この記事の目次を開く（9項目）
相続した実家が再建築不可だと分かると、直して住むか貸すか、手を入れずに手放すかで迷うものです。再建築不可でも、リフォームそのものが一律にできなくなるわけではありません。分かれ目は、したい工事に建築確認が要るかどうかと、建て替えや接道の緩和の見込みです。
再建築不可の家でも、リフォームはできる？
ここで扱うのは、接道義務を満たさないために建て替えられない家です。接道義務とは、都市計画区域などでは、敷地が建築基準法の道路に原則2m以上接していなければならない決まりです（出典：横浜市 43条2項。参照資料の一覧へ移ります）。決まりの根拠は、建築基準法第43条（新しいタブで開きます）にあります。
家の前に道があるように見えても、それが法律上の道路とは限りません（出典：横浜市 道路の案内。参照資料の一覧へ移ります）。前の道の種類や、セットバック（道路の幅を広げるために敷地を下げること）で変わるかは、窓口で確かめられます。確かめ方は、再建築不可物件を売却する前の確認の記事で説明しています。
再建築不可だからといって、どんな工事もできなくなるわけではありません。キッチンや浴室など水回りだけの交換は、建築確認が要らない工事として案内されています（出典：国交省 周知チラシ。参照資料の一覧へ移ります）。迷ったときは、次の3つを分けて考えると整理しやすくなります。
- その工事に、建築確認が要るか（工事の中身と、家の階数・面積で決まる）
- 確認が要らない工事でも、中身が建築基準法に合っているか
- 今の家を取り壊したあと、建て替えられる見込みがあるか
2つ目を見落とさないようにしてください。建築確認が要らない工事でも、法律の基準に反する改修をしてよいわけではないからです（出典：国交省 確認要否事例集。参照資料の一覧へ移ります）。また、リフォームをしても、接道の条件そのものが良くなるとは限りません。
2025年4月から、リフォームの何が変わった？
建築確認とは、工事の計画が建築基準法などの規定に合うかを、工事の前に審査する手続きです。その対象を広げる改正が、2025年（令和7年）4月1日に施行されました（出典：台東区 改正の案内。参照資料の一覧へ移ります）。
相続した家に関わるのは、木造2階建てなどの扱いです。こうした家では、大規模な修繕・模様替えにも、建築確認が要るようになりました。大規模な修繕・模様替えとは、柱・壁・屋根などのどれかの過半（半分を超える範囲）に手を入れる工事です。
対象かどうかは、家の階数と延べ面積（各階の床面積の合計）で次のように分かれます（出典：国交省 周知チラシ。参照資料の一覧へ移ります）。
| 家の規模（一般的な戸建て住宅） | 改正後の区分 | 大規模な修繕・模様替え |
|---|---|---|
| 2階建て以上 | 新2号 | 建築確認が要る |
| 平屋で延べ面積200㎡超 | 新2号 | 建築確認が要る |
| 平屋で延べ面積200㎡以下 | 新3号相当の規模 | 建築確認は要らない |
2階建ての家は、延べ面積が200㎡以下でも新2号に入ります。「平屋の200㎡」と「2階建ての200㎡」は扱いが違うので、取り違えないようにしましょう。
新2号の家は、木造かどうかや所在地の区域にかかわらず、確認の対象です（出典：国交省 リフォーム手続。参照資料の一覧へ移ります）。新3号という区分は、都市計画区域などの区域内の建築物に限られます（出典：福島市 建築確認申請ガイド。参照資料の一覧へ移ります）。表の平屋は、この区分に当てはまる規模という意味です。2025年4月1日以降に工事を始める場合が対象なので、これから直す家はこの決まりで考えます。
平屋でも、何をしても確認が要らないわけではありません。増築や新築の扱いは、区域や面積によって変わるためです。
防火地域・準防火地域は、火事に備えて建て方の制限が強い地域です。その外では、増築する部分の床面積の合計が10㎡以内なら、確認が要らない例外があります（出典：京都市 違反建築物等。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、確認が要らないことと、増築してよいことは別の話です。
詳しく：4号特例は「建築確認の免除」ではなかった
詳しい説明を開く
改正前の「4号特例」は、建築士が設計した小さな建物について、構造などの審査を省く制度でした（出典：台東区 改正の案内。参照資料の一覧へ移ります）。省かれていたのは審査の一部で、建築確認の手続きそのものではありません。改正で、この特例の対象は新3号の建物に絞られました。新2号に入る2階建ての家は、構造などの規定も審査の対象になります。
再建築不可の家で、建築確認が要るリフォーム・要らないリフォーム
建築確認が要るかは、工事の名前や金額ではなく、どの部分にどれだけ手を入れるかで決まります。目安になるのが「主要構造部」と「過半」という2つの言葉です。主要構造部は、壁・柱・床・はり・屋根・階段のことです（出典：国交省 基本的な事項。参照資料の一覧へ移ります）。このうち1種類以上の過半に手を入れると、大規模な修繕・模様替えに当たります。
過半とは、半分を超える範囲のことで、「半分以上」とは違います。同じような材料で造り直すのが修繕、違う材料や仕様に変えるのが模様替えです。どちらも、過半に当たれば新2号の家では建築確認が要ります。
主な工事の扱いは、次のとおりです（出典：国交省 確認要否事例集。参照資料の一覧へ移ります）。
| 工事の例 | 大規模な修繕・模様替えに当たるか |
|---|---|
| キッチン・トイレ・浴室など水回りだけの交換 | 当たらない（確認不要） |
| 手すりやスロープの取り付け | 当たらない（確認不要） |
| 屋根ふき材（瓦など）だけの改修、カバー工法 | 当たらない（造りによる例外あり） |
| 外壁の外装材だけの改修、内側からの断熱改修 | 当たらない（造りによる例外あり） |
| 床の仕上げ材だけの張り替え、重ね張り | 当たらない |
| 階段の一部の段だけの改修 | 当たらない |
| 階段の架け替え、屋根の全面的な改修 | 当たる例として示されている |
カバー工法とは、今の屋根の上に新しい屋根をかぶせる工事です（出典：国交省 屋根・外壁の取扱い。参照資料の一覧へ移ります）。屋根と外壁には、外装材の改修が全体の改修に当たる造りの場合に、例外があります。階段は、1つの階段のうち過半に至らない段数を直すなら、大規模な修繕・模様替えに当たりません（出典：国交省 床・階段の取扱い。参照資料の一覧へ移ります）。一方で、階段の架け替えや屋根の全面的な改修は、大規模なリフォームの例として挙げられています（出典：国交省 周知チラシ。参照資料の一覧へ移ります）。
ただし、表の工事でも、ほかの工事と組み合わせると大規模な修繕・模様替えに当たる場合があります。「屋根の全面交換」「フルリノベーション」といった呼び名だけでは、どちらとも決まりません。仕上げ材だけを替えるのか、下の部材まで替えるのかで扱いが変わるからです。工事を分ける計画のときも、全体の内容を建築士や自治体の窓口に相談してください。
詳しく：過半はどう数える？
詳しい説明を開く
過半かどうかは、主要構造部の種類ごとに判断します（出典：国交省 基本的な事項。参照資料の一覧へ移ります）。何に対する割合かは、次のように整理されています。
- 壁：壁の総面積
- 柱・はり：それぞれの総本数
- 床・屋根：真上から見た面積（総水平投影面積）
- 階段：その階にある階段の総数
構造上重要でない間仕切壁、間柱、最下階の床、局部的な小階段、屋外階段などは、主要構造部から外れます。屋根ふき材の改修が、屋根を構成する材料全体の改修になる場合は、過半に当たるかを判断します。どこまでを数に入れるかは家の造りで変わるため、建築士に確かめてください。
確認が要る工事は、接道を満たさない家ではできない？
建築確認が要る工事だと分かっても、それだけで工事ができないと決まるわけではありません。カギになるのが「既存不適格」という考え方です。既存不適格とは、法令や都市計画の変更で、今ある建物や敷地が新しい基準に合わなくなった状態をいいます（出典：国交省 緩和措置解説集。参照資料の一覧へ移ります）。今の基準に合わないだけで、違反建築物（法律に反して建てられた建物など）と同じ扱いになるわけではありません。
接道義務について既存不適格の家には、緩和の決まりがあります（出典：国交省 建築基準法Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。一定の条件を満たす大規模な修繕・模様替えなら、接道の規定を引き続き当てはめない、というものです。この緩和は、違反建築物には使えません。使えるかどうかは、建物・敷地・周りの状況を見た個別の判断で、全国一律の答えはありません。
主な条件は、利用する人が増えるような用途の変更をしないことと、自治体が支障がないと認めることです。条件の細部は、この節の最後にまとめました。つまり、「確認が要るから直せない」とも「確認が要らないから自由に直せる」とも言えないのです。
自分の家が既存不適格か違反建築物かは、建てた時期や、その後の増改築の経緯で変わります。調べるときは、建築士による現況調査が手がかりになります。国土交通省は、建築士が今の建物の法令への適合状況を調べるためのガイドラインを公開しています（出典：国交省 既存建築物の活用。参照資料の一覧へ移ります）。建てたときの図面や書類が手元にあれば、相談の前にそろえておきましょう。
詳しく：接道の緩和の条件と、2026年の資料
詳しい説明を開く
接道の緩和の条件は、次の2つです（出典：国交省 緩和措置解説集。参照資料の一覧へ移ります）。
- 利用者の増加が見込まれる用途の変更を伴わないこと
- 特定行政庁（建築確認や許可を判断する自治体）が、交通・安全・防火・衛生上の支障がないと認めること
この緩和は、43条2項の認定・許可とは根拠の条文が別です。2026年9月の解説集（第4版）では、根拠を法第86条の7と施行令第137条の12に置いています。古い資料では項の番号が違うため、条文は最新の法令で確かめてください。2026年8月31日には、古い木造の家の法適合調査で耐震診断の結果を使う方法などについて、国の技術的助言も出ています（出典：国交省 国住指第299号。参照資料の一覧へ移ります）。
建て替えはできる？43条2項の認定・許可と解体の前の確認
接道義務を満たさない敷地でも、建築基準法第43条第2項の認定や許可を受けて、建てられる場合があります（出典：横浜市 43条2項。参照資料の一覧へ移ります）。方法は、1号の「認定」と2号の「許可」の2つです。どちらも自治体が1件ずつ判断するもので、条件は自治体によって違います。
横浜市の例で見る条件と手続き
条件の例として、横浜市の案内の内容を挙げます（出典：横浜市 43条2項のご案内。参照資料の一覧へ移ります）。
| 項目 | 1号の認定 | 2号の許可 |
|---|---|---|
| 主な条件 | 幅4m以上の一定の道に2m以上接する、用途・規模の基準 | 省令の基準に合う |
| 判断する所 | 特定行政庁 | 特定行政庁と、建築審査会の同意 |
特定行政庁とは、建築確認や許可を判断する自治体のことです。建築審査会は、許可の前に同意するかを審査する、自治体の機関です。
横浜市では、本申請の前に事前相談をします（出典：横浜市 43条2項。参照資料の一覧へ移ります）。相談の資料は、案内図、道幅が分かる周辺の現況図、公図、登記事項証明書、現場の写真などです。公図とは、土地の位置と形を示す法務局の図面です。
認定・許可は建物に対するもので、建てるたびに申請が要ると案内されています。過去に取れた土地でも、次の建て替えで同じように認められるとは限りません。後退する距離などの条件も案件ごとに決まり、条件が付け加えられる場合もあります。所在地の自治体で、その家と工事の計画を見せて確かめる必要があります。
解体は、建て替えの見通しを確かめてから
建て替えの見通しが立たないうちに、家を解体するのは避けましょう。再建築不可の敷地では、取り壊したあとに新しく建てられないおそれがあるからです。また、接道の緩和は、今ある建物を直すときの決まりでした。解体してしまえば、直して使う道は残りません。
前の道の種類やセットバックの確かめ方、窓口での聞き方は、再建築不可物件を売却する前の確認の記事に詳しくあります。
建物が傷んでいて危ないときは、事情が変わります。所在地の自治体や建築士に、その家の状態を見せて個別に相談してください。
再建築不可の家のリフォーム費用は？見積もりで確かめること
再建築不可の家に限ったリフォーム費用の相場は、編集部が調べた範囲の公的な資料では見つかりませんでした。手がかりになるのは、一般の住宅リフォームの調査です。2025年度の調査では、戸建てでリフォームをした人の費用は平均470.1万円でした（出典：住宅リフォーム推進協議会 2025年度調査。参照資料の一覧へ移ります）。検討を始めたときの予算は平均349.0万円で、平均どうしでは121.1万円の差があります。
ただし、これは工事の中身を問わない平均で、再建築不可の家や全面改修の相場ではありません。その家の費用は、工事の項目ごとの見積もりで確かめてください。建築確認が要る工事なら、設計や申請、事前の調査の費用も見積もりに入っているかを見ます。
リフォームでは、工事を始めてから下地の傷みや図面との違いが分かり、追加の工事と費用が出ることがあります（出典：住まいるダイヤル 追加費用。参照資料の一覧へ移ります）。追加や変更の工事は、内容と金額の説明を受け、合意してから進めます。決めたことは、見積書や契約書などの書面に残しておきましょう。
契約の前には、複数の会社から見積もりを取ります。金額だけでなく、工期、施工の体制、保証の内容も並べて比べましょう（出典：国民生活センター 第491号。参照資料の一覧へ移ります）。見積書の読み方に迷ったら、契約前の見積書を確認してもらえる無料のサービスもあります（出典：住まいるダイヤル 見積書の相談。参照資料の一覧へ移ります）。
補助金や税の優遇は、所在地や工事の内容、申請の時期で変わります。使えそうな制度は、所在地の自治体の最新の案内で確かめてください。
直して使うか、直さずに売るか、どう比べる？
選べる道は、大きく4つあります。どの道でも、その家の数字を集めてから比べるのが出発点です。
| 選ぶ道 | 集める資料 | 考えやすい場合 |
|---|---|---|
| 直して住む | 工事の見積もり、建築確認の要否 | 自分や家族が住む予定がはっきりしている |
| 直して貸す | 見積もり、賃料の見込み、管理の手間 | 借り手がつくかを不動産会社に確かめられた |
| 直して売る | 見積もり、直した後の査定 | 直した後の値上がりを査定で確かめられた |
| 直さずに売る | 今のままの査定、買取の条件、隣家の意向 | 住む予定がなく、工事費を出したくない |
直して売る案と直さずに売る案は、手取りの差で比べられます。直して売る案の手取りは、「直した後の売値－工事費－売るときの費用」です。直さずに売る案の手取りは、「今のままの売値－売るときの費用」です。前者から後者を引いて比べます。
値上がりした分だけを見て、工事を決めないようにしましょう。工事費は、見積もりより増える場合もあります。
家賃、売値、費用を回収できる時期は、その家の見積もりと査定で確かめてください。所在地、建物の状態、接道、工事の範囲、買い手や借り手の需要で変わると考えられるためです。
貸す案では、借り手がつくかどうかと、空いたときの管理の負担も見込んでおきます。東京都の相談事例にも、再建築不可の空き家を貸したあと借り手がつかず、管理に困っていた例があります（出典：東京都 空き家ガイドブック2025。参照資料の一覧へ移ります）。
一方で、住む予定がはっきりしていて、確認の要らない工事で足りるなら、直して使う道は十分に考えられます。反対に、使う予定がなく、建築確認の要る大きな工事が要りそうなら、直さずに売る道も並べて比べる価値があります。
直さずに、今のまま売るという選び方
手を入れずに今のまま売る方法は、売る相手で主に3つに分かれます。
- 不動産会社の仲介で、一般の買い手を探す
- 隣の家の持ち主に買ってもらう
- 買取の会社に、そのまま買い取ってもらう
東京都の空き家の相談事例に、再建築不可の空き家を直さずに売った例があります（出典：東京都 空き家ガイドブック2025。参照資料の一覧へ移ります）。持ち主は家を賃貸に出していましたが、借り手がつかなくなり、管理の負担を抱えていました。物件の調査と販売活動を経て現況のまま売り出し、途中で売買契約の解約もありました。
最後は、リフォーム会社がリノベーション用の物件として買っています。ただし、この事例は、今の法律で同じ改修が認められることを示すものではありません。
同じ冊子には、狭く隣家と一体になった空き家を、隣家の持ち主に今のまま売って解決した事例もあります。こちらは再建築不可と明記された事例ではありませんが、隣家も売り先の候補になることが分かります。どちらの例も、どの家でも同じように売れることを示すものではありません。
今のまま売るときの手順と、前の道の確かめ方は、再建築不可物件を売却する前の確認の記事にまとめています。買取の会社を比べるなら、査定額だけでなく契約条件も並べます。比べる項目は訳あり物件の買取業者の選び方で確かめられます。
細い通路の奥にある土地なら、旗竿地が売りにくい理由の記事もあわせて読めます。買取だけに絞らず、仲介の査定と隣家の意向も確かめてから比べてください。
リフォームの前に、誰に何を相談する？
ここに書いた工事の目安は、一般的な情報です。その家で何ができるかは、所在地の自治体や専門家に個別に確かめてください。
| 相談先 | 聞くこと |
|---|---|
| 自治体の建築指導の窓口 | 前の道の種類、建築確認の要否、43条2項や接道の緩和の見込み |
| 建築士 | 現況調査、工事が大規模な修繕・模様替えに当たるか、法に合う計画か |
| 不動産会社 | 今のままの査定、直した後の査定、賃料の見込み |
| 住まいるダイヤル | 契約前の見積書の確認 |
| 弁護士・税理士 | 相続人どうしの話し合い、売ったときの税金 |
窓口の名前は自治体ごとに違い、建築指導課などが受け持っています。相談には、登記事項証明書、公図、家の図面、現場の写真、したい工事の内容を持っていくと話が早く進みます。
建築確認が要る工事は、工事を始める前に手続きを終えます（出典：国交省 周知チラシ。参照資料の一覧へ移ります）。申請しただけでは始められず、確認済証（審査に通ったことを示す書類）を受け取ってから着工します。工事の会社と契約するときは、この順番が工程表に入っているかも見ておきましょう。