不動産売却の費用と手取り｜ローン・税金まで分ける計算表

家を売っても、査定額がそのまま手元に残るわけではありません。不動産売却の費用、ローンの返済、翌年の税金は、払う時期も性質も違うからです。時期をそろえずに足し引きすると、手付金を二重に数えたり、税の分まで使ったりしかねません。手取りは、お金の出入りを時期ごとに並べてから計算します。

手取りは「3つの数字」に分けて出す

売却の手取りは、1つの数字ではなく、次の3つに分けて出します。なお、査定額は売り出し価格の目安で、成約する値段や手元に残る額を約束するものではありません。

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数字を分けるのは、お金が入る日と出る日がずれるからです。売買代金（契約で決めた値段）は、契約時の手付金と、決済日の残代金に分けて受け取ります。決済日とは、残りの代金を受け取り、家を買主に引き渡す日のことです。一方で、売却益にかかる税金は、翌年に申告して納めます。

ここでは、ローンの返済と税金を「売主が払う費用」に入れません。ローン完済必要額と税の準備額は、それぞれ別の行で引きます。同じお金を2か所で引かないための分け方です。

金額がそろったら、不動産売却の手取り計算ツールでそれぞれの手取りを出せます。このツールは、入力した金額を足し引きするだけのものです。仲介の報酬や印紙税、税額を自動で見積もるわけではありません。

最初に探す資料と、見つからないときに聞く相手

計算に使う金額は、手元の書類から集めます。実家を売る場合は、親の書類の中から次のものを探してください。

• 売買契約書（契約の前なら、不動産会社の査定書）
• 住宅ローンの返済予定表、または残高証明書
• 固定資産税の納税通知書と課税明細書
• 家を買ったときの売買契約書と領収書
• 登記事項証明書（法務局で取れる、不動産の登記の記録）

買ったときの書類は、翌年の税金を見積もるときに使います。資料の種類と取り寄せ方は、相続した家の売却に必要な書類の記事にまとめています。

見つからない資料があっても、その金額を0円や空欄のまま進めないでください。次の相手に、それぞれ一文で聞けば足ります。

• 不動産会社：売主が払う費用を、税込の金額と支払日つきで一覧にしてほしい
• 金融機関：決済予定日時点の完済必要額と内訳、抹消書類がそろう日数を知りたい
• 司法書士：抹消登記や住所変更の登記が要るか、税と報酬を分けて見積もってほしい
• 税務署や税理士：取得費と使える特例を確かめ、税の準備額を出したい

一枚の表に、入出金を時期ごとに書く

集めた金額は、次の表1枚に書き込みます。建物の傷みを調べる調査など、表にない費用があれば、払う時期に合わせて行を足してください。「状態」の欄には、未確認・概算・確定・支払済のどれかを書きます。どの金額がまだ固まっていないかが、ひと目で分かるようにするためです。

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売買代金の行は、手付金と残代金の合計が合っているかを見るための参考欄です。手取りの計算では、この行を足しません。登録免許税と司法書士の報酬のように、払う先が違う費用は行を分けて書きます。

3つの手取りの式と、二重に数えやすい4つの所

表の金額を、次の式に当てはめます。

• 税の前の手取り＝売買代金＋清算金−売主が払う費用の合計−ローン完済必要額
• 決済日の純増額＝残代金＋清算金−決済日に払う費用−ローン完済必要額
• 最終手取り＝税の前の手取り−税の準備額

「売主が払う費用の合計」は、契約前から決済後までの費用をすべて足した額です。契約時の手元残高は、手付金から契約前と契約時に払う費用を引いて出します。この額と決済日の純増額を足し、決済後に払う費用を引くと、税の前の手取りと同じ額になります。翌年の税は、その後に引きます。

時期ごとに足した額が税の前の手取りと合わないときは、どこかで同じ金額を二重に数えていることがあります。間違えやすいのは、次の4か所です。

手付金を売買代金に足さない

手付金は、売買代金とは別にもらうお金ではありません。売買代金の一部を、契約のときに先に受け取るものです。そのため「売買代金＋手付金」と足すと、手付金の分だけ手取りが多く出てしまいます。

決済日の計算は、残代金から始める

決済日に振り込まれるのは、売買代金から手付金を引いた残代金です。全額が入ると思って住み替えの資金を組むと、当日の口座が足りなくなるおそれがあります。また、契約時に払った印紙税や仲介手数料は、決済日ではなく契約時の出金として書きます。

完済必要額に含まれる利息と手数料を重ねない

完済必要額に、元金のほか、日割りの利息や繰上返済の手数料が含まれるかは、金融機関の案内で分かります。含まれているなら、利息や手数料を別の行でもう一度引きません。含まれない分があれば、表の「金融機関の手数料」の行に書きます。

固定資産税の清算金と、納付済みの分を分ける

清算金は、決済日に買主から受け取る入金です。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で、市区町村の固定資産課税台帳に載っている所有者にかかります※1（出典：国税庁 未経過固定資産税。参照資料の一覧へ移ります）。清算をしても、その年の税を市区町村に納めるのは売主のままなので、決済後に残りの期を納めるならその額を支出に入れます。すでに納めた期の分は、もう一度支出に書きません。

清算をするかどうか、何日を境に分けるかは、法律ではなく売買契約で決まります。清算書の数字だけで判断せず、売買契約書の条項と見比べてください。

現金の出入りと、税金の計算で引ける経費は、別のものです。手取りの表では引く支出でも、税の計算では引けないものがあります。

図の説明

お金の出入りを、契約前、契約時、決済日、決済後、翌年の5つの時期に並べる。契約前は、測量や片付けなどの着手金を払う。契約時は、手付金を受け取り、印紙税と、契約時の分の仲介手数料を払う。手付金は売買代金の一部。決済日は、残代金と、固定資産税などの清算金を受け取り、ローン完済必要額、残りの仲介手数料、登記の登録免許税と司法書士の報酬、証明書の取得費、測量・解体・片付けの残金、完済必要額に含まれない金融機関の手数料を払う。残代金は売買代金から手付金を引いた額。決済後は、固定資産税の残りの期を納める。翌年は、所得税と住民税の準備額を用意する。決済日の純増額は決済日だけ、税の前の手取りは契約前から決済後まで、最終手取りは翌年の税の準備額まで数える。

分からない費用があるときと、計算を止めるとき

見積もりが出ていない費用は、0円として計算しないでください。0円にすると、手取りが実際より多く出るからです。分からない費用は、考えられる最大の額を仮に置き、状態を「概算」にします。

たとえば、片付けの見積もりが2社から30万円と45万円で出たとします（想定の例）。この場合は高いほうの45万円を置くと、手取りを多く見積もらずに済みます。見積もりが1社だけなら、追加の費用がかかる条件をその業者に聞いておきましょう。

測量や解体のように、最大の額すら置けない費用もあります。その場合は、手取りの下限を出せたように見えても、完成した数字として扱いません。表に「範囲未完成」と書き、確認先と期限を添えておきます。

次のどれかが確かめられていないときは、手取りを確定させず、契約の判断もいったん止めます。

• 売主は誰で、誰に売却を決める権限があるか（相続した家なら、相続の登記が済んでいるか）
• 共有者の全員が、売ることに同意しているか
• ローンを売却代金で完済できるか
• 測量・解体・片付けの費用を、売主と買主のどちらが負担するか
• 税の特例が使えるか

親の家を兄弟で共有しているときの進め方は、共有名義の実家を売却するときの記事で確かめられます。

この記事の計算は、日本国内の不動産を売る個人の売主を前提にしています。法人の売主、売買をくり返す事業としての売却、競売や任意売却、信託受益権などの特殊な取引は対象外です。

売主が海外に住む非居住者の場合も、この記事の計算の対象外です。買主側の源泉徴収によって、入金額が変わる場合があります※2（出典：国税庁 No.2879。参照資料の一覧へ移ります）。適用の有無と税額の精算方法は、税務署か税理士に確認してください。

3,000万円で売る想定の例で照らし合わせる

3つの式を、想定の例で確かめます。仲介手数料は、法律で決まった上限いっぱいの額とします※3（出典：国土交通省。参照資料の一覧へ移ります）。

• 売買代金3,000万円（手付金300万円、残代金2,700万円）
• ローン完済必要額1,503万3,000円（元金1,500万円、利息と手数料3万3,000円を含む）
• 仲介手数料105万6,000円を、契約時と決済日に半分ずつ払う前提
• 印紙税1万円（売主の契約書1通分）、登記の税と司法書士の報酬で計5万円
• 清算金、測量、解体はなし
• 税は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超える前提で、概算取得費を使い、特例なしの20.315％で計算

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課税譲渡所得は、3,000万円から概算取得費150万円と譲渡費用106万6,000円を引いた額です※4（出典：国税庁 No.3202。参照資料の一覧へ移ります）。譲渡費用は仲介手数料と印紙税の合計で、ローンと登記の費用は入れていません。実際の税額は、端数の処理や使える特例で変わります。

照らし合わせとして、税の前の手取りを売買代金から直接出してみます。売主が払う費用の合計は、111万6,000円です。3,000万円からこの費用と完済必要額1,503万3,000円を引くと、1,385万1,000円になります。時期ごとに足した額と同じなので、二重に数えていないことが分かります。

同じ条件で、売買代金が10％下がって2,700万円になったとします。最終手取りは約593万5,649円で、3,000万円のときより約234万2,000円少なくなります。減る額が値下げ幅の300万円より小さいのは、代金に応じて決まる仲介の報酬と税も下がるからです。

ただし割合で見ると、代金の10％の値下げで、最終手取りは約28％減ります。ローン完済必要額は、売る値段が下がっても変わらないためです。価格の交渉に入る前に、最低限残したい額を決めておくと判断しやすくなります。

決済日のローン完済と、売主が払う登記の費用

ここからは、表に書く費用の中身を見ていきます。まずは、決済日に出ていく額が大きくなりやすいローンの完済です。

ローンが残る家は、決済日にローンを完済する取引で売ります。その場合は、抵当権（ローンの担保として家に付けた権利）を消してから、買主に引き渡します。売却代金で返しきれないなら、足りない分を手持ちの資金で用意しなければなりません。

契約の前に、金融機関に次の2つを聞いておきます。

• 決済予定日時点の完済必要額と、その内訳（元金、日割りの利息、繰上返済の手数料など）
• 抵当権の抹消に使う書類がそろうまでの日数

抵当権の抹消登記には、登録免許税（登記のときに国に納める税金）がかかります。税額は、不動産1個（土地1筆、建物1棟）につき1,000円が基本です※5（出典：法務局 情報番号1312。参照資料の一覧へ移ります）。たとえば土地2筆と建物1棟なら、3個で3,000円になります。これとは別に、司法書士（登記の専門家）に頼めば報酬がかかり、額は事務所ごとに違います。

税額は登録免許税法↗（新しいタブで開きます）の別表で決まっています。最新の額は、法務局か司法書士に確認してください。

登記簿の住所や氏名が今のものと違うときは、抹消などの登記の前に、変更の登記を求められることがあります。変更の登記にも、登録免許税と司法書士の報酬がかかります。必要かどうかと費用は、司法書士か法務局に確認してください。

登記には、住民票や印鑑証明書などの証明書も使います。取り寄せにかかる費用も、登録免許税や報酬とは別の行に書いておくと、見積書と見比べやすくなります。

名義を買主に移す登記の税と報酬、抵当権の抹消や住所変更の登記の費用は、誰が払うかを売買契約で決めます。法律で決まっているわけではないので、売買契約書で確かめてください。

仲介手数料・印紙税と、物件によって増える費用

売主が払う費用には、法律で額が決まる税金と、見積もりや合意で決まる料金があります。仲介手数料は後者で、印紙税は前者です。

仲介手数料

仲介手数料は、売買が成立したときに不動産会社に払う報酬です。法律で決まっているのは上限の額で、実際の額はその範囲で不動産会社と合意して決めます※3（出典：国土交通省。参照資料の一覧へ移ります）。

売買代金が400万円を超えるときの上限は、「売買代金×3％＋6万円」に消費税を足した額です。税抜3,000万円なら、上限は105万6,000円（税込）になります。

払う時期は、媒介契約（不動産会社と結ぶ、売却を頼む契約）で決めます。契約時と決済日に分けて払う取り決めもあります。金額と支払日は、媒介契約で確かめてください。仲介ではなく不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあり、違いは仲介と買取の違いの記事で比べられます。

印紙税

紙の売買契約書には、書かれた金額に応じて印紙税がかかります。契約書を売主と買主が1通ずつ持つ場合は、印紙税を誰が負担するかを契約で確かめます。2027年（令和9年）3月31日までに作る契約書は、税額が軽くなっています※7（出典：国税庁 No.7108。参照資料の一覧へ移ります）。

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電子契約で紙の契約書を作らない場合は、印紙税がかかりません。

物件によって増える費用

契約の条件や家の状態によっては、次の費用もかかります。

• 境界確定測量：隣の土地との境界をはっきりさせる測量で、土地家屋調査士に頼む
• 解体：古い家を壊し、更地で引き渡す約束をしたときの工事
• 片付け：家具や家電など、家に残った物を処分する費用
• 建物状況調査：建築士が、基礎や柱、雨水が入りやすい所の傷みを調べる

どれも民間の見積もりで決まる費用で、一律の相場はありません。契約の前に着手金を払うこともあるため、払う時期も表に書いておきます。誰が負担するかは、売買契約書と重要事項説明書で取り決めます。家を解体してから売るかどうかは、古い家を解体して売るかの判断の記事で比べられます。

翌年の税金は、手取りからどう見積もる？

売却で利益が出たら、原則として翌年に確定申告をして、所得税と復興特別所得税を納めます※8（出典：国税庁 No.3102。参照資料の一覧へ移ります）。住民税も、そのあと市区町村からの通知に沿って納めます。つまり、決済日に受け取ったお金には、翌年に納める税の分が含まれています。

税がかかる利益（課税譲渡所得）は、次の式で出します※4（出典：国税庁 No.3202。参照資料の一覧へ移ります）。

• 課税譲渡所得＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

収入金額には、売買代金に加えて固定資産税などの清算金も入ります※9（出典：国税庁 No.3214。参照資料の一覧へ移ります）。清算金は、税金が戻ってきたお金ではなく、売った代金の一部として扱われるからです※1（出典：国税庁 未経過固定資産税。参照資料の一覧へ移ります）。清算金を受け取るなら、税の準備額もその分を含めて試算してください。

取得費：買ったときの値段

取得費は、家を買ったときの代金に、買ったときの仲介手数料や登録免許税などを足した額です※10（出典：国税庁 No.3252。参照資料の一覧へ移ります）。建物は、買った代金から、年数に応じた減価償却費（古くなった分）を引きます。相続した家は、原則として親が買ったときの代金と時期を引き継ぎます※11（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。相続税の計算に使った評価額を、取得費の代わりにすることはできません。

取得費が分からないときは、収入金額の5％を「概算取得費」として使えます。ただし、実際の取得費より低くなり、税が重くなることがあります。通帳の記録や当時のローンの書類から、実際の額を示せないか探す余地は残っています。探し方は、相続した家の取得費が分からないときの記事にまとめました。

譲渡費用：売るために直接かかった費用

譲渡費用に入るのは、売るために直接かかった費用だけです※12（出典：国税庁 No.3255。参照資料の一覧へ移ります）。手取りの表で引いた支出でも、次のように扱いが分かれます。

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家の価値を高める改良の費用は、取得費に足せる場合があります。片付けや工事の費用は、売る条件とどう結び付くかで扱いが変わります。目的と契約の条件を書いたものを持って、税務署に確かめてください。

税の準備額の出し方

税の準備額は、課税譲渡所得に税率を掛けて出します。税率は、売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります※13（出典：国税庁 No.3208。参照資料の一覧へ移ります）。相続した家の税額と特例は、相続した家の売却にかかる税金の記事で計算の順に追えます。

取得費や特例が使えるかは、家ごとに判断が分かれます。この記事の計算は一般的な情報です。自分の家の税額は、税務署か税理士に確認してから最終手取りに反映してください。