2024年4月1日より前に起きた過去の相続であっても、名義変更が済んでいない不動産はすべて相続登記の義務化の対象になり得ます。
2024年4月1日の施行日より前に「自分のために相続が始まったこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知っていた場合、登記を申請する基本の期限は2027年3月31日です。一方、施行日より後にその事実を知った場合は、「両方を知った日」から原則3年以内が期限となります。さらに、遺産分割協議でだれが取得するか決まった場合は、遺産分割が成立した日から別途3年以内に登記をする追加の義務を確認しなければなりません。法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）では、過去の相続を含めた具体的な期限の数え方が案内されています。
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最初に四つの日付を分ける｜死亡日だけで数えない期限管理
相続登記の期限を整理するときに混乱しやすいのは、すべてを「亡くなった日（死亡日）」から数えてしまうことです。e-Gov法令検索「不動産登記法」（新しいタブで開きます）第76条の2第1項では、申請義務の期間をいつから数え始めるか（起算点）を定めています。法律上の数え始める日は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日（自分のために相続が始まったことを知り、さらにその不動産の所有権を取得したと知った日）」です。
期限を正確につかむために、物件ごとに次の四つの日付を分けて記録します。期限の根拠は法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）で確認できます。
| 日付の項目 | 法律上の意味 | 確認・説明に使う主な手元資料 |
|---|---|---|
| 1. 相続開始日 | 被相続人（亡くなった方）が死亡した日 | 戸籍謄本、除籍謄本、死亡診断書の写し |
| 2. 相続開始を知った日 | 被相続人の死亡を知った日（同居の親族なら通常は死亡日当日） | 死亡通知の書面、連絡の記録、親族からの連絡文 |
| 3. 不動産取得を知った日 | 対象の不動産を自分が相続した（持分を取得した）と知った日 | 遺言書、名寄帳、固定資産税課税明細書、登記記録 |
| 4. 遺産分割成立日 | 遺産分割協議・調停・審判で取得者が確定した日 | 遺産分割協議書（印鑑証明書添付）、調停調書、審判書 |
同じ実家の敷地であっても、「居住用の建物・宅地」と「私道の共有持分」や「遠方の山林」では、存在を認識した日が異なる場合も珍しくありません。一括して「実家一軒」とまとめず、登記簿上の地番や家屋番号ごとに一行ずつ記録を作成してください。
被相続人が所有していた不動産の全体像が不明な場合は、まず所有不動産記録証明書で親の不動産を調べるの手順に沿って、名寄帳（市区町村が管理する固定資産課税台帳）や公図と突き合わせながら物件の漏れを洗い出します。
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2027年3月31日に当たる人｜施行前の相続と経過措置の仕組み
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）によると、2024年4月1日の施行日より前から、相続の開始と不動産取得の両方を知っていた未登記の不動産は、2027年3月31日が登記申請の期限です。施行前の相続には経過措置が設けられています。
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）や法改正の附則に基づき、施行前の相続における期限は次の「いずれか遅い日」から3年以内と定められています。
- 法律の施行日（2024年4月1日）
- 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日
そのため、2024年4月1日より前から「親が亡くなったこと」と「実家の土地建物を自分が相続したこと」を知っていた未登記の不動産は、遅い日である施行日から3年を数えて、2027年3月31日が申請期限になります（法務省Q&A（新しいタブで開きます）、確認日: 2026-09-19）。
2027年3月31日は「すべての相続」の一律期限ではない
注意したいのは、2027年3月31日がすべての相続に一律で適用される締め切りではない点です。施行日より後に初めて存在を知った土地や、遺産分割が後から成立したケースでは、それぞれ別の日から期限を数え始めます。起算日の考え方は法務省Q&A（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で確認できます。
また、期限まで時間があるように見えても、そのまま放置しないでください。戸籍謄本の収集、相続人の調査、遺産分割協議には個別の事情に応じた準備時間が必要です。不動産の売却や担保設定を予定している場合は、必要な登記を早めに法務局または司法書士へ確認します。
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施行後に知った場合の3年｜後から判明した私道や山林の整理
亡くなった時期が2024年4月1日より前であっても、不動産の存在や所有権の取得を知ったのが施行日以降であれば、期限は2027年3月31日ではありません。この場合は、「その両方を知った日から3年以内」が期限になります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます））。
代表的な具体例と起算日の判断
施行後に不動産の存在や所有権の取得を知る例としては、主に次のような状況があります。
- 固定資産税の通知で判明した: 実家に届いた納税通知書を相続人が確認して、亡くなった方が生前に所有していた見知らぬ土地の存在を知った日。
- 名寄帳の調査で私道が見つかった: 実家を売る準備のために市町村の名寄帳を取り寄せ、非課税の私道持分が亡くなった祖父の名義のまま残っていたことを確認した日。
- 遺言書が後から見つかった: 自宅の遺品整理で自筆証書遺言が見つかり、内容を確認して自分が特定の不動産を取得することを知った経緯（※家庭裁判所の検認日そのものが、自動的に「知った日」になるわけではありません）。
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遺産分割と追加の登記義務｜相続人申告登記の役割と限界
相続登記の義務は、一度対応すればそれで完全に終わるとは限りません。はじめの義務への対応状況を確認したうえで、遺産分割協議がまとまった場合の追加の手続きを整理します。
遺産分割成立に伴う「3年以内」の追加義務
遺産分割協議がまとまった（成立した）場合は、その成立した日から3年以内に、話し合いの内容に応じた所有権移転登記を申請しなければなりません（不動産登記法（新しいタブで開きます）第76条の2第2項）。法律で決められた相続分（法定相続分）での登記や、相続人申告登記によってはじめの義務に対応していたとしても、話し合いの結果を反映させる追加の手続きが必要です。
なお、はじめの登記義務を果たさないまま遺産分割協議を続けていた場合、遺産分割が成立したからといって、遅れていた当初の期限が自動的に延びるわけではありません。
相続人申告登記による過料防止とその限界
期限までに遺産分割協議がまとまらない場合や、戸籍集めに時間がかかる場合の現実的な選択肢として「相続人申告登記」という制度が設けられています（法務省「相続登記の申請義務化について」（新しいタブで開きます））。
| 比較項目 | 相続登記（所有権移転登記） | 相続人申告登記 |
|---|---|---|
| 登記の目的 | 権利が移ったことを公に証明し、第三者に対抗できるようにする | 申請義務を簡易に果たして過料を防ぐ |
| 申請する人 | 権利を取得した相続人（単独または共同） | 相続人のうちの1人が単独で申し出できる |
| 必要書類 | 遺言・法定相続・遺産分割などに応じた戸籍謄本や協議書など | 申し出る人が相続人だと分かる戸籍謄本など（比較的そろえやすい） |
| 登録免許税 | 原則として不動産評価額の0.4%（一部に免税措置あり） | 非課税（※戸籍の取得費用や専門家への報酬は別途必要） |
| 権利関係の公示 | 取得した人や持分が登記簿（権利部）に公表（公示）される | 公示されない（申し出た人の氏名や住所が付記されるだけで、売却などはできない） |
| 分割成立後 | すでに行った登記と分割内容の違いに応じて追加申請を確認する | 遺産分割が成立した日から3年以内に正式な登記が必須 |
期限内に適切な申し出を行うことで、申し出た本人については、基本的な申請義務を果たした扱いになります。ただし、不動産を売却したり担保（抵当権）に入れたりするための正式な相続登記や、遺産分割が成立したあとの追加の義務は別である点に気をつけてください。
制度の詳しい違いは、相続人申告登記と相続登記の違いで確認できます。
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過料を自動計算しない｜10万円以下の枠組みと手続きの実態
法律上、正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料（かりょう：行政上のペナルティ）の対象になる可能性があります（不動産登記法（新しいタブで開きます）第164条第1項）。遺産分割が成立したあとの追加の登記義務についても、正当な理由なく違反した場合は同じように10万円以下の過料の対象になります。なお、住所などの変更登記の義務違反（5万円以下の過料）とは区別されます。制度の枠組みは大阪市「相続登記の申請義務化」（新しいタブで開きます）など、各自治体の窓口でも案内されています。
期限翌日に自動的に10万円が科されるわけではない
「期限を1日でも過ぎたら、すぐに10万円を請求される」という受け止め方は正確ではありません。実際の手続きでは、次のようなステップを踏んで過料を科すかどうかが判断されます。
- 登記官による把握: ほかの登記申請や公的機関からの通知などによって、登記がされていない状態が把握されます。
- 法務局からの催告: 登記官から、義務に違反している疑いがある相続人に対して、一定の期限を定めて登記の申請をうながす催告書が届きます。
- 正当な理由の確認: 指定された期限までに申請が行われず、正当な理由の申し出もない場合に、登記官が裁判所へ過料の通知を行います。
- 裁判所による決定: 裁判所が過料の条件に当てはまるかどうかと金額を判断し、本人へ通知します。
「正当な理由」として考慮される客観的事情
法務省のQ&Aでは、正当な理由に当てはまる可能性がある事情として、以下のような例が挙げられています。
- 相続人が非常に多く、戸籍謄本を集めたりほかの相続人を把握したりするのに長い時間がかかる場合
- 遺言が有効かどうかや遺産の範囲について相続人の間で争いがあり、裁判（訴訟）や調停を行っている場合
- 申請する義務がある本人に重い病気や心身の障害、長期の入院といった深刻な事情がある場合
- 経済的に困窮しているなどの理由で、登記に必要な登録免許税や専門家への費用を用意できない場合
「仕事が忙しい」あるいは「不動産の価値が低い」といった理由だけで、正当な理由になると自分で勝手に判断してはいけません。挙げた例のほかにも個別の事情に応じて判断されるため、詳しい事情やこれまでの対応の経緯を法務局へ伝え、説明に必要な資料を確認してください。
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物件別の期限カードを作る｜漏れを防ぐ記入フォーマット
期限の管理で混乱するのを防ぐため、把握している不動産ごとに以下の「期限カード」を1行（または1枚）ずつ作って、事実関係を整理してください。記入した期限は、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）と照らし合わせて確認します。
【相続登記・期限カード】
物件種別：土地 ／ 建物 ／ 私道持分 ／ 山林・農地
所在地・地番・家屋番号：
現在の登記名義人：
1. 相続開始日（死亡日）： 年 月 日
2. 自分のために相続が始まったことを知った日： 年 月 日
3. その不動産の所有権取得を知った日： 年 月 日（知った経緯： ）
4. 遺産分割成立日： 年 月 日（成立の根拠： ）
当初の義務への対応：未対応 ／ 相続人申告登記の申出（ 年 月 日） ／ 法定相続分で登記
現在の登記状況：未申請 ／ 申請中 ／ 完了
計算上の期限候補：2027年3月31日 ／ 20 年 月 日
期限の確認先・確認日：法務局（ 月 日相談）／ 司法書士
次の手続：戸籍収集 ／ 相続人申告登記 ／ 遺産分割協議 ／ 専門相談
担当者・実行予定日：必要書類は、法務局「相続登記の申請手続」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）と相続登記の必要書類を使い、遺言、遺産分割、法定相続のどの申請類型に当たるかを確認してください。手続き全体の流れは、相続不動産の手続きチェックリストで点検できます。
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自分で申請内容を決めないケース｜相談先の目的別分類
次の条件に当てはまる場合は、家族だけで申請内容を判断せず、専門の窓口へ資料を持って相談することをおすすめします。
期限と相続人申告登記の扱いは、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）を基準に確認します。
- 数次相続（すうじそうぞく）が発生している: 祖父や曾祖父（そうそふ）の名義のままで、親など中間の相続人もすでに亡くなっている場合
- 相続人に連絡がつかない・制限行為能力者がいる: 行方不明の人がいる、認知症の高齢者がいる、未成年者が含まれる場合
- 遺言書の効力や内容に争いがある: 複数の遺言書がある、検認を受けていない、有効かどうかで争っている場合
- 未登記の建物がある: 固定資産税は課税されているものの、法務局に登記簿（表題部）が存在しない場合
- 期限が目の前に迫っている: 2027年3月31日までに遺産分割協議がまとまる見込みがない場合
目的別の相談窓口と持参すべき資料
| 相談窓口 | 主に確認・依頼すること | 持参する資料 |
|---|---|---|
| 管轄法務局 | 登記申請書の書き方の確認、必要な添付書類、相続人申告登記の申し出案内（※事前予約が必要） | 登記事項証明書、手元の戸籍謄本、期限カード |
| 司法書士 | 戸籍謄本の収集代行、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成、登記申請の代行 | 固定資産税課税明細書、名義人の権利証、親族関係のメモ |
| 弁護士 | 遺産分割の調停・審判、行方不明者の財産管理人選任、遺留分侵害額請求、親族間のトラブル対応 | 遺言書、財産目録、これまでの話し合いの経緯メモ |
| 税理士・税務署 | 相続税の申告が必要かの確認、不動産を売却したときの譲渡所得税の試算、小規模宅地等の特例の判断 | 確定申告書の控え、預貯金の残高証明書、固定資産評価証明書 |
| 不動産会社 | 相続後の売却査定、建物の解体見積もり、買い取りの相談（※登記業務そのものは行えません） | 登記事項証明書、公図・測量図、建物の図面 |
祖父の名義のまま親も亡くなっている場合は、数次相続の家を売る前の整理を参考に、世代ごとの法定相続人を整理した図を作ってから専門の窓口へ相談してください。
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相続登記の期限に関するよくある質問
Q. 昔に亡くなった祖父名義の不動産でも義務化の対象ですか？
登記が済んでいなければ対象になり得ます。施行日より前に自分が相続したことを知っていた場合の基本期限は2027年3月31日です（法務省Q&A（新しいタブで開きます）、確認日: 2026-09-19）。古い相続では、その後の数次相続によって関係者が増えていることがあるため、司法書士へ相談して戸籍の調査を始めてください。
Q. 遺産分割協議が終わるまで登記をしなくてもよいですか？
放置してよいわけではありません。期限内に協議がまとまらない場合でも、法定相続分による相続登記または相続人申告登記で当初の申請義務に対応できます。協議成立後は、その日から3年以内に協議内容を反映した登記が必要です。手続の違いは法務省「相続登記の申請義務化について」（新しいタブで開きます）（確認日: 2026-09-19）で確認します。
Q. 相続人申告登記を済ませれば、期限の問題はすべて解決しますか？
申し出た本人については当初の申請義務を果たした扱いになりますが、不動産の所有権を確定させる登記ではありません。物件を売却したり担保に入れたりするには正式な相続登記が必要です。遺産分割協議がまとまった場合は、その日から3年以内に改めて登記を申請します（法務省の制度案内（新しいタブで開きます）、確認日: 2026-09-19）。
Q. 期限を過ぎてしまったことに気づいた場合、申請しない方がよいですか？
そのまま放置を続けてよい理由にはなりません。気づいた時点ですみやかに準備を進め、登記申請を終わらせることが先決です。法務局から催告書が届いた段階であっても、正当な理由を説明してすぐに対応すれば、裁判所への過料通知を避けられる可能性があります。放っておかずに、管轄の法務局や司法書士へ相談してください。
Q. 過去に相続登記が完了しているかどうか確認する方法はありますか？
法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取り寄せて確認します。毎年届く固定資産税の納税通知書の名義が変わっていても、それは役所の課税台帳に載っている納付の代表者が変わっただけであり、法務局での登記が終わった証明にはなりません。
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まずすべきこと
- 物件を1つ選び、相続登記・期限カードを作る
固定資産税の課税明細書や権利証をもとに、地番や家屋番号を書き出します。
- 「死亡日」と「取得を知った日」を別の欄に記録する
それぞれの日付の証拠となる戸籍謄本や通知書類があるかどうかを確認します。
- 登記が終わっているかを登記事項証明書で確認する
法務局で登記簿を取り、現在の所有者（所有権登記名義人）がだれになっているかを確かめます。
- 一番早い期限の候補に向けて、相談や手続きをする日を決める
2027年3月31日が迫っている場合や、自分たちだけでは解決できない事情がある場合は、法務局の相談予約を取る日や司法書士へ連絡する日を決めて、動き始めてください。