不動産の査定準備は、査定方法（机上査定か訪問査定か）や物件種別（戸建て・マンション・土地）に応じて、次の4つの段階に分けて整理すると手続きがスムーズに進みます。
| 段階 | 主な目的 | まず用意する情報・資料 |
|---|---|---|
| 初回連絡 | 取り扱い可否と査定方法を決める | 所在地、物件種別、売却希望時期、連絡先 |
| 机上査定 | 書面情報から概算価格を算出する | 面積、築年、間取り、登記情報、固定資産税課税明細書 |
| 訪問査定 | 現地状態や維持管理状況を価格へ反映する | 室内への立ち入り、設計図書、修繕履歴、境界関係資料 |
| 追加調査 | 正式な売買条件や告知事項を確定する | 役所調査結果、確定測量図、配管図、既存住宅状況調査結果 |
最も大切な判断基準は、「査定を始めるための手元情報」「査定精度を上げる補強資料」「売買契約・決済で法的に必要な確定書類」を混同しないことです。査定の段階で原本一式を不動産会社へ預けたり、探すのに何週間もかけて相談を先延ばしにしたりする必要はありません。
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最初の連絡で伝える4種類の情報
不動産会社へ最初に電話や査定フォームで連絡するときは、手元のメモで十分です。推測で数字を埋める必要はなく、分からない項目は「不明」と伝えたうえで、次の4項目を整理して伝えます。
- 物件を特定する情報
- 普段使っている住居表示（都道府県・市区町村・町名番地・マンション名・部屋番号）を伝えます。
- 土地の「地番」や建物の「家屋番号」が分かれば伝えます。地番や家屋番号は法務局が登記上で管理している番号で、郵便物が届く「住居表示」とは数字が異なる地域が多くあります。手元に固定資産税の納税通知書や権利証があれば記載を確認してください。手元になければ「地番は未確認」と伝えれば、不動産会社側で公図などを照会して特定を進めてくれます。
- 依頼者の連絡先と物件との関係
- 氏名、電話番号、メールアドレス、希望する連絡方法（電話、メール、郵送など）を伝えます。
- 名義人本人からの相談か、名義人の家族・代理人か、相続した親族か、共有名義の一人かという法的な関係を伝えます。
- 売却の理由と希望時期
- 住み替え、相続、転勤、資産整理、住宅ローン返済などの背景を伝えます。
- 「3か月以内に現金化したい」「半年後の住み替え時期に合わせたい」「価格次第で売るか賃貸か決めたい」といった時期の要望を伝えます。売却希望時期によって、相場通りの仲介査定か、早期現金化を前提とする買取査定かが分かれます。
- 分かっている権利と利用の現況
- 現在の利用状態（空き家、売主が居住中、賃貸中で入居者がいる、更地）を伝えます。
- 住宅ローンや借入金の残債があるか、抵当権が設定されているかを伝えます。
- 名義人が亡くなっており遺産分割協議が終わっていないなど、現在判明している権利上の課題を伝えます。
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机上査定の精度を上げる資料
机上査定（簡易査定）は、現地を見ずに周辺の取引事例や法規制、公的データ、図面情報をもとに概算価格を算出する手法です。不動産会社へ渡す情報が具体的であるほど、周辺相場の平均値にとどまらない精度の高い試算が可能になります。
手元にある資料の中から、次の書類の写し（コピー）や記載内容の控えを用意しておくとスムーズです。
| 資料名 | 主な記載内容と査定上の役割 | 手元にない場合の確認先 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（または登記情報） | 正確な土地・建物の所在、地番、家屋番号、地目、登記面積、名義人、担保権の設定状況 | 法務局窓口、または登記情報提供サービス（新しいタブで開きます）（インターネット閲覧用で公印・証明文は付かない） |
| 固定資産税課税明細書（納税通知書） | 市区町村が把握している土地・建物の評価額、課税標準額、固定資産税・都市計画税の年額、現況床面積 | 毎年春頃に届く通知書。紛失時は物件所在地の市区町村窓口で名寄帳や評価証明書を申請 |
| 間取り図・パンフレット | 部屋数、各室の配置、バルコニーの向き、開口部、専有面積の内訳 | 新築・購入時の販売パンフレット、分譲時図面集 |
| 売買契約書・重要事項説明書 | 自身が過去に購入した際の特約、隣地との申し合わせ事項、私道負担割合、建築制限 | 保管書類を探し、見つからなければ元の売主や仲介会社等に保存された写しの有無を確認 |
| リフォーム契約書・仕様書 | 過去に行った改修工事の時期、施工箇所（外壁、屋根、水回り設備）、費用 | 施工会社の請求書、保証書、工事完了報告書 |
登記上の名義や担保権は登記情報から確認できますが、未登記の増改築や未登記の相続などは別途確認が必要です。登記事項証明書をご自身で取り寄せる場合は、法務省「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」（新しいタブで開きます）を利用するとオンラインで請求でき、窓口受取または郵送受取が可能です。
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訪問査定で見せたい資料と現地確認の補強
訪問査定（詳細査定）では、外から見ただけでは分からない建物の品質や過去の維持管理を証明する資料を提示することが、査定額の根拠を明確にして適正な加点評価へつなげる鍵となります。担当者は現地で傾き・日当たり・眺望・外壁の劣化状況・境界標の有無・接道状況などを直接確認するため、手元にある図面や点検記録と照らし合わせながら見せることで評価の確実性が高まります。
訪問時に用意しておきたい書類
- 設計図書・建築確認関係資料（戸建て）
- 確認済証（建築確認通知書）：建築計画が建築基準法に適合していたことを確認する資料です。
- 検査済証：工事完了後に完了検査を受けた記録として確認します。増改築後を含む現在の建物状態とは別に照合が必要です。書類が見当たらない古い建物の場合は、自治体の建築指導窓口などで「建築確認台帳記載事項証明書」などの交付可否を確認します。
- 竣工図・意匠図・構造図：壁内の構造や耐力壁の位置、配管ルートが分かる図面です。将来の買主がリフォームや増改築を検討する際の判断材料になります。
- 点検・修繕・不具合の記録
- 外壁塗装、屋根防水、給湯器交換、シロアリ防除などの施工記録や保証書を用意します。
- 過去の雨漏り、漏水、害虫被害、給排水管の詰まりなどの修理履歴や、火災保険の利用記録を整理します。不具合を隠さずに履歴を提示することで、引き渡し後の契約不適合責任（契約内容と異なる欠陥に対する売主の責任）をめぐるトラブルを防げます。
- 境界・道路関係資料（土地・戸建て）
- 地積測量図・実測図：敷地の境界点と面積を記録した図面です。
- 境界確認書（筆界確認書）：隣地所有者などと立ち会って境界を確認した書類です。対象境界、確認者、添付図面を確かめます。道路との境界については、道路管理者との境界確定記録も確認します。
訪問査定と建物状況調査（インスペクション）の相違点
訪問査定で不動産会社の担当者が現地を確認することは、建物の構造安全性や隠れた欠陥がないことを保証する専門調査ではありません。
国土交通省の既存住宅状況調査制度（新しいタブで開きます）に基づく「既存住宅状況調査」は、専門的な基準に沿って行われる客観的な調査です。所定の講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、目視・計測・機器による確認を実施します。訪問査定の担当者が「きれいに使われていますね」と伝えたことと、雨漏りやシロアリなどの構造的な欠陥がない証明とは別物である点に注意してください。
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権利証・登記識別情報が見つからないときの対処法
査定を検討している段階で「実家の権利証が見つからない」「登記識別情報の通知書をどこに保管したか分からない」と悩んで手続きを止めてしまう方が多くいます。しかし、査定の段階で権利証や登記識別情報通知書が手元になくても、査定自体は問題なく進められます。
査定時に権利証が不要な理由
不動産の現在の所有権や権利関係は、法務局が管理する登記情報から確認できます。不動産会社は登記情報を照会することで所有者の名義や担保権の設定状況を確認できるため、所有者本人が権利証の原本を提示しなくても価格の試算が可能です。
- 目隠しシールを不用意に剥がさないでください。
- 符号やQRコードが写った写真をメールやチャットで不動産会社へ送らないでください。
査定担当者が確認したいのは登記事項であり、登記名義人本人しか知り得ない暗証符号そのものを査定段階で要求されることは通常ありません。
権利証がないまま売買を進める場合の注意点
査定は権利証なしで進められますが、売却に伴う所有権移転登記では通常、権利証（登記済証）または登記識別情報を用います。ただし、紛失して手元にない場合でも法律上の代替手続きがあるため、売買そのものを諦める必要はありません。
権利証・登記識別情報は法律上再発行が認められていないため、紛失したときは次のいずれかの代替手続きを検討します。
- 資格者代理人（司法書士等）による本人確認情報の作成：登記を担当する司法書士が売主本人と直接面談し、名義人本人であることや売却意思を確認して書類を作成します。作成費用は事案により異なるため、司法書士へ個別見積りで確認します。
- 法務局による事前通知制度：登記申請後に法務局から名義人の登記上の住所へ書留郵便が送られ、本人が受領して実印を押印して返送することで本人確認を行う制度です。手続きに日数がかかります。また、買主や融資を行う金融機関が受け入れられる決済条件かどうかを、事前に司法書士と調整する必要があります。
- 公証人による認証：登記義務者（売主）が公証人の面前で申請書や委任状に署名・押印し、認証を受ける方法です。
査定を依頼する最初の段階で「現在権利証が見当たらない」旨を不動産会社へ伝えておき、売買に進む場合はどの段階で司法書士へ相談するかを前もって確認しておくと、その後の手続きが滞りなく進みます。
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戸建て・マンション・土地・相続物件の追加資料
物件の種別や売却理由によって、査定精度を左右する固有の資料が存在します。
戸建て：敷地・建物の図面と維持修繕の履歴
敷地と建物の双方が評価対象になります。
- 敷地配置図・各階平面図：敷地内の建物の位置や増築履歴、各階の床面積の構成を確認します。
- 設備機器の取扱説明書・保証書：給湯器、換気設備、システムキッチンなどの年式や機能を確認します。
- 地盤調査報告書：新築時に地盤改良や調査を行っている場合の記録を確認します。
マンション：管理規約と修繕積立金の状況
専有部分（部屋の中）の状態だけでなく、建物全体の管理体制と修繕積立金の積立状況が価格を大きく左右します。
- 管理規約および使用細則：ペット飼育の可否、楽器演奏の制限、フローリング張替え時の遮音等級規定、民泊禁止規定などを確認します。
- 管理費・修繕積立金の改定通知書・滞納状況：現在の月額負担額に加え、近々の値上げ予定や一時金徴収の決議予定を確認します。
- 長期修繕計画書・直近の総会議事録：過去の大規模修繕履歴と今後の修繕予定を確認します。
- 重要事項調査報告書：マンション管理会社等が作成する調査報告資料です。媒介契約後や売買契約に先立って不動産会社経由で管理会社等へ有償で交付を依頼するのが一般的です。
土地：境界確認書と道路・配管の権利関係
更地や古家付き土地では、法的な境界と道路の権利関係が最重要です。
- 公図（字限図）：法務局に備え付けられている土地の並びや形状を示す図面を確認します。
- 私道負担関係資料：前面道路が私道である場合、私道部分の持分登記や「私道掘削・通行承諾書」の有無を確認します。
- 上下水道・ガス配管図：敷地内への引き込み状況や、他人の敷地を経由して埋設されていないかの確認記録を調べます。
相続した実家：権利関係の現況と名義変更の準備
親や親族から相続した不動産では、「査定価格を把握すること」と「売買契約を有効に結んで名義変更できること」を明確に分けて行動します。
- 亡くなった名義人の名義のままでも査定依頼は可能です。現在の遺産分割協議の進行状況（遺言書の有無、相続人全員の合意状況など）を口頭で伝えます。
- 査定のためだけに戸籍一式を不動産会社へ提出する必要はありません。
- ただし、相続登記の申請義務や期限は売却決定を待ってくれません。査定と並行して、名義変更の手続きや期限について司法書士等へ早めに確認しておきましょう。相続手続全体の進め方は相続不動産の手続チェックリストや相続した家の売却書類を、遠方の不動産を扱う場合は遠方の実家を売却する手順を参照してください。
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個人情報と重要書類を安全に共有する手順
不動産の査定資料には、家族構成や資産状況、過去の売買価格、金融機関情報といった多くのプライバシー情報が含まれています。査定会社へ資料を提出する際は、次の5つの手順で安全性を確保してください。
- 提出先と利用目的の確認
- 査定を依頼する会社の商号、宅地建物取引業免許番号、担当者の氏名と連絡先を確認します。
- 資料を何のために使うのか（物件特定の公図照会のため、査定書の積算根拠のため等）を確認し、目的に関係のない書類の提出を求められた場合は理由を質問します。
- 原本の提示と写し（コピー）の使い分け
- 提出先へ写しで足りるかを事前に確認します。査定段階で不動産会社へ提出する書類は、原則としてコピーやPDFデータで対応できます。
- 訪問査定で担当者に図面や権利証を確認してもらう場合も、原則はその場で確認してもらうだけにとどめます。万が一原本を預ける必要がある場合は、会社印が押された「預り証（預かり書類の一覧・返却期日・保管責任が明記されたもの）」を必ず受け取ってください。
- 不要な個人情報・機密情報のマスキング（除外）
- 固定資産税の課税明細書をコピーして提出する場合、口座振替情報や他の所有不動産の記載がある部分は付箋や黒テープ等で隠します。
- 住民票や本人確認資料を求められた場合でも、マイナンバー（個人番号）が記載された書類は原則として提出できません。マイナンバー記載のない住民票を用意するか、番号部分を確実にマスキングして提出します。登記識別情報の符号部分も絶対に写さないようにします。
- 安全な送付方法の選定
- メール添付で送る場合は誤送信に注意し、ファイルにパスワードを設定するか、不動産会社が提供する専用のセキュアなアップロードフォームを利用します。
- スマートフォンのカメラで書類を撮影して送る場合は、指定された連絡手段や必要範囲を事前に確認し、機密情報をマスキングしたうえで、四隅の文字や数字が歪まず鮮明に読めるか確認してから送信します。
- 送付履歴・預り証の記録
- 送付した日付、提出した資料名、送付先（担当者名）、原本を預けた場合は返却予定日を手元のメモや一覧表に記録して保管します。
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手元資料と相談先の整理一覧
書類が見当たらない場合や専門的な判断が必要な論点がある場合は、内容に応じて次の専門機関・窓口へ相談します。
| 確認したい論点・見つからない資料 | 主な相談先・確認窓口 | 窓口で確認・取得する内容 |
|---|---|---|
| 査定額の算出、売却方針、手元資料の仕分け | 宅地建物取引業者（不動産会社） | 机上査定・訪問査定の実施、必要最小限の提出書類の確認 |
| 登記事項、所有権移転、相続登記、権利証の紛失 | 法務局、司法書士 | 登記事項証明書の交付、相続登記の手続き、本人確認情報の作成 |
| 土地の境界標、実測面積、越境問題、建物表題部 | 土地家屋調査士 | 確定測量、境界標の設置・復元、筆界確認書の作成支援 |
| 建築確認通知書・検査済証の有無、道路の種別 | 自治体の建築指導窓口、指定確認検査機関 | 建築確認台帳記載事項証明書の取得、接道要件（道路後退等）の確認 |
| 建物の構造安全性、雨漏り・シロアリ等の劣化 | 既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士 | 既存住宅状況調査（インスペクション）の実施と調査報告書の発行 |
| 固定資産税評価額の証明、固定資産税課税資料 | 物件所在地の市区町村（固定資産税窓口） | 固定資産評価証明書、名寄帳（土地家屋名寄帳）の取得 |
| 相続税、売却時の譲渡所得税、税制特例の要件 | 所轄税務署、税理士 | 売却益にかかる譲渡所得税、各種控除特例の要件と申告相談 |
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よくある質問
質問と回答を開く（4件）
固定資産税の納税通知書だけで査定できますか？
初期の概算を算出する机上査定であれば、固定資産税の課税明細書に記載された評価額や土地・建物の現況面積をもとに試算を始められる場合があります。 ただし、固定資産税評価額は自治体の税額計算用の数値であり、実際の市場における流通価格とは異なります。建物の傾きや室内の劣化、接道状況、日当たりといった個別の状態は反映されません。そのため、より正確な価格を知るには図面の確認や訪問査定が必要になります。
書類が手元に1枚もない状態でも相談できますか？
物件の所在地（住所）さえ分かっていれば、相談を受け付ける不動産会社は多くあります。不動産会社側で法務局の公図や登記情報を照会し、物件を特定したうえで周辺事例から概算を算出できます。 ただし、建物の間取りやリフォーム履歴などの内部情報は所有者からの聞き取りに頼ることになります。手元にある購入時の資料やメモなどを可能な範囲で探して担当者へ伝えてください。
査定を依頼する前に相続の戸籍謄本をすべて集めるべきですか？
査定の段階で戸籍謄本を一式そろえる必要はありません。戸籍謄本が法的に必須となるのは、媒介契約や売買契約の締結、そして最終的な所有権移転登記（名義変更）を行う段階です。 査定時は「名義人が亡くなっており、現在の相続関係はどうなっているか」を担当者へ口頭で伝えるだけで試算を進められます。ただし、戸籍の収集や相続登記には数週間から数か月を要する場合があるため、売却方針が決まり次第、司法書士へ相談して取得を進めておくと引き渡しまでが円滑になります。
スマートフォンで撮影した書類の写真をLINEやメールで送っても大丈夫ですか？
提出先の不動産会社が案内している正規の窓口であることを確認し、指定された方法で送信するのであれば写真送付でも対応できる場合があります。 ただし、文字がぼやけて読めない写真や、不要な個人情報が写り込んだ写真を送らないよう注意が必要です。特に登記識別情報の符号（暗証番号）やマイナンバー、口座情報などは、付箋で覆うなどマスキングを行ってから撮影し、必要な範囲だけを送信してください。
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手元の情報で始め、不足資料は段階別にリスト化する
不動産査定をスムーズに進めるための要点は次のとおりです。
- 初回相談は手元の情報だけで始められます。住所、物件種別、売却希望時期、連絡先があれば、権利証がなくても査定の相談はスタートできます。
- 机上査定と訪問査定で必要な資料を切り分けます。机上査定では面積や築年が分かる資料を、訪問査定では図面や維持修繕・境界の記録を用意して建物の個別性を適正に評価してもらいます。
- 権利証が見つからなくても査定を諦める必要はありません。査定段階で権利証の原本や暗証番号を渡す必要はなく、紛失している場合でも代替手続きがあるため、将来の契約・登記に向けて司法書士と早めに連携します。
- 原本や機密情報を無防備に渡さないことが大切です。提出書類は提出先に確認したうえで原則として写しを用い、マイナンバーや暗証符号などの不要情報はマスキングして安全に共有します。
査定は手元の最小限の情報からでも動き出せます。書類集めで手続きを止めずに、まずは手元のメモを整理して机上査定から相談を始めましょう。