専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んで不動産の売却を依頼した売主は、「売主専用画面」からご自身の物件の登録内容や、現在登録されている取引状況を確認できます。手元に届く「登録証明書」に載っているURLや二次元コード、確認用ID・パスワードを使ってアクセスします。一方、一般媒介契約を結んだ場合は法律上一律の登録義務がありません。そのため、レインズへの登録を特約で約束しているかどうかや、確認用の画面が用意されているかを、依頼した不動産会社へ確認してください。
売主が自分で確認できる範囲は、レインズ（指定流通機構）に登録された物件の基本情報と、3つに分かれている取引状況（ステータス）です。見ることができる項目や画面の操作手順は、受け取った登録証明書の記載や、お住まいの地域を担当する指定流通機構の最新案内に沿って確認します。手元にある媒介契約書の内容、インターネットやチラシの広告表示、不動産会社から届く活動報告書の3点とレインズの登録表示を見比べることで、意図しない紹介の停止や条件の間違いに早く気づく手がかりが得られます。
この記事では、媒介契約ごとの登録期限から、売主専用画面を開く手順、ステータスの見分け方、食い違いを見つけたときの確認文例や相談窓口まで具体的に解説します。
結論：売主が確認できる範囲と照合の全体像
売主がレインズの画面上で直接確認できるのは、不動産会社が登録したご自身の物件の売り出し条件と、現在登録されている取引状況です。手元の書類と見比べるポイントは、次のように整理できます。
- 登録情報の一致確認：媒介契約書で決めた売出価格、所在地、土地・建物面積、間取りが正しく反映されているか
- 取引状況の確認：現在のステータスが「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれに登録されているか
- 広告・報告との照合：ポータルサイトの広告価格や定期的な活動報告書の内容と、レインズ上の登録表示に食い違いがないか
全国のレインズは、国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの指定流通機構が運営しています。不動産会社同士で物件情報を共有し、全国の不動産ネットワークを通じて買い手を早く見つけられるようにする仕組みです（出典：東日本不動産流通機構「レインズってなに？」（新しいタブで開きます）、国土交通省「不動産流通について・指定流通機構」（新しいタブで開きます））。
売主自身がこれらを見比べることは、不動産会社が他社からの紹介をわざと断る行為（囲い込みの疑い）や、間違った条件で登録されて販売のチャンスを逃してしまう事態に気づくための大切な手がかりとなります。ただし、画面上で「公開中」と表示されていても、実際の営業現場で他社からの紹介が確実にすべて受け付けられていることまで保証されるわけではありません。画面の登録表示と実際の営業対応は分けて考え、定期的な見比べを続けることが大切です。
媒介契約の種類ごとに登録義務と期限を確認する
不動産の売却を依頼する媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、レインズへの登録義務と登録期限のルールが法律で定められています。期限や報告頻度は、国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で確認できます。
各媒介契約の法的な特徴や選ぶ基準については、媒介契約の種類と特徴 や 信頼できる不動産会社の選び方 でも詳しく解説しています。
次の表は、国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）に基づく整理です。
| 媒介契約の種類 | レインズへの登録義務 | 登録期限（休業日を含まない） | 業務処理状況報告の頻度 | 自己発見取引の可否 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 法定の義務あり | 契約締結日の翌日から5日以内 | 1週間に1回以上 | 不可 |
| 専任媒介契約 | 法定の義務あり | 契約締結日の翌日から7日以内 | 2週間に1回以上 | 可能 |
| 一般媒介契約 | 法定の一律義務なし（特約で合意した場合は登録） | 契約書で定めた期日 | 法律上の義務なし | 可能 |
専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には宅地建物取引業法にもとづき、定められた期日までに物件をレインズへ登録する法的な義務が生じます。
一方、一般媒介契約には法律上一律の登録義務はありません。複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる性質上、各社が自分の判断で登録するか、標準媒介契約約款にもとづいて「登録するかどうか」を取り決め、登録する特約を結んだ場合にのみ登録義務が発生します（出典：国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます））。
例えば、水曜日が定休日の不動産会社と月曜日に専任媒介契約を結んだ場合を考えてみましょう。水曜日の定休日を除いて火曜日（1日目）、木曜日（2日目）と数えていくと、7日目は翌週の火曜日になります。このように定休日を挟む分だけ、カレンダー上の日数は延びることになります。
登録証明書を受け取り保管する
専任媒介や専属専任媒介で物件がレインズに登録されると、指定流通機構から登録したことを証明する書類（登録証明書）が発行されます（宅地建物取引業法第50条の6）。この書類を受け取った不動産会社は、遅れることなく売主へ渡さなければなりません（宅地建物取引業法第34条の2第6項）。紙の書面で交付されるのが基本ですが、売主があらかじめ同意していれば、電子的な方法（PDFファイルをメールで送るなど）で提供されることもあります（同条第12項）。
ここで注意したいのは、国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）にある「契約締結の翌日から5日以内または7日以内」という期間は、不動産会社がレインズへ登録する期限だという点です。登録証明書が郵送やメールで売主の手元に届くまでの日数は配送状況などによって異なるため、受取日だけで登録義務違反だと断定することはできません。
登録証明書には、売主専用画面へアクセスするための情報が記載されています。記載項目や書式の細部は地域を担当する機構によって少し異なりますが、主に次の情報が含まれています。
- 物件番号（レインズ上で物件を特定するための識別番号）
- 登録年月日（および機構の規定に応じた有効期間や画面を使える期限などの表記）
- 売主専用画面のアクセスURL
- 専用画面にログインするための確認用IDと確認用パスワード
- 二次元コード（令和7年1月4日以降のシステム改修により順次掲載）
二次元コードは、売主がスマートフォンのカメラで読み取るだけでログイン画面を開けるように導入された機能です（出典：国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（新しいタブで開きます））。
登録証明書を受け取ったら、記載されている物件価格や所在地が媒介契約書と一致しているかをまず目で見て確認し、売却が完了するまで大切に保管してください。
売主専用画面へ安全にアクセスする
ご自身の物件の登録状況を直接点検できるように、指定流通機構では「売主専用画面」を用意しています。画面の構成や操作手順は、利用する指定流通機構の案内画面に沿って進めます。
専用画面へのアクセス手順
- 登録証明書に印字されたURLをパソコンなどのブラウザに入力するか、掲載された二次元コードをスマートフォンで読み取ります。
- ログイン画面が表示されたら、証明書に記載されている「確認用ID」と「確認用パスワード」を半角英数で入力します。
- ログインボタンを押し、ご自身の物件の登録確認画面を表示させます。
確認できる情報と確認できない情報の境界
見ることができる情報の範囲は、売主専用画面と、不動産会社が業務で使う会員用画面とではっきりと分かれています。
確認できる情報：
- 登録されている物件の基本情報（価格、所在地、面積、間取り、登録日など）
- 登録されている現在の取引状況（ステータス）
確認できない情報：
- 不動産会社同士の間だけで共有される内部連絡事項
- 他の不動産会社が自物件を検索・閲覧した全アクセス履歴や、問い合わせ件数の記録（ログ）
- 他の不動産会社がレインズに登録している、ほかの売り出し物件情報
この画面は、ご自身の物件が正しい条件で公開されているかを確かめるためのものです。他の不動産会社が閲覧した履歴がすべて記録されて見えるわけではありません。
物件情報の一致を確認する
ログイン後の確認画面では、表示されている各項目が、手元にある媒介契約書や実際の広告表示と合っているかを確かめます。
1. 媒介価額（売出価格）の一致
媒介契約書で定めた売出価格と、レインズ画面上の価格が完全に一致しているかを確認します。価格変更を納得して合意していないのに間違った金額が登録されていたり、値下げの合意をしていないのに低い金額で登録されていたりしないかを見ます。
2. 物件の物理的情報の一致
所在地番や住所（住居表示）、土地面積（公簿または実測）、建物の延床面積、建てられた年月（築年月）、間取り、建物の構造（木造や鉄骨造など）が正確に登録されているかを確認します。土地の権利形態（所有権なのか借地権なのか）の間違いも、購入を検討している人が検索したときに見落とされる原因に直結します。
3. 一般向けポータルサイトやチラシとの整合
不動産会社が自社のホームページや民間の不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'Sなど）、新聞の折り込みチラシに掲載している価格や諸条件が、レインズの登録情報と異なっていないかを比較します。レインズと一般向けの広告で価格に開きがあると、他の仲介会社が買い手へ物件を紹介しにくくなってしまいます。
三つの取引状況の意味を確認する
レインズには、取引の透明性を高め、売主の利益を保護するために「ステータス管理機能」が導入されています。
さらに令和6年6月の宅地建物取引業法施行規則改正を経て、令和7年1月1日より、宅建業者に対してレインズへ物件の取引状況を登録することが法的に義務付けられました（出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・レインズ」（新しいタブで開きます））。
専用画面上で確認できる取引状況は、次の3区分に分かれています。
1. 公開中
他の不動産会社からの問い合わせや購入希望者の紹介を広く受け付けている登録区分です。特別な理由がない限り、売却活動中は原則としてこの表示になります。
ただし、画面上で「公開中」になっていても、現場の担当者が他社からの紹介を実際にすべて受け付けていることまで保証されるわけではありません。もし「公開中」になっているにもかかわらず問い合わせや内見の希望が全く入らない場合は、価格設定や販売戦略の見直しも必要です。具体的な対策は 家が売れないときの原因と対処法 を参照してください。
2. 書面による購入申込みあり
購入希望者から書面で購入申込書（買付証明書）が提出され、条件交渉や契約に向けた手続きが進められている登録状態です。
注意点として、この表示が出ていることや申込書が提出されたことだけで、売買契約が成立したとは判断できません。売買契約は原則として売り手と買い手の双方が合意することで成立しますが、実務上は重要事項説明や売買契約書の取り交わし、手付金のやり取りなどを経て書面で契約を結ぶのが通例です。購入申込書は通常、購入したいという意思を表明するものとして扱われます。ただし、書面の締結や手付金の授受がないからといって、一切の法的拘束力や合意が存在しないと一概に決めつけることもできません。売買契約が成り立っているかどうかで争いが生じた場合は、具体的な合意内容やそれまでの経緯をもとに、弁護士などの専門家へ確認してください。
3. 売主都合で一時紹介停止中
売主側の個人的な事情（リフォームや修繕の実施、一時的な事情変更、価格見直しの検討など）によって、売却活動や他社への物件紹介を一時的に停止している登録状態です。
この状態になっていると、全国の他の不動産会社は物件への問い合わせや買い手の紹介ができなくなります（出典：国土交通省「レインズのステータス管理機能・売主向けリーフレット」（新しいタブで開きます））。
売主自身が「一時的に募集を止めてほしい」と依頼していないにもかかわらずこの表示になっている場合は、注意が必要です。自社だけで買い手を見つけて売主・買主の双方から仲介手数料を得ようとし、他社からの問い合わせを故意に遮断する「囲い込み」が行われている心配が生じます。
媒介契約・広告・活動報告と照合する
専属専任媒介（1週間に1回以上）や専任媒介（2週間に1回以上）を結んでいる場合、不動産会社から文書または電子メールによる「業務処理状況報告」が定期的に届きます。
報告書が届いたら、売主専用画面を同時に開き、内容に矛盾がないか見比べて確認します。
- 報告書に「購入希望者から購入申込書を受領した」と記載されている場合、画面のステータスが「書面による購入申込みあり」へすぐに切り替わっているか
- 画面が「書面による購入申込みあり」になっているのに、不動産会社から購入申込みがあったという連絡や報告が一切届いていない状況になっていないか
- 報告書では「他社からの問い合わせ多数、引き続き広く募集中」と報告されているのに、画面上のステータスが「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか
書面による申込みの受領や取り下げがあった場合、不動産会社はレインズ上の取引状況を遅れることなく更新しなければなりません。報告書と専用画面の更新タイミングに数日以上のずれがある場合は、現在の正確な進行状況を担当者へ確認する必要があります。
不一致があったときの質問文と回答期限
手元の契約書や報告書、広告の内容と、専用画面の表示との間に食い違いを見つけた場合でも、最初から不正や違反と決めつけて問い詰めるのは避けます。
入力時の単純なミス、価格を変更したあとにシステムへ反映されるまでの時間差（タイムラグ）、手続きが進む中での手違いである可能性も十分に考えられるためです。まずは冷静に客観的な事実を示し、理由の確認と修正を依頼しましょう。
質問の文例（メールまたは書面用）
件名：【状況確認のお願い】〇〇市〇〇町 物件のレインズ登録情報について
〇〇不動産株式会社
ご担当 〇〇様
いつも売却活動にご尽力いただきありがとうございます。
売主の〇〇です。
本日、交付いただいた登録証明書をもとにレインズの売主専用画面を確認いたしました。
その際、手元の媒介契約書および先日いただいた活動報告書の内容と一部異なる点が見受けられましたので、確認のためご連絡いたしました。
【確認項目】
1. 現在の表示：売主都合で一時紹介停止中
2. 手元の認識：一時停止の依頼はしておらず、引き続き他社様からの紹介を受け付ける「公開中」を希望しております。
（※物件価格や面積に誤りがある場合は、該当箇所を記載）
つきましては、現在のステータスになっている理由と、今後の修正予定についてご教示いただけますでしょうか。
買主様側の各仲介会社様からの問い合わせに影響が出ることを懸念しておりますため、恐れ入りますが【〇月〇日（〇）】までにご回答いただけますと幸いです。
お忙しいところ恐縮ですが、よろしくお願い申し上げます。問い合わせ時のポイント
- 質問は口頭や電話だけで済ませず、送信日時や文面が記録に残る電子メールまたは文書で行います。
- 回答期限は、不動産会社の休業日を踏まえて無理のない日を指定します。これは法律上の期限ではなく、確認を滞らせないために売主が設ける目安です。
- 食い違いが見つかった画面のスクリーンショットを撮影し、印刷するか画像ファイルとして手元に保存しておきます。
表示だけで囲い込みや違法を断定しない
画面の表示が「売主都合で一時紹介停止中」になっていたり、広告と価格が異なっていたりしても、直ちに違法行為や悪質な囲い込みだと断定してしまうのは早すぎます。
不動産の実務では、次のような正当な理由や事務的な手違いによって、一時的なズレが発生することがあります。
- 申込みが入った直後で、ステータス変更の手続きを進めている途中である場合
- 価格変更の手続きを行った直後で、システムへの反映に時間差（タイムラグ）が生じている場合
- 担当者の入力ミスや、物件番号・番地の入力誤りによる一時的な表示のズレである場合
まずは客観的な事実として「現在の表示画面」と「手元の合意事項」の違いを提示し、担当者からの返答を待ちます。きちんとした納得のいく説明や速やかな修正が行われれば、過度に対立することなく本来の販売活動へ戻せます。
解決しない場合の社内窓口・免許行政庁等への相談順
担当者から納得のいく回答が得られない場合や、明らかな事実と違う表示の訂正に応じてもらえない場合は、段階を踏んで社内外の窓口へ相談を進めます。
なお、免許行政庁への相談は、宅建業法にもとづく行政指導や監督を求める手続きであり、売主個人の損害賠償請求や金銭トラブルの解決を直接保証するものではありません。個別の権利関係や損害賠償について争う場合は、弁護士など法律の専門家への相談を別途検討してください。
また、担当者や会社との信頼関係が修復できない場合は、媒介契約の更新を断ったり解除したりして、不動産会社を切り替えることも選択肢に入ります。具体的な手続きや違約金を防ぐ手順は、売却中に不動産会社を変更する方法と注意点 で整理しています。
相談の推奨順序
- 不動産会社の社内上位窓口（店舗責任者・店長、または本社のお客様相談室・コンプライアンス窓口）へ連絡し、会社組織として事実確認と是正を求めます。
- 不動産会社が加盟している業界団体の苦情相談窓口へ相談します。主な窓口には、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）の各都道府県協会や、公益社団法人全日本不動産協会の各本部などがあります。
- 不動産会社の免許権者である役所（免許行政庁）へ情報提供および相談を行います。免許番号は、媒介契約書や国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」などで確認できます。知事免許（「〇〇県知事（〇）第〇〇号」）の場合は該当する都道府県の不動産業担当課へ、国土交通大臣免許（「国土交通大臣（〇）第〇〇号」）の場合は管轄の各地方整備局などへ相談します。物件の所在地だけで決まるわけではないため、事前に免許番号の確認が必要です。
相談時にそろえておく資料
相談を行う際は、感情的な言い合いにならず客観的な証拠を提示できるように、次のような資料一式を事前に手元へ用意します。
- 取り交わした媒介契約書の控え
- レインズ登録証明書
- 食い違いが確認できる売主専用画面のスクリーンショット、または印刷物
- 不動産会社から受け取った業務処理状況報告書（過去分すべて）
- 不動産会社へ送った質問メールと、それに対する不動産会社からの返信メールの記録
認証情報を第三者へ出さない
専用画面へのアクセスに用いる確認用ID・パスワードや二次元コードは、売主個人と売り出し物件を結びつける重要な認証情報です。
物件の売却活動が進まない不安から、インターネット上の掲示板やSNS、知人への相談時に、登録証明書全体の写真や画面キャプチャをそのまま投稿・送信してしまう事例が見られます。
認証情報が第三者に渡ると、売主専用画面へ不正にログインされ、個人の売却条件や取引状況が部外者に知られてしまう恐れがあります。第三者へ意見を求める際でも、物件番号、ID、パスワード、二次元コード、個人名の部分は必ず黒塗りなどで完全に見えないように隠してください。
まとめ：証明書・画面・報告を同じ日付で残す
レインズのステータス管理機能は、売主が自物件の登録状況を正しく把握し、買い手と出会う取引の機会を守るための有効な手がかりです。
専属専任媒介や専任媒介を結んだら、まず国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）に定められた登録期限に、不動産会社が登録を済ませたか確認してください。その後、登録証明書をもとに売主専用画面を開き、登録価格・物件情報・取引状況をチェックします。証明書は郵送などの都合で登録期限後に届くこともあるため、登録日と受取日を区別することが大切です。
定期的に届く活動報告書と専用画面のステータスを同じ日付で見比べ、画面を保存した記録と一緒に手元へ残しておくことが、円滑で納得のいく不動産売却を進める確実な自衛策となります。