相続した家の建物が未登記だったら？確認方法と売却前の手順

相続した家を売ろうとして登記簿を調べたら、建物の記録が見つからないことがあります。毎年固定資産税を払っていても、その建物が登記されているとは限りません。一方で、未登記だからといって、すぐに売れなくなるわけでもないのです。先に建物ごとの記録をそろえ、そのあとで登記・売却・解体の順番を決めると、手戻りを減らせます。

建物が見つからなければ未登記？まず登記事項証明書で確かめる

未登記かどうかは、登記事項証明書（登記の内容を証明する書類）で確かめます。まず敷地の土地の証明書を取り、建物は家屋番号などを手がかりに記録を探します。建物の記録が見つかったら、その証明書も取って、土地の記録や現物と見比べます。証明書は、法務局の窓口・郵送・オンラインで請求できます。

インターネットの登記情報提供サービスでも、登記の内容は見られます。ただし、画面の表示は証明書の代わりにはなりません。手続きに使うときは、法務局で取った証明書を使いましょう。

地番と家屋番号を調べる

つまずきやすいのが、ふだん使う住所と、登記上の土地の番号である地番の違いです。建物の登記は、家屋番号（登記上の建物の番号）で管理されています。証明書の請求では、地番か家屋番号で不動産を特定します。ふだんの住所では特定できません※1（出典：登記・供託オンライン FAQ。参照資料の一覧へ移ります）。

地番や家屋番号の手がかりは、次の資料にあります。

• 権利証（登記済証や登記識別情報通知）：土地の地番が書かれています
• 固定資産税の課税明細書：土地の地番や、建物の家屋番号の欄があります
• ブルーマップ（住所から地番を引ける地図）：法務局の窓口などで見られます
• 登記情報提供サービスの地番検索：地図から地番を調べられます

手元に何もなくても、物件の所在地を管轄の法務局に伝えれば、地番を確かめられます。地番が分かれば、その土地の証明書を請求できます。建物の記録は、家屋番号などを手がかりに探します。

見つからなくても、すぐに未登記とは決めない

地番で探しても、建物が出てこないことがあります。それでも、次の可能性があるうちは、未登記とは決められません。

• 母屋の附属建物（主な建物に付けて記録された物置や車庫など）として登記されている
• 土地を分けたり合わせたりする前の、古い地番や家屋番号のまま残っている
• オンラインで検索したときの条件がずれている

こうした点は、法務局の窓口で古い記録や公図（土地の区画を示す図）と突き合わせて確かめます。

なお、所有不動産記録証明制度という仕組みもあります。ある人が名義人になっている不動産を、一覧で証明する制度です。ただし、対象になるのは、所有権の登記がある不動産だけです。一度も登記されていない建物や、場所や広さだけが登記された建物は、この証明書に出てきません※2（出典：法務省 所有不動産記録証明制度。参照資料の一覧へ移ります）。

固定資産税を払っていれば登記済み？

払っていても、登記済みとは限りません。固定資産税は、市区町村が建物の今の姿を自分で調べて課税するからです。航空写真や職員の現地調査で建物を見つけ、課税の台帳に載せます。そのため、法務局に登記がない建物にも税金がかかります※3（出典：東京都主税局。参照資料の一覧へ移ります）。

課税明細書（納税通知書に付いている明細）では、番号の取り違えに気をつけます。市区町村が付けた課税用の番号と、法務局の家屋番号は、まったく別のものだからです。家屋番号の欄が空いていたり、仮の番号だったりすれば、未登記の目安にはなります。ただし、それだけでは決められません。

附属建物として扱われている場合や、古い地番の家屋番号が載っている場合もあります。明細書に「未登記」と書かれていても、法務局の記録と照らし合わせるまでは確定しません。納税通知書の宛名が亡くなった方でも、それで所有者だと決まるわけではない点も同じです。

敷地に母屋・離れ・物置・車庫などがあるときは、名寄帳（なよせちょう）を取ります。名寄帳は、その市区町村（東京23区では都税事務所）で、亡くなった方の名前で課税されている土地と建物の一覧です※4（出典：東京都主税局 証明・閲覧。参照資料の一覧へ移ります）。構造や床面積は、課税台帳の証明書や課税明細書の記載も見て確かめます。

相続した家の未登記には4つの状態がある

「未登記」と一口に言っても、建物全体に記録がない場合もあれば、一部だけ抜けている場合もあります。状態によって、必要な登記と頼む専門家が違ってきます※5（出典：不動産登記法。参照資料の一覧へ移ります）。まず、手元の記録と現物がどう食い違っているかを見ます。

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表題部は、建物の所在・構造・床面積などを記録する欄です。権利部は、所有者や抵当権などを記録する欄を指します。どちらが欠けているかで、次にする登記が決まります。

現地で見ること

書類と並行して、現地で建物の実際の姿を確かめます。見るのは次の点です。

• 構造（木造・軽量鉄骨造など）、屋根の材料、階数が、課税明細書や古い図面と合っているか
• 母屋から張り出した増築部分や、離れ・物置・車庫があるか
• 屋根やひさし、雨どい、給湯器などが隣の土地にはみ出していないか

増築部分が記録から抜けていると、登記上の床面積と実際の床面積が大きく食い違います。この差は、買主が受ける融資の審査や、契約の条件に響くことがあります。

図の説明

手元の記録と現物を見比べる。法務局に建物の記録が何もなく、現物はあるのが完全未登記。法務局に記録があるときは、記録と現物の食い違いで3つに分かれる。建物の場所や広さの欄はあるが所有者の欄である権利部がなく、現物はあるのが表題部だけの状態。記録はあるが増築した部分が含まれておらず、現物は記録より大きいのが増築が入っていない状態。記録が残っているが現物はもうないのが、取り壊した建物が残っている状態。表題部は建物の所在・構造・床面積などを記録する欄、権利部は所有者や抵当権などを記録する欄。どちらが欠けているかで次にする登記が決まり、状態によって必要な登記と頼む専門家が違う。

建物ごとに記録を並べて、未確認の点を残す

敷地に建物がいくつもあるときは、建物ごと、増築部分ごとに番号を付けます。写真や資料、聞くこと、手続きを止める理由にも、それぞれ番号を付けておきます。番号があれば、どの写真や資料がどの建物の話かを後から取り違えずにすみます。

• 建物と増築部分：B01、B02、B03…
• 写真：IMG01、IMG02…
• 集めた資料：DOC01、DOC02…
• 聞くこと：Q01、Q02…
• 手続きを止める理由：STOP01、STOP02…

建物ごとに、次のような表を作って欄を埋めていきます。現物・登記・固定資産税・建築・所有の根拠は、それぞれ別の欄にします。欄には、根拠になる資料の番号か、確かめるための質問の番号を書きます。

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この例では、STOP01を「所有の根拠が分かるまで売買契約を結ばない」とします。STOP02は「増築部分の記録が分かるまで解体を発注しない」という意味です。聞くことは、別の一覧に番号順にまとめます。下の表は、そのうち3つを抜き出した例です。

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書き方の決まりは次のとおりです。

• 分からない欄は、推測で埋めずに「未確認」と書き、質問の番号を付ける
• 資料で確かめた欄には資料の番号を書き、資料の一覧に名前と取った日を残す
• 未解決の質問には、聞く相手と、いつまでに聞くかを書く
• 答えが出た質問は「解決」とし、日付・答えた人・次にする作業を書く
• 取り下げた質問も消さず、「取り下げ」と書いて残す
• 止める理由は建物ごとに「該当なし」「有効」「解除済み」で書き、解除したら解決した質問の番号を添える
• 建物ごとに、希望する進め方（建物付きで売る、解体するなど）を1つだけ書く

答えや資料が加わるたびに、表に版の番号と日付を付けて新しくします。古い版は消さずに残しましょう。

番号は、取り消した建物や質問のものも含めて使い回しません。専門家に渡すときは、表の中身を書き写さず、表そのものと、見てほしい建物の番号と版を伝えます。どの時点のどの建物の話かが分かるようにするためです。

記録が食い違っているうちは、次のことを進める前に、内容と相談先を確かめてください。

• 買主と売買契約を結ぶ
• 解体工事を発注する
• 相続人どうしで、誰の名義にするかを決める
• 測量や手続きの費用を払う

どれも、関わる建物の止める理由が「該当なし」か「解除済み」になってから進めるのが目安です。ただし、表題登記や相続登記には期限があります。期限のある手続きは、止めずに相談を始めてください。相続の手続き全体で先にすることは、不動産の相続手続きの順番と期限の記事で確かめられます。

建物の所有者と、受け継ぐ相続人をどう確かめる？

権利部に所有権の登記がある建物なら、そこに載っている名義人を確かめます。表題部だけの建物では、表題部に載った所有者（表題部所有者）を確かめます。そのうえで、相続や取得を示す資料と合わせて調べます。

完全未登記の建物には、どちらの記録もありません。そこで、建てたときの契約・引き渡し・代金の支払いを示す資料を集めます※6（出典：東京法務局・調査士会。参照資料の一覧へ移ります）。その後の売買や贈与の契約書、相続の資料もそろえ、所有者がどう変わったかを確かめます。「建築費を出した」という話だけでは足りません。

家の中で探す資料と、ないときの窓口

家の中では、重要書類の箱や金庫、引き出し、仏壇の周りなどを探します。見つけたい資料は次のとおりです。

• 建築確認済証・検査済証：建てる前と後に交付される書類で、当時の建築主や面積が分かります
• 工事請負契約書と代金の領収書：誰が工事を頼み、代金を払ったかが分かります
• 工務店などの建物引渡証明書：建物を誰に引き渡したかを示します
• 固定資産課税台帳の証明書：課税の台帳に誰の名前で載っているかが分かります
• 火災保険の証券や公共料金の領収書：誰が建物を使い、管理していたかの補足になります

確認済証が見つからないときは、市区町村の建築指導の窓口に相談します。台帳に記録が残っていれば、建築確認台帳記載事項証明書を出してもらえる場合があります※6（出典：東京法務局・調査士会。参照資料の一覧へ移ります）。それでも見つからない資料は、推測で埋めないでください。「未確認」のまま、土地家屋調査士や法務局に相談できます。

ただし、確認済証や課税台帳の名前だけでは、所有者は決まりません。確認済証があっても、今の建築基準法に合っているとまでは言えないことにも注意しましょう。

土地と建物で所有者が違うことがある

土地が親の名義でも、建物も親のものだったとは限りません。たとえば、次のような場合です（想定の例）。

父の土地に、同居していた長男が工務店と契約して家を建て、代金も長男が払っていました。この場合、建物は長男のもので、父の相続財産には入らないことがあります。相続で受け継ぐのは、亡くなった方の財産に限られるからです※7（出典：民法第896条。参照資料の一覧へ移ります）。

建物が亡くなった方のものだと確かめられたら、誰が受け継ぐかを決めます。遺言書と、過去の遺産分割協議書（相続人全員で遺産の分け方を決めた書面）を確かめます※8（出典：東京法務局 相続登記Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。取得する人がまだ決まっていなければ、相続人全員の話し合いが必要です。公正証書遺言があるかどうかは、公証役場で調べられます。

相続人のうち1人を、当然の所有者や売主と決めつけないでください。何人かで受け継いで売るときの進め方は、共有名義の実家を売却する記事で説明しています。

所在　　　○○市○○町一丁目100番地1
家屋番号　未登記
種類　　　居宅
構造　　　木造瓦葺2階建
床面積　　1階 ○○.○○㎡　2階 ○○.○○㎡

どの登記が必要で、期限はいつ？

登記の記録は、表題部と権利部の2つに分かれています。未登記の建物を登録するときは、表題部を作る登記から始めます。

必要な登記は、建物の状態で変わります。主なものと期限は、次の表のとおりです。表題・変更・滅失の登記の期限は、不動産登記法の第47条・第51条・第57条に定められています※5（出典：不動産登記法。参照資料の一覧へ移ります）。

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表題登記の1か月は「取得した日」から数える

表題登記のない建物の所有権を取得した人は、取得した日から1か月以内に表題登記を申請します※5（出典：不動産登記法第47条。参照資料の一覧へ移ります）。数え始めは、未登記に気づいた日ではありません。そのため、相続で取得した建物では、気づいた時点で1か月が過ぎていることもあります。

期限を過ぎていたら？過料は？

不動産登記法第164条↗（新しいタブで開きます）は、表示の登記を正当な理由なく怠ったときの過料（行政上の制裁金）を、10万円以下と定めています。ただし、古い建物で期限や過料がどう扱われるか、誰が申請するかは、個別の事情で変わります。自分で判断せず、法務局か土地家屋調査士に確認してください。期限が過ぎていても、放置せずに相談を始めましょう。

買主との合意や、解体の予定があるだけで、表題登記の義務が消えるわけではありません。未登記のまま売る、または解体すると決める前にも、方針を専門家に確かめておきます。

相続登記の3年と、相続人申告登記

相続登記は、権利部に亡くなった方の名前がある土地や建物の名義を、相続人に移す登記です。2024年（令和6年）4月1日から、申請が義務になりました※9（出典：法務省 相続登記の義務化。参照資料の一覧へ移ります）。相続が始まったことと、所有権を取得したことの両方を知った日から、3年以内に申請します。

2024年4月1日より前の相続にも、この義務はかかります。その場合の期限は、2024年4月1日と、両方を知った日のうち遅いほうから3年以内です。2024年4月1日より前に知っていた人なら、2027年（令和9年）3月31日が期限になります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。

一方で、表題部だけの建物の所有権保存登記は、この3年の義務とは分けて説明されています。完全未登記の建物や表題部だけの建物に、この期限を機械的に当てはめないでください。すでに登記がある土地の相続登記は、相続登記の必要書類の記事で確かめられます。

相続人申告登記（自分が相続人であることを法務局に申し出る手続き）もあります。ただし、これをしても、買主に名義を移したり売却を終えたりはできません※10（出典：法務省 相続人申告登記。参照資料の一覧へ移ります）。

未登記の建物を登記して売るときは、誰に何を頼む？

登記は、土地家屋調査士と司法書士が分担します。建物の形や広さを記録する表示の登記は、土地家屋調査士の担当です。所有者を記録する権利の登記は、司法書士が受け持ちます。

完全未登記の建物を登記して売るときの、一般的な流れは次のとおりです。

1. 土地家屋調査士が現地で建物を測り、建物図面と各階平面図を作る
2. 土地家屋調査士が、取得した相続人を所有者として表題登記を申請する
3. 司法書士が、所有権保存登記を申請する
4. 買主への名義の移転や、買主の融資の抵当権を登記できる状態になる

表題登記の申請書の作成例は、登記・供託オンライン申請システムの案内ページから確かめられます※11（出典：オンライン申請システム 手引書。参照資料の一覧へ移ります）。

表題登記は、亡くなった方の名前ではなく、建物を取得した相続人の名前でします。一方、表題部に亡くなった方の名前がある建物は、表題登記をやり直しません※5（出典：不動産登記法第74条。参照資料の一覧へ移ります）。増築などの変更がなければ、相続人から直接、所有権保存登記を申請できます。変更があるときは、先に土地家屋調査士に相談します。

費用はどう決まる？

土地家屋調査士の報酬は、測量の手間や、図面・資料がそろっているかで変わります。金額は見積もりで確かめましょう。表題登記に税金がかかるかどうかも、見積もりのときに確かめてください。

所有権保存登記には登録免許税（登記のときに国に納める税金）がかかり、税率は原則0.4％です※12（出典：国税庁 No.7191。参照資料の一覧へ移ります）。計算の元になる金額は、原則として建物の固定資産税評価額（市区町村が決めた建物の値段）です。軽くなる特例が使えるかどうかには条件があるため、司法書士に確かめてください。評価額の読み方は、相続登記の登録免許税の記事と同じです。

相談に持っていくもの

相談先ごとに、持っていく資料と聞くことを分けておくと話が早く進みます。どの相談先にも、建物ごとに番号を付けた照合表を持っていきます。

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この記事の内容は一般的な情報です。自分の家で何が必要かは、所在地を管轄する法務局や、専門家に確認してください。

未登記のまま売れる？解体して売るときは？

未登記のままでも、売買の契約を結べないわけではありません。ただし、契約できることと、代金を受け取って引き渡す決済まで進めることは、分けて考えます。

買主が住宅ローンを使うときは、金融機関が土地と建物に抵当権（借金の担保）を付けることがあります。建物が未登記のままだと、建物への抵当権の登記は難しいのです。そのため、決済までに表題登記と保存登記を終えるよう求められることがあります。条件は金融機関ごとに違うので、不動産会社を通じて確かめます。

売り方は、主に次の3つです。

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どれが選べるかは、建物の状態と買主によって変わります。「未登記のまま売れる」「ローンは使えない」「先に保存登記が必要」といった答えは、全国一律には決まりません※5（出典：不動産登記法。参照資料の一覧へ移ります）。古家付きと更地の比べ方は、古い家を解体して売るか判断する記事にまとめています。

違反建築と越境も確かめる

未登記であることと、建築基準法に違反していることは同じではありません※13（出典：建築基準法。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、建築確認を取らずに増築を重ねた家は、建蔽率や容積率を超えていることがあります。建蔽率は敷地に対する建物の面積の割合、容積率は敷地に対する延べ床面積の割合です。違反のおそれがあると、買主の融資が通りにくくなり、売り方が限られることがあります。

古い建物では、ひさしや物置が隣の土地にはみ出していることもあります。この越境（境界を越えてはみ出していること）があるときは、隣の人との取り決めを確かめます。買主への説明も欠かせません。

解体してから売る場合

取り壊した後の手続きは、法務局に記録があるかどうかで分かれます。

• 完全未登記の建物：消す記録がないため、滅失登記はできません。課税上の連絡は、所在地の市区町村に確認します
• 記録が残っている建物：滅失の日から1か月以内に、建物滅失登記を申請します

登記がされていない建物には滅失登記を申請できない旨と、申請前に確かめる点は、法務局のチェックリストに載っています※14（出典：長崎地方法務局 チェックリスト。参照資料の一覧へ移ります）。課税が止まったかどうかは、所在地の市区町村にも確かめておきましょう。

解体を発注する前に、照合表でどの建物にどの記録が残っているかを確かめておきます。売却全体の段取りは、相続した家を売却する流れの記事で確かめられます。

市区町村の届出だけで名義は変わる？

法務局の名義は変わりません。未登記の建物の所有者が変わったときは、市区町村に所有者変更の届出を求める自治体があります※15（出典：福山市。参照資料の一覧へ移ります）。これは固定資産税の台帳の名前を変える手続きで、登記の代わりにはなりません。

登記がない建物では、持ち主が変わったことが市区町村に伝わりにくくなります。届け出ないと、亡くなった方や元の持ち主あてに、納税通知書が届き続けることがあります。

届出の名前や出す時期、添える書類は、自治体ごとに違います。登記した場合や取り壊した場合は、手続きが不要とする自治体もあります※16（出典：宮崎市。参照資料の一覧へ移ります）。物件の所在地の市区町村で、税務の窓口に前もって確かめてください。

売買契約で決めておくこと

未登記の建物を売買に含めるときは、契約書で次の点をはっきりさせます。

• 対象の建物：家屋番号がないため、所在地・構造・床面積や課税台帳の番号で特定する
• 知っている不具合：雨漏り、シロアリ、越境などは、分かっていれば買主に伝える
• 費用の分け方：解体や測量の費用、固定資産税の精算のしかた

不具合の責任を負わない特約を付ける場合でも、知っている不具合は伝えておきます※7（出典：民法第572条。参照資料の一覧へ移ります）。契約書の文面は、不動産会社や司法書士に確かめてください。

売却の段階ごとに要る書類は、無料の相続した家の売却必要書類チェックリストで確かめられます。