配偶者居住権が設定されている家であっても、法律上、建物の所有権そのものを売却することは可能です。ただし、建物の所有権を引き継いだ相続人が、自分だけの判断で配偶者を退去させたり、権利を勝手に消して空き家として売却したりすることはできません。
売却の進め方は、配偶者居住権を残したまま所有権を売却する方法と、配偶者と合意して権利を消滅させてから売却する方法に大きく分かれます。どちらを選ぶかによって、売却価格や買い手の見つけやすさに加え、かかる税金や配偶者の生活環境への影響も大きく異なります。そのため、まずは建物の登記内容と配偶者本人の意向を確かめたうえで方針を決めます。
配偶者居住権がある家を売却する2つのルート
配偶者居住権とは、亡くなった方（被相続人）の配偶者が、相続が始まったときに住んでいた建物を、亡くなるまで（または一定期間）無償で使用できる権利です（出典：e-Gov法令検索「民法」第1028条（新しいタブで開きます））。
この制度では、不動産を「配偶者居住権」と「負担付きの所有権」に分けて扱います。建物の所有権を持つ相続人が売却を検討する際は、次の2つの方法から選択します。
| 項目 | ルートA：権利付きのまま売却 | ルートB：合意消滅させて売却 |
|---|---|---|
| 売却の対象 | 配偶者居住権の負担がついた所有権 | 配偶者居住権を消滅させた所有権 |
| 配偶者の居住 | 登記等の対抗要件があれば住み続けられる | 退去して別の住まいへ転居する |
| 主な想定買主 | 長期保有を前提とする投資家や専門買取業者など | 自分で住む一般の個人買主や買取再販会社など |
| 売却価格への影響 | 利用制限があるため通常の査定相場より大幅に下がる傾向 | 居住権の負担がないため物件自体の査定条件に応じた価格が期待できる |
| 手続きの難所 | 買い手を見つけるのが難しい傾向にある | 配偶者との合意・対価設定・税務の事前整理 |
ルートA：配偶者居住権を付けたまま売却する場合
法律上、配偶者居住権がついたままの建物の所有権を第三者へ売却することは禁じられていません。売買が成立すると買い手が新しい所有者になりますが、配偶者がe-Gov法令検索「民法」第1031条（新しいタブで開きます）にもとづく設定登記を備えていれば、新しい所有者に対しても権利を主張（対抗）でき、そのまま無償で住み続けられます。第三者に権利を主張するためには、この設定登記を事前に完了させておく必要があります。
この売却方法では、買い手となる対象が限定され、売却価格も通常の市場相場より大幅に低くなる傾向があります。家を購入した買い手は、配偶者が生きている間（または存続期間中）、建物を自分で利用することも誰かに貸して家賃収入を得ることもできないためです。自分で住む目的の一般個人が購入することは稀で、買い手は長期保有を前提とする投資家や専門の買取業者などに限られます。
また、建物の所有者が第三者に代わることで、修繕の連絡窓口や管理方針が変わり、住み続ける配偶者の生活環境に影響が及ぶ心配もあります。
ルートB：合意により権利を消滅させて売却する場合
配偶者と話し合って合意し、権利を消滅させてから引き渡す場合は、買い手に対する配偶者居住権の負担がなくなります。そのため、自分で住むことを希望する一般個人を含め、幅広い買い手に向けて通常の市場相場で売却活動を行えます。ただし、実際に売れる成約価格は、物件自体の状態や立地、敷地の権利関係といった査定条件に左右されます。
一方で、配偶者は住み慣れた住まいを手放して転居することになります。新しい住まいの確保や引越し費用の準備に加え、権利消滅に伴う対価の取り決めなど、事前の生活設計をしっかり整えておくことが欠かせません。
売却前に確認する4つの基本事項
売却の方針を固める前に、配偶者居住権が成立した根拠や現在の権利内容を客観的な書類で確かめます。
1. 成立根拠の書類を確認する
まずは、権利がどのような経緯で成立したのかを、手元に保管されている原本などで確認します。成立した根拠によって、権利が続く存続期間や特約の有無が異なるためです。
- 遺産分割協議書：相続人全員の実印と印鑑証明書が揃っているか確認します。
- 遺言書：公正証書遺言の文面で確認します。自宅などで保管されていた自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認を受けた「検認済調書」があるかを確かめます。法務局の遺言書保管制度を利用している場合は「遺言書情報証明書」で内容を確認します（「遺言書保管事実証明書」は遺言書が預けられている事実を証明する書類であり、遺言内容の確認には遺言書情報証明書を使います）。
- 家庭裁判所の調停調書または審判書：家庭裁判所の手続きを経て内容が確定しているかを確認します。
なお、相続が始まった時点で建物が被相続人と配偶者以外の第三者との共有名義であった場合は、法律上、配偶者居住権は成立しません（出典：法務省「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（相続法の改正）」（新しいタブで開きます））。
2. 登記簿の記載と敷地利用権を確認する
法務局で建物と土地の「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得し、権利関係を確認します。
配偶者居住権は、「建物」の登記記録（乙区）に設定登記されます。e-Gov法令検索「民法」第1031条（新しいタブで開きます）により、この設定登記を備えることが第三者に対する対抗要件（権利を主張するための条件）となります。土地には配偶者居住権そのものの登記はされませんが、建物を使用するために敷地を利用する権利関係がどうなっているか（敷地の所有関係や利用権原）もあわせて確認が必要です。
なお、遺産分割協議などで権利を取得したものの、建物への設定登記がまだ終わっていなかった場合でも、当事者の間では権利が有効に成立しています。建物の所有者は配偶者に登記を備えさせる義務（民法第1031条第1項）を負っているため、「登記がないから」という理由で所有者が単独で売却を進めることは認められません。第三者に対する対抗力を確保し、買い手とのトラブルを防ぐためにも、売却前の登記状況の確認が欠かせません。
3. 存続期間と利用制限を確認する
存続期間は、遺産分割や遺言に別段の定めがない限り「配偶者の終身（亡くなるまで）」と定められています（出典：政府広報オンライン「知っておきたい相続の基本」（新しいタブで開きます））。ただし、遺産分割の話し合いや遺言によって、「10年間」「満80歳まで」といった期限（有期）が定められているケースもあります。
また、配偶者居住権は配偶者本人だけに認められた一身専属の権利であるため、他人に権利そのものを譲渡することはできません（民法第1032条第2項）。建物を他人に転貸（賃貸）する場合も、建物の所有者の承諾が必要です。
※「配偶者短期居住権」は、一定期間の居住を保護する別の一時的保護制度です。存続期間は、対象建物の遺産分割をする場合であれば「相続開始の時から6か月を経過する日、または建物の帰属が確定した日のいずれか遅い日」までとなります。それ以外の場合は「建物の所有者から消滅申入れを受けた日から6か月を経過する日」までです。配偶者短期居住権は登記することができず、長期的な配偶者居住権とは要件も効果も異なります（e-Gov法令検索「民法」第1037条・第1040条（新しいタブで開きます））。
4. これまでの修繕費や税金の負担状況を整理する
e-Gov法令検索「民法」第1033条・第1034条（新しいタブで開きます）では、配偶者が行える修繕や費用負担などが定められています。配偶者が必要な修繕を相当な期間内に行わないときは、所有者側で修繕することも可能です。普段の生活にかかる通常の必要費は配偶者が負担しますが、それ以外の費用の負担や立て替え払い（償還）については、条文と当事者間の合意を確認します。工事が大規模であることだけを理由に、所有者に修繕義務があると断定することはできません。
固定資産税・都市計画税の法的な納税義務者は建物の「所有者」ですが、実際の生活では配偶者が実質的に負担する取り決めになっていることもあります。売却を進める前に、これまでの費用分担の実態を整理しておきます。
配偶者居住権の消滅原因と合意解除の進め方
配偶者居住権は所有者の都合だけで一方的に消滅させることはできませんが、法律で定められた消滅原因が存在します。e-Gov法令検索「民法」第1032条・第1036条（新しいタブで開きます）と照らしながら、それぞれの違いを確認します。
- 存続期間の満了：あらかじめ定められた期間が経過したときに権利が消滅します。
- 配偶者の死亡：一身専属権であるため、配偶者の死亡によって当然に消滅します。この権利が配偶者の子どもや親族に相続されることはありません。
- 合意解除（合意消滅）：所有者と配偶者が話し合い、契約によって権利を終了させます。
- 権利の放棄：配偶者が単独の意思表示で権利を手放します。
- 用法違反等による消滅請求：配偶者が無断で第三者に賃貸したり、一般的な注意を払って家を管理する義務（善管注意義務）に違反したりした場合の手続きです。この場合、所有者が相当の期間を定めて是正の催告（改善の要求）を行い、その期間内に改善されないときに所有者の請求により権利が消滅します（民法第1032条第4項）。
配偶者が生きている間に所有者の意向で売却を行う場合は、法律で定められた消滅原因がない限り、「所有者と配偶者の合意解除」によって進めるのが基本です。
合意消滅の話し合いで決めるべき項目
合意解除を行う際は、口頭の口約束だけで済ませず、必ず書面を取り交わして合意契約を締結します。取り決めるべき項目は次のとおりです。
- 配偶者居住権を消滅させる期日
- 建物の明渡し・退去の期限
- 合意消滅に伴う対価（補償金・解決金）の金額と支払時期
- 敷金・残置物の処分費用の負担者
- 登記抹消手続きに関する協力義務
合意消滅に伴う対価と税務リスク
権利を合意消滅させる際、金銭のやり取りをどう設計するかによって税金の種類と負担者が変わります。支払う対価や税額は機械的に一律で計算できるものではないため、どのような税務上の論点があるかを事前に把握しておく必要があります。
無償で放棄・合意消滅させた場合の贈与税リスク
配偶者が自発的に権利を無償放棄したり、対価を受け取らずに無償または著しく低い対価で合意解除したりした場合、税務上のリスクが生じます。建物の所有者が配偶者から、配偶者居住権の消滅に伴う経済的な利益の贈与を受けたとみなされるおそれがあるためです（相続税法基本通達9-13の2）。
この「みなし贈与」に該当すると判断された場合、建物の所有者に対して贈与税が課税される可能性があります。そのため、無償や著しく低い額での権利消滅には、事前の慎重な検証が欠かせません。
対価を支払って消滅させた場合の譲渡所得税
所有者が配偶者に対して権利消滅の対価を支払う場合、配偶者側では資産の消滅に伴う対価として譲渡所得の総収入金額に算入され、所得税・住民税の課税対象となる場合があります（所得税基本通達33-6の8）。
配偶者に支払う対価の額は、税務上の評価だけで機械的に決まるわけではありません。そのため、自分たちだけの判断で金額を決めず、税理士へ試算を依頼することが大切です。 実務において当事者間で合意する対価の額と、相続税法上の評価方法は区別して考える必要があります。相続税法上の評価では、残存期間や配偶者の平均余命、建物の耐用年数や相続税評価額などを基礎に計算します。計算方法は国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」（新しいタブで開きます）で確認できます。しかし、実際の取引現場における補償金としての合意額は、その計算結果と必ずしも一致しません。適正な対価の設計と税負担を正しく把握するためにも、相続税申告や譲渡所得に詳しい税理士へ事前に試算を依頼してください。
相談から売買完了までの6つの手順
合意消滅を経て家を売却する場合の実務フローは、次の順序で進めます。
- 配偶者の意向確認と次の住まいの確保：配偶者が売却に前向きであるかを確認し、賃貸住宅や高齢者施設などの転居先候補を探します。
- 不動産の査定と手取り額の試算：不動産会社に査定を依頼し、売却見込み価格から仲介手数料、登記費用、引越し代、想定される税金を差し引いた手取り額を計算します。
- 条件の合意と消滅合意書の作成：配偶者に支払う対価の額や退去期日を確定させ、書面を取り交わします。
- 売買契約の締結：買い手と売買契約を結びます。契約条項には「決済日までに配偶者居住権の登記を抹消して引き渡す」旨の特約を明記します。
- 配偶者の退去と残置物の撤去：引渡し期日までに新居へ引越しを完了させ、建物内を空の状態にします。
- 代金決済と登記抹消・所有権移転の同時申請：買い手から売買代金を受領すると同時に、法務局へ「配偶者居住権抹消登記」と「所有権移転登記」を連続して申請（連件申請）します（出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」（新しいタブで開きます））。
専門家へ相談する前のチェックリスト
配偶者居住権が関わる売却では、不動産仲介会社だけでなく、登記手続きを行う司法書士や、税金の試算を行う税理士との連携が欠かせません。初回の相談をスムーズに進めるためにも、事前に以下の資料と質問を揃えておきます。
手元に揃える6つの書類を確認する
- 建物の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 配偶者居住権の成立書類（遺産分割協議書、遺言書や遺言書情報証明書、審判書のいずれか）
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書（建物・土地の直近分）
- 配偶者の本人確認書類および生年月日がわかる資料
- （建物の修繕履歴や図面がある場合）建築関係書類
相談先ごとの主な確認事項を整理する
- 司法書士への確認：合意消滅登記に必要な書類、配偶者本人の意思確認の方法、抹消登記費用の見積もり
- 税理士への確認：対価を設定した場合と無償の場合の税額シミュレーション、国税庁「マイホームを売ったときの特例」（新しいタブで開きます）について、所有者の家屋売却と配偶者の権利消滅対価のそれぞれにおける適用の可否
- 不動産会社への確認：近隣の取引相場、明渡し猶予期間を含めた販売スケジュールの現実性