相続した家の売却にかかる税金はいくら？計算・特例・確定申告

相続した家を売却して、税金のかかる利益が残ると、翌年に所得税や住民税を払います。その額は、親がいつ・いくらで買ったか、売るのに何がかかったか、特例を使えるかで大きく変わります。資料がそろわないうちは、税額は「0円」ではなく「まだ出せない」状態だと考えてください。順に書き出していけば、税金用に残す額の目安と、税務署や税理士に聞くことが決まります。

税金は売却価格ではなく「利益」にかかる

この記事では、家を残して亡くなった方を「親」と書きます。相続した家を売ったときの税金は、売却価格そのものに税率を掛けるわけではありません。売却価格から、取得費（親が買ったときの代金など）と、売るための費用を差し引いた利益に掛けます。

計算は、次の3段階です※1（出典：国税庁 No.1440。参照資料の一覧へ移ります）。

1. 収入金額を出す：売却代金に、買主から受け取る固定資産税などの清算金を足す
2. 譲渡所得（売却の利益）を出す：収入金額から、取得費と譲渡費用（売るための費用）を引く
3. 税額を出す：使える特別控除を引いた残りに、税率を掛ける

土地や建物を売った利益は、給与などの所得とは分けて計算します※2（出典：国税庁 No.3202。参照資料の一覧へ移ります）。これを申告分離課税といい、決まった税率を掛ける仕組みです。

取得費、譲渡費用、特例のどれかが分からないうちは、税額はまだ出せません。分からない所を「0円」で埋めると、税額を正しく見積もれません。空欄は空欄のまま残し、税務署や税理士に見せられる形にしておきましょう。

売却の前後で払う税金と、その時期

相続から売却のあとまでに、売却の利益にかかる税のほかにも、いくつかの税金が関わります。支払う時期と中身は、おおむね次のとおりです。

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所得税の確定申告は、売った翌年の2月16日から3月15日までです※3（出典：国税庁 No.3102。参照資料の一覧へ移ります）。相続税の申告と納税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です※4（出典：国税庁 No.4102。参照資料の一覧へ移ります）。相続開始の日は、原則として親が亡くなった日を指します。

登録免許税は、固定資産税評価額（市区町村が決めた不動産の値段）をもとに計算します※5（出典：国税庁 No.7191。参照資料の一覧へ移ります）。印紙税には、不動産の売買契約書向けの軽減措置があります※6（出典：国税庁 印紙税の軽減措置。参照資料の一覧へ移ります）。

相続税と、売却の利益にかかる税は、別々の税金です。相続税は財産を受け継いだことに、売却の税は売って得た利益にかかります。ただし、納めた相続税の一部を、売却の計算で取得費に足せる特例があります※7（出典：国税庁 No.3267。参照資料の一覧へ移ります）。

親の取得日と取得費は、土地と建物に分けて引き継ぐ

相続した土地や建物は、親が買った日を引き継ぎ、取得費も親の購入代金などを基に計算します※8（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。相続した日を、新しく買った日とは考えません。

たとえば、親が30年前に買った家を2025年に相続し、2026年に売るとします。この場合、所有期間は親が買った時から数えるので、30年以上です。相続してから1年ほどで売っても、親の年数が引き継がれます。

土地と建物で取得日が違うとき

引き継ぐのは、土地と建物のそれぞれの日付と金額です※8（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。親が土地を買って何年もたってから家を建てた場合は、土地と建物で取得日が違います。そのため、土地は長期、建物は短期というように、税率の区分が分かれることがあります（区分は後の節で説明します）。分かれたときは、物件全体に1つの税率を掛けず、土地と建物を別々に計算します。

このとき、売却価格や仲介手数料を、土地の分と建物の分にどう分けるかも問題になります。契約書に内訳がないなら、自分で割り振らないでください。分け方は、税務署か税理士に確かめてから決めましょう。

書き出すときの形

書き出すときは、次のように土地と建物を別の欄にします※9（出典：国税庁 No.3261。参照資料の一覧へ移ります）。

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建物は、年数とともに価値が減るものとして扱います。そのため、代金から減価償却費相当額（使った年数分の目減り）を引いた額が、建物の取得費です。土地は減価償却をしないので、購入代金や購入時の手数料などを、そのまま取得費にします。建物の目減りを計算しないまま、税額を決めないようにしましょう。

図の説明

相続した家の所有期間は、親の取得日から、売った年の1月1日までで数える。5年を超えれば長期、5年以下なら短期になる。例として、親が土地を買い、何年もたってから家を建てた場合は、土地と建物で取得日が違う。土地は5年を超えるので長期、建物は5年以下なので短期というように、区分が分かれることがある。分かれたときは、物件全体に1つの税率を掛けず、土地と建物を別々に計算する。契約書に内訳がないなら、売却価格の分け方は自分で決めず、税務署か税理士に確かめる。判定は、売った日ではなく、売った年の1月1日の時点で行う。2026年分の税率は、長期が20.315％、短期が39.63％である。

購入時の契約書がないときは5％で計算する？

取得費が分からないときは、売却代金の5％を取得費にできます※11（出典：国税庁 No.3258。参照資料の一覧へ移ります）。これを概算取得費といいます。ただし、取得費がごく小さくなるため、利益が大きく計算されやすい点に注意が必要です。まず資料を探し、5％を使うかどうかはその後で決めましょう。

親が払った代金は、次のような資料から分かることがあります。

• 権利証（登記済証）と一緒にしまってある売買契約書や領収書
• 家を建てたときの工事請負契約書
• 住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）
• 通帳の出金記録、家計簿、分譲のときの販売価格表

契約書以外の資料から推計した金額が認められるかは、個別に判断されます。見つからないときは、手元の資料を税務署か税理士に見せ、次に何を探せばよいかを聞いてください。代わりに使える資料がないかも、そのときに確かめられます。資料の探し方は、相続した家の取得費が分からないときの調べ方で詳しく説明しています。

相続のときに相続人が払った登記の費用などは、取得費に含められます※8（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。一方で、5％の概算取得費を使うときは、これを別に足すことはできません。5％が取得費の全体の代わりになるからです。

売るための費用のうち、差し引けるもの

譲渡費用として引けるのは、売るために直接かかった費用です※12（出典：国税庁 No.3255。参照資料の一覧へ移ります）。売却の前後に払ったお金が、すべて入るわけではありません。

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相続登記の費用は譲渡費用には入りませんが、前の節のとおり取得費に含められます。片付けや修繕の費用は、売るために必要だったかどうかで扱いが変わることがあります。一律に入れたり外したりせず、領収書を残して税務署か税理士に確かめてください。

もう1つ、税の計算で引く金額と、実際に出ていくお金は分けて考えます。取得費は親が昔払ったお金なので、今回の売却で新しく出ていくお金ではありません。手取りの計算は、不動産売却にかかる費用と手取りの計算にまとめています。

売った値段と費用、税の見込みを入れると、無料の不動産売却の費用・手取り計算機で手取りを計算できます。

長期と短期はどう決まる？2026年分の税率

税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで2つに分かれます。判定は、売った年の1月1日の時点で行います※13（出典：国税庁 No.3208。参照資料の一覧へ移ります）。実際に売った日の時点ではない点に注意しましょう。

相続した家では、親の取得日から、売った年の1月1日までで数えます。相続してからの年数で決めるわけではありません。親が買ってから間もなく亡くなった場合は、土地と建物ごとに年数を確かめてください。

2026年分の税率は、次のとおりです※14（出典：国税庁 No.3211。参照資料の一覧へ移ります）。

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復興特別所得税は、所得税額に2.1％を上乗せする税です。短期の合計は長期のおよそ2倍なので、どちらに当たるかで税額が大きく変わります。

この税率は、2026年分に使うものです。税制改正の法案は令和8年3月31日に成立し、防衛特別所得税の課税期間は令和9年（2027年）1月からとされています※15（出典：財務省。参照資料の一覧へ移ります）。

2027年分以降の税率（復興特別所得税を含む）は、売る年分の国税庁の案内で確かめてください。

相続した家の売却税はいくら？想定の例で計算

たとえば、次のような場合です（想定の例）。条件を先に書きます。

• 親が1998年4月に、土地を2,000万円、新築の木造住宅を2,000万円で買った
• 購入時の契約書が残っている
• 子が相続し、2026年4月に建物つきのまま4,500万円で売った
• 仲介手数料は155.1万円、印紙税は軽減措置後の1万円※6（出典：国税庁 印紙税の軽減措置。参照資料の一覧へ移ります）
• 買主から固定資産税などの清算金は受け取っていない
• 相続税はかかっておらず、相続登記の費用などは計算に入れない

土地も建物も、取得から2026年1月1日までに5年を超えているので長期です。建物の経過年数は、1998年4月から2026年4月までの28年です。税率は、長期の20.315％を使います※13（出典：国税庁 No.3208。参照資料の一覧へ移ります）。

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この例では、税金用に約387万円を残しておくことになります。内訳は、所得税と復興特別所得税が約291.9万円、住民税が約95.3万円です（端数のため合計は0.1万円ずれます）。実際の税額は、端数の処理や、その人のほかの事情で変わります。

契約書がなく、5％の概算取得費を使うと、取得費は225万円です。譲渡所得は4,118万9,000円になり、税額は約836.8万円に増えます。差は約449.5万円になり、資料があるかどうかで税額が大きく変わります。

この家は1998年に建てられたので、次の節の空き家特例は使えません。相続税もかかっていないため、取得費加算の特例も対象外です。

使えるかもしれない2つの特例

相続した家の売却では、税を軽くする特例が2つあります。1つは空き家特例で、要件を満たすと利益から最高3,000万円を差し引けます※16（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。もう1つは取得費加算の特例で、納めた相続税の一部を取得費に足せます※7（出典：国税庁 No.3267。参照資料の一覧へ移ります）。2つは売る期限の数え方が違うので、「相続から3年以内」とひとまとめにしないでください。

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空き家特例の主な要件

空き家特例（被相続人居住用財産の特別控除）の主な要件は、次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションなど区分所有の建物ではない
• 相続の直前に、親が1人で住んでいた（老人ホームへの入所などは一定の例外あり）
• 相続から売るまで、貸したり、事業に使ったり、誰かが住んだりしていない
• 売却代金が1億円以下（共有なら、対象財産の売却代金の合計で判定。清算金の扱いは税務署か税理士に確認）
• 今の耐震基準に合わない家は、耐震改修をするか、取り壊して土地を売る
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

耐震改修や取り壊しは、買主が売った翌年の2月15日までに行う場合も含みます※16（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。家と土地を取得した相続人が3人以上なら、控除は1人あたり最高2,000万円です。制度そのものの期限は、現時点で2027年（令和9年）12月31日までの売却です。売る時期が近づいたら、最新の期限を国税庁の案内で確かめてください。

相続した空き家なら、どれでも3,000万円を引けるわけではありません。要件と確認書の取り方は、相続した空き家の3,000万円特別控除の要件で説明しています。売る本人が住んでいた家は、居住用の特別控除を使える場合があります。条件は、自分が住んでいた家を売るときの特別控除の記事で確かめられます。

取得費加算の特例の主な要件

取得費加算の特例は、相続で財産を受け継ぎ、相続税がかかった人が使えます※7（出典：国税庁 No.3267。参照資料の一覧へ移ります）。相続税がゼロだった人は使えません。売る期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内です。申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月なので、相続からおよそ3年10か月が目安です。

足せるのは、相続税のうち、売った財産に対応する部分だけです。納めた相続税の全額を足せるわけではありません。

同じ売却には、どちらか1つだけ

同じ家の売却に、2つの特例を併用することはできません※16（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。どちらを使うかは、それぞれで税額を計算して比べます。また、特別控除を土地と建物の両方から二重に引くことはできません。長期と短期に分かれる場合の控除の当て方は、自分で決めずに税務署か税理士に確かめてください。

どれも特例の要件に関わるので、先に税務署か税理士に聞いておくと手戻りを防げます。

確定申告の時期と、税金用に取り分ける額

売却の利益にかかる所得税は、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして納めます※3（出典：国税庁 No.3102。参照資料の一覧へ移ります）。これは原則の期間なので、実際の日程はその年分の国税庁の案内で確かめてください。申告が遅れると、加算税や延滞税がかかるおそれがあります。

特例は、確定申告をしてはじめて受けられます。そのため、特例で税額が0円になる見込みでも、必要な書類を付けた申告が要る場合があります。「0円だから申告しなくてよい」と自分で決めないようにしましょう。

住民税は、売った翌年に納付が始まります。納め方は、市区町村からの納付書で払う方法と、給与から天引きされる方法があります。時期は市区町村で異なり、たとえば新座市の令和8年度は、納付書で払う人への通知が6月中旬です※17（出典：新座市。参照資料の一覧へ移ります）。国民健康保険料などへの影響は、不動産売却後の住民税・健康保険料のガイドで確かめられます。

税金用に取り分けておく

売却代金を受け取ったら、所得税と住民税の見込み額を別の口座に分けておきましょう。税額や特例が決まる前に、代金を使い切ったり、相続人で分けきったりしないでください。

取得日や土地・建物ごとの売却価格が分からないうちは、5％の概算取得費だけで取り分ける額を決めないでください。この2つが分からないと、長期と短期に分けた計算ができないからです。資料を持って税務署か税理士に概算を聞き、その見込み額を売却代金から取り分けましょう。

相談するときに持っていくもの

この記事の内容は一般的な情報です。自分の場合の税額や特例は、税務署か税理士に確認してください。相談のときは、次のものがあると話が早く進みます。

• 土地と建物ごとの取得日と取得費が分かる資料（見つからなければ、そのメモ）
• 売買契約書と、仲介手数料などの領収書
• 登記事項証明書と、固定資産税の課税明細書
• 相続税の申告書（申告した場合）
• 親が亡くなった日と、相続税の申告の有無・期限のメモ

特例の期限がいつになるか分からないときは、最後のメモを見せれば数えてもらえます。

聞くことは、次の3つに絞ると伝わりやすくなります。

• 手元の資料で、取得費をどこまで示せるか。足りなければ、次に何を探すか
• 土地と建物は長期と短期のどちらか。分かれるなら、売却価格をどう分けるか
• 空き家特例と取得費加算の特例のどちらを使えそうか。それぞれの期限はいつか

そろえる書類の一覧は、相続した家の売却に必要な書類で確かめられます。

図の説明

売った年は、売却代金を受け取ったら、所得税と住民税の見込み額を別の口座に分けておく。税額や特例が決まる前に、代金を使い切ったり、相続人で分けきったりしない。売った翌年の2月16日から3月15日までが、原則の確定申告の期間で、所得税を納める。実際の日程はその年分の国税庁の案内で確かめる。特例は確定申告をしてはじめて受けられ、申告が遅れると加算税や延滞税がかかるおそれがある。住民税は、売った翌年に納付が始まる。納付書で払う方法と、給与から天引きされる方法がある。時期は市区町村で異なり、たとえば新座市の令和8年度は、納付書で払う人への通知が6月中旬である。