実家を相続したとき、「自宅の敷地なら小規模宅地等の特例で評価額が80％減額される」と考える方は少なくありません。しかし、親が住んでいた土地だからといって、だれでも無条件に80％減額されるわけではない点に注意が必要です。
特例の対象（特定居住用宅地等）に当てはまるかどうかは、相続が始まる直前の利用状況と、土地を引き継ぐ人ごとの条件で決まります。配偶者には、住み続けたり持ち続けたりする継続要件はありません。一方で、同居していた親族には、申告期限まで住み続け、土地を持ち続けることが求められます。同居していなかった親族が引き継ぐ場合は、持ち家に住んでいないことなどの厳しい要件を満たさなければなりません。さらに、だれが引き継ぐ場合であっても、特例を使うには期限内に申告手続きを行うことが欠かせません。
ここでは、実家の土地に特例が使えるかを確かめる手順、限度面積と減額割合の計算、二世帯住宅や老人ホームに入所していた場合の分岐、申告手続きの必須ルールを整理します。
- 相続が始まる直前まで、親の生活拠点として実際に使われていたか
- 土地を取得する人（配偶者・同居親族・別居親族）ごとの、住まいや保有に関する要件を満たしているか
- 税額が0円になる場合でも、申告期限内に税務署へ申告書を提出できるか
実家の敷地に特例が使えるかを確かめる四つの確認順
対象の敷地に特例を使えるかどうかは、次の順序で確認を進めます。途中の段階で条件から外れてしまうと、特例が使えなくなるか、別の区分での適用を検討することになります。
- 最初に、相続が始まる直前の土地と建物の使われ方を区分する（自宅の敷地か、事業用か、賃貸用か）
- 次に、土地を取得する相続人の立場を確認する（配偶者か、同居親族か、別居親族か）
- そのうえで、個別の事情に合わせた要件を確かめる（老人ホームへの入所、二世帯住宅、共有名義など）
- 最後に、取得した人に応じた保有や居住などの要件を確認し、申告手続きを行う
それぞれの段階で何を確かめるべきか、具体的な判断基準を順番に整理していきます。
土地の用途区分と減額割合・限度面積
親が暮らしていた実家の敷地は、小規模宅地等の特例における「特定居住用宅地等」に当てはまり、330㎡までの評価額を80％減額できます。
小規模宅地等の特例は、残された家族が生活や事業の基盤を失ってしまわないよう配慮して設けられた制度です。土地の使い道ごとに、「限度面積」と「減額される割合」があらかじめ決まっています。
| 宅地等の区分 | 主な利用用途 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人等の自宅敷地 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人等の店舗・工場・事務所等の敷地（貸付事業を除く） | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 一定の同族法人の事業用敷地（貸付事業を除く） | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | アパート・マンション・貸駐車場・貸駐輪場等の敷地 | 200㎡ | 50％ |
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（新しいタブで開きます）
特定居住用宅地等の限度面積である330㎡（約100坪）の上限は、土地全体に対して適用されます。土地を引き継ぐ人の人数に応じて枠が増えるわけではありません。
例：引き継ぐ人が要件を満たしていて、相続税評価額が5,000万円・面積が300㎡の実家であれば、評価額から80％が差し引かれ、課税価格は1,000万円まで下がります。もし敷地面積が330㎡を超える場合は、330㎡までの広さに対して80％減額が適用され、超えた部分は通常の評価額で計算します。
店舗と住宅が一つになった併用住宅（店舗兼住宅）では、敷地全体が一律に対象になるわけではありません。建物の延床面積のうち「住まいとして使われていた部分の割合」を敷地面積に掛け合わせ、その住居部分にあたる敷地についてのみ、特例を使えるかどうかを判定します。また、複数の相続人で共有して引き継いだ場合は、対象となる敷地のうち、それぞれが取得した持分の割合に応じて計算します。実家全体の相続税をどのように計算するかについては、実家の相続税の計算方法と目安もあわせて参考にしてください。
実家を相続する人（取得者）別の必須要件
亡くなった方（被相続人）が自宅として使っていた土地について特定居住用宅地等の適用を受けるには、その土地をだれが引き継ぐかによって満たすべき条件が大きく異なります。
配偶者が取得する場合
亡くなった方の配偶者が実家の土地を取得する場合、同居の要件や、申告期限まで持ち続ける保有要件はありません。
- 国税庁が示す配偶者の取得要件（新しいタブで開きます）では、相続が始まる直前に配偶者と別居していた場合でも対象になります。
- 相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）までに土地を売却したり、別の場所へ引っ越したりしても、特例の適用が認められます。
- ただし、ほかの相続人との遺産分割協議が申告期限までにまとまり、期限内に申告書を税務署へ提出することは必須です。
同居親族が取得する場合
親と同居していた子どもなどの親族が取得する場合、住み続けることと土地を持ち続けることが厳しく求められます。
- 相続が始まる直前から相続税の申告期限まで、引き続きその家に住み続けている必要があります。
- 相続が始まってから相続税の申告期限まで、その土地を手放さずに持ち続けている必要があります。
- 単に住民票を実家に移していただけの一時的な仮住まいや、実際の生活拠点が別の場所にあると判断される場合は、同居親族として認められません。
同居していない別居親族（家なき子）が取得する場合
亡くなった方と同居していなかった親族であっても、一定の条件を満たすいわゆる「家なき子特例」に当てはまれば、特定居住用宅地等として80％減額を受けられます。ただし、次に挙げるすべての条件を同時に満たしていなければなりません。
- 国税庁が示す別居親族の取得要件（新しいタブで開きます）にある、居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない者（海外在住で日本国籍を持たない一定の相続人など）ではないこと。
- 亡くなった方に配偶者がいないこと。
- 相続が始まる直前に、亡くなった方が住んでいた家に同居していた相続人（相続放棄があった場合は、放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと。
- 相続が始まる前の3年以内に、日本国内にある「取得者」「取得者の配偶者」「取得者の三親等内の親族」、または「取得者と特別な関係がある一定の法人」が所有する持ち家（相続直前に亡くなった方が住んでいた家を除きます）に住んだことがないこと。
- 相続が始まった時点で住んでいる家を、過去に一度も自分で所有したことがないこと。
- その土地を相続が始まってから相続税の申告期限まで引き続き持ち続けていること。
判断が分かれやすい三つの分岐
敷地の使われ方や建物の登記の状態によっては、判定の基準が複雑になります。特に誤解しやすい三つの分岐点を確認しておきましょう。
親が老人ホームに入所していた場合（一定の要件で適用可能）
親が亡くなる前に自宅を離れて老人ホームなどへ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になります。入所する直前まで住んでいた実家の敷地を「亡くなった方の住まい（被相続人の居住の用）」とみなして特例を使うには、次の条件をすべて満たす必要があります。
- 介護保険法の要介護認定もしくは要支援認定を受けていたこと、または障害者総合支援法（障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律）に定める障害支援区分の認定を受けていたこと。
- 特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、軽費老人ホーム、養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設など、法令で定められた施設や住居に入所・入居していたこと。
- 亡くなった方が自宅に住まなくなったあと、その家を事業に使ったり、新たに亡くなった方以外のだれかが住むために使ったりしていないこと。
なお、自宅に住まなくなったあとにアパートや駐車場などの貸付事業に変えていた場合は、「貸付事業用宅地等」としての要件を確認することになり、「特定居住用宅地等」としては扱われません。
二世帯住宅の場合（区分所有登記の有無で判定が分岐）
二世帯住宅で親世帯と子世帯が暮らしていた場合は、建物の登記のしかたによって、対象になる敷地の範囲や同居の判定が大きく分かれます。
- 区分所有登記がされていない建物（一棟の普通建物）の場合：一棟の建物に住んでいた親族は、亡くなった方の居住部分に住んでいた親族として扱われます。建物の内部で行き来できない独立した構造であっても、敷地全体が特例の判定対象に含まれます。ただし、土地を引き継ぐ人ごとに、住み続けることや持ち続けることといった要件を満たす必要があります。
- 区分所有登記がされている建物の場合：亡くなった方の専有部分（親世帯の区分）に対応する敷地だけが特例の対象になります。親とは別の専有部分に住んでいた子どもは、亡くなった方の居住部分に同居していた親族とはみなされません。そのため、同居親族としての要件を満たすことができなくなります。
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（新しいタブで開きます）
兄弟などで実家を共有相続した場合（取得者ごとに判定）
兄弟姉妹などで土地を共有して相続した場合、敷地全体が一律に8割減額されるわけではありません。国税庁が示す取得者ごとの要件（新しいタブで開きます）に沿って、「土地を引き継いだ人ごと」に個別に判定します。
- 例：同居していた長男が持分2分の1を取得し、要件を満たす場合、長男の持分（2分の1）にあたる敷地には80％減額が適用されます。
- 持ち家に住んでいる別居の次男が持分2分の1を取得した場合：次男は同居の要件も家なき子の要件も満たさないため、次男の持分（2分の1）には特例が使えず、通常の評価額で計算します。
複数の宅地がある場合の限度面積と併用ルール
自宅の敷地だけでなく、親が営んでいた店舗の敷地やアパートの敷地を同時に相続した場合は、限度面積の計算ルールに注意が必要です。
居住用と事業用のみを併用する場合（貸付事業用がない場合）
特定居住用宅地等（自宅の敷地）と特定事業用宅地等（店舗や事務所などの敷地）を同時に選ぶ場合は、両方の限度面積をそのまま全額使える「完全併用」が認められています。
- 特定居住用宅地等：最大330㎡まで（80％減額）
- 特定事業用宅地等：最大400㎡まで（80％減額）
- 合計限度面積：最大730㎡まで（それぞれ80％減額）
出典：国税庁「【相続税の申告要否判定コーナー】-小規模宅地等の特例」（新しいタブで開きます）
アパートや駐車場（貸付事業用宅地等）を含む場合
選ぶ土地の中に「貸付事業用宅地等」が含まれる場合は、完全併用が認められず、次の計算式にあてはまる広さまでに制限されます。
- 算式：
（特定事業用等の面積 × 200/400） ＋ （特定居住用の面積 × 200/330） ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡
減額割合が50％の貸付事業用を少しでも組み入れると、80％減額できる特定居住用の面積枠が大きく削られてしまう仕組みになっています。どの土地に特例を使うと税金を最も安く抑えられるか、路線価と面積をもとに試算し、有利な組み合わせを選ぶ必要があります。
売却時期が特例の適用に与える影響
実家を相続したあとに売却を考えている場合、売買契約の締結や所有権の移転（引き渡しや代金の決済）、住むのをやめる時期、建物を解体する時期が、特例を使えるかどうかを大きく左右します。
国税庁が示す取得者別の継続要件（新しいタブで開きます）では、配偶者には住み続けたり持ち続けたりする要件がありません。一方、同居親族や別居親族（家なき子）には、相続税の申告期限までその土地を持ち続けることが求められ、同居親族には住み続ける要件もあります。そのため、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）を迎える前に名義を変更して引き渡したり、住むのをやめたりすると、要件を満たせなくなります。
また、実家を売却したときの所得税を軽くする制度として、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家の3,000万円特別控除）」があります。
- 小規模宅地等の特例（相続税）と空き家特例（所得税）は税金の種類が異なるため、制度のうえでは両方を併用できるケースもあります。しかし、「小規模宅地等の特例を使ったからといって、いつでも併用できる」わけではありません。空き家特例の詳しい要件は、国税庁「No.3306」（新しいタブで開きます）と空き家売却時の3,000万円特別控除をご確認ください。
- 空き家の3,000万円特別控除には、「相続のときから売却（譲渡）のときまで、事業用や貸付用、居住用に使われていないこと」という条件があります。そのため、相続のあとも同居親族が住み続けて小規模宅地等の特例を受けた場合や、途中で人に貸した場合は、空き家控除の条件から外れてしまいます。売却時の特例の選び方については、空き家特例と取得費加算の特例の比較でも詳しく解説しています。
- 空き家特例にはほかにも、「昭和56年5月31日以前に建てられた家であること」「区分所有建物ではないこと」「相続が始まる直前に亡くなった方以外に同居者がいなかったこと」「売却代金が1億円以下であること」「相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」といった厳しい条件が定められています。
申告期限を迎える前に建物を解体したり売却したりすることが、小規模宅地等の特例の要件にどう影響するかを含めて、両方の制度の適用条件とスケジュールを慎重に確認する必要があります。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（新しいタブで開きます）
特例の適用に必要な申告手続きと未分割時の対応
小規模宅地等の特例を利用するにあたって、手続きの面で押さえておくべき原則があります。
税額が0円になっても申告書の提出が必須
国税庁が案内する相続税の基礎控除額（新しいタブで開きます）は、3,000万円に、法定相続人一人につき600万円を加えた額です。これを超える遺産がある場合でも、小規模宅地等の特例を使えば、課税対象となる金額が基礎控除以下に収まり、納める相続税額が0円になることがあります。
ただし、小規模宅地等の特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を受けたい旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の控え（写し）などの必要書類を添えて、期限内に提出することが大前提となっています。税額が0円になるからといって申告せずに放置してしまうと、特例の適用が認められなくなり、減額前の本来の評価額をもとに課税されてしまうリスクがあります。原則として期限内の申告が必要ですが、万が一期限を過ぎてしまった場合の扱いは個別の事情によって異なるため、税理士や税務署への確認が欠かせません。
申告期限までに遺産分割協議がまとまらない場合
相続人の間で話し合いがつかず、相続税の申告期限（10か月）までに実家をだれが引き継ぐか決まらない場合、国税庁が案内する未分割財産の原則（新しいタブで開きます）により、小規模宅地等の特例は使えません。遺産分割が進まないときの具体的な進め方やリスクについては、遺産分割協議がまとまらない場合の対処法で詳しく解説しています。
ただし、次の手順に沿って手続きを進めておけば、あとから話し合いがまとまった段階で特例の適用を受けられる救済措置が用意されています。
- 国税庁が案内する未分割財産の手続き（新しいタブで開きます）に沿って、申告期限内に財産が未分割のまま相続税の申告書を提出するときに、「申告期限後3年以内の分割見込書」を一緒に提出します。
- 申告期限から3年以内に無事に分割がまとまったときは、分割が決まった日の翌日から4か月以内に「更正の請求書」を提出します。これにより、特例を適用した税額への減額や払いすぎた税金の還付を受けられます。
- 申告期限から3年が経つ日までに分割できないやむを得ない事情がある場合は、税務署長の承認を受けるための「承認申請書」（提出期限は原則として申告期限から3年を経過する日の翌日から2か月以内）をあらかじめ提出しておきます。税務署長から承認が得られた場合、そのやむを得ない事情が解消した日の翌日から4か月以内に分割できれば、分割した日の翌日から4か月以内に更正の請求を行えます。
なお、この特例の対象になり得る土地を引き継いだ相続人が2人以上いる場合、どの土地に特例を適用するかという選択について、土地を取得した人全員の同意が必要です。「遺産分割協議そのものへの参加者全員による合意」と、「特例の対象となる財産を引き継いだ人全員による選択の同意」は別物ですので、混同しないように注意してください。
税理士へ相談する前に手元にそろえる資料と確認事項
税理士に特例を使えるかどうかの判定を相談するときは、あらかじめ資料をそろえておくと確認がスムーズに進み、相談時間を短縮できます。
手元に用意する確認資料
- 実家の土地・建物の全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税の納税通知書または課税明細書（名寄帳）
- 実家の公図、地積測量図、建物の図面（間取り図）
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本および除票
- 相続人全員の戸籍謄本および住民票の写し
- 親が老人ホームに入所していた場合は、介護保険被保険者証の写しおよび入所施設の契約書
- 別居親族（家なき子）が引き継ぐ場合は、要件の対象期間を確認できる賃貸借契約書および住んでいた物件の登記情報
税理士へ確認すべき質問項目
- 「国税庁が示す特定居住用宅地等の要件（新しいタブで開きます）に照らして、現在の利用状況と家族関係で80％減額を受けられるか」
- 「ほかの土地（事業用・貸付用）も含めて、どの敷地を優先して特例を選ぶのが最も節税になるか」
- 「特例を使った結果、相続税の納税が必要になるか、それとも申告手続きだけで済むか」
- 「将来実家を売却する場合、いつ以降に売買契約を結べば税務上の不利益を防げるか」
特例が使えるかどうかは、登記簿上の地目や書類上の住所だけで判断されるわけではありません。現地で実際にどのように使われていたかという生活の実態や、建物の構造上の区分によって決まります。売買契約を結んだり建物の解体を始めたりする前に、必ず要件を一つずつ照らし合わせて確認してください。