貸借（建物は3年以内）なら、持分の過半数で決められることがあります※2（出典：民法 第252条。参照資料の一覧へ移ります）。それを超える期間や、更新が原則の普通借家では、全員の同意が問題になります。誰の同意が要るかは、司法書士か弁護士に確認してください。

ローン・団信・保険

亡くなった親のローンが残っていたら、まず団信に入っていたかを確かめます。加入していて保障の対象になれば、残りのローンは保険金で返されます※3（出典：住宅金融支援機構 団信。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、加入の有無や保障の中身は契約ごとに違うため、借入先の金融機関に聞いてください。

ローンを返している家を貸したいときは、先に借入先へ相談します。フラット35では、転勤などで一時的に住めない場合に、戻ることを前提とした賃貸が認められています※4（出典：住宅金融支援機構 よくある質問。参照資料の一覧へ移ります）。ほかのローンの扱いは契約ごとに違うため、借入先に確かめてください。残高や抵当権の確かめ方は、相続した家に住宅ローンが残っているときの記事で順に説明しています。

火災保険にも注意が要ります。住まなくなったあとも今の契約のまま補償が続くかは、契約によって違うからです。保険会社に空き家になったことを伝え、補償が続くかを約款で確かめます。屋根や塀が崩れて人にけがをさせたときは、所有者が賠償の責任を負う場合もあります※2（出典：民法 第717条。参照資料の一覧へ移ります）。

空き家特例

亡くなった親が1人で住んでいた一戸建ては、空き家特例の候補になることがあります。相続から売るまでの間に貸したり住んだりすると、この特例は使えません※5（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。そのため、貸す案や家族が住む案は、特例の候補かを確かめてから決めます。期限と細かい条件は、後ろの「賃貸・税務の詳しい確認」にまとめました。

建物の状態と管理する人

建物の傷み具合と、貸す前の修繕費が分からないうちは、入居募集を始めません。雨漏りやシロアリ、床の傾き、柱や土台の傷みがあると、修繕費がふくらみやすいからです。売る場合も、今の状態のまま引き渡すかどうかの条件に関わります。

建てた時期も確かめましょう。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた家は、旧耐震基準（今より前の耐震の基準）の建物かもしれません。増改築や耐震改修の有無で違うため、耐震性は建物ごとに確かめます。耐震性の調査や、買う人のローンの確認が必要になる場合があります。

なお、空き家特例でいう「建てた日」とは別の日付なので、特例の判定に使う資料は税理士に確かめてください。

家財の片付けも、どの案でも避けられません。空き家の管理や処分で困ることとして、片付けや家財の処分が挙がっています※6（出典：国土交通省 空き家所有者実態調査。参照資料の一覧へ移ります）。費用は荷物の量や運び出す道の条件で変わるため、専門業者の見積もりを取ります。

貸すなら、借り手がいるかと、管理を誰が担うかも募集の前に決めます。この4つの条件は、点数や有利な収支と相殺しません。家賃が高く見込めても、ローンの承諾が取れていなければ貸せないからです。

売る・貸す・残すを同じ表で比べる

止まる条件を確かめたら、3案を同じ期間でそろえて比べます。期間は、たとえば今後3〜5年など、家族が見直せる長さにします。これはこの記事の比べ方で、決まりではありません。

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売った額と、数年分の家賃をそのまま並べて比べるのは避けます。貸す案や残す案では、期間の終わりにも家が手元に残るからです。その時点の家の値打ちと、将来売るときの費用、残っているローンまでそろえて比べます。

3案の数字を並べるときは、売る・貸す・残す判断シートを使えます。売却の手取り、賃貸の1年目と2年目以降の収支、保有の期間の合計を書き込めるシートです。順位を自動で決めるものではなく、入力した内容は送信も保存もされません。

売るなら、手取りを2段階で見積もる

不動産会社の査定額は、売り出すときの目安の値段です。そのまま手元に残るお金ではありません。手取りは、税を確かめる前と後の2段階に分けて見積もります。

• 税を確かめる前の手取り＝売れた値段－ローンの完済額－売るための費用
• 税に備えた後の手取り＝税を確かめる前の手取り－譲渡所得の税（所得税・住民税）

売るための費用は、仲介手数料、印紙税、登記の費用、片付けや測量・解体の費用です。税の計算に入れられる費用の範囲は、税理士か税務署に確かめてください。800万円以下の空き家などは、仲介手数料の上限を最大33万円（税込）とする特例があります※7（出典：国土交通省 不動産取引。参照資料の一覧へ移ります）。費目ごとの計算は、不動産売却の費用と手取りの記事にまとめています。

売って利益が出たときは、所得税と住民税がかかります。この利益（譲渡所得）は、売った値段から、取得費と売るための費用を引いて出します※8（出典：国税庁 不動産等を売却した方へ。参照資料の一覧へ移ります）。取得費とは、親が家を買ったときの代金などから、建物が古くなった分を引いた額です。相続した家の取得費と取得した時期は、亡くなった親のものを引き継ぎます※9（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。

税額の計算や使える特例は、相続した家の売却にかかる税金の記事で確かめられます。売る案では、いつ引き渡せるかも書いておきましょう。空き家特例を使うなら、特例の期限に間に合うかどうかで、手取りが大きく変わるためです。引き渡しの後も、契約の条件によっては、見つかった不具合への対応を求められることがあります。

国の認定を受けた太陽光を付けたまま売るなら、その認定と売電契約の名義を買主に変える手続きも要ります。売主がそろえる書類と契約書への書き方は、太陽光発電付き住宅の売却の記事にまとめています。

貸すなら、1年目と2年目以降を分けて現金を数える

毎月の家賃に12を掛けた額は、利益ではありません。貸す人には、修繕や管理、税金の支払いが続くからです。手元の現金の出入りは、1年目と2年目以降に分けて数えます。

• 1年目：入った家賃－修繕・清掃・募集の費用－毎年の支出
• 2年目以降：入った家賃－管理委託料－固定資産税など－保険料－修繕費－ローン返済額

「入った家賃」は、空室や滞納の月を除いた、実際に受け取る額です。急な故障に備える予備費は、この計算には入れず、別に取り分けておくお金として書きます。空室の割合や管理料、修繕費の割合に、全国共通の目安はありません。地元の管理会社から、家賃の見込みと管理料、修繕の見積もりを取って入れてください。

貸す人には、借りた人が住むのに必要な修繕をする義務があります※2（出典：民法 第606条。参照資料の一覧へ移ります）。給湯器やエアコン、水道管の故障は、貸している間にも起こりえます。借りた人の不注意で壊れた場合などは、この義務の例外です。

管理を管理会社に任せると、頼む内容に応じた手数料がかかります。自分で管理すれば手数料はかかりません。その代わり、入居者からの連絡や故障の手配を、すべて自分で受けることになります。

この現金の計算は、税金の計算とは別のものです。たとえば、ローンの元本の返済は現金が出ていきますが、税金の計算では通常、経費になりません。

貸す案を考えている人は、後ろの「賃貸・税務の詳しい確認（必要な人だけ）」も開いてください。空き家特例と貸すことの関係、借家契約の終わり方、家賃の税金、ローン返済中の家の確認点をまとめています。

残すなら、期間の合計と「使う人・管理する人」を決める

「決められないから、ひとまず残す」は、何もしない案ではありません。住まない家にも、毎年お金と手間がかかり続けます。残す案のお金は、次の3つに分けて書きます。

• 毎年の費用：固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道・電気の基本料金、草刈り、通う交通費
• 一時的な修繕：屋根・外壁・塀などに傷みが見つかったときの工事
• 緊急の予備費：台風の被害や設備の故障に備えて取り分けるお金

残す案の期間の合計は、片付け・安全対策の初期費用に、毎年の費用×残す年数と一時的な修繕費を足して出します。緊急の予備費は支出と分け、手元に確保する額を書きます。毎年の費用の出し方は、空き家の維持費の記事で項目ごとに分けています。

残すと決める前に、次の5つを家族で決めます。1つでも空いていれば、残す案は未確認のままです。

• 誰が使うか（帰省先、物置、将来住む人など）
• いつから使うか
• 誰が管理するか（換気、通水、郵便物の整理、点検）
• 費用を誰が、いくらまで出すか
• いつ見直すか（再判断日）

共有しているときは、近くに住む1人に見回りが偏ると、家族の間で不満が出ることがあります。管理会社の巡回サービスを使うかどうかも含めて、先に話し合っておきましょう。

管理が行き届かないと、市区町村から改善の指導や勧告を受けることがあります。対象は、管理不全空家や特定空家（放置すると危ないと市区町村が判断した空き家）です。勧告を受けると、住宅が建つ土地の固定資産税の特例が外れ、税が上がることがあります※10（出典：国土交通省 空家法。参照資料の一覧へ移ります）。仕組みと時期は、空き家の固定資産税の記事で確かめられます。

家族で決める5つのことと、状態別の次の一手

6つの問いと比較表ができたら、家族で次の5つを決めます。紙1枚に書いて、全員が同じものを持つようにしましょう。

1. 3案それぞれの状態（候補として残す・現時点では外す・未確認）
2. 足りない資料と、その取り寄せ先
3. 確かめる担当者
4. 資料を取る期限と、再判断日
5. 保留の間の予算と、仮に管理する人

候補として残す案

見積もりと査定を集めて、数字を比べる段階に進みます。売るなら複数の不動産会社の査定と引き渡しの条件、貸すなら家賃の見込みと修繕の見積もりです。候補が2つ以上残っても、止まる条件が片づくまでは契約しません。

現時点では外す案

外した理由と、どうなれば見直すかを書いておきます。たとえば「家族が住む予定があるので、売る案は外す。住む計画がなくなったら見直す」のように書きます。理由が書いてあれば、次に家族で話すときに同じ議論をくり返さずに済みます。

未確認の案

未確認は、「残す」と読み替えません。確かめる人と資料をそろえる日、再判断日を決め、その日に最初の問いへ答え直します。保留の間の固定資産税や見回りの費用を誰が出すかと、仮に管理する人も決めておきます。

たとえば、次のような場合です（想定の例）。1981年より前に建った一戸建てに、亡くなった母が1人で住んでいました。兄弟2人が相続して名義も移し、ローンは残っておらず、2人とも住む予定はありません。雨漏りがあり、修繕費はまだ分からず、見回りをする人も決まっていない状態です。

• 売る：候補として残す。空き家特例の候補なので、期限までに査定と引き渡しの条件を集める
• 貸す：未確認。修繕費、管理担当、空き家特例の適用見込みを確かめてから、貸す案を残すか決める
• 残す：未確認。使う人も管理する人もいないため、兄が仮に見回りを受け持ち、再判断日を決める

この記事の内容は一般的な情報です。名義と共有は法務局か司法書士、税は税務署か税理士、査定と募集は不動産会社に確認してください。ローンは借入先の金融機関、火災保険は契約している保険会社が窓口になります。