相続した空き家の3,000万円控除とは？条件・期限・必要書類

相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家なら自動的に使える制度ではありません。要件を満たして売ったときの譲渡所得から、最高3,000万円まで差し引く制度です。売却代金3,000万円が非課税になる制度でも、3,000万円が還付される制度でもありません。

2024年1月1日以後の譲渡では、元の相続・遺贈で対象家屋と敷地等の双方を取得した相続人が3人以上なら、各申告者の上限は最高2,000万円です。法定相続人、現在の共有者、実際の売主を数えるだけでは判定できません。

さらに、家屋の建築時期、区分所有登記、被相続人と同居者、相続後の利用、家屋と敷地の取得経路、耐震・取壊し、譲渡期限、1億円判定、売却相手、他の特例、確認書、確定申告を確認します。一つでも不明なら、税額へ3,000万円または2,000万円を入れず、適用候補として止めます。

結論：売る前に「人・家・利用・日付・全譲渡」を一枚にする

適用候補を確認する入口は、次の9項目です。

すべて「はい」でも、この記事から適用確定とはしません。売却相手が親子・夫婦等の特別関係者ではないか、同じ対象部分へ取得費加算等を重ねないか、各資料が事実を証明できるかも含め、最終的に確定申告で判断されます。国税庁 No.3306↗（新しいタブで開きます）

反対に、明らかに要件が合わない候補が見つかったときも作業は失敗ではありません。適用しない理由と確認根拠を残し、相続した家の売却税を計算する順番へ戻って、空き家控除を入れない譲渡所得を確認します。

3,000万円は売却価格ではなく譲渡所得から差し引く

この特例は、売却代金から一律に3,000万円を引く制度ではありません。基本の順番は次のとおりです。

> 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用

> 特例適用後の課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 適用を確認した特別控除

特別控除は、控除前の譲渡所得と、本人に適用される上限額のうち小さい金額までです。

この表は制度の働きを示すだけの例です。取得費、譲渡費用、対象部分、共有持分、他の特例が未確認なら、実際の税額は出せません。取得費や税率を含む全体計算は、相続した家の売却にかかる税金で別に組み立てます。親の購入・建築資料が見つからない場合は、取得費の資料探索と5％概算取得費の確認順を先に使います。

控除を使って課税譲渡所得が0円になる候補でも、必要書類を付けた確定申告は省略しません。

最高3,000万円か2,000万円かは「元の取得者」を数える

2024年1月1日以後の譲渡では、対象家屋とその敷地等を元の被相続人から相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、各申告者の控除上限は最高2,000万円です。国土交通省の現行制度資料↗（新しいタブで開きます）

ここで数えるのは、単純な法定相続人の人数ではありません。

元の相続後に持分を一人へ集めても、人数判定が自動的に2人以下へ戻るとは扱いません。相続後の持分譲渡・贈与や別の相続がある場合も、元の取得者と取得経路を残します。

また、本人が相続前から持っていた持分は、元の被相続人から相続・遺贈により取得した持分ではありません。特例対象の持分と自己取得持分を混ぜないでください。家屋を相続し、敷地は以前から本人が所有していたケースについて、国税庁は家屋と敷地等の双方を元の被相続人から取得した相続人に当たらないと示しています↗（新しいタブで開きます）。

共有名義の売却合意、署名、代理、代金分配は、税の人数判定とは別です。共有名義の実家を売る手順で売却権限を整理し、本記事のH台帳では取得経路と控除上限候補だけを管理します。

家屋・敷地・取得者の入口要件を資料で確認する

国税庁の現行案内は、対象となる被相続人居住用家屋を、原則として相続開始直前に被相続人が居住に使っていた、次のすべてを満たす家屋としています。

1. 被相続人が主として居住に使っていた一つの建築物である
2. 1981年5月31日以前に建築された
3. 区分所有建物登記がされた建物ではない
4. 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった

「築40年以上らしい」「木造戸建てだから」「マンションという名称だから」と外観や呼称だけで判定しません。建築日は登記事項証明書等、区分所有は登記、居住者は住民票に加えて実態と補足資料を確認します。住民票だけで生活実態を断定しないことも重要です。

家屋と敷地の双方を取得したか

申告する本人は、相続人（包括受遺者を含む）として、元の被相続人から相続または遺贈（死因贈与を含む）により、対象家屋とその敷地等の双方を取得している必要があります。相続人ではない特定受遺者一般や、家屋だけ・敷地だけを取得した人へ制度を広げません。対象家屋だけを売る案でも、取得者要件では敷地等の取得を確認します。国税庁 No.3306の対象者↗（新しいタブで開きます）

遺言書、遺産分割協議書、登記事項証明書、相続登記の申請資料を人ごとに照合します。換価分割、数次相続、共有持分、被相続人と第三者の共有、相続前から本人が持つ土地・持分がある場合は、契約前に税務確認を止めます。

母屋・離れ・倉庫・店舗併用は範囲を自己判定しない

対象家屋は、被相続人が主として住んだ一つの建築物です。母屋と離れ、倉庫、車庫等が用途上不可分の関係にある一団の土地では、対象敷地が母屋と他の建築物の床面積比で限定される場合があります。母屋を壊せば同じ住所の敷地すべてが対象になるとは限りません。国税庁 No.3306の範囲説明↗（新しいタブで開きます）

店舗併用住宅も、一部が店舗だから全部対象外、少しでも住宅なら全部対象、のどちらにも決めません。原則の家屋は相続開始直前、老人ホーム等の分岐に当たる従前居住用家屋は特定事由により旧宅を居住に使わなくなる直前の利用状況と床面積を確認し、区分・按分します。母屋以外の建物や対象外部分について取得費加算等を別に検討できる場合もあるため、物件全体へ一つの特例を貼らないでください。国税庁の用途上不可分の建築物の事例↗（新しいタブで開きます）、措置法35条関係通達35-15↗（新しいタブで開きます）

未登記、増築未反映、母屋と離れの同一性が分からない場合は、税の前提となる建物を固定できません。相続した建物が未登記だったときの確認順で、現物・登記・固定資産税・建築行政の記録を照合します。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は別の入口を通る

被相続人が亡くなる直前に家へ住んでいなくても、一定の要件をすべて満たす場合は、老人ホーム等への入所前に住んでいた家が対象候補になります。ただし、「介護のため家を離れた」「施設で亡くなった」だけでは足りません。

国税庁 No.3307の入口は、次の事実を分けて確認します。

対象となり得る施設には、一定の養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設、共同生活援助の住居等があります。施設の呼び名ではなく、契約書等に記載された法令上の区分を確認します。国税庁 No.3307↗（新しいタブで開きます）

要介護・要支援認定や障害支援区分等は、死亡時に認定があったかだけではなく、旧宅が被相続人の居住に使われなくなる直前に所定の認定を受けていたかを確認します。認定日と入所日を別の行にしてください。

国土交通省の現行FAQは、旧宅を一時滞在や家財道具等の保管場所として使った場合も一定使用に含み得る一方、親族宅や一般の賃貸住宅へ転居して亡くなった場合はこの老人ホーム等の分岐を使えないと案内しています↗（新しいタブで開きます）。入所後の郵便物、光熱契約、施設契約、認定資料は後から入手しにくくなるため、売却後まで放置しません。

相続後の居住・賃貸・事業利用は、始める前に止めて確認する

相続後に空き家だった期間の使い方は、3つの売却ルートすべてに関係します。原則として、相続から所定の譲渡・取壊しまで、家屋や敷地を事業、貸付け、居住に使っていないことが必要です。

次の考え方は危険です。

• 売れるまで短期間なら家族が住んでもよい
• 家賃を取らなければ知人へ貸してもよい
• 住民票を移さなければ居住ではない
• 空き家と呼んでいれば倉庫や事業駐車場に使ってもよい
• 解体後なら土地を何に使ってもよい

短期の居住や無償貸付けでも要件へ影響し得ます。税務上の「居住」「貸付け」「事業利用」をこの記事で線引きせず、開始前に実態を伝えて確認します。国税庁の措置法35条関係通達↗（新しいタブで開きます）

既に利用した可能性がある場合、事実を消したり、空き家だったことにしたりしません。誰が、どの部分を、いつからいつまで、何のために使い、対価や契約があったかをU利用履歴へ記録します。

【U利用履歴　版：　】
案件ID：CASE-01　利用ID：U-001
対象：P-HOUSE-01／P-LAND-01／一部（図面DOC-ID：　）
期間：開始日　　　終了日　　　未確定部分：
実際の利用者：
観察事実：空き／居住／貸付け／事業／荷物保管／駐車／その他
対価・契約：なし／あり（DOC-ID：　）／不明（Q-ID：　）
光熱・郵便・広告・管理資料ID：
家族間で認識が異なる点：
税務回答：未確認／確認済み（Q-ID・回答DOC-ID：　）
更新日・更新者：

U利用履歴には「特例上問題なし」と自己判定せず、見た事実と資料だけを書きます。売る・貸す・残す自体の方針を比較するなら、利用を始める前に家を売る・貸す・残す判断を行い、税務影響は本記事のQログへ戻します。

耐震・先行取壊し・譲渡後工事の3ルートを混ぜない

2024年1月1日以後の譲渡では、現行制度上の主な出口は次の3ルートです。どのルートでも、他の人・家・利用・期限・金額等の要件が消えるわけではありません。

R1：譲渡時に耐震基準を満たした家屋を売る

相続から譲渡まで、家屋や敷地等を事業、貸付け、居住に使っていないことに加え、家屋が譲渡時に一定の耐震基準を満たす必要があります。確定申告では、一定の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し等を用意します。国税庁 No.3306は、譲渡日前2年以内に証明のための調査が終了または評価されたもの等の要件を示しているため、古い証明書をそのまま使えるとは考えません。

耐震診断、工事、証明の発行主体と所要期間を、契約日の直前ではなく売り方を決める段階で確認します。

R2：家屋全部を先に取り壊して敷地を売る

対象家屋を相続してから全部取壊し等まで、家屋を事業、貸付け、居住に使わず、敷地等も相続から譲渡まで同様に使わないことを確認します。さらに、取壊し等から譲渡まで、敷地等を建物または構築物の敷地に使っていないことが必要です。国税庁 No.3306↗（新しいタブで開きます）

「全部の取壊し」を、内装撤去、部分解体、屋根だけの撤去と同じにしません。母屋・離れ・倉庫等があるときは、制度上どの建築物が被相続人居住用家屋か、残る建物が敷地範囲へどう影響するかを確認します。

先に解体すると、売り方、固定資産税、再建築、境界、補助金、解体費にも影響します。税特例だけで解体を決めず、古い家を解体して売る3案の比較で現況売却・契約後解体・先行解体を同じ条件で査定してください。

R3：譲渡後に買主側で耐震改修または全部取壊しをする

2024年1月1日以後の譲渡では、譲渡後、その譲渡年の翌年2月15日までに、家屋が耐震基準へ適合することとなった場合、または家屋全部を取り壊した場合も対象候補になりました。

契約書に「買主が解体予定」と書くだけでは足りません。期限内に実際の工事を完了し、売主が確定申告へ使える証拠を受け取る必要があります。国土交通省の現行FAQは、特約等がないだけで市区町村の確認書交付が必ず妨げられるとはしていませんが、買主の協力が不可欠で、トラブル防止のため特約等を確認事項としていると説明しています↗（新しいタブで開きます）。

耐震側も、譲渡後に証明書だけ取得すればよいわけではありません。国土交通省は、譲渡時点で既に耐震基準へ適合していた家について、譲渡後に改修工事をせず証明書だけ取得しても、R3の拡充要件には当たらないと案内しています。R1の証明が間に合うか、R3で実際の改修をするかを契約前に分けます。

【W工事・証拠受渡し台帳　版：　】
案件ID：CASE-01　工事ID：W-001
状態：構想／発注前／発注済み／施工中／実完了／中止／差替え
関連譲渡・範囲：X-001@版　　　SC-01@版
ルート候補：R1耐震／R2全取壊し／R3耐震／R3全取壊し
工事期限：DL-ID参照　　　安全側の契約期限：DL-ID参照
工事対象：SC-ID参照　※対象家屋・床面積を再記入しない
発注者・費用負担者・施工者：
着手予定日：　　　実完了予定日：　　　実完了日：
証明・閉鎖事項証明・契約・請求・領収・写真等の担当：
証拠DOC-ID：　　　不足DOC-ID・Q-ID：
売主へ渡す方法・期限：DL-ID参照
遅延時の通知、是正、費用、契約上の対応：
買主・仲介担当・税務確認者の回答Q-ID：
STOP-ID：　　　解除条件：
中止・差替え理由DOC-ID：　　　差替え先W-ID：

このメモは特約のひな型ではありません。契約条項は物件・工事・当事者に合わせ、不動産会社、必要に応じて弁護士、税理士等へ確認します。引渡し後に売主が自由に工事を管理できないリスクを、価格や売りやすさと一緒に比較してください。

「3年以内」ではなく、4つの日付を別々に管理する

本特例では、少なくとも次の4つの日付を分けます。

例えば、相続開始日が2023年8月10日なら、3年経過日は2026年8月10日で、その属する年の12月31日は2026年12月31日です。「2026年8月9日まで」とも、「2027年12月31日までならよい」とも置き換えません。

相続開始日が2025年5月1日なら、3年経過日の属する年末は2028年12月31日ですが、2026年8月25日時点の制度全体の終期は2027年12月31日です。現行法では早い2027年12月31日を上限候補として確認します。将来の延長を前提に契約計画を立てません。国土交通省の制度概要↗（新しいタブで開きます）

R3で2026年11月20日を申告上の譲渡日と確認した場合、実工事の期限候補は2027年2月15日です。売却から1年後でも、確定申告期限と同じ日でもありません。

売買契約日と引渡日が別の年になる場合は特に止まります。譲渡所得は原則として引渡日に譲渡があったものとしつつ、契約効力発生日で申告する取扱いもあるため、どの年の譲渡として申告するかでR3や確定申告の予定が変わり得ます。後から都合のよい日を選ぶのではなく、契約前に税務署または税理士へ確認してください。国税庁の譲渡時期の事例↗（新しいタブで開きます）

【4日付カード　版：　】
案件ID：CASE-01　期限ID：DL-001　対象譲渡：X-001@版
相続開始日：CASE基本台帳@版・根拠DOC-ID参照　※日付を再記入しない
3年経過日：　　　　計算者・確認日・公式資料版：
個別の年末期限候補：
制度全体の終期：2027年12月31日（公式資料確認日：　）
採用する譲渡期限候補：　　　　税務回答Q-ID：
契約予定日・引渡予定日・申告上確認する譲渡日：X-001@版参照
R3工事期限候補：　　　　関連W-ID：　　　R3を使わない／未定
所在地自治体への事前相談日・確認書申請目標日：
申告年分の申告期限確認日・公式URL：
1億円後続譲渡の監視終了日候補：　　　AGG-ID：
安全側の社内・家族目標日：
有効STOP-ID：

4日付カードは、法定期限と家族の目標日を分けます。確認書の交付日数は自治体で異なり、申告期が近いと時間を要し得るため、法定期限当日から逆算しません。

1億円は一人・一契約ではなく、関連する譲渡を合算する

売却代金1億円以下という要件は、申告する本人の今回の契約だけを見て終わりではありません。同じ被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分の分割譲渡、共有持分、他の相続人による譲渡、後日の残地売却等を、所定期間にわたり合算する必要があります。

空き家控除の対象部分と、1億円判定へ合算する範囲は同じとは限りません。 特例対象外となる相続前からの自己所有持分、非居住用部分等でも、対象譲渡資産や一体家屋等の対価として合算対象になり得ます。「この持分には控除を使わないからAGGから除く」と自己判断せず、SCの対象範囲とAGGの集計範囲を別のQ-IDで確認します。措置法35条関係通達35-21・35-22↗（新しいタブで開きます）

国税庁 No.3306は、相続の時から、特例対象の譲渡日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売った部分や他の相続人が売った部分も含め、対価を判定すると説明しています。最初の申告時点で1億円以下でも、その後の譲渡で合計が1億円を超えれば、後発譲渡の日から4か月以内に修正申告と納税が必要となる場合があります。国税庁 No.3306↗（新しいタブで開きます）

このため、確定申告が終わった日を案件の終了日にしません。後続譲渡の監視期限まで、全取得者がX譲渡台帳を共有します。

申告する本人が、同じ被相続人から取得した対象家屋または敷地等について、既に本特例の適用を受けていないことも要件です。その本人が一部を先に売って本特例を申告した後、残りをもう一度売るときに新しい3,000万円・2,000万円枠が生まれるとは考えません。別の取得相続人まで一律に禁止する説明ではありません。H-IDごとに過去の申告、分割譲渡、対象範囲をX・RTN台帳と申告書控えで確認します。

【X譲渡台帳　版：　】
案件ID：CASE-01　譲渡ID：X-001
状態：構想／予定／契約済み／譲渡済み／中止／差替え
譲渡する範囲：SC-01@版参照　※対象家屋・持分を再記入しない
売主H-ID：　　　相手方：DOC-ID参照
特別関係の確認Q-ID：　　　結果：未確認／候補外／候補あり
契約日：　　　引渡日：　　　申告上確認した譲渡日：
対価：　　　　根拠DOC-ID：
ルート候補：R1／R2／R3／対象外／未確認　関連W-ID：
利用履歴：U-ID@版参照　　　期限：DL-ID@版参照
過去の空き家控除申告：RTN-ID参照　　　差替え先X-ID：

【AGG・1億円合算監視台帳　版：　】
案件ID：CASE-01　集計ID：AGG-001　関連範囲：SC-01@版
状態：対象探索中／専門確認待ち／1億円以下候補／超過候補／修正対応中／監視終了
集計開始：CASE基本台帳@版・相続開始日根拠DOC-ID参照　監視終了：DL-ID@版参照
合算に含むX-ID@版：
除くX-ID@版・除外根拠Q-ID：
SC外でも合算確認が必要な自己所有持分・非居住用部分等のQ-ID：
未登録の取得者・分割・残地・後続譲渡：Q-ID参照
専門確認済み合計：　　　　確認日・回答DOC-ID：
他の居住用家屋取得相続人への通知DOC-ID・送付日：
受領した過去・後続譲渡回答DOC-ID：
後発譲渡発生時の担当者・連絡期限：DL-ID参照
影響するRTN-ID・修正申告期限DL-ID：

個別の譲渡日と売却価格はX台帳だけに書き、期限カードやAGGへ再転記しません。AGG-001は含めるX-ID@版と専門確認済み合計を管理します。価格変更、分筆、持分移転、残地の売却予定が生じたら、古い行を書き換えず新しいX-IDまたは版を追加します。

本特例を申告する人以外に居住用家屋取得相続人がいる場合、申告者は、その人へ対象譲渡をした旨、対象譲渡の日、その他の参考事項を通知する必要があります。通知を受けた人は、対象資産について既に譲渡した、または後に譲渡したとき、その旨、譲渡日、対価（特例対象外部分を含む）、その他の参考事項を遅滞なく回答します。通知対象は、空き家控除を申告する共有者だけとは限らず、家屋または敷地の一方だけを取得した人も含み得ます。通知がなければ実際の売却を合算しなくてよいわけではありません。通知書、送付記録、回答をDOC-IDで保管し、AGGへ結びます。国税庁の令和7年分チェックシート↗（新しいタブで開きます）、措置法35条関係通達↗（新しいタブで開きます）

親族・関係法人への売却は契約前に個別確認する

親子、夫婦等の特別の関係がある人への譲渡は対象外です。国税庁は、生計を一にする親族、売った後にその売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等も含むと案内しています。

「相場で売るから」「売買契約書を作るから」「別居している兄弟だから」だけで対象と決めません。買主、その代表者・株主、売主との生活関係、売却後の居住関係を示し、契約前に確認します。関係者候補ならSTOP-IDを発行し、回答が出るまで税特例を前提に価格や手取りを決めません。

取得費加算とは同じ対象部分で選択する

相続税を負担した人が一定期間内に相続財産を売る場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる特例の候補になることがあります。しかし、同じ譲渡資産・対象部分について、相続空き家の特別控除と取得費加算を重ねて使いません。国土交通省「他の税制との適用関係」↗（新しいタブで開きます）、国税庁 No.3267↗（新しいタブで開きます）

「3,000万円の方が大きいから空き家控除」と上限だけで選ぶのも危険です。各売主で次が異なります。

• 控除前の譲渡所得
• 本特例の対象となる家屋・敷地・持分・居住部分
• 3,000万円か2,000万円かの上限候補
• 本人に課税された相続税額と取得費加算候補額
• 母屋以外・店舗部分等の対象外部分
• 同じ年に使う可能性がある自己居住用財産等の別特例
• 取得費、譲渡費用、他の土地建物の譲渡

同じ売却価格、同じ譲渡日、同じ取得費・費用、同じ対象範囲で、売主ごとに比較します。

【H別・特例選択記録　版：　】
案件ID：CASE-01　選択ID：CL-001　売主H-ID：H-01　譲渡ID：X-001@版
取得関係：H台帳@版参照　　対象範囲：SC-01@版参照
控除前譲渡所得：　　　　計算資料版：
空き家控除上限候補：3,000万円／2,000万円／未確認
空き家控除の対象譲渡所得候補：
取得費加算候補額：　　　計算明細版：
対象外部分へ検討する特例：
同じ対象部分へ重ねないことの確認Q-ID：
本人の他の居住用財産・他の譲渡：
比較結果：空き家控除／取得費加算／いずれも使わない／他特例確認中
確認者・確認日・回答DOC-ID：
未解決Q-ID・有効STOP-ID：

共有者が3人いても、家族で一つの比較表や一つの申告にしません。相続税、取得持分、譲渡所得、他の取引が人ごとに違うため、H-IDごとに記録と確定申告を確認します。

【RTN売主別申告・修正申告台帳　版：　】
案件ID：CASE-01　申告ID：RTN-001　売主H-ID：H-01　申告年分：
状態：未着手／準備中／提出済み・監視中／修正候補／修正提出済み／監視終了
参照：X-001@版　SC-01@版　CL-001@版　AGG-001@版　DL-ID@版
採用した特例：　　　実際の控除額：　　　計算DOC-ID：
申告日・受付結果：　　　受付・申告控えDOC-ID：
添付した確認書・証明・内訳書等のDOC-ID：
納付・還付状態とDOC-ID：
後続譲渡の監視：AGG-ID@版　　　担当者：
修正を検討する発生日・関連X-ID：　　　修正期限：DL-ID@版
修正申告：不要確認／未提出／提出済み　回答・受付DOC-ID：
未解決Q-ID・有効STOP-ID：

「申告書を作成中」と「提出済み」、「提出済み」と「1億円の監視終了」を同じ完了にしません。売主ごとにRTN-IDを分け、後続譲渡で修正申告候補が生じたら、影響するRTN-IDと期限をAGGからたどります。

被相続人居住用家屋等確認書は「適用決定書」ではない

本特例の確定申告には、家屋の所在地を管轄する市区町村長が交付する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。自分の居住地の市区町村ではなく、家屋が所在する市区町村の担当窓口を確認します。

現行様式は売却ルートによって分かれます。

確認書は、市区町村が所定の事実を確認したことを示す確定申告の添付書類の一つです。家屋の建築時期、売主の取得、1億円、特別関係者、他特例、譲渡所得計算等を含め、税制のすべてを市区町村が最終判断する書類ではありません。確認書が交付された＝空き家控除が確定したとは書かず、税務署の判断と分けます。

必要資料、代替資料、申請方法、申請者ごとの提出要否、処理日数は自治体や事実関係で異なります。国土交通省は、通常資料を出せない合理的理由がある場合に代替・補足資料で確認書が交付されることもあると案内していますが、何が代替になるかは個別です。また、申告期が近づくと処理に時間を要し得るため、売却後に初めて窓口を探さないようにします。国土交通省の必要書類案内↗（新しいタブで開きます）

自治体へ事前に聞く質問

【確認書の事前相談メモ】
案件ID：CASE-01　申請予定者H-ID：H-01
物件所在地：P-ID参照
売却ルート候補：R1／R2／R3耐震／R3全取壊し／未確認
契約・引渡し・工事予定：X-ID・4日付カード参照

質問：
1. 現行の様式番号と自治体ページURLは何ですか
2. 申請者ごとに申請が必要ですか
3. 通常の添付資料と、今回不足する資料は何ですか
4. 未登記・相続登記未了・老人ホーム等の場合の補足資料は何ですか
5. R3で買主から受け取る耐震・取壊し資料は何ですか
6. 申請時期、補正方法、現在の処理目安はどうなっていますか

回答者・回答日：　　　Q-ID：　　　回答DOC-ID：
注意：確認書は税特例の適用保証ではないことを理解して相談

自治体担当者の口頭回答も、日付、所属・担当、質問、回答を面談メモにしてDOC-IDを付けます。家族の記憶だけで必要書類を増減しません。

必要書類は「確認書用」と「確定申告用」を分ける

市区町村へ確認書を申請するときの資料と、税務署へ確定申告するときの資料は重なるものがありますが、提出目的が違います。一つの封筒へ混ぜず、原本、写し、提示のみ、保管用を分けます。

確認書申請の資料候補

国土交通省の現行資料では、事実関係とルートに応じ、次のような資料が挙げられています。

• 被相続人の住民票の除票、必要に応じ戸籍の附票
• 相続人の住民票、必要に応じ戸籍の附票
• 家屋・敷地の登記事項証明書、閉鎖事項証明書、遺産分割協議書等
• 売買契約書、引渡し日を確認できる資料
• 電気、水道、ガスの使用中止日や契約名義が分かる資料
• 宅建業者が現況空き家等と表示した広告、管理証明等
• 解体前後の写真、解体工事契約、請求書、領収書等
• 要介護・要支援・障害支援区分等の資料、施設契約、外出・外泊記録等
• R3の耐震改修または全部取壊しの実完了を示す資料

これは全国共通の「このリストだけで必ず足りる」という一覧ではありません。どの資料でどの事実を確認するか、所在地自治体の最新案内へ合わせます。相続後や売却後に取得しにくい光熱、郵便、施設、写真等は早めに保全します。

確定申告の基本資料

国税庁 No.3306が示す基本は、次のとおりです。

1. 確定申告書
2. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
3. 家屋・敷地を相続または遺贈で取得したこと、家屋の建築時期、区分所有建物登記でないこと等を示す登記事項証明書等
4. 家屋所在地の市区町村長から交付された被相続人居住用家屋等確認書
5. 売却代金1億円以下を示す売買契約書の写し等
6. ルートに応じた耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、全部取壊しを示す書類等

登記事項証明書は、所定の明細書へ不動産番号を記載するなどして添付を省略できる場合がありますが、「不要になった」とは考えません。申告年分の様式と添付要件を確認します。

R3では、譲渡後の所定期間内に工事が完了したことを証明する必要があります。耐震側は工事完了日と証明の調査・評価時期、取壊し側は全部取壊しの時期を示す資料を確認します。国税庁 No.3306の提出書類↗（新しいタブで開きます）

相続した家の売却書類を5段階で分ける方法も使い、税務フォルダには取得費・譲渡費用・相続税申告書等を含む全体資料を残してください。

「空き家特例・期限保全ファイル」を作る

家族が複数、母屋と離れがある、分割して売る、買主が解体する、といったケースでは、一枚のチェックリストへすべてを書き込むと同じ事実が食い違います。次のIDを使い、各事実の管理元を一つにします。

CASE-01は「被相続人Aの相続」、CASE-02は「被相続人Bの相続」のように分けます。同じ実家で後に別の相続が起きても、一つのCASEへ上書きしません。P/H/SC/U/X/W/DL/AGG/CL/RTN/DOC/Q/STOPの番号はCASE内で一意にし、削除後も再利用しません。

CASE基本台帳で相続開始日の管理元を一つにする

期限計算と1億円集計の起点となる相続開始日は、4日付カードやAGGへ何度も書きません。被相続人一人・一回の相続ごとにCASE基本台帳へ一度だけ記録し、他の台帳は版とDOC-IDを参照します。

【CASE基本台帳　版：　】
案件ID：CASE-01
被相続人：個人情報保管先・本人確認DOC-ID参照
相続開始日：　　　根拠DOC-ID：
主たる居住家屋候補：P-ID参照
元の相続・遺贈の範囲：H台帳@版参照
数次相続・代襲・換価分割等の確認：該当なし／候補あり／未確認　Q-ID：
起点日を変更した履歴：旧版　　　変更根拠DOC-ID・Q-ID：
作成者・確認日：

死亡日を家族の記憶だけで入力せず、戸籍等の根拠DOCへ結びます。数次相続があるときは複数の死亡日を一つのCASEへ足さず、どの被相続人・取得・譲渡を本記事の制度で確認するかを専門家へ質問します。

P物件・H取得者の一覧

【P物件・H取得者一覧　版：　】
案件ID：CASE-01

P-HOUSE-01　家族の呼称：母屋
所在地・家屋番号等：DOC-ID参照
建築日：確認済み／未確認　根拠DOC-ID・Q-ID：
区分所有建物登記：あり／なし／未確認　DOC-ID：
被相続人の主たる一建築物：確認済み／候補／未確認
相続直前・施設入所直前の居住者：U-ID参照
母屋・離れ・店舗等の範囲質問：Q-ID：

P-LAND-01　地番・権利：DOC-ID参照
母屋と一体利用された範囲：確認済み／候補／未確認
他建物・他筆・自己所有部分：

H-01　取得者：個人情報保管先のみ記載
P-HOUSE-01の取得原因・持分：相続／遺贈／相続前所有／その他　DOC-ID：
P-LAND-01の取得原因・持分：相続／遺贈／相続前所有／その他　DOC-ID：
売主予定：はい／いいえ／未定
人数判定：数える／数えない／税務回答待ち　Q-ID：

H-02：同じ項目
H-03：同じ項目

人数判定は、売主予定や法定相続人欄から自動計算しません。家屋と敷地等を元の被相続人から取得したかを税務回答へ結びます。

SC特例候補範囲を一つの管理元にする

母屋・離れ・店舗・複数筆がある場合、対象範囲を説明文や別の表へ何度も書きません。専門確認後の家屋・敷地・居住部分の範囲はSC台帳だけに残し、X、W、AGG、CL、RTNはSC-IDと版を参照します。

【SC特例候補範囲台帳　版：　】
案件ID：CASE-01　範囲ID：SC-01
状態：範囲未確認／税務回答待ち／確認済み候補／対象外確認
基準時点：相続開始直前／特定事由で旧宅を居住に使わなくなる直前　根拠Q-ID：
主たる居住家屋候補P-ID：
離れ・倉庫・車庫等のP-IDと扱い：Q-ID・回答DOC-ID参照
敷地候補P-ID・持分・権利：H台帳参照
店舗併用等の居住床面積：分子　　　全体床面積：分母
床面積の基準日・図面DOC-ID：
対象敷地・譲渡所得の按分方法：自己計算しない／回答Q-ID：
確認済みの対象P-ID・対象割合：　　　取得持分はH台帳@版参照
確定できない部分と次のQ-ID：
確認者・確認日・回答DOC-ID：

SC-01の「確認済み候補」は税特例の適用確定ではありません。家屋・敷地双方の取得、利用、譲渡、他特例、申告等の別要件が残ります。明確に対象外と確認された場合も、理由と回答DOC-IDを残します。

CASEを対象外・断念でも閉じられるようにする

適用できないことが分かった案件や、売却自体をやめた案件を「未完了」のまま残しません。反対に、確定申告を出しただけで「完了」にもしません。CASE処分記録で、通常の譲渡所得計算へ移るのか、後続譲渡の監視を続けるのかを明示します。

【CASE処分記録　版：　】
案件ID：CASE-01
状態：相談準備中／適用候補／対象外確認／利用断念／売却中止／申告済み・監視中／監視終了・完了
処分理由：Q-ID・DOC-ID参照　※回答本文を再記入しない
状態変更日・変更者：
対象外・断念・中止時の次の経路：通常の譲渡所得計算／別特例確認／保有・活用へ戻る／その他Q-ID
申告済み時のRTN-ID・監視中AGG-ID：
未回答Q-ID：　　　有効STOP-ID：
残す次の作業・担当・期限DL-ID：
終端確認：未回答Qなし／有効STOPなし／必要なRTN・AGGが終了／該当なし

「対象外確認」は根拠を残した正常な終端です。「利用断念」「売却中止」では、申告資料が不要でも、契約・工事等のSTOPを解除または取下げた記録を残します。「申告済み・監視中」は終端ではなく、AGGとRTNの監視終了後にだけ「監視終了・完了」へ進めます。

DOC索引と引継ぎ表紙

【DOC索引　版：　】
DOC-001　資料名：　　　発行者・回答者：
資料日・取得日：　　　原本／写し／データ：
保管場所：　　　提出・返却状態：
関連CASE/P/H/SC/U/X/W/DL/AGG/CL/RTN/Q/STOP-ID@版：

【税務・自治体への引継ぎ表紙】
案件ID：CASE-01
CASE処分：状態のみ表示　参照版：CASE基本台帳 v　CASE処分記録 v
参照する版：P/H一覧 v　SC範囲 v　U履歴 v　X譲渡 v　W工事 v　DL期限 v
参照する版：AGG合算 v　CL特例選択 v　RTN売主別申告 v　DOC索引 v　Qログ v　STOPログ v
対象X-ID・H-ID：
売却ルート候補：R1／R2／R3／未確認
未回答・要反映Q-ID：
有効STOP-ID・止めている行為：
同封DOC-ID：
相談目的：人数上限／ルート／期限／1億円／確認書／特例比較／申告

表紙へ住所、死亡日、価格、税務回答を写しません。IDと版だけで元の台帳をたどれるようにします。内容を追加・修正・取り下げた表だけ版を上げ、旧版は削除せず「v3へ置換」と残します。

契約・賃貸・解体を止める条件と、再開条件を記録する

記事を読んで不明点が増えたとき、案件全体を放置する必要はありません。戻せない行為だけを止め、資料収集、自治体への事前相談、税務質問は進めます。

【STOP→解除→再開ログ】
STOP-ID：STOP-001　停止コード：S07
対象：X-001／W-001／H-01
止める行為：売買契約への署名
開始日・開始者：
理由と関連Q-ID：
解除に必要なDOC-ID・回答者の役割：
状態：有効／解除済み・再開／取下げ・中止
解除日・解除根拠DOC-ID：
再開する行為・再開日：　　　再開なし／該当なし
取下げ・中止の理由DOC-ID・日付：

解除後に別の問題が見つかったら、STOP-001を書き換えずSTOP-002を起票します。売却、賃貸、工事自体をやめた場合は「解除済み」とせず「取下げ・中止」と理由を残します。これで「税理士へ一度相談したから全部進めてよい」という誤解や、再開しない行為に再開日を付ける誤記を防げます。

そのまま使える確認質問

税務署または税理士へは、「使えますか」だけでなく、台帳の事実を付けて聞きます。

【Q確認事項・回答反映ログ　版：　】
案件ID：CASE-01　質問ID：Q-001
状態：未回答／回答済み・要反映／完了／失効／取下げ
質問：　　　回答者・回答期限：
回答日・回答DOC-ID：
回答の前提にした台帳ID@版：
反映先の台帳ID@版：　　　反映日・反映者：
次の作業・担当・期限DL-ID：
差し替える質問Q-ID：　　　再確認日DL-ID：
関連STOP-ID：　　　解除済み／有効

回答を受けただけでは「完了」にしません。回答内容をSC、X、AGG、CL、RTN等へ反映し、次の作業を設定してから完了へ移します。前提が変われば旧Qを失効にし、新しいQ-IDを起票します。質問自体が不要になった場合は取下げ理由をDOC-IDへ残し、関連STOPの扱いも更新します。

Q-001 人数上限：
H-01〜H-03の取得関係とP-HOUSE-01・P-LAND-01のDOCを示します。
2024年以後の譲渡で、家屋と敷地等の取得者数として誰を数え、
各H-IDの上限候補は3,000万円・2,000万円のどちらですか。

Q-002 ルート・期限：
U-001、X-001、W-001、4日付カードを示します。
R1・R2・R3のどの候補か、申告上の譲渡日、実完了期限、
必要な証拠、申告年を確認してください。

Q-003 1億円：
AGG-001と全X-IDを示します。合算対象、集計期間、
他の取得相続人への通知、後続譲渡時の対応を確認してください。

Q-004 特例比較：
H-01の譲渡所得計算、相続税資料、対象・対象外部分を示します。
空き家控除、取得費加算、いずれも使わない場合を比較し、
空き家控除と取得費加算を同じ対象部分へ重ねない範囲、対象外部分、他特例の影響を確認してください。

回答は「担当者に大丈夫と言われた」ではなく、Qログへ回答日、回答者、前提、回答DOC-ID、反映先、次の作業を記録します。前提が変わったら回答を流用しません。

架空例：兄弟3人・買主解体・残地売却を一つずつ止める

次は制度の紙上運用を示す架空例で、適用判定や税額例ではありません。

母が2024年7月10日に亡くなり、母屋と敷地を子3人が各3分の1で取得したとします。母屋は1975年建築の候補、母は原則として一人暮らし、相続後は空き家という家族認識です。2026年10月30日に3人で8,000万円で売り、買主が解体する案があります。敷地の一部は後日2,500万円で別売却する予定です。

この時点で「3人だから各2,000万円控除で税金0」とはしません。

1. P台帳で母屋、離れ、土地、相続直前の居住、建築日を資料へ結ぶ
2. H台帳で3人が家屋と敷地等の双方を元の相続で取得したか確認する
3. U履歴で短期滞在、無償利用、駐車、貸付け等を確認する
4. X-001へ8,000万円、X-002へ予定2,500万円を分けて登録する
5. AGG-001で合計1億500万円となる可能性を表示し、契約前にS09で止める
6. R3全取壊し候補として、2027年2月15日より前の実完了・証拠受渡しをW台帳へ置く
7. 3人それぞれの取得費加算、譲渡所得、対象持分をH別に比較する
8. 自治体へ様式1-3候補と必要資料を相談し、確認書を税務適用確定にしない

後日の2,500万円売却をやめる、売却範囲を変える、R2へ変える等で前提は変わります。X台帳を更新し、税務回答も取り直します。最初の申告後に後続譲渡が起きるなら、4か月以内の修正申告等が必要かも含めて監視します。

よくある質問

相続した空き家なら、すべて3,000万円控除を使えますか

使えません。被相続人の居住、建築日、区分所有登記、同居者、家屋と敷地の取得、相続後の未利用、耐震・取壊し、期限、1億円、売却相手、他特例、確認書、確定申告等の要件があります。一つの条件だけで対象・対象外を確定しません。

3,000万円は売却価格から差し引くのですか

いいえ。要件を満たす譲渡の譲渡所得から差し引く特別控除です。控除前の譲渡所得が1,000万円なら、差し引ける候補額も最高1,000万円で、残り2,000万円が給付されるわけではありません。

相続から3年以内に売れば間に合いますか

「3年以内」という日付では管理しません。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度の2027年12月31日までに譲渡する必要があります。両者の早い方を、実際の相続日で確認します。

兄弟3人なら、家族全体で2,000万円ですか

家族全体の一つの枠とは説明できません。2024年1月1日以後の譲渡で、元の相続・遺贈により家屋と敷地等の双方を取得した相続人が3人以上なら、各申告者の上限が最高2,000万円となります。実際の控除は各人の対象譲渡所得までで、取得者数と持分を個別確認します。

法定相続人が3人でも、一人だけが家を相続したら2,000万円ですか

法定相続人の人数だけでは決めません。元の相続で対象家屋と敷地等の双方を取得した人数を、遺言、遺産分割、登記等で確認します。後日の持分移転で人数判定を変えられるとも考えません。

土地と家屋を別の相続人が取得しても使えますか

申告する本人が、元の被相続人から対象家屋と敷地等の双方を相続・遺贈で取得したことが入口要件です。土地だけ、家屋だけを取得した人へ本特例を一般化できません。

区分マンションでも使えますか

対象家屋は区分所有建物登記がされた建物でないことが要件です。「マンション」という名称だけで判定せず、登記事項を確認します。区分所有登記がされた一般的な分譲マンションはこの要件に合いません。

親が老人ホームで亡くなった家は対象ですか

一定の認定、法令所定の施設、入所前の居住・同居者、入所後の家財保管等、事業・貸付け・他人居住がないこと等を満たす場合は候補になります。施設で亡くなった事実だけでは判断できません。親族宅や一般賃貸への転居は同じ分岐ではありません。

相続後に子が短期間住んだ、または無償で貸した場合はどうなりますか

短期・無償でも居住や貸付けに当たり、要件を失う可能性があります。期間、利用者、場所、対価、契約、生活実態をU履歴へ記録し、追加の利用を始める前に税務確認します。

買主が売却後に解体すれば使えますか

2024年1月1日以後の譲渡では、譲渡年の翌年2月15日までに家屋全部が実際に取り壊される等、R3の要件を満たせば候補になります。予定や特約だけでは足りません。買主の協力、実完了、証拠受渡しを契約前に決めます。

解体特約がなければ確認書は絶対に出ませんか

国土交通省は、特約等がないだけで確認書交付が必ず妨げられるとはしていません。ただし、実際に期限内の工事と証拠取得を行うには買主協力が不可欠です。特約があっても税特例の適用保証にはなりません。

市区町村の確認書が出れば必ず適用されますか

いいえ。確認書は所定事実を市区町村が確認した確定申告の添付書類の一つです。他の要件や税額計算を含む最終的な適用判断とは別です。

売却代金1億円は売主一人ごとですか

一人・一契約だけでは判定しません。分割譲渡、他の相続人による譲渡、後日の残地・持分譲渡等を所定期間で合算します。申告後の譲渡で超える場合もあるため、監視を続けます。

一部を売ったときに使い、残りを売るときも再び使えますか

申告する本人が、同じ被相続人から取得した対象家屋または敷地等の先行譲渡で既に本特例を受けている場合、その本人の残部譲渡に再度の適用を前提にしません。別の取得相続人はその人自身の取得・譲渡・過去申告で確認します。H-IDごとの前回申告、対象範囲、今回・後続の譲渡をX・RTN・AGG台帳へ集めます。

控除後に税額が0円なら確定申告は不要ですか

必要です。この特例は、所定書類を添えた確定申告が適用手続です。各売主が自分の申告を確認します。

取得費加算と併用できますか

同じ譲渡資産・対象部分では選択適用です。3,000万円・2,000万円という名目上限だけで選ばず、各売主の相続税額、譲渡所得、対象部分、他特例を同じ前提で比較します。

未登記建物でも使えますか

未登記だけで対象・対象外とは断定できません。建築日、被相続人からの取得、家屋の範囲、全部取壊しの日等を別資料で確認する必要があります。まず未登記建物の現物と記録を照合する手順で建物を特定し、所在地自治体と税務署へ代替資料を確認します。

今日やること：適用診断ではなく、戻せない行為を止める

今日の完了は「自分は3,000万円控除を使える」と決めることではありません。次の順で、専門家が回答できる一式を作ります。

1. 賃貸、親族の入居、事業利用、売買契約、解体、耐震工事を新たに決めない
2. 被相続人一人・一回の相続へCASE-IDを付け、相続開始日のDOCを確保する
3. 母屋、離れ、倉庫、土地をP-IDで分け、建築日・区分所有・居住者の不明をQ-IDにする
4. 売らない人を含め取得者をH-IDにし、誰が家屋と敷地をどう取得したか記録する
5. 相続前後の利用をU履歴へ入れる
6. 契約済み・予定・後日の譲渡をX台帳へ入れ、1億円監視を始める
7. R1・R2・R3の候補と4日付カードを作る
8. 所在地自治体へ確認書の現行様式・資料・処理目安を質問する
9. 税務署または税理士へ人数上限、ルート、期限、1億円、取得費加算との比較を質問する
10. 戻せない行為だけSTOP-IDで止め、解除根拠が出た作業から再開する

相談準備は、不明欄がゼロにならなくても完了できます。不明欄にQ-ID、回答者、期限があり、資料にDOC-ID、有効な停止にSTOP-IDがあれば、次の人へ渡せます。

一方、申告準備の完了は売主ごとです。ルート、控除上限、1億円集計、特例選択、期限が確認済みで、確認書とルート別証拠を含む申告資料がそろっていることを確認します。申告後も後続譲渡の監視期間が残る間は、案件を「申告済み・監視中」とし、完全終了にしません。

この制度は、控除額の大きさよりも、利用・契約・工事・期限・証拠の順番が重要です。迷ったときは家全体を止めるのではなく、戻せない行為を一つだけ止め、確認用の事実と資料を増やしてください。