古い家は解体して売る？古家付き・更地・契約後解体の判断表

古い家を売るとき、建物が古いからといって先に壊すのがよいとは限りません。解体して売るほうが得かどうかは、土地の条件や税金、買い手、手元の資金で変わるからです。建物は一度壊すと元に戻せないので、売り方を並べて比べてから決めます。不動産会社へ送る依頼文の例は、後半の「不動産会社への依頼文と、家族に残す記録」に載せました。

解体して売るか、古家付きで売るか？3つの売り方の違い

古い家の売り方は、「残すか、壊すか」の2択ではありません。売買契約を結んでから売主が解体する方法を加えて、次の3つで考えます。

• 古家付き（現況売却）：建物を壊さず、そのまま引き渡す
• 契約後解体：売買契約を結んだあと、引き渡しまでに売主が解体する
• 先行解体：先に解体して更地にしてから、買い手を探す

ただし、危険が迫っている建物は、売り方を比べる前に手を打ちます。安全のために取り壊しが必要なら、手取りの比較だけで建物を残す判断はしません。

差し迫った危険がなければ、3つの案の違いは次のとおりです。

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建物を使いたい買い手が見込めない家でも、古家付きの案は外しません。土地が目当ての買い手は、自分で解体する前提で買うことがあるからです。その場合、解体の手間は価格や契約の条件に反映されることがあります。3案とも同じ前提で査定してもらうと、この差が数字で見えてきます。

契約後解体は、買い手が決まってから工事にかかれるのが利点です。一方で、引き渡しの前に工事代金を払うことになります。手付金だけで足りるとは限らないので、先に払える資金があるかも確かめておきます。

現況のまま引き渡しても、売主の責任はなくならない

「現況のまま引き渡すのだから、売主に責任はない」とは言えません。引き渡した物が契約の内容と合わないとき、買主は、修理や代金の減額、契約の解除などを求められることがあります※1（出典：民法 第562〜564条。参照資料の一覧へ移ります）。これを契約不適合責任（契約と違う物を渡した売主の責任）と呼びます。代金の減額は、原則として、修理を求めても直らないときに請求できます。

分かっている不具合は、書面で買主に伝える

契約書に「責任を負わない」という特約を入れても、安心はできません。売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れられないからです※1（出典：民法 第572条。参照資料の一覧へ移ります）。

分かっている不具合は、物件状況確認書（告知書）に書いて買主に伝えます。雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、過去の浸水、埋めた井戸や浄化槽などです。不動産会社と現地を見ながら書くと、書き漏れを減らせます。

図の説明

古家付きは、建物を壊さずそのまま引き渡す。売買契約から引き渡しへ進み、売主は解体費を発注しない。契約後解体は、売買契約を結んだあと、引き渡しまでに売主が解体する。解体費を払うのは、契約のあと、引き渡しの前。先行解体は、先に解体して更地にしてから買い手を探す。解体、買い手を探す、売買契約、引き渡しの順で、解体費を払うのは買い手が見つかる前。

解体の契約の前に確かめる7つのこと

解体の見積もりを取るのはかまいません。ただし、次の7つを確かめ、3案の査定で手取りと期間を比べ終えるまでは、工事の契約書に署名しないでください。倒壊の恐れがあるなど、急いで取り壊す事情がある場合は別です。

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名義と担保は、法務局で取れる登記事項証明書（登記の内容を写した書類）で見られます。所有者と共有者の持分、抵当権などの担保が、ここに載っているからです。抵当権は、お金を貸した金融機関が、返済が止まったときに備えて不動産に付ける権利を指します。抵当権が残っているなら、解体してよいか、条件はあるかを借入先に先に確かめます。

亡くなった親の名義のままなら、先に相続登記（名義を相続人に移す手続き）を済ませます。建物が登記されていないときや、増築で登記の床面積と合わないときも、解体の前に確かめてください。

壊したあとに家を建て直せる土地か？

解体の前にいちばん確かめたいのは、建物を壊したあとに新しい家を建てられるかどうかです。建築基準法には、接道義務という決まりがあります。この決まりが適用される区域では、原則として幅4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接している必要があります※2（出典：国土交通省 接道義務。参照資料の一覧へ移ります）。

古い家の中には、この条件を満たさない敷地に建っている家も見られます。そうした敷地で建物を壊すと、新しい家を建てられなくなる場合があります。建て直せない土地は、住宅を建てたい人に向けては売りにくくなります。

たとえば、次のような場合です（想定の例）。家の前の道は広く見えるのに、敷地が道に接している部分を測ると幅1.8メートルしかないとします。この敷地は、原則のままでは建て直しの条件を満たしません。前の道が公道に見えても、建築基準法の道路に当たらないこともあります。

見た目や地図だけでは、建て直せるかどうかは決まりません。所在地の市区町村の建築指導の窓口で、適用される区域かどうかも含め、公図と登記事項証明書を持って確かめます。条件を満たさない敷地でも、例外の認定や許可を受けられる余地がある場合があるからです。

建て直せない土地や、判断がつかない土地では、建物を残す売り方を候補から外しません。第一候補は、窓口で確かめた結果と3案の査定を見てから決めます。建て直せない土地の売り方は、再建築できない土地の売り方で扱っています。

更地にすると固定資産税は6倍になる？

一律に6倍になるわけではありません。上がるのは土地の課税標準額（税額を計算するもとの金額）で、実際に納める額は別に考えます。

住宅が建つ土地には、住宅用地の特例が使われています。課税標準額は、200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1になります※3（出典：国土交通省 土地の保有に係る税制。参照資料の一覧へ移ります）。

建物を壊して更地にすると、この特例から外れ、土地の課税標準額は上がります。それでも、納める税額がちょうど6倍になるとは限りません。次の2つがあるためです。

• 急に上がるのを抑える負担調整措置がある
• 壊した建物の分の固定資産税と都市計画税がなくなる

土地と建物を合わせて何倍になるかは、評価額の割合によって家ごとに違います。見込みを知りたいときは、納税通知書を持って、市区町村の固定資産税の窓口で聞いてください。

固定資産税は、毎年1月1日の土地と建物の状態をもとに、その年度の税額が決まります※4（出典：国土交通省 空き家対策。参照資料の一覧へ移ります）。先に解体して更地のまま1月1日を迎えると、その年度の土地の税額は特例なしで計算されます。年内に引き渡しまで終える案とでは、税の負担が変わることがあるわけです。売主と買主で税をどう分けるかは、売買契約の精算の決め方にもよるため、不動産会社に確かめてください※5（出典：名古屋市。参照資料の一覧へ移ります）。

建物を残していれば特例が続く、とも限りません。管理が行き届かず、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地の特例から外れます。特例が外れる時期と通知書の見方は、空き家の固定資産税が変わる基準日と通知の見方で説明しています。

図の説明

固定資産税は、毎年1月1日の土地と建物の状態で、その年度の税額が決まる。建物を残して1月1日を迎えると、住宅用地の特例が使われ、土地の課税標準額は、200平方メートル以下の部分で6分の1、200平方メートルを超える部分で3分の1になる。ただし、勧告を受けると、建物があっても特例から外れる。解体して更地のまま1月1日を迎えると、その年度の土地の税額は特例なしで計算される。ただし、税額がちょうど6倍になるとは限らない。上がるのは課税標準額で、急に上がるのを抑える負担調整措置がある。壊した建物の分の固定資産税と都市計画税はなくなる。見込みは市区町村の窓口で聞く。

税金の特例と補助金は、解体の順番で変わる

解体するかどうかと、いつ解体するかで、使える税の特例や補助金が変わります。どれも、解体の契約より前に確かめておきます。

相続した実家なら、3,000万円控除の条件を先に見る

亡くなった親が1人で住んでいた家を相続して売る場合、原則として売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。2024年（令和6年）以後の売却で、相続人が3人以上いるときは、上限は2,000万円です。差し引くのは売却益（譲渡所得）からで、売った代金や税額から引くわけではありません。主な条件は、次のようなものです※6（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家である
• 亡くなった親が、亡くなる直前に1人で住んでいた
• 売った代金が1億円以下である
• 2027年（令和9年）12月31日までに売る（相続の開始からの期限もある）

このほか、老人ホームなどに入っていた場合の例外や、相続後に使っていないことなどの条件もあります。ここに挙げたのは一部なので、全体は国税庁のページか税務署で確かめてください。

解体との関係では、特例の対象になる売り方が2つあります。1つは、売主が家を全部取り壊してから土地を売る方法です。もう1つは、2024年1月1日以降の売却で使える方法です。引き渡しのあと、売主が売った年の翌年2月15日までに、買主が家を全部取り壊すなどの条件を満たせば、対象になり得ます。

特例のために、売れるかどうか分からないうちから急いで解体する必要はありません。適用の期限や売買契約書に書いておくことは、税務署か税理士に前もって相談してください。条件の全体は、相続した空き家の控除と解体の時期にまとめています。

解体費は、売却益の計算で差し引ける場合がある

解体費を払っても、その額がそのまま税金から引かれるわけではありません。土地を売るために取り壊したとき、売却益を計算する際の費用（譲渡費用）として差し引ける場合があります※7（出典：国税庁 No.3255。参照資料の一覧へ移ります）。課税の対象になる売却益が減るので、結果として税額も下がることがあります。

認められるのは、土地を売るために直接必要だった取り壊しです。売る予定のない時期に暮らしの都合で壊したときは、認められないことがあります。空き家として持っていた間の管理費や固定資産税は、譲渡費用に入りません。

取り壊した建物の損失の額を含められるか、特例とどう組み合わせるかは、家ごとに違います。個別の扱いは税理士か税務署に確かめてください。取り壊しと売却の関係をあとで説明できるよう、不動産会社との媒介契約書、査定書、解体工事の契約書、領収書を残します。壊してから売るまで間が空くときは、とくに個別に確かめてください。

解体補助金は、工事の契約の前に条件を確かめる

空き家の取り壊しに補助金を出している自治体があります。制度の中には、工事の契約や着工の前に、申請や事前の調査、交付の決定を求めるものがあります※8（出典：唐津市。参照資料の一覧へ移ります）。決定の前に契約や着工をすると、補助を受けられない場合があるので注意が必要です。

見積もりを取った段階で、所在地の市区町村の空き家の窓口に、対象の条件、募集の期間、予算の残りを聞きます。交付が決まるまでは、手取りを比べるときに補助金を0円として計算しておきましょう。探し方は、空き家の解体補助金の探し方にまとめています。

解体の見積もりは、総額のほかに何を見る？

見積もりを比べるときは、総額だけでなく「別途」「対象外」と書かれた項目を見ます。そこに入る作業は、工事の途中や後で追加の費用になることがあるからです。費用の内訳の読み方は、空き家の解体費用と見積もりの内訳で詳しく扱っています。

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石綿は、建物の規模や工事の金額にかかわらず、壊す建材に含まれていないかを事前に調べる必要があります※9（出典：厚生労働省 石綿事前調査。参照資料の一覧へ移ります）。解体する建物の延べ床面積が80㎡以上なら、調査の結果を原則として電子システムで報告する必要もあります※10（出典：環境省 石綿報告。参照資料の一覧へ移ります）。80㎡未満なら調査が要らない、ということではありません。

家具や衣類、布団などの家財は、解体で出る廃材とは区分が違い、家庭から出す場合は一般廃棄物です※11（出典：環境省。参照資料の一覧へ移ります）。産業廃棄物の許可だけでは、家財の処理は受けられません。工事の前に、市区町村の収集や、許可のある業者を使って片付けておきます。

古い家の基礎を取り除くと、昔の廃材や浄化槽、井戸などが地中から見つかることがあります。掘るまで分からないため、見積もりでは「別途」とされるのが普通です。

屋根に太陽光パネルがある家は、その撤去と処分が見積もりに入っているかも確かめておきたい点です。売電をしていた家では買取先と国への届出も別にあるため、太陽光パネルの撤去と廃止の手続きの記事で順番を確かめてください。

届け出と登記は、工事の前と後に分かれます。コンクリートや木材などの特定建設資材を使った建物は、延べ床面積80㎡以上なら解体の届け出が必要です。届け出の期限は、着工の7日前までです※12（出典：国土交通省 建設リサイクル法。参照資料の一覧へ移ります）。

これとは別に、取り壊しの届け出（建築物除却届）は、10㎡を超える建物の解体で必要です。提出先や出し方は、所在地の自治体の建築の窓口に確かめます※13（出典：国土交通省 建築物除却届。参照資料の一覧へ移ります）。

登記されている建物を取り壊したら、取り壊した日から1か月以内に法務局へ建物滅失登記を申請します※14（出典：不動産登記法 第57条。参照資料の一覧へ移ります）。土地家屋調査士に頼むなら、報酬は個別に見積もってもらいます。登記されていない建物なら、市区町村の固定資産税の窓口に、取り壊したことの届け出方を確かめてください。

3つの案の手取りを同じ式で比べる

比べるのは査定額ではなく、費用を引いて手元に残る額（概算の手取り）と、引き渡しまでの期間です。ここでの手取りは、売却益にかかる税金と住宅ローンの返済を差し引く前の額です。税額の計算ではない点に注意してください。

次の表は、いま自分で全部の欄を埋めるためのものではありません。不動産会社から3案の査定が届き、解体の見積もりがそろってから、数字を並べて見比べる枠です。査定額を自分で計算する必要もありません。

査定を頼むときは、3案とも前提をそろえてもらいます。査定の基準の日や家財の扱い、境界が確定しているかが違うと、比べられないからです。査定額は、その額で売れることを約束するものではありません。価格に幅があるときは、低いほうの額で控えめに試算しておくと、見込み違いが小さくなります。

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それぞれの手取りは「① −（③〜⑨の合計）＋ ⑩」で出します。まだ金額が分からない費用は、0円にせず「未確定」と書いておきましょう。補助金だけは逆で、交付が決まるまで0円として扱います。

古家付きの⑤〜⑦は、売主が払わない場合でも、解体の手間が価格に表れていることがあります。契約の条件で売主が一部を持つなら、その額を入れます。

手取りが出たら、古家付きを基準にして、2つの差額を別々に出します。

• 契約後解体の差額＝契約後解体の手取り − 古家付きの手取り
• 先行解体の差額＝先行解体の手取り − 古家付きの手取り

差額がマイナスか、わずかなプラスなら、解体の手間と追加費用の心配を背負う理由は薄くなります。その場合は、古家付きか契約後解体を軸に考えるとよいでしょう。先行解体の差額が大きくプラスなら、検討する価値があります。ただし、工事費を先に払える資金があるか、更地で1月1日をまたいだときの税と管理の負担に耐えられるかも見てください。

仲介手数料など、売却にかかる費用の全体は、売却にかかる費用と手取りの計算で確かめられます。

不動産会社への依頼文と、家族に残す記録

3案の比較は、不動産会社に同じ前提で査定してもらうところから始まります。次の文は、そのまま写して問い合わせに使えます。

売却を考えている物件について、売り方ごとの査定をお願いします。
次の3つの場合について、想定の成約価格の幅（下限と中心）、買い手が見つかるまでの期間、引き渡しまでの期間を教えてください。

1. 古家付き（建物を残したまま引き渡す）
2. 売買契約のあと、売主が解体して更地で引き渡す
3. 先に解体し、更地で売り出す

前提（査定の基準日、家財・塀・地中の物の扱い、境界の確定の有無）は3つでそろえてください。
それぞれの想定される買い手と、解体する場合・残す場合の注意点もあわせて教えてください。

査定書と見積書がそろったら、家族で話し合う前に、次の点を1枚にまとめておきます。「古いから壊す」「税金が上がるから残す」といった感覚の話になるのを防げます。

• 第一候補の売り方と選んだ理由。確認が終わるまで保留するなら、その旨
• 3案それぞれの手取りの見込みと、引き渡しまでの期間
• 建て直せるかどうか（窓口で聞いた道路の種類と、道に接する幅）
• 境界が確定しているか、測量が要るか
• まだ決まっていない費用（石綿、地中の物、家財の処分）
• 税の特例と補助金の見込み、申請の締め切り
• 誰が、何を、いつまでに確かめるか。売り出して反響がないときに見直す時期

この記事の内容は一般的な情報で、個別の判断はそれぞれの相談先で確認してください。税の扱いは税務署か税理士、登記は法務局か司法書士が相談先です。建て直しの可否は、市区町村の建築指導の窓口で確かめられます。