空き家バンクと不動産会社の違い｜登録・仲介・費用・併用を比較

地方にある空き家を売却したり賃貸に出したりするときに、自治体の「空き家バンク」と民間の「不動産会社（宅地建物取引業者）」のどちらを選ぶべきか迷う所有者は少なくありません。

まず前提として、空き家バンクは「無料の仲介会社」ではありません。自治体が移住や定住を促したり、地域の空き家対策を進めたりすることを目的に、物件の情報を集めて発信する「公的な情報提供制度」です。自治体自身は、物件の査定や価格の交渉、契約書の作成、重要事項説明といった宅地建物の取引実務を行いません。

一方の不動産会社は、宅地建物取引業法に基づいて活動する民間の専門事業者です。物件の調査や適正な価格の査定、広告活動から、売買契約の媒介（仲介）、重要事項説明まで、取引に関わる一連の実務を担います。

また、不動産会社へ売却を依頼しながら空き家バンクへ同時に登録（併用）できるかどうかは、自治体が定める設置要綱のルールと、不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類によって異なります。両者の役割の違いを正しく把握し、物件の状況や希望する売却先に合わせて使い分ける判断基準を整理していきましょう。

空き家バンクと不動産会社の役割・機能比較

両者を比較すると、運営主体や目的、担当する実務範囲、責任の所在が根本から異なります。基本的な特徴の違いは以下の通りです。

表中の掲載先にある「指定流通機構（通称レインズ）」とは、不動産会社専用の物件情報共有システム（専用ネットワーク）を指します。また、国土交通省が推進する「全国版空き家バンク」は参加自治体の登録情報を横断検索できる入口であり、全国すべての自治体や物件を網羅しているわけではない点に留意が必要です。

国土交通省の資料によると、空き家バンクを設置する市町村の多くは、要綱において媒介行為へ関与しない旨を定めています。物件登録者と利用登録者との間で行われる売買・賃貸の仲介には、自治体自身は立ち入りません（出典：国土交通省『農地付き空き家』の手引き↗（新しいタブで開きます））。

そのため、空き家バンクを利用する場合でも、契約実務の安全性を高める目的から、地元の宅建業者の団体等と協定を結んで媒介を依頼する仕組みを設けている自治体が多く見られます。

所有者・物件の登録条件の違いと確認項目

どのような物件でも無条件に預けられるわけではなく、空き家バンクと不動産会社では受付基準が異なります。

空き家バンクの主な登録条件

物件の登録基準は自治体ごとに設置要綱で定められており、全国一律ではありません。多くの自治体で確認される主な項目例は以下の通りです。利用を検討する自治体の現行要綱を必ず確認してください。

• 所有権の確認：登記事項証明書などによって本当の所有者を確認します（相続登記や名義変更の手続き状況を確認する自治体が多く見られます）。
• 税金の納付状況：固定資産税などの市区町村税に滞納がないか確認される場合があります。
• 建物の状態：倒壊の危険性や管理状態、修繕・改修による居住可能性を自治体の基準で確認します。
• 用途制限：自己の居住用等を前提とし、営利目的の分譲・賃貸物件を除外する要綱例があります。
• 安全上の指定：土砂災害警戒区域（通称イエローゾーン）および土砂災害特別警戒区域（通称レッドゾーン）の指定状況や、建築基準法上の道路に接していない再建築不可物件については、安全確保の観点から登録可否が分かれます。所在地の指定状況をハザードマップ等で把握し、自治体の登録基準と照合してください。

空き家に農地が付随している「農地付き空き家」については、法改正による要件緩和がありました。令和5年4月1日施行の改正農地法により、権利取得に係る下限面積要件（従来原則50アール〔約5,000㎡〕、北海道2ヘクタール〔約20,000㎡〕等）は全国で撤廃されています（出典：国土交通省『農地付き空き家』の手引き↗（新しいタブで開きます））。

ただし、面積要件の撤廃後も農地法第3条の許可基準は継続して適用されます。農地のすべてを効率的に利用することや、必要な農作業へ常時従事すること、周辺の農地に支障を生じさせないことといった農業委員会の許可要件を満たさなければなりません。そのため、空き家バンクへの登録手続きと、農地の権利移転に係る農地法の手続きは、それぞれ個別に確認する必要があります。

不動産会社が受託する条件

不動産会社は宅地建物取引業法に基づいて営業しているため、権利関係が整理されていれば法的には幅広い物件を取り扱えます。

• 再建築不可物件や借地権付き建物でも、買い手の需要が見込める場合は売却活動を引き受けます。
• 一方で、地方の過疎地にあって資産価値が著しく低い物件や、老朽化が進んで解体費が土地価格を上回る物件などは、仲介手数料に対して調査や案内のコストが見合わず、受託を断られるケースがあります。

現地調査・価格決定・契約支援の範囲

売却活動を進める上での「価格設定」と「契約時のトラブル防止」において、両者の対応範囲には大きな隔たりがあります。

価格決定と調査の深さ

• 空き家バンク：希望売却価格は原則として所有者自身が決定します。自治体職員による現地確認は間取り図の作成や写真撮影、現況把握が主目的であり、市場価値の査定や法令上の詳細調査ではありません。
• 不動産会社：周辺の成約事例、公示地価、建物の構造や築年数、修繕履歴などを総合的に分析し、根拠に基づいた査定価格を提示します。また、接道義務や上下水道の埋設状況、越境物の有無などを専門的に調査します。

契約支援と重要事項説明

制度を利用して登録から契約へ至るプロセスは、主に「自治体への申込」「物件情報の公開」「交渉・媒介」「契約」という4つの段階に分かれます。

1. 自治体への申込：所有者が自治体へ登録を申請し、要綱に基づく要件の確認を受けます。
2. 物件情報の公開：自治体サイトや全国版空き家バンク等で物件情報が公開されます。
3. 交渉・媒介：利用希望者からの問い合わせ後、当事者同士で協議する「直接交渉型」か、協定先の宅建業者等が間に入る「業者媒介型」で進めます。
4. 契約：直接交渉型では当事者間で売買契約書を取り交わし、業者媒介型では宅地建物取引士が重要事項説明を実施したうえで売買契約を締結します。

直接交渉型では仲介手数料が発生しない利点がある一方、法令上の制限や物件状況の調査、契約書の作成を当事者が自ら行う必要があります。引き渡し後に雨漏りやシロアリ、給排水管の故障といった隠れた欠陥（契約不適合）が見つかったり、敷地境界を巡る争いが生じたりしても、業者へ宅建業法上の媒介責任を問うことはできません。その場合は民法の一般原則に従い、当事者同士で協議して解決を図る必要があります。

一方、不動産会社が媒介に入る取引では、宅地建物取引士が「重要事項説明書」を交付して説明します。法令上の制限や契約解除の条件、契約不適合責任の範囲を明確に取り決めることで、引き渡し後の紛争リスクの低減を図ります（将来のトラブルや建物の状態そのものを保証するものではありません）。

仲介手数料・登録料・実費の内訳

空き家の売却にかかる費用は、掲載自体にかかる費用と、成約時に発生する媒介手数料に大別されます。

登録料と掲載料

• 空き家バンク：自治体サイトや全国版空き家・空き地バンクへの登録・掲載は無料とする自治体が大半ですが、費用の規定は各自治体の要綱で確認する必要があります（出典：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」↗（新しいタブで開きます））。
• 不動産会社：一般的に、自社ホームページや不動産ポータルサイトへの掲載費用を売主へ別途請求することはありません（成約時の仲介手数料に含まれます）。

成約時の仲介手数料

成約時に不動産会社へ支払う仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく法定上限が定められています。

低廉な空き家等の売買取引では、現地調査の費用等を勘案した特例があります。税抜売買価格800万円以下の物件については、通常の計算式による上限を超え、「30万円＋消費税（税込33万円）」を上限として受領できます。

この特例を適用するには、媒介契約の締結時に報酬額を売主へあらかじめ説明し、合意を得ておく必要があります（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」↗（新しいタブで開きます））。

自治体のバンクを通じて成約した場合でも、協定を結んだ宅建業者が媒介を行ったときは、この規定に基づいた仲介手数料が発生します。無料の情報掲載と、有料の媒介実務や調査費用を混同しないよう注意が必要です。

売主が負担する主な実費

いずれの窓口を利用して売却を進める場合でも、取引に伴い以下の実費は所有者の自己負担となります。

• 相続登記・住所変更登記費用（登録免許税および司法書士報酬）
• 建物内の残置物（家財道具・仏壇等）の撤去・処分費用
• 境界確定測量費用（敷地境界が不明確な場合）
• 解体・更地化費用（古家を解体して引き渡す場合）
• 印紙税（売買契約書に貼付する収入印紙代）

買主層と広告経路の違い

空き家バンクは地方移住やDIYを希望する層へ、不動産会社は近隣の実需層や投資家へ届くなど、想定される買主層と広告経路が異なります。

空き家バンクが届く層

• 主な買主層：都市部からの移住希望者、二地域居住（デュアルライフ）を検討している人、古民家を購入してDIYしたい人、就農希望者。
• 流通経路：各自治体の公式ホームページ、移住ポータル、全国版空き家・空き地バンク（LIFULL・アットホーム）、自治体が主催する移住相談会やセミナー。

移住を前提としている購入希望者が多いため、建物の築年数の古さや不便さよりも、敷地の広さや庭の有無、畑ができる環境、豊かな自然環境などを重視する傾向があります。

不動産会社が届く層

• 主な買主層：該当地域または周辺自治体に住む実需層（住み替え・一次取得）、近隣の住民（駐車場用地や資材置き場、隣地拡張としての需要）、地域の事業者、不動産投資家。
• 流通経路：指定流通機構（レインズ）への登録、大手不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'S、アットホーム等の民間一般物件枠）、チラシのポスティング、店頭看板。

生活の利便性（駅や幹線道路への近さ、学校・商業施設への距離）や建物の資産性、再建築の可否などを厳密に評価する買主層へ幅広く届きます。

媒介契約の種類と空き家バンクの併用条件

「不動産会社へ売却を依頼している最中に、空き家バンクにも掲載して広く買い手を探したい」と考える所有者は少なくありません。しかし、事前の確認を怠るとトラブルに発展するおそれがあります。

自治体側の併用ルール

自治体によって空き家バンクの併用可否は大きく3つの傾向に分かれます。

• 宅建業者との媒介契約を必須とする自治体：登録時に地元宅建協会会員等の仲介業者を指定し、最初から不動産会社を窓口として登録する方式です。
• 一般媒介契約のみ併用を認める自治体：他社や一般市場での募集を認めつつ、空き家バンクにも並行掲載できる方式です。
• 民間依頼中の物件を原則受け付けない自治体：不動産会社に流通を委託している物件は「民間で流通可能」とみなし、空き家バンクの対象から除外する方式です。

媒介契約の種類と自己発見取引の制限

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、どの契約形態を選んでいるかによって空き家バンクとの併用方法が変わります。各契約の基本的な違いは、国土交通省が公開する標準媒介契約約款↗（新しいタブで開きます）で確認できます。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約でき、売主自身が見つけた買主と直接契約する「自己発見取引」も認められます。空き家バンクとの併用が最も行いやすい形態です。
• 専任媒介契約：契約できる不動産会社は1社のみですが、標準約款上、自己発見取引自体は可能です。ただし、業者に対する通知義務や、それまでに要した費用の償還に関する規定があります。
• 専属専任媒介契約：契約は1社のみで、自己発見取引も禁じられます。空き家バンクを通じて問い合わせがあっても直接交渉はできず、必ず契約中の不動産会社を通す必要があります。

併用する際の管理ポイント

両者を併用して進める際は、次の手順と注意点を守って管理してください。

• 事前確認の実施：既存の媒介契約内容（一般・専任・専属専任）と、所在自治体の空き家バンク登録要綱における他媒体併用ルールを先に確認します。
• 問い合わせルートの記録：問い合わせがあった買主がどこから来たか（空き家バンク経由か、不動産会社の募集経由か）、交渉窓口は誰か、成約時の媒介報酬の負担はどうなるかを書面等で記録・整理します。
• 売出価格の統一：不動産会社のポータルサイトと空き家バンクで異なる価格を設定すると、買い手側の不信感につながりトラブルの元になります。価格改定時は同時に変更を届け出てください。
• 二重成約の防止：不動産会社の買主と空き家バンクの利用希望者から同時に申し込みが入った場合、どちらと優先して交渉するか明確に交通整理を行う必要があります。
• 成約時の速やかな報告：どちらか一方のルートで売買契約が成立した場合は、遅滞なくもう一方の窓口へ成約報告を行い、情報の掲載を取り下げてください。

補助・改修・家財処分制度の確認

自治体の空き家バンクへ物件を登録すると、自治体独自の補助金や優遇措置を受けられる場合があります。民間仲介単独では利用できない支援策も多いため、登録前に確認しておく価値があります。

• 家財処分費補助金：空き家バンクへの登録や成約を条件に、室内に残された家財道具や不用品の搬出・処分費用の一部を補助する制度です。
• 空き家改修・リフォーム補助金：購入者や所有者が行う外壁・屋根・水回りの修繕工事費用の一部を補助する制度です。
• 成約奨励金：空き家バンクを通じて売買や賃貸借が成立した際に、所有者へ奨励金を支給する制度です。

補助対象経費、補助率、上限額は自治体の予算や事業年度によって大きく異なります。また、多くの補助金制度では「契約前または着工前の申請」が要件となっています。「自治体内の登録事業者が施工すること」や「改修後の一定期間は活用を継続すること」などが義務付けられる例も一般的です。契約や工事を済ませた後では申請できなくなるため、制度ごとの対象経費や予算枠、申請時期を事前に自治体窓口へ確認してください。

内覧・鍵の管理と反響見直し手順

遠隔地に住んでいる所有者にとって、空き家の「鍵の保管」や「内覧対応」は実務上の大きな負担となります。

• 不動産会社に依頼する場合：現地や近隣の不動産会社に鍵を預け、購入希望者からの内覧希望があった際は担当者が現地に立ち会って案内するのが一般的です。
• 空き家バンクで直接交渉する場合：内覧の日程調整、遠方からの現地への駆けつけ、当日の立ち会い、鍵の開閉を所有者自身が行わなければなりません。

反響がないときの見直し基準

登録・掲載後、問い合わせや内覧希望がない状態が続く場合は、自治体や不動産会社から反響状況を聞き、募集内容を見直す計画例として次の手順を検討します。見直す時期は地域や物件によって異なり、成約期限を意味するものではありません。

1. 写真と紹介文の改善：室内が暗い写真や残置物が写り込んだ写真は避け、明るい時間帯に撮影した写真に差し替えます。水回り（風呂・トイレ・台所）や敷地境界、駐車スペースの状況を明確にします。
2. 価格の再検証：固定資産税評価額や近隣の流通事例を再調査し、解体費用や修繕費用を差し引いた現実的な価格へ見直します。
3. 募集経路の切り替え：空き家バンク単独で反響がない場合は、地元の不動産会社へ通常仲介を相談し、レインズや民間ポータルへの掲載へ切り替える判断を行います。

自治体と不動産会社へ相談する前の確認表

相談を円滑に進めるため、事前に準備する資料と、各窓口で確認すべき質問事項をあらかじめ把握しておきましょう。

事前に手元にそろえる資料

• 登記事項証明書（登記簿謄本）または固定資産税の課税明細書（権利関係・地番の確認用）
• 公図・地積測量図（土地の形状・境界の確認用）
• 建物の間取り図や建築確認済証・検査済証（手元にあれば）
• 現地の写真（外観全体、前面道路、室内の水回り）

窓口ごとの確認質問リスト

相談先の不動産会社が正規の免許を持っているか、過去に行政処分等を受けていないかは、国土交通省の公式検索システムで事前に確認できます。

• 出典：国土交通省「宅地建物取引業者検索システム」↗（新しいタブで開きます）

自治体と宅建業者の役割を分けて使いこなす判断基準

ここまで見てきたように、空き家バンクと不動産会社は対立する選択肢ではなく、それぞれ得意分野が異なる流通ルートです。

• 建物が古くても敷地や農地があり、移住・田舎暮らし希望者へ届けたい場合は「空き家バンク」の情報発信力が活きます。
• 権利関係や契約不適合責任の範囲を明確にし、適正相場で安全に取引を進めたい場合は「不動産会社（宅建業者）」の媒介実務が適しています。

まずは物件が所在する市区町村の窓口で空き家バンクの設置要綱と補助金条件を確認し、地元の信頼できる宅建業者へ査定と併用の可否を相談することから始めましょう。