家の売却相場の調べ方｜公的データで比較メモを作る手順

家の売却相場を自分で調べるとき、公的データベースで見つけた「1件の取引価格」や「地域の平均価格」をそのまま自宅の売却額と思い込んではいけません。不動産取引は日当たりや接道状況、建物の維持管理状態といった個別要因が1件ごとに異なり、単一の数値だけで特定の成約額を特定することは難しいためです。

相場を調べるときに売主が目指すべき目標は、自宅と条件が近い成約事例をいくつか集めて、「おおよその価格帯（上限から下限の幅）」を把握することです。そのうえで、どの事例を参考にし、どの事例を比較から外したのかという理由を整理した「比較メモ」を作成します。

この比較メモを手元に用意しておけば、不動産会社へ査定を依頼したときに、提示された査定額の根拠や自宅ならではの強み・弱みを査定担当者と対等に確認できます。公的データを使って自宅の条件を控え、似た事例を絞り込み、実際の査定の現場で活用するまでの手順を順を追って解説します。

取引前に混同しやすい4つの価格を整理する

相場を調べる際は、目にする価格が何を基準に計算されたものなのかを明確に区別する必要があります。不動産の価格には主に「取引価格」「売出価格」「地価公示・基準地価」「査定価格」の4種類があり、役割や目安としての精度が異なります。

公的データにある取引価格は、過去に契約が成立した事実の数値です。ただし公表されているデータは、個人情報保護や統計処理のために有効数字への丸め（概算への加工）などが行われており、個別の売買契約書に記載された実際の金額そのものとは異なる場合があります。また、不動産ポータルサイトなどで見かける売出価格は売主の希望価格であり、物件によっては価格交渉などを経て成約時に値引きされる場合もあります。地価公示や固定資産税評価額といった公的な評価額を、そのまま自宅の売買価格へ当てはめることもできません。

自宅の基本情報を各種資料から正確に控える

公的データを検索する前に、自宅の客観的な数値を手元の資料から正確に書き出します。記憶やパンフレットのおおよその数字に頼ってしまうと、面積や築年数がずれて比較の精度が落ちてしまうためです。

確認する項目ごとに、参照すべき資料が分かれています。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得します。土地の地番、地目、地積（公簿面積）や、建物の構造、床面積、新築の原因日付（新築年月日）が記載されています。登記を受け付けた日と新築された日は異なるため、建物が完成した時期は「新築」の原因日付で確認します。取得手続きの詳細は法務局「登記事項証明書（土地・建物）を取得したい方」↗（新しいタブで開きます）で確認できます。
• 課税明細書：毎年春に市区町村から届く納税通知書に同封されています。現況の課税地積や家屋の延床面積、固定資産税評価額が記載されています。公簿面積と課税地積で数値が異なる場合があるため、両方を控えておきます。項目の見方は横浜市「固定資産税・都市計画税の課税明細書をご覧下さい！」↗（新しいタブで開きます）などの各自治体の案内が参考になります。
• 自治体の都市計画情報・窓口：物件がある市区町村の都市計画図（自治体サイトのWeb公開マップなど）や窓口で確認します。用途地域（第一種低層住居専用地域など）、建ぺい率、容積率、防火指定などが分かります。これらは登記簿や課税明細書には原則として記載されていません。建ぺい率・容積率の基準は大田区「建ぺい率と容積率」↗（新しいタブで開きます）などの解説で確認できます。
• 地図サービス・実測：最寄駅、実際に歩く道順、駅までの徒歩分数を地図上で測定します。

なお、マンションの場合は登記簿と販売資料で床面積の測定基準が異なります。登記簿には壁の内側で測る「内法（うちのり）面積」が記載されるのに対して、販売チラシや分譲パンフレットでは壁の中心線から測る「壁芯（へきしん）面積」が使われるため、登記面積の方が小さく表示されます。比較するときにどちらの基準かを混同しないよう注意が必要です。また、課税明細書にある固定資産税評価額は地方税を算出するための基準額であり、市場での売買価格とは算出ルールが異なります。

不動産情報ライブラリで取引価格を検索する手順

自宅の基本情報を整理したら、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を利用して過去の取引事例を検索します。

国土交通省の「不動産取引価格情報提供制度」は、取引当事者へのアンケート調査などを基にした取引事例を広く公開する仕組みです。約547万件のデータが蓄積されています（2025年3月31日時点、詳細は国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」↗（新しいタブで開きます）参照）。

実際の検索は国土交通省「不動産情報ライブラリ」↗（新しいタブで開きます）の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」画面から行います。具体的な操作手順は次の通りです。

• 手順1（価格情報の区分選択）：検索条件設定エリアで、調べたい価格情報の区分を指定します。当事者アンケート等に基づく「取引価格情報」と、指定流通機構のデータ等に基づく「成約価格情報」の区分があるため、対象とするデータを選びます。
• 手順2（種類の選択）：自宅に合致する「種類」を選びます。戸建てであれば「宅地（土地と建物）」、土地のみであれば「宅地（土地）」、マンションであれば「中古マンション等」を指定します。成約価格情報では対象種別が土地と建物（戸建て）や中古マンション等に限られる場合があるため、選択肢を確認します。
• 手順3（地域と時期の指定）：自宅がある「都道府県」「市区町村」を選択し、必要に応じて町名まで絞り込みます。取引時期は新しいものから確認し、事例が少なければ検索期間を広げます。
• 手順4（検索結果一覧の確認）：一覧画面で取引総額（成約価格）、面積（土地面積・建物面積）、建築年、最寄駅からの距離、用途地域などを確認します。利用する価格情報の区分によって表示される項目が異なるため、一覧の各列を確認します。

画面の詳細な操作方法や各項目の表示仕様については、国土交通省「不動産情報ライブラリ マニュアル」↗（新しいタブで開きます）で図解されています。

確認時の注意点として、戸建て（土地と建物）の取引総額を土地面積だけで割って「土地の坪単価」とみなしてはいけません。総額には建物の価値が含まれているためです。また、個人情報保護の観点から所在地は「町・大字」レベルまでの表示にとどまり、取引総額は有効数字2桁に丸められて公表されています。

近い事例を選定し、混ぜてはいけない条件を分ける

検索結果の一覧には多くのデータが並びますが、そのすべてをそのまま比較対象にはできません。自宅と条件がかけ離れたデータを混ぜると相場感が狂ってしまうため、条件を絞り込みます。

異なる物件種別を混ぜない

物件種別が異なれば、価格が決まる仕組みそのものが異なります。

• 土地のみと一戸建て（土地と建物）：土地のみの価格は更地の需要や建物の解体条件（売主と買主のどちらが負担するかなど）が契約ごとに異なり、戸建てには建物そのものの残存価値が含まれます。解体費用の負担状況が確認できない場合は、安易に戸建てと比較せず保留にします。
• 中古マンションと一戸建て：マンションは専有面積あたりの平米単価、共用部の管理状態、修繕積立金の積立状況、敷地利用権などが価格を左右するため、一戸建てとは資産の性質が大きく異なります。
• 古家付き土地と維持管理の行き届いた戸建て：同じ「土地と建物」として掲載されていても、建物価値が実質ゼロとみなされ「解体して更地で引き渡す」ことを前提とした案件と、内外装の状態が良好で「そのまま住める」案件とでは、価格形成が根本から異なります。

類似度を高める絞り込みの目安

自宅に近い事例を選ぶ際は、次の軸を目安に優先順位をつけて確認します。

• 地域：自宅と同じ町丁目を最優先とします。同じ町内に事例がない場合は、隣接する町で最寄駅や用途地域が共通するエリアに対象を広げます。
• 取引時期：新しい取引を優先し、近隣の事例が少ない場合は古い事例へ広げます。古い事例を採用するときは、取引後の市況変化を不動産会社へ確認します。
• 面積：自宅の土地面積・延床面積に近い事例を優先します。近い事例がなければ検索幅を広げ、面積差を比較メモに残します。極端に広い土地や狭い土地は価格の決まり方が異なる可能性があるため、別枠で扱います。
• 築年数：新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）か旧耐震基準か、経過年数の帯が近いものを選びます。建築確認の時期などの確認資料がない場合は築年数だけで耐震区分を即断せず、未確認として扱います。
• 駅距離：最寄駅が同一で、徒歩圏かバス利用かなど交通条件が近い事例を選びます。

比較事例の件数や検索幅に一律の正解はありません。事例が少ない地域では、地域、時期、面積のどこを広げたかを記録し、条件差を踏まえて価格帯を見ます。

単純平均値や単価計算だけで決めない

集めた事例の「単純平均」を出したり、「坪単価の掛け算」をしたりするだけで、自宅の価格を算出するのは危険です。

例えば、極端に広い土地は売買総額が大きくなるため坪単価が下がる傾向（単価逓減）があります。また、道路への接し方が極めて良い角地や、建て直しが難しい変形地が混ざっていると、平均値は実際の相場から大きくかけ離れてしまいます。

事例を見るときは、単に価格が高い・安いという結果だけで除外してはいけません。面積や接道などの条件差に基づいて採否を判断し、類似度の高い事例から上限から下限の価格帯と中央値を目安として把握します。

採用事例と除外事例を比較メモに残す手順

絞り込みを行ったら、どの事例をなぜ採用し、どの事例を除外したのかを一覧表形式の「比較メモ」に残します。

比較メモの記録例（架空データによる説明例）

次の表は、比較メモの作成方法を示す架空の説明用例です。実際の作業では、データ区分（取引価格か成約価格か）や検索実施日、参照した確認資料も合わせて控えておきます。

※スマートフォンなどの画面で表が見づらい場合は、各事例の「採用・除外理由」と「自宅との条件差」をカード形式で手元に書き出すと整理しやすくなります。

公的データに載らない個別条件を「未確認欄」に置く

公的データベースから把握できるのは、所在地（町名単位）や面積、築年などの基本情報に限られます。実際の不動産価値を大きく左右する以下の個別要因は、比較メモに「未確認欄（確認事項メモ）」を作って整理しておきます。

• 接道状況と道路種別：前面道路の所有区分（公道か私道か）、建築基準法上の道路種別（法42条1項1号道路、2項道路など）、道路幅員（4メートル以上あるか）、間口（道路に接する長さ）。公道であっても幅員や指定状況によって再建築時の制限が異なるため、公道という理由だけで無条件に問題なしとは判断できません。
• 敷地形状と高低差：きれいな四角形の土地（整形地）か旗竿地（敷地延長）か、道路や隣地との高低差、擁壁（ようへき）の有無や状態。
• 日当たりと周辺環境：南向きか北向きか、隣接建物の近さ、日照を遮る構造物。
• 建物の管理状態：雨漏りやシロアリ被害の有無、屋根・外壁の塗装履歴、給排水管の交換履歴、設備の稼働状態。
• 権利関係・境界：隣地との境界標が明示されているか、越境物の有無。

国土交通省「不動産情報ライブラリ 利用約款」↗（新しいタブで開きます）においても、提供データは参考情報としての利用を前提としています。取引の確定価格や個別契約を保証するものではない旨が定められています。元データに記載のない項目や個別要因は、査定担当者に現地で見てもらう領域として明確に切り分けます。

地価情報や用途地域を補助情報として読み解く

取引事例の数が少ない場合や、地域の価格推移を把握したい場合は、不動産情報ライブラリ内で閲覧できる「用途地域」や公的地価情報を補助線として活用します。

用途地域による住環境と相場の違い

用途地域とは、都市計画法に基づいて地域ごとに建築できる建物の種類や規模（建ぺい率・容積率）を制限する区分です。

同じ町内や近隣であっても、低層の一戸建てが並ぶ「第一種低層住居専用地域」と、商業施設や中高層建築が建ち並ぶ「商業地域」や「準工業地域」とでは、住環境や需要層が異なります。公表データに用途地域の記載がある場合は、自宅と同じ用途地域の事例を優先して比較します。なお、町内に複数の用途地域が混在し、取引事例の用途地域が判別できない（データの欠損などがある）場合は、無理に場所を特定しようとせず未確認事項として扱います。

地価公示と都道府県地価調査で価格トレンドを掴む

地価公示（毎年1月1日時点・標準地）や都道府県地価調査（毎年7月1日時点・基準地）は、標準的な地点における更地1㎡あたりの正常な価格を示しています。

周辺の標準地や基準地の過去数年間の価格推移を確認することで、そのエリアの土地価格が現在上昇傾向にあるのか、横ばいか、あるいは下落傾向にあるのかというトレンドが分かります。

ただし、公示地価や基準地価は標準的な更地の指標です。対象地との形状・接道などの条件差や、既存建物の市場評価（リフォーム状況や実質需要）、建物解体費用の負担などを個別に考慮する必要があります。そのため、更地の公的指標から税務上の減価償却費を単純に差し引くだけでは、自宅の売却価値は算出できません。

データが極端に少ない地域や特殊な家の調べ方

郊外や旧市街地などでは、直近2年間の取引事例を検索しても1件も見つからない場合や、特殊な構造で比較対象が見つからないケースがあります。その場合は、次の手順で探す範囲を広げてみます。

• 期間を5年〜10年に広げる：時期を遡って過去の取引事例を探します。ただし数年前の事例を採用する場合は、地価公示・地価調査の変動率や金利動向の変化を考慮して、あくまで参考値として扱います。
• 鉄道沿線の類似駅・隣接自治体までエリアを広げる：都心や主要駅への所要時間が同等な近隣駅や、駅の規模（急行停車駅・各駅停車駅など）が共通するエリアの事例を参考にします。
• 現在販売中の売出事例を参考値として記録する：ポータルサイト等で売り出されている類似物件を調べます。ただし売出価格は売主の希望価格であり、成約価格とは異なります。「一律に何割値引きされる」と機械的に計算するのではなく、成約額未確認の参考値として別枠に控えておきます。
• 複数の不動産会社へ流通調査を依頼する：事例が極端に少ない地域や旗竿地などの特殊物件は、公的データだけで相場を導き出すことに限界があります。地域の取引実績が豊富な不動産会社に査定を依頼し、専門的な流通調査を依頼する方針へ切り替えます。

比較メモを持って査定担当者に質問する

作成した比較メモは、不動産会社へ訪問査定や机上査定を依頼した際の打ち合わせで活用します。査定担当者から提示された査定額をそのまま受け入れるのではなく、集めた事例と比較しながら具体的な質問を投げかけます。

査定担当者への具体的な質問文例

• 質問例1（価格差の理由）：「不動産情報ライブラリで近隣の取引事例を調べたところ、面積や築年が近い〇〇町2丁目の事例が3,800万円前後でした。今回の御社の査定額が3,400万円となっているのは、接道や日当たり、建物の状態など、どの個別要因を考慮された結果でしょうか？」
• 質問例2（除外事例の妥当性）：「近くに5,000万円を超える取引事例もありましたが、敷地が自宅の1.8倍近くあり軽量鉄骨造だったため除外しました。また築古の事例も耐震基準の違いから除外しましたが、プロの視点から見てこの判断は妥当でしょうか？」
• 質問例3（売出から成約までの実績）：「この周辺エリア・物件種別において、売出価格から成約に至るまでにどの程度の価格調整が行われているか、直近の成約実績や母数となるデータをもとに教えていただけますか？」

担当者の回答で見極めるチェックポイント

質問に対する回答内容から、信頼して仲介を任せられる担当者かどうかを見極めます。

• 良い担当者の傾向：周辺の成約事例や競合する売出物件のデータを提示し、自宅の間口・接道幅員、設備や建物の維持管理状態などを論理的に加減点して説明してくれます。
• 注意すべき担当者の傾向：査定額の算出根拠を明確に示さず、「今ならこの価格ですぐに売れます」「他社より高く売ってみせます」と根拠のない高額査定を提示して媒介契約を急がせます。

まとめ：自分で相場を決め込まず、比較材料を査定へ渡す

公的データを使って相場を調べる本来の目的は、売主自身が「我が家は絶対に〇〇万円で売れる」と決め込むことではありません。

取引価格・売出価格・公的評価額の違いを把握したうえで、自宅と条件の近い複数の事例を拾い出します。そして採用・除外の理由を整理しておくことで、初めて客観的な根拠を持った売却計画が立てられるようになります。

公的データから導き出した上限・下限の目安と、現地を見なければ分からない未確認事項のメモを揃えて査定の場に持ち込み、プロの不動産会社から納得のいく説明を引き出してください。