親族が住んでいる相続した家を売却するには？退去を急がない確認順

相続した実家や建物に兄弟や親族が住み続けている場合、自分が所有者であっても「売りたいからすぐに出ていってほしい」と一方的に退去を求めることはできません。法律の手続きをとらずに鍵を勝手に交換したり、家の中の荷物を運び出して処分したりする行為は、「自力救済（じりききゅうさい）」として禁止されています。これらは不法行為にあたり、損害賠償責任を問われるおそれがあります。

親族が住んでいる家をトラブルなく売却したり活用したりするには、退去を迫ることを急いではいけません。まずは「登記簿上の所有権と共有持分」「住んでいる根拠となる契約関係」「過去の家賃や維持費の負担実態」を順序立てて確認します。感情的な対立を防ぎ、住んでいる親族の生活を守りながら売却や活用を進める手順を整理します。

登記簿で現在の所有権と共有持分を確かめる

売却に向けて最初に行うべき作業は、法務局で不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せて、正確な名義と持分の割合を確認することです。

不動産の名義が被相続人（亡くなった親など）のまま残されている場合でも、有効な遺言書があるかどうかや、すでにまとまった遺産分割協議の内容によって、実際に権利を引き継ぐ人（権利取得者）は異なります。まだ遺産分割が終わっていない共同相続の場合は、原則として法定相続人全員で共有している状態にあります。e-Gov法令検索「民法」↗（新しいタブで開きます）第251条の規定により、不動産全体を売却したり処分したりするには、共有者全員の同意が必要です。住んでいる親族自身が相続人として実際の持分を持っている場合、その親族の合意を得ないまま第三者へ家全体を売却することは法律上できません。

自身の共有持分のみを第三者へ売却することは法律上可能ですが、一般の不動産市場では利用上の制約から買い手が限定されやすく、単独所有の相場と比べて査定額が低くなりやすい傾向があります。まずは遺言書の有無の確認や遺産分割協議、相続登記を進め、誰がどのような売却権限を持っているかを法的に整理しておく必要があります。

居住の法的根拠は「使用貸借」か「賃貸借」か

親族がその家に住み続けている法律上の根拠（占有権原：せんゆうけんげん）を確認する際は、まず住んでいる親族自身に共有持分があるか、配偶者居住権などの権利が設定されていないかを確かめます。住んでいる親族自身にそうした独立した権利がない場合は、契約関係の確認に進みます。タダ（無償）で貸し借りする「使用貸借（しようたいしゃく）」なのか、家賃などの対価を支払って貸し借りする「賃貸借（ちんたいしゃく）」なのか、どちらの合意があるかが確認の対象になります。

親族が無償で住んでいる場合でも、使用貸借の合意が成り立っているかを確認します。民法第593条に基づく「使用貸借」には、原則として借地借家法が適用されないため、賃貸借のような法律による手厚い更新保護はありません。しかし、だからといって無条件にいつでも退去を求められるわけではありません。契約が終わる理由（終了事由）は、民法第597条や第598条の規定に沿って判断します。返す時期の取り決めがある場合は、その時期が来ると終了します。取り決めがない場合は、住む目的に照らして使い終えた時期や、十分に使い終えたといえる期間（相当期間）が過ぎたかどうかが基準になります。期間も目的も決めていない場合は、貸主からの解約の申し入れ（解除申入れ）によって終了します。また、貸主である親が亡くなっても使用貸借契約は自動的には終わらず、相続人が貸主の立場を引き継ぐのが原則です。

一方、定期的・継続的にお金（対価）が支払われている場合は「賃貸借」にあたる可能性があります。一般的な賃貸借（普通建物賃貸借契約）と評価される場合、貸主からの更新の拒絶や解約の申し入れには、e-Gov法令検索「借地借家法」↗（新しいタブで開きます）第28条に基づく「正当事由（正当な理由）」が求められます。お互いに建物を必要とする事情やこれまでの経緯などをあわせて考慮するため、単に「相続した家を売りたい」「現金化したい」という所有者側の都合だけでは、すぐに立ち退き（明渡し）が認められるとは限りません。なお、期間が満了すると更新されずに終了する有効な定期建物賃貸借（定期借家）を結んでいる場合は、正当事由が必要な普通借家とは終了の要件が異なります。

実務の中で判断が分かれやすいのが、親族が「固定資産税と同じくらいの金額」や「修繕費用」を支払っていたケースです。民法第595条第1項では「借用物の通常の必要費は、借主の負担とする」と定められています。そのため、税金や維持費の実費にあたる金額を負担していただけでは、利益を伴う「賃料（対価）」とは評価されず、使用貸借の範囲内と判断される例が少なくありません。ただし、お金の支払実態やこれまでの経緯によっては法的な評価が分かれることもあるため、実費を負担していたという事実だけで直ちに賃貸借か使用貸借かを決めつけず、支払いの趣旨や合意内容を突き合わせて詳しく確認します。

過去の支払い履歴と口約束を客観的な証拠で整理する

親族同士が同居したり住んだりしているケースでは、書面で契約書や覚書を作らず、口約束だけで住み続けている事例もよく見られます。後から「亡くなった親からタダで住み続けてよいと言われた」「毎月家賃として現金を渡していた」といった主張の食い違いを防ぐことが大切です。当時の実際の取り決めやお互いのお金の流れを確かめるため、客観的な資料を集めて整理します。

具体的には、次のような客観的な資料を集めて確認します。

• 銀行通帳の入出金記録（家賃や生活費、管理費として振り込まれた履歴）
• 現金を手渡ししたときの領収書や出納メモ
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書と納付控え（誰の名義で、誰の口座から支払われていたか）
• 建物の修繕費用や火災保険料の領収書・契約書（誰が工事や保険を手配し、誰が費用を負担したか）
• 電気・ガス・水道など公共料金の契約者名義と支払明細
• 亡くなった親（被相続人）の遺言書、エンディングノート、当時の手紙や電子メール

居住親族の意向と生活状況を対等な立場で聞き取る

客観的な状況が把握できたら、最初から退去を前提にして通告するのではなく、今後の建物の維持管理の方針を相談するという名目で親族と話し合いの場を設けます。一方的に退去の期日を言い渡すと、生活の拠点を突然失う不安から親族が身構えてしまい、その後の対話を拒絶される原因になります。

対話の中で確認しておきたい主な項目は次のとおりです。

• 居住親族の現在の健康状態、就労状況、生活費や家計の状況
• 今後もその家に住み続けたい強い希望があるか、適切な転居先があれば転居を検討できるか
• 親族自身に物件や持分を買い取る資力や意向があるか
• 年齢や収入面から、単独で民間賃貸住宅の審査に通る見込みがあるか

あわせて、所有者側が抱えている負担や、建物の管理リスクも数字を交えて伝えます。毎年の固定資産税の負担や、将来発生する外壁・屋根の修繕費用、建物が古くなることによる危険性を共有し、現状のまま放置することがお互いにとって難しい理由を丁寧に説明します。

売却・活用に向けた4つの選択肢

住んでいる親族の希望や資金力、建物の状況を踏まえ、見込まれる家賃収入や修繕費用、売れる見込みなどを比較して現実的な落としどころを探ります。

親族が住んだまま第三者へ売却する場合、現在どのような法律上の根拠（占有権原）で住んでいるかによって、買い手に対する権利関係が大きく異なります。建物の引き渡しなどによって対抗要件（第三者に権利を主張できる条件）を備えた賃貸借であれば、新しい所有者に対しても借りて住む権利（賃借権）を主張でき、賃貸借の契約関係が引き継がれるのが一般的です。一方で、無償の使用貸借は、原則として買い手などの第三者には権利を主張（対抗）できません。そのため、新しい所有者から退去（明渡し）を求められる可能性があります。売却したからといって退去の問題が自動的に解決するわけではなく、また住んでいる親族がこれまでと同じ条件で住み続けられる保証もありません。そのため、お互いの法的な立場を踏まえた判断が必要です。

合意退去を進める際に文書化すべき重要事項

話し合いの結果、親族が退去することに合意した場合は、口約束で終わらせず必ず書面で「明渡し合意書」を作成します。

後日のトラブルを防ぐため、明渡し合意書には次の項目を具体的に明記します。

• 明け渡す確定の期日（住んでいる親族の次の住まい探しや引っ越し準備の状況など、実際の事情を踏まえて合意した具体的な期日）
• 経済的な支援の有無・金額・支払う時期（引っ越し費用の実費の補助、転居準備金、明け渡し完了までの費用負担を免除するかどうかなどの具体的な内容）
• 残置物（家具・家電・日用品など残された荷物）の処分権限と区分（住んでいる親族が持ち出す家財と、家の中に残して所有者側で処分することを承諾する家財の特定、どちらに処分権限があるかの確認）
• 原状回復（元の状態に戻すこと）の義務の有無と範囲（普段通り使っていて古くなった部分や傷みに対する修繕費用を請求できるかどうかや、元の状態に戻す義務をどこまで免除するかの明確化）
• 明け渡しが完了する日までの公共料金や管理費用などの清算方法

退去にともなって渡すお金については、法律で一律の固定相場が定められているわけではありません。お互いの合意による任意の退去では、円満に新しい生活へ移れるよう後押しするための引っ越し支援金や解決金としてお金を設定する事例があります。一方で、普通建物賃貸借契約において貸主側から更新を断ったり解約を申し入れたりする場合は、借地借家法上の「正当事由」を補うお金（立退料）が必要かどうかが法的な争点となることもあります。 なお、退去するときの残された荷物の処分や原状回復をめぐるトラブルを防ぐため、事前に書面で取り決めておく重要性は、賃貸借契約の指針である国土交通省「賃貸住宅標準契約書」↗（新しいタブで開きます）などでも示されています。親族同士の無償の使用貸借や合意による退去においても同様に、持ち主が所有権を放棄することの承諾や、残された荷物の処分権限を書面ではっきりさせておくことが欠かせません。

売却活動における内覧・鍵・プライバシーの運用ルール

親族が退去する前の期間に、不動産会社による査定や購入を考えている人の内覧（見学）を行う場合は、住んでいる親族の落ち着いた暮らしを壊さないよう、事前に合意しておく必要があります。

具体的には、次のような運用のルールをあらかじめ取り決めておきます。

• 合鍵を使った無断立ち入りの禁止：所有者であっても住んでいる親族の承諾なく室内に立ち入ることは認められません。無断で入ることを禁止するルールを徹底します。
• 内覧日時の事前通知と日程調整：内覧の希望が入った場合は、住んでいる親族の生活に配慮して事前に日時を連絡し、本人の承諾を得て日程を調整します（法律で「何日前までに知らせる」という通知猶予期間の定めはないため、実務上の運用ルールとして何日前までに連絡するかを決めておきます）。
• 住んでいる親族の立ち会いと見学の制限：個人の部屋や収納など、見学を遠慮してほしい場所を事前に決めておき、貴重品の保管方法を確認します。
• 間取り図や広告に掲載する際の配慮：インターネット広告やチラシに室内の写真を掲載する場合、誰の家か特定できるような私物や家族写真が写り込まないよう配慮します。

話し合いが難航する場合の相談先と持参資料

親族が話し合いそのものを拒否する場合や、立ち退きを巡って感情的な対立が深まった場合は、当事者同士で直接やり取りすることを避け、第三者である専門家や公的機関を利用します。

主な相談先と専門機関の役割は次のとおりです。

• 弁護士：共有関係、遺産分割、使用貸借、賃貸借、配偶者居住権などの法的な判断や、代理人としての交渉、立ち退きを求める裁判（明渡し請求訴訟）や調停への対応
• 司法書士：相続登記、名義変更の手続き、不動産の権利関係を確かめるための公的書類を集めるサポート
• 不動産会社：権利関係の確認や話し合いと並行して行う簡易的な査定（机上査定）や売却見込み額の計算、親族が住んだまま売却できるかどうかの相談
• 家庭裁判所の調停手続き：遺産分割調停を通じて、建物を誰のものにするかや代償金の支払いを第三者（調停委員）を交えて話し合う
• 地方裁判所・簡易裁判所の民事調停：明け渡しの条件や退去までの猶予期間について、調停委員を間に入れて合意を目指す

専門家への相談時に持参する資料：

• 不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）、公図、建物図面
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）または評価証明書
• 過去の通帳のコピー、領収書、送金控え
• 住んでいる親族とのやり取りを記録した書面、メール、通話メモ
• 建物の現在の様子が分かる室内や外観の写真
• 不動産会社による査定書や市場調査の資料（権利確認と並行して査定を依頼している場合）

相談時に確認すべき質問：

• 現在の住み方について、共有持分や配偶者居住権、使用貸借、賃貸借などのうちどのような法律上の根拠（占有権原）にあたると判断されるか
• お互いの合意による円満な退去が難しい場合、法的な手続きで明け渡してもらうまでにどれくらいの期間・費用・法的な手順が必要になるか
• 親族間での遺産分割調停や民事調停を申し立てるのに適したタイミングと、どこの裁判所（管轄裁判所）に申し立てるべきか

権利確認と対等な対話を起点に現実的な合意を目指す

親族が住んでいる相続不動産の売却は、単に資産を売り買いするだけでなく、住んでいる人の生活を守る権利や親族関係が深く関わる問題です。

感情的な対立や一方的に立ち退きを迫る通告を避け、まずは全部事項証明書（登記事項証明書）や遺言書があるかどうかから実際の権利関係を確かめることが先決です。住んでいる親族の権利や過去の費用負担を客観的に整理した上で、親族間での売買、賃貸借契約の締結、合意による明け渡し、住んだままの売却といった現実的な選択肢を比較しながら検討します。資料集めや不動産会社への査定相談を並行して進めながら、双方が納得できる書面での合意を目指しましょう。