# 実家を相続すると相続税はかかる？基礎控除と申告期限の確認順
親の実家を相続したとき、相続税がかかるかどうかは実家だけの価値では決まりません。亡くなった親（被相続人）が残したすべてのプラスの遺産から、差し引くことができる債務や葬式費用を除いて「課税価格の合計額」を計算します。その合計額が、法律で定められた「基礎控除額」を超えるかどうかで判定します。
ただし、「基礎控除以下だから何もしなくてよい」と思い込むのは禁物です。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使って税額をゼロにする場合は、特例の適用を受けるために申告書を提出しなければなりません。また、相続税の申告が不要な場合でも、不動産の名義変更（相続登記）などの法的な手続きは別途進める必要があります。
相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。国税庁「相続税の申告書の提出期限と提出先」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）を基に、何をどの順序で確認するかを整理します。
相続税の申告要否を分ける計算手順
相続税の申告が必要かどうかは、実家を含めた遺産全体の課税価格から基礎控除額を差し引いて判定します。
判定の手順は次の3段階です。
- 相続人ごとにプラスの財産から債務や葬式費用を差し引いて、「各人の課税価格」を計算する
- 相続人全員の課税価格を足し合わせて、「課税価格の合計額」を算出する
- 課税価格の合計額から「遺産に係る基礎控除額」を差し引き、残額（課税遺産総額）があるか確認する
課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いた残額（課税遺産総額）がある場合は、相続税の申告が必要です。この段階で基礎控除額以下であれば、課税遺産総額は0円となり、申告する義務はありません。実家の建物や土地の評価額が2,000万円であっても、預貯金が3,000万円あれば遺産総額は5,000万円になります。実家以外の財産もすべて洗い出して合算することが、正確に判定するための前提です（根拠：国税庁「相続税の申告が必要な方とは」（新しいタブで開きます））。なお、課税遺産総額がある場合でも、配偶者の税額軽減などを適用して実際の納税額が0円になるケースもあります。
法定相続人の数と基礎控除額の求め方
遺産に係る基礎控除額は、法律で定められた計算式で算出します。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）（国税庁「財産を相続したとき」（新しいタブで開きます）、確認日: 2026-09-19）
法定相続人の数によって基礎控除額は次のように変わります。人数の数え方を含め、国税庁の案内（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）と照合してください。
| 相続人の構成例 | 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|---|
| 子1人のみ | 1人 | 3,600万円 |
| 配偶者と子1人 | 2人 | 4,200万円 |
| 配偶者と子2人 | 3人 | 4,800万円 |
| 配偶者と子3人 | 4人 | 5,400万円 |
法定相続人の数を数えるときは、自分だけで判断せず、被相続人の出生から死亡まで連続したすべての戸籍謄本を取り寄せて確認します。
数え方に関する重要なルールは次の通りです。
- 相続放棄をした人がいる場合：家庭裁判所で相続放棄の手続き（申述）をした人がいても、基礎控除の計算上は「放棄がなかったものとした場合の相続人の数」として数えます。
- 養子がいる場合：基礎控除の法定相続人に含められる養子の数には制限があり、実子がいるときは1人まで、実子がいないときは2人までです。
- 子が親より先に他界している場合：孫がいれば代襲相続人として法定相続人に含まれます。
基礎控除と法定相続人の数え方の基準は、国税庁「財産を相続したとき」（新しいタブで開きます）で案内されています。
実家の土地と建物の相続税評価額を分ける
実家の財産価値を見積もるときは、市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認するのが一般的です。しかし、土地の固定資産税評価額をそのまま相続税評価額に使うことはできません。建物と土地で評価の基準が異なるためです。
建物の評価：固定資産税評価額を基に確認する
自用家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に計算します。貸家など利用状況によって評価方法が変わるため、国税庁 No.4602「土地家屋の評価」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で該当する区分を確認してください。
土地の評価：路線価方式または倍率方式で計算する
土地（宅地）は、国税庁が定めた基準に基づいて評価額を算出します。
- 路線価方式：市街地など路線価が定められている地域で使います。道路ごとに設定された「路線価（1㎡あたりの価格）」に敷地面積を掛け、土地の奥行や形状（角地、不整形地など）に応じた補正率を適用して算出します。
- 倍率方式：路線価が設定されていない郊外や農村部などで使います。市町村が定めた固定資産税評価額に、地域ごとに国税局長が定めた「評価倍率」を掛けて算出します。
路線価や評価倍率は、国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表で確認できます。間口が狭い土地や形の整っていない土地（不整形地）、高低差のある土地などは、補正によって評価額が下がる場合があります。
実家以外の遺産と差し引ける債務・葬式費用
相続税の課税対象になるのは、実家の不動産だけではありません。被相続人が亡くなった時点で持っていたすべてのプラスの財産を集め、そこから差し引けるマイナスの債務や葬式費用を引いて課税価格を求めます。
合算するプラスの財産
- 預貯金・現金：亡くなった日時点の残高証明書を取り寄せて集計します。手元の現金も含みます。
- 有価証券：株式、投資信託、国債などです。
- 生命保険金：相続人が受け取る場合、「500万円 × 法定相続人の数」の非課税限度額が適用され、その限度額を超えた金額が課税対象に加算されます。
- 死亡退職金：相続人が受け取る場合、生命保険金とは別枠で「500万円 × 法定相続人の数」の非課税限度額が適用され、超えた金額が課税対象となります。
- その他財産：自動車、貴金属、貸付金、ゴルフ会員権などです。
- 生前贈与財産：相続開始前の一定期間内に行われた暦年課税による贈与や、相続時精算課税制度を利用して贈与された財産です。
差し引けるマイナスの財産（債務控除・葬式費用）
- 債務：被相続人が亡くなった時点で確実にあると認められる債務です（金融機関からの借入金、未払いの医療費など）。住宅ローンの残債のうち、団体信用生命保険（団信）によって支払われる分は相続人が負担しないため、控除の対象外です。また、被相続人に納税義務があった固定資産税や住民税などの税金（公租公課）は、死亡後に相続人が納付した場合でも差し引くことができます。ただし、相続開始後に発生した相続人自身の税金は控除できません（根拠：国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」（新しいタブで開きます））。
- 葬式費用：通夜や告別式の費用、火葬料、寺院へのお布施などです。
香典返し、初七日や四十九日などの法要費用、墓地や仏壇の購入費用は、葬式費用として差し引くことはできません（根拠：国税庁「財産を相続したとき」（新しいタブで開きます））。
これらを計算した結果、課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば、税金はかからず申告も不要です。
小規模宅地等の特例：実家の土地評価を最大80%減額する条件
国税庁 No.4124「小規模宅地等の特例」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）では、特定居住用宅地等について330㎡までを上限に評価額を80％減額する仕組みが示されています。対象者、居住・保有、遺産分割、申告などの要件をすべて確認してください。
制度全体の前提として、対象となる敷地が被相続人の住まいとして使われていたこと（居住の用に供されていたこと）や、原則として期限内に遺産分割と申告を行うことなどの共通条件があります。その上で、土地を引き継ぐ人の区分に応じた主な要件は次の通りです（根拠：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（新しいタブで開きます））。
- 配偶者が取得する場合：取得したあとに住み続けたり土地を持ち続けたりする要件は求められず、特例を適用できます（ただし敷地の要件や申告手続きなどの共通条件は満たす必要があります）。
- 同居親族が取得する場合：相続開始前から被相続人と同居していた親族が取得し、相続税の申告期限（10か月後）まで引き続きその家に住み、かつ土地を所有し続ける必要があります。
- 別居親族が取得する場合（いわゆる家なき子特例）：被相続人に配偶者および同居の法定相続人がいない場合に限られます。さらに、「相続開始前3年以内に自分、配偶者、三親等内の親族、特別の関係がある一定の法人が所有する家に住んだことがないこと」「相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがないこと」「申告期限までその宅地等を所有し続けること」など、複合的な要件をすべて満たす必要があります。
単に「持ち家がない」という理由だけでは適用できず、過去に住んでいた家や、同居していた法定相続人がいたかどうかまで確認が必要です。
特例や税額軽減を使うと「税額ゼロでも申告が必要」になる理由
実家の相続で誤解が生じやすいのが、「特例を使って税額がゼロになれば、税務署へ申告する必要はない」という思い込みです。
申告が必要かどうかの分かれ目は次の表の通りです。
| 状況 | 課税価格の合計額と基礎控除 | 納付税額 | 申告書の提出 |
|---|---|---|---|
| 特例を使わずに課税価格が基礎控除以下 | 基礎控除以下（課税遺産総額0円） | 0円 | 不要 |
| 小規模宅地等の特例を適用して基礎控除以下になった | 特例適用後に基礎控除以下 | 0円 | 必要 |
| 配偶者の税額軽減を適用して納付税額が0円になった | 基礎控除超（課税遺産総額あり） | 0円 | 必要 |
| 各種控除適用後も課税遺産総額が残り税額がある | 基礎控除超（課税遺産総額あり） | 算出税額による | 必要 |
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は、税務署へ申告書を提出し、要件を満たしていることを示して初めて適用が認められます。配偶者の税額軽減とは、配偶者が取得した遺産のうち1億6,000万円、または法定相続分相当額まで税金がかからなくなる制度です（根拠：国税庁「No.4158 配偶者の税額軽減（配偶者控除）」（新しいタブで開きます））。
原則として申告期限内に申告書を提出して適用を受けます。期限を過ぎて無申告のまま放置すると、特例の適用が受けられなくなり、減額前の本来の評価額をもとに課税されたり、無申告加算税や延滞税が課されたりするおそれがあります。特例の恩恵を受けるためには、やむを得ない事情がある場合を除き、期限内に申告することが基本となります。
なお、相続税の申告が不要な場合でも、不動産の名義を被相続人から相続人へ移す「相続登記」の手続きは義務化されています。そのため、法務局での手続きは別途進める必要があります。
相続手続きごとの期限を混同しない
実家を相続すると、手続きごとに期限が異なります。相続放棄は裁判所の案内（新しいタブで開きます）、準確定申告は国税庁 No.2022（新しいタブで開きます）、相続税は国税庁の提出期限案内（新しいタブで開きます）、相続登記は法務省Q&A（新しいタブで開きます）（いずれも確認日: 2026-09-19）で確認します。
| 手続き名 | 期限 | 提出・届出先 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 相続放棄 | 自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内 | 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所 | 実家に多額の借金があり一切の権利義務を放棄したい場合（※プラスの財産の限度で債務を弁済する「限定承認」も同期限ですが、相続人全員での共同申立が必要です） |
| 準確定申告 | 相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内 | 被相続人の死亡時の所轄税務署 | 亡くなった親に事業所得や不動産所得があるなど、確定申告義務があった場合に必要 |
| 相続税の申告・納付 | 相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内 | 被相続人の死亡時の所轄税務署 | 遺産全体の課税価格が基礎控除を超える場合の申告と納税 |
| 不動産の相続登記 | 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内 | 実家を管轄する法務局 | 2024年4月1日より義務化された不動産の名義変更手続き |
遺産分割協議そのものに一律の完了期限はありません。ただし、相続税の申告期限までに分割が整わない場合は未分割で申告し、特例適用に必要な書類を提出する対応が必要になります。国税庁 No.4208「相続税の申告と納税」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で手続を確認してください。
申告・納付期限の数え方と期限延長の扱い
相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行います（根拠：国税庁「相続税の申告書の提出期限と提出先」（新しいタブで開きます））。
たとえば、ある年の3月10日に親が亡くなったことを知った場合、申告と納付の期限は翌年の1月10日です。期限の日が土曜日、日曜日、祝日などに当たるときは、その翌営業日の平日が期限となります。
提出先は、相続人がいま住んでいる地域を管轄する税務署ではなく、被相続人が亡くなったときの住所地を所轄する税務署です。
期限延長が認められる例外条件
「遺産分割で兄弟間の話し合いがつかない」「実家の売却先が決まらない」といった個人的な事情は、申告期限を延ばす理由として認められません。
申告期限を個別に延長することが認められるのは、地震や風水害などの大規模災害や感染症の流行など、国税通則法で定められた「やむを得ない理由」によって申告が困難な場合に限られます。
期限までに遺産分割がまとまらない場合の申告方法
10か月の期限までに実家の分け方が決まらない場合でも、申告と納税は先送りできません。期限内に次の手順で申告手続きを行います（根拠：国税庁「No.4208 相続税の申告と納税」（新しいタブで開きます））。
- 法定相続分で申告と納税を済ませる：遺産が分けられていない（未分割の）まま、各相続人が民法に定める法定相続分に従って財産を引き継いだと仮定して計算し、10か月以内に申告書の提出と納税を行います。
- 「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えて提出する：申告書と一緒にこの書類を税務署へ提出しておきます。これを提出しておくことで、申告期限から3年以内に遺産の分割が終わったときに特例の適用を受けることが可能になります（やむを得ない事情で3年以内に分割できない場合は、税務署長の承認を受ける手続きもあります）。
- 分割が成立したあとに税額を再計算して精算する：申告期限から3年以内に実際の遺産分割協議が整った場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を反映して税額を再計算します。税金を多く納めすぎていた相続人は、分割が行われた日の翌日から4か月以内に「更正の請求」を行って払いすぎた分の還付を受けます。一方で、法定相続分より多く財産を引き継いで税額が増加する相続人は、「修正申告」を行って追加で納付します。
未分割で申告する時点では小規模宅地等の特例などが適用できないため、一時的にまとまった納税資金が必要になる点に注意してください。
実家の売却予定が評価と納税資金に与える影響
実家を相続したあとに売却してお金に換えたいと考えている場合、相続税の評価基準と、売却によって利益（譲渡益）が生じた際にかかる譲渡所得税の両面を確認しておく必要があります。
相続税申告での評価額は売却査定価格ではない
相続税の申告では、不動産会社の売却査定額をそのまま使わず、財産評価基本通達に沿って土地や家屋を評価します。評価方法は国税庁 No.4602「土地家屋の評価」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で確認してください。実際の売却予定価格と税法上の評価額は一致しない場合があります。
売却時の税負担を軽減する特例制度
実家の売却によって利益（譲渡所得）が生じる場合、譲渡所得税が課税されますが、要件を満たせば次の特例を利用して税金の負担を抑えられます。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例：相続税を課税された人が、相続が始まった日の翌日から「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」までに実家を売却した場合、納めた相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費（経費）に加算できます（根拠：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（新しいタブで開きます））。通常は相続開始から3年10か月以内が目安となります。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家の3,000万円特別控除）：昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋（マンションなどの区分所有建物を除く）について、2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（根拠：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（新しいタブで開きます））。家屋や敷地の引き継ぎ方、相続人の数に応じた控除上限（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円など）に注意が必要です。なお、2024年1月1日以後の譲渡では、売却後に買い主が翌年2月15日までに耐震改修や除却工事（解体工事）を行う場合も対象になり得ます。
同じ実家について、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は重ねて利用できません。どちらが有利になるかは売却価格や納付した相続税額によって異なるため、売却する時期と合わせて専門家と確認します。
税理士へ相談する前に揃える資料と確認質問
相続税申告の要否判断や申告手続きを税理士へ相談する場合、事前に必要な資料を準備しておくと確認がスムーズに進みます。
相談前に揃えておく資料
- 実家の固定資産税納税通知書（課税明細書）
- 実家の土地・建物の登記事項証明書、公図・地積測量図
- 被相続人が亡くなった日時点におけるすべての預貯金通帳・残高証明書
- 被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
- 相続人全員の戸籍謄本と住民票
- 被相続人の確実な債務がわかる書類（借入残高証明書、未払金の請求書、葬儀費用の領収書）
税理士へ投げかける具体的な質問
- 特例の要件は国税庁 No.4124（新しいタブで開きます）、売却時の特例はNo.3267（新しいタブで開きます）とNo.3306（新しいタブで開きます）（いずれも確認日: 2026-09-19）を確認したうえで、次の点を相談します。
- 実家の土地を評価するにあたり、奥行きや形状による減額補正が適用できるか
- 現在の相続人の居住状況や所有状況で、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしているか
- 申告期限までに遺産分割がまとまらない場合、未分割で申告したときの各自の納付税額はいくらになるか
- 実家を将来売却する場合、取得費加算の特例と空き家3,000万円特別控除のどちらが有利か