# 相続した不動産の住所変更登記はいつまで？義務化と売却前の確認
> 先に答え > 2026年4月1日から所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。同日以後の変更は原則2年以内、施行前の未登記の変更は2028年3月31日までが期限です（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）、確認日：2026年8月31日）。亡くなった方の名義のままなら相続登記を先に整理し、売却の時期が近ければスマート変更登記を待たずに通常の申請を確認します。 > > まだしないこと > 住民票を移したり検索用情報を申し出たりしただけで、登記簿の住所も更新されたと思い込まないでください。 > > まずすべきこと > 1. 登記事項証明書で名義人と登記されている住所を確認します。 > 2. 現在の住所、変更日、途中の住所を日付順に並べます。 > 3. 相続登記・住所変更登記・スマート変更登記のどれを確認するか、名義と売却予定日から分けます。 > > このページで決めること > 相続登記、通常の住所変更登記、スマート変更登記のどれを先にするかを、期限と売却日から判断できます。
公開日 2026-08-31 / 最終更新日 2026-08-31 / 法令・制度確認日 2026-08-31 / 執筆・編集 住まいのよりみち編集部 / 読了目安 11分
> この記事で分かること > 登記名義と住所のずれを確認し、期限内の変更登記、スマート変更登記、売却前の即時申請のどれが必要かを判断できます。 > 著者情報 / 調査・訂正方針
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相続した家を売ろうとして登記事項証明書を取ると、所有者欄の住所が以前住んでいた場所のまま残っていることがあります。2026年4月1日から、不動産の登記名義人は、住所や氏名が変わったときの変更登記をすることが法律上の義務になりました（出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」（新しいタブで開きます）、確認日：2026年8月31日）。
最初に確認すべき点は、誰が登記名義人か、どの住所が登記されているか、いつ住所が変わったかの三点です。亡くなった方の名義のまま残っている場合は、住所変更の前にまず相続登記の手続きを進める必要があります。すでに相続人名義へ書き換わっているものの住所だけが古いときは、住所等変更登記の申請を検討します。
この記事でいうスマート変更登記とは、法務局へあらかじめ検索用情報を申し出ておく仕組みのことです。法務局側が住所や氏名の変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権により登記へ反映してくれます。以下では、国内に住む個人の所有者を中心に、名義変更が済んでいる前提での通常の申請とスマート変更登記の使い分けを整理します。
施行日を基準に分かれる二本の法定期限
法務省のQ&A（新しいタブで開きます）では、住所等変更登記について次の期限が示されています。
| 住所・氏名が変わった時期 | 原則の期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以後 | 変更日から2年以内 |
| 2026年3月31日以前で、変更登記が未了 | 2028年3月31日まで |
正当な理由なく義務を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）、確認日：2026年8月31日）。ただし、期限を過ぎた瞬間に必ず過料が科されるわけではありません。まだ登記していないことに気づいた時点で放置せず、法務局や司法書士へ確認して手続きを進めてください。
期限カードは「変更日」と「売却日」の二列で作る
次の二行を紙やメモアプリへ書き写して使ってください。住所・氏名変更の法定期限と、売却に必要な手続きの期限を別々に記録します。
住所変更日＿＿｜法定期限＿＿｜根拠資料＿＿
売買契約予定＿＿｜決済予定＿＿｜登記担当者への連絡日＿＿
法定期限にはまだ余裕があっても、所有権移転登記を行う決済日が近ければ、取引日程に間に合わせるために通常の変更登記申請を選ぶ必要があります。一方、法務省の案内（新しいタブで開きます）では、所定の検索用情報の申出を済ませておけば、住所などが変わるたびに自分で登記申請をしなくても義務違反には問われないとされています。
ただし、法律上の義務への対応と、登記簿の住所が実際の取引日までに書き換わることは別問題です。申出を済ませていても登記がまだ更新されていないなら、売却を担当する司法書士へ通常の申請が必要かどうかを確認してください。
相続登記と住所変更登記を混同しない
登記事項証明書の所有者欄（甲区）を確認し、現在の登記状態を次の三つに仕分けます。
| 登記の状態 | 最初の確認 |
|---|---|
| 亡くなった人の名義 | 相続人・遺産分割・相続登記を確認する |
| 相続人の名義だが住所が古い | 住所等変更登記またはスマート変更登記の状態を確認する |
| 相続人の名義で現在住所と一致 | 住所の変更登記は原則不要。氏名変更や他物件も確認する |
亡くなった方の住所を今の住所へ変更する手続きではありません。まずは相続登記で必要な書類を確認し、誰が不動産を受け継ぐのかを確定させて相続登記を行います。
短時間でできる登記状態の判定
| 質問 | はいの場合 | いいえ・不明の場合 |
|---|---|---|
| 甲区の所有者は生存している自分か | 住所・氏名の一致を確認 | 相続・共有・代理権を先に確認 |
| 登記住所と現在住所は一致するか | 氏名変更と他物件を確認 | 変更日と住所履歴を作る |
| 旧住所から現住所まで公的資料でつながるか | 通常申請の方法を選ぶ | 除票・戸籍附票等の候補を確認 |
| 決済まで十分な準備期間があるか | スマート変更登記も比較 | 司法書士へ通常申請の工程を即確認 |
| 国内居住の個人か | 住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）照会を使う制度の対象を確認 | 海外・法人の別手続を確認 |
登記事項証明書を確認するときは、表題部にある物件の所在地と見間違えないように、権利部（甲区）の所有者欄を見ます。物件がある場所と所有者の住所は必ずしも一致しません。また、市区町村の窓口で住民票を異動しても、登記記録が連動して自動的に更新されるわけではないため、証明書を取得した日付も控えておきます。
番地の表記揺れだけなのか、実際に引っ越して住所が変わっているのか判断できない場合も、自分で決めつけずにそのまま法務局や司法書士へ見せて確認してください。
最初に作る「住所履歴カード」
不動産ごとに、次の四行を紙やメモアプリへ書き出して整理します。よく分からない住所の履歴は推測で埋めずに「未確認」としておき、必要な書類を取る役所の窓口もあわせて控えておきます。
不動産｜所在＿＿｜地番・家屋番号＿＿｜登記名義人＿＿
住所｜登記簿上＿＿｜現在＿＿｜変更日＿＿｜途中の住所＿＿
予定｜売却・抵当権抹消等の予定日＿＿｜スマート変更登記申出日＿＿
証拠｜住民票＿＿｜戸籍の附票＿＿｜住居表示変更証明等＿＿｜未接続部分＿＿
何度も引っ越しを重ねていると、現住所の住民票だけでは登記簿上の住所から現在住所までがつながらない場合があります。必要となる公的な証明書は状況によって異なるため、途中の住所が証明できないまま無理に申請書を作ろうとせず、管轄の法務局や司法書士へこのカードを見せて相談してください。
必要資料の候補と取得先
| 資料・情報 | 主な取得先 | 何を確認するためか |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局、オンライン請求 | 所有者、甲区番号、登記住所、不動産の表示 |
| 現在の住民票の写し | 現住所の市区町村 | 現住所、前住所、住民票コード利用の可否 |
| 住民票の除票 | 過去に住民登録した市区町村 | 保存されている範囲の旧住所との接続 |
| 戸籍の附票の写し | 本籍地の市区町村 | 戸籍単位の住所履歴との接続 |
| 戸籍証明書 | 本籍地の市区町村 | 改姓・氏名変更等の経緯 |
| 住居表示・町名地番変更証明 | 変更を実施した市区町村 | 本人の転居ではない表示変更の証明 |
| 申請書様式・記載例 | 法務局公式ページ | 登記目的、原因、変更後事項、物件表示 |
| 委任状 | 依頼する司法書士等 | 代理申請の権限 |
必要な書類の組み合わせは、引っ越しの回数や苗字が変わったかどうか（改姓の有無）、役所での保存期間、オンライン申請か書面申請かによって変わります。法務局の不動産登記申請書様式ページ（新しいタブで開きます）には、住所・氏名変更登記の正式な様式と案内が用意されています。民間サイトの古いひな形を使わず、必ず最新の公式様式を確認してください。
引っ越しに伴う住所変更をオンラインで申請するときは、住民票コードを申請情報として入力・提供することで、住民票などの添付書類を省略できる方法が法務局から案内されています。対象条件や具体的な入力方法は、所有者の住所変更登記をオンライン申請したい方向け案内（新しいタブで開きます）で確認できます。なお、この申請時に住民票コードを提供することと、あらかじめ行う「検索用情報の申出」は別の仕組みですので、混同しないようにしてください。
住所変更登記の時系列
以下は、法務局の申請書様式・案内（新しいタブで開きます）を確認しながら、売却日程に合わせて進めるための作業順です。
| 順番 | 作業 | 完了の証拠 |
|---|---|---|
| 1 | 最新の登記事項証明書で名義・住所・物件を確認 | 証明書の取得日と甲区番号 |
| 2 | 登記住所から現在住所までを日付順に並べる | 住所履歴カード |
| 3 | 不足する公的資料と取得先を確認する | 取得済み・申請中・取得不能の一覧 |
| 4 | 管轄、申請方法、申請人、売却期限を決める | 法務局・司法書士への質問回答 |
| 5 | 申請書、添付情報、納付方法を最終確認する | 提出控え・受付情報 |
| 6 | 補正連絡へ対応し、完了後の登記を確認する | 完了証・更新後の登記事項証明書 |
| 7 | 不動産会社・決済担当へ完了を共有する | 共有日と受領者の記録 |
変更登記をスムーズに進めるには、全体の工程を把握したうえで、取引の日程から逆算してスケジュールを管理することが大切です。登記が完了するまでの日数は全国一律ではなく、管轄する法務局の混雑状況や申請方法、郵送にかかる日数、書類の修正（補正）が必要かどうかによって変動します。売却の決済日から逆算し、法務局または担当の司法書士に、どれくらいの日程がかかりそうか個別の見込みを確認しておきます。
売却前は「期限内か」だけでなく「取引日に間に合うか」を見る
住所変更登記の法定期限までに余裕があっても、売買代金を決済する日が先に来るなら、取引の工程に合わせた対応が必要です。法務省のスマート変更登記案内（新しいタブで開きます）も確認し、登記簿上の住所がまだ更新されていないなら、売却や抵当権抹消に伴う通常の申請が必要かどうか、申請の順序や期限について担当の司法書士へ確認してください。検索用情報を申し出ていることだけで、決済日までに確実に登記が更新されると思い込まないようにします。
次の項目を、不動産会社と登記を担当する司法書士へ早めに伝えておきます。
- 登記簿上の住所
- 現在の住所と引っ越した回数
- 売買契約と決済の予定日
- 抵当権がついているかどうか
- スマート変更登記の申出状況
- 住所をつなぐ資料に不足があるかどうか
相続した家の売却工程でも解説しているとおり、売買契約の直前まで待つのではなく、最初の名義確認の段階で登記住所と現在住所のずれを把握しておくことが大切です。
売却担当者・司法書士への質問票
- 現在の登記名義と住所のままで、次の申請へ進めますか
- 通常の住所変更登記は、売買による所有権移転登記とどの順番で提出しますか
- 住所の履歴をつなぐ資料は、この組み合わせで足りますか
- 保存期間切れなどで取得できない除票や戸籍の附票がある場合、代わりに何を準備しますか
- 共有者がいる場合、申請や資料は人ごとにどう分けますか
- 改姓や氏名変更がある場合も、同じ申請でまとめて扱えますか
- 抵当権関係の書類に昔の住所が書かれている場合、追加の対応が必要ですか
- 申請日、法務局からの補正（手直し）連絡の窓口、完了確認日は誰が管理しますか
- すでにスマート変更登記を申し出ている場合、通常の申請と重複したときの扱いはどうなりますか
- 決済の延期につながってしまうような、終わっていないと困る条件には何がありますか
口頭で得た回答は、そのままにせず必要な資料のリストと予定表へ反映しておきます。不動産会社の仲介担当者は売却工程全体の調整役を務めてくれますが、個別の登記申請の要件や判断については、法務局または司法書士へ確認してください。
自分で申請するか、スマート変更登記を使うか
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 売却などを急いでおらず、検索用情報を申し出済み | 職権による登記の対象になっているかと、更新時期を確認する |
| 売却や抵当権抹消などが迫っており、登記住所が未更新 | 自分で変更登記を申請するか、司法書士への依頼を検討する |
| 住所の履歴が単純で、必要書類がすべて揃っている | 法務局の案内を見ながら、自分で申請できるかを検討する |
| 住所がつながらない、氏名も違う、共有名義や重なる相続がある | 先に法務局や司法書士へ相談する |
| 登記名義人が亡くなった方のまま残っている | 住所変更の前に、まず相続登記を整理する |
国内に住む個人の場合、スマート変更登記は、検索用情報を申し出たあとに法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）へ定期的に照会し、変更を把握したうえで本人の了解を得て職権で登記を更新する仕組みです。申出や職権による登記に費用はかかりませんが、申し出た直後や希望した期日に即座に更新されるわけではありません。法務局から意向を確認する連絡があった際は、必ず対応してください。
海外に住んでいる方や法人は、この住基ネット照会を使った手順の対象外です。法務省の利用案内（新しいタブで開きます）で対象者を確認し、サイト内のスマート変更登記の使い方も参照してください。
典型ケースで見る手続の分岐
ケースA：相続したが、まだ被相続人名義 相続人の住所変更登記を急ぐ前に、まず遺言・遺産分割・法定相続分のいずれに基づいて誰へ所有権を移す相続登記なのかを確認します。売却の予定を相続登記の担当者へ伝え、相続人の検索用情報も同時に整理しておきます。
ケースB：相続登記後に二回転居した 登記簿上の住所→一回目の転居先→二回目の転居先（現在住所）を、転居した日とともに一列に並べます。現在の住民票だけで全ての履歴がつながると決めつけず、住民票の除票や戸籍の附票の保存状況を市区町村へ確認してください。つながらない区間があれば、申請する前に法務局や司法書士へ相談します。
ケースC：結婚で氏名も住所も変わった 住所の履歴だけでなく、昔の氏名と現在の氏名をつなぐ戸籍証明書などの取得先を確認します。「住所変更」だけの申請書を先に提出せず、氏名変更とまとめて一件の手続きで扱う方法を現在の様式で確認してください。
ケースD：住居表示の実施で表記が変わった 本人が引っ越した場合とは区別し、自治体が発行する住居表示変更証明書などが取得できるかを確認します。証明書の名称、手数料、取得窓口は自治体ごとに異なるため、該当する市区町村の案内を確認してください。
ケースE：海外へ転居した・海外から帰国した 住基ネット照会だけで住所履歴を確認できると思い込まず、在外公館（日本大使館・領事館）での在留証明や国内連絡先の届出、売却予定を法務局や司法書士へ伝えます。国内に住む個人を対象としたスマート変更登記と同じ流れで進むと思い込まず、個別の手続きを確認してください。
作業を止めて確認する条件
次のいずれかに当てはまる場合は、売買契約の日程を先に確定させずに状況を確認します。
- 登記名義人が亡くなった方のまま残っている
- 登記住所から現在住所までの履歴が資料でつながらない
- 改姓や通称、海外住所なども関係している
- 共有者ごとに住所のずれがある
- 抵当権者（金融機関など）の書類や本人確認情報にも古い住所が書かれている
- 決済日が近いのに、申請方法と完了の見込みが決まっていない
条件に当てはまって作業を止めたときは、未確定事項｜必要な判断者｜問い合わせ日｜回答期限｜売却工程への影響の5列で整理します。法定期限を過ぎてしまう不安から根拠資料を省いて申請したり、登記名義や住所が一致しないまま無理に売買契約を結んだりしないでください。法務省の住所等変更登記Q&A（新しいタブで開きます）には制度全般、過料、スマート変更登記の案内があり、公式の相談窓口も確認できます。
まず確認するチェックリスト
- [ ] 登記事項証明書で所有者と登記住所を確認した
- [ ] 現在の住所、変更日、途中の住所を一列に並べた
- [ ] 相続登記と住所変更登記のどちらが必要かを分けた
- [ ] 売却や抵当権抹消などの予定日を記入した
- [ ] スマート変更登記の申出状況や反映状況を確認した
- [ ] 住所履歴をつなぐ資料の不足を記録した
- [ ] 法務局または司法書士への質問を一つにまとめた
よくある質問
質問と回答を開く（4件）
実家を相続した後、一度も転居していません
登記された住所と現在の住所が一致し、氏名にも変更がなければ、それだけを理由とする住所等変更登記は通常不要です。ただし、ほかに共有者がいる場合や、別の私道・山林などの登記が含まれている場合は、そちらの記録も個別に確認してください。
施行前に引っ越した住所も対象ですか
対象になります。2026年4月1日の施行日より前の引っ越しであっても、住所変更の登記が済んでいなければ義務化の対象です。この施行前の変更分については、2028年3月31日までの経過期限が設けられています（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます）、確認日：2026年8月31日）。
不動産会社へ任せれば変更登記も終わりますか
媒介契約を結んだだけで、登記申請が自動的に完了するわけではありません。誰が申請を行い、誰が必要書類を確認し、いつまでに完了させるのかを明確に分けて記録してください。
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> 個別判断が必要な場合 > 本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の法律・税務・鑑定・契約判断を行うものではありません。適用条件は物件の所在地、取得の経緯、家族関係、契約内容などで異なります。重要な判断にあたっては最新の公的情報を確認し、税務署、法務局、自治体、または内容に応じた有資格者へご相談ください。
執筆・編集
公的機関の一次情報を優先し、重要な条件と確認日を記録しながら、読者が次に確認すべきことを判断できる記事づくりを行っています。
参照資料
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 東京法務局「住所等変更登記の義務化」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 法務局「所有者の住所変更登記をオンライン申請したい方」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 法務局「不動産登記の申請書様式」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 法務省「スマート変更登記」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
- 法務省「スマート変更登記のご利用方法」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-08-31
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