物件状況報告書・告知書の書き方｜相続した家で推測せず伝える項目

# 物件状況報告書・告知書の書き方｜相続した家で推測せず伝える項目

<!-- UI opening-card: opening-card-001 --> > 先に答え > 物件状況報告書・告知書は、家に問題がないと保証する書類ではなく、売主が把握している状態を買主へ伝える書類です。相続した家では、「現地で実際に見た事実」「資料で確認した事実」「家族から聞いた話」「よく分からない・確認できていないこと」を分けます。そのうえで、場所・時期・症状・修繕の内容・その後の経過と、その根拠を具体的に書き記します。 > > まだしないこと > よく分からないことを推測で「なし」にしたり、修繕が済んでいることを理由に過去の不具合を省いたりしないこと > > まずすべきこと > 1. 家族へ、住んでいたときの不具合や修繕の履歴を個別に聞く > 2. 図面・工事の請求書・写真・保証書を、家財を処分する前に確保して保管する > 3. 一つの項目ごとに、「自分で見た・資料で確認した・家族から聞いた・不明」に分けて記録する > > このページで決めること > 把握している事柄を根拠ごとに整理し、告知書に書く事実、確認を待っている事項、契約前に照合する箇所を決められます。

<!-- UI metadata: metadata-002 --> 公開日 2026-08-31 / 最終更新日 2026-08-31 / 法令・制度確認日 2026-08-31 / 執筆・編集 住まいのよりみち編集部 / 読了目安 16分

<!-- UI sidebar: sidebar-003 --> > この記事で分かること > 土地や建物の状況を、現認（自分で見た事実）、資料確認、伝聞（人から聞いた話）、不明に分け、買主の判断と契約内容へつながる告知メモを根拠資料付きで作れます。 > 著者情報 / 調査・訂正方針

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<!-- UI paragraph: paragraph-004 --> 物件状況報告書・告知書は、家に「問題がない」と保証するための書類ではありません。売主が把握している土地や建物の状況を、買主が購入の条件を判断できるように伝えるための書類です。相続した家では、住んでいなかった期間のことまで無理に「こうだ」と決めつけず、自分で確認した事実、資料で確認した事実、家族などから聞いたこと、不明・未確認なことをきちんと分けて整理します。

<!-- UI paragraph: paragraph-005 --> 「雨漏りを修理したから問題『なし』」「古い家だからすべてまとめて『不明』」「現状有姿（今の状態のまま引き渡す条件）だから告知しなくてよい」とはしません。不具合が起きた場所や時期、具体的な症状、修繕の内容、再発していないかどうか、確認した日に加え、写真や請求書などの根拠を具体的に書いて、媒介業者（仲介会社）へ早めに渡します。そして契約を結ぶときには、告知書と売買契約書の内容に食い違い（矛盾）がないかを確認してください。

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告知書・設備表・調査・契約書は役割が違う

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<!-- UI paragraph: paragraph-009 --> 不動産適正取引推進機構の「2026年度版 不動産売買の手引」（7頁）↗（新しいタブで開きます）では、把握している欠陥や不具合を告知書で買主へ伝えるように案内しています。そのうえで売主と買主の双方が事実を確認し、そのまま引き渡すのか、修補（修理）してから引き渡すのかといった取り決めも契約内容に含めます。

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記入前に情報を四つへ分類する

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<!-- UI paragraph: paragraph-012 --> 人から聞いた話（伝聞）は、確定した事実として決めつけて書いてはいけません。しかし、都合が悪いからといって隠したり消したりしてもいけません。まずは媒介業者へ伝え、さらに事実を確認すべきかや、買主へどう説明するかを相談します。

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最低限確認したい土地・建物の項目

<!-- UI paragraph: paragraph-014 --> 書式は、不動産会社や業界団体、物件の種類によって異なります。次に挙げるのは代表的な確認項目であり、法律で決まった一律の書式があるわけではありません。国土交通省が掲載する業界団体の旧書式例↗（新しいタブで開きます）にも、把握している事実を記入することや、契約までに状況が変わった場合には内容を更新することについて説明があります。ただし、これは不動産流通経営協会が2006年4月に改訂した古い書式例です。現在実際に使う書式や責任に関する条項は、仲介会社から提示されたものを改めて確認してください。

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建物の状態

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• 雨漏り、水漏れ（漏水）、結露、水染みと、それらが発生した場所
• シロアリの被害、腐食（腐朽）、建物の傾き、ひび割れ、地盤や床の沈下
• 火災、浸水、台風や地震などによる被害
• 給排水管、屋根、外壁、基礎、設備の不具合や故障
• 増築、改築、建物の使い方の変更（用途変更）の有無と、建築確認済証や検査済証の有無
• 修繕、リフォーム、防除などを行った年月、工事した会社、保証書の有無
• アスベスト（石綿）、耐震性、土壌汚染などについて、すでに取得している調査資料

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土地・周辺の状態

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• 境界標（目印の杭など）、境界確認書、測量図の有無、隣地との境界に関する争い
• 越境や被越境（屋根、雨樋、木の枝などが、隣の敷地へはみ出している、または隣からはみ出している状態）、私道、通行や道路の掘削に関する権利、私道の共有持分
• 地盤沈下、擁壁（土留めの壁）、崖、排水の状況、過去の浸水被害
• 土壌汚染、地中に埋まった障害物（ガラや基礎など）、古井戸、地下タンクなどの手掛かり
• 近隣住民との申し合わせや取り決め、騒音や臭気などについて把握している事実

<!-- UI paragraph: unregistered-building-reference --> 登記されていない増築部分や離れ・物置などの附属建物がある場合は、未登記建物を含む家の売却準備をご確認ください。

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「修繕済み」は症状・工事・その後を分けて書く

<!-- UI paragraph: paragraph-021 --> 「雨漏りは修理済みです」とだけ書いても、どこで起きて、いつ、どんな工事を行い、その後にどこまで確認したのかが伝わりません。次は架空の記入例です。ご自身のメモにコピーして、日時や内容を手元の資料で確認できた事実に置き換えてください。「B01」は不具合を、「R01」「R02」は資料を照らし合わせて確認するための整理番号です。番号の付け方は自由ですが、書式で指定されている場合はその指示に従ってください。

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【不具合・修繕記録：記入例】
項目ID：B01
場所：2階南側和室・天井北東角
把握した症状：2026年8月10日に天井の染みを目視で確認。水滴が落ちてくる様子は未確認
症状が始まった時期：不明
情報区分：染みは現認（目で確認）／補修は資料確認／原因は未確認
対応：2021年7月、屋根の一部を補修（請求書に記載あり）
施工者・資料：請求書R01、工事写真R02。施工した会社名は請求書から転記
その後：2026年8月10日に目で見た時点では乾燥。壁の中や屋根裏は未調査
再発：未確認。今回の染みと2021年の補修との関係は不明
買主へ伝える未確認事項：症状が始まった時期、補修との関係、原因や隠れた腐朽（木材の腐食）

<!-- UI paragraph: paragraph-023 --> 「修理を済ませたこと」と、「原因が根本から解決し、普段は見えない場所まで影響が広がっていないこと」は別の問題です。

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建物状況調査を告知書の代わりにしない

<!-- UI paragraph: paragraph-025 --> 建物状況調査（インスペクション）は、専門の資格を持つ「既存住宅状況調査技術者」が、定められた基準や方法に沿って建物の劣化や不具合を調べる検査です。国土交通省の制度ページ↗（新しいタブで開きます）には、結果の概要や報告書の参考書式が掲載されています。

<!-- UI paragraph: paragraph-026 --> この調査を実施した場合でも、売主自身が知っている過去の雨漏りや修繕の履歴、被災した経験、近隣との経緯などは、別途きちんと伝える必要があります。反対に、告知書を書いたからといって専門家による調査が不要になるわけでもありません。また、不動産会社が査定のために行う現地確認とも役割が異なります。詳しくは机上査定と訪問査定の違いも参考にしてください。

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人の死は「一律3年」「自然死は必ず不要」と決めない

<!-- UI paragraph: paragraph-028 --> 国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」↗（新しいタブで開きます）は、不動産会社（宅建業者）が宅地建物取引業法に基づいて負う義務の考え方を整理した公的な基準です。この基準では、売買なのか賃貸なのかの違いをはじめ、亡くなった原因、特殊清掃を行ったかどうか、発生した場所、経過した年数、買主から質問されたかどうか、世間に与えた影響の大きさなどによって対応が分かれます。このガイドラインは、売主が負う民事上の責任（損害賠償責任など）を一律に免除するものではありません。

<!-- UI paragraph: paragraph-029 --> 賃貸の取引で使われる「おおむね3年」という目安を、売買取引にそのまま当てはめて勝手に判断したり、買主から尋ねられた事実を隠したりしないでください。知っている事実をありのまま媒介業者へ伝え、ガイドラインの内容や個別の事情に沿って、どのように説明するかを確認します。

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相続した家で情報を集める7ステップ

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1. 相続人・共有者から居住期間と把握事項を個別に聞く
2. 家財処分前に図面、保証書、工事請求書、写真、保険資料を保全する
3. 土地・建物・私道・付帯設備を、安全に立ち入れる範囲で別々に現地確認する。危険な場所は無理に確認せず、その範囲を未確認と記録する
4. 一項目ずつ現認・資料・伝聞・不明へ分類する
5. 不具合・修繕記録へ場所・時期・経過・根拠を入れる
6. 不明事項の調査要否を媒介業者・建築士等へ確認する
7. 告知書、設備表、重要事項説明、契約書の整合を契約前に照合する

<!-- UI paragraph: document-reference --> 家に関する書類の全体像については、相続した家の売却に必要な書類をご覧ください。不動産会社への相談、査定、契約、税金の申告といった段階ごとに分けて管理できます。

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記入チェックリスト

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• [ ] 書式のすべての項目について、「あり」「なし」「不明」のどれに当たるかを見直したか
• [ ] よく分からない項目を、自分の推測で「なし」にしていないか
• [ ] 不具合が起きた場所、時期、具体的な症状、その後の経過を具体的に書いたか
• [ ] 修繕する前の症状、行った工事の内容、再び起きていないかの確認結果を分けて書いたか
• [ ] 人から聞いた話（伝聞）について、「誰から聞いたか」と「自分では未確認であること」をはっきり書いたか
• [ ] 写真、請求書、図面、保証書などの根拠資料に、整理用の番号（資料ID）を付けたか
• [ ] 敷地の境界、越境、私道、増改築の有無について、建物の不具合とは別にきちんと確認したか
• [ ] 人の死などについて、「もう何年経ったから大丈夫」と自分で勝手に判断して削っていないか
• [ ] 契約を結ぶ直前に、状況の変化や新しく分かった事実がないかを改めて確認したか
• [ ] 告知書に書いた内容と、売買契約書の記載内容に食い違いがないか照らし合わせたか

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この状態なら「問題なし」で提出しない

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• 長い間住んでおらず、屋根裏や床下、給排水管などの状態を確認できていない
• 壁の染み、異臭、建物の傾きなどがあるのに、「大したことはないだろう」と原因を推測で済ませている
• 家族から不具合があったと聞いたものの、手元に証拠資料がないからといって記載を削ろうとしている
• リフォームしたからといって、過去に起きた不具合をなかったことにして書いていない
• 敷地の境界、越境、私道、登記されていない増築について、手元の資料同士で内容が食い違っている
• 人の死、火災、浸水被害、土壌汚染などをどこまで説明するかを、専門家に相談せず売主だけで勝手に決めている
• 告知書には不具合が「あり」と書いてあるのに、売買契約書では「不具合なし」となっていて食い違っている
• 契約を結ぶ直前に新しい不具合が見つかったのに、古い内容の書類のまま署名・押印しようとしている

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相談先

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<!-- UI paragraph: paragraph-039 --> 事実を告知することと、売主が負う責任に関する条項の関係については、売主の契約不適合責任で詳しく確認してください。

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まずすべきこと

1. 告知書の項目を一つ選び、現認・資料・伝聞・不明へ分類する
2. 不具合があれば場所・時期・経過・資料IDを書く
3. 修繕前の症状と修繕後の状態を別行にする
4. 不明事項を一つ、確認先と期限付きで残す
5. 告知書と契約書を照合する担当者・日付を決める

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<!-- UI boundary: boundary-056 --> > 個別判断が必要な場合 > 本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の法律・税務・鑑定・契約についての判断を行うものではありません。適用される条件は、物件の所在地、手に入れた経緯、家族関係、契約内容などによって異なります。重要な判断を行う際は、最新の公的情報を確認し、税務署、法務局、自治体、または内容に応じた資格を持つ専門家へご相談ください。

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執筆・編集

住まいのよりみち編集部

公的機関の一次情報を優先し、重要な条件と確認日を記録しながら、読者が次に確認すべきことを判断できる記事づくりを行っています。

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参照資料

• 国土交通省掲載・不動産流通経営協会「物件状況等報告書」旧書式例（2006年4月改訂）↗（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
• 国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度」↗（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」↗（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
• e-Gov法令検索「民法」↗（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
• 不動産適正取引推進機構「2026年度版 不動産売買の手引」↗（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-09

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