相続した実家を売却し、税金の計算上で「譲渡損失（赤字）」になったときは、原則としてこの売却についての確定申告をする義務はありません。この売却によって所得税や住民税はかからないため、申告をしなくても無申告加算税などのペナルティを受ける心配はありません。ただし、事業所得がある方や、給与収入が一定額を超える方など、ほかの所得で確定申告をする義務がある場合は、そちらの申告が別途必要です。
気をつける必要があるのは、「親が建てたときの金額より大幅に安く売れた」「相続税の評価額や査定額を下回った」という理由だけで、税務上の損失が出たと判断してはいけない点です。
税金の計算では、年数がたって建物の価値が下がった分（減価償却費相当額）を購入代金などの取得費から差し引かなければなりません。そのため、手元の感覚では大損して売ったつもりでも、税務上は利益（譲渡所得）が出ていて、確定申告や納税の義務が生じることがあります。給与所得者の申告不要制度は、ほかの所得や勤務先の数などを含む要件をまとめて確認してください。
また、正しく計算して税務上の損失が出ている場合でも、「同じ年内に別の土地や建物を売って利益が出ているか」「売主自身が住んでいた家なのか」によって、申告したほうがよいかどうかの判断が分かれます。
この記事では、手元の赤字感と税務上の損失の違い、取得費や減価償却の正しい計算手順、損失が出たときの確定申告の判断基準を分かりやすく整理してお伝えします。
手元の赤字感と税務上の「譲渡損失」を区別する
不動産を売却したときの税務上の損益は、売却価格と過去の購入価格の差額をそのまま比べるのではなく、国税庁が定めた計算式を使って計算します。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）- 譲渡価額：土地や建物を売却した代金
- 取得費：土地や建物を買ったときの代金（建物は減価償却費相当額を差し引きます）や購入手数料などの合計額
- 譲渡費用：仲介手数料や、売るために建物を解体した費用など、売却のために直接かかった費用
この計算式に当てはめて計算した結果がプラス（利益）になれば「譲渡益」となり、原則として確定申告が必要です。給与所得者の申告不要制度に当てはまるかは、金額だけでなく制度の全要件を確認します。また、所得税の申告が不要でも住民税の申告が必要になる場合があります。
一方、計算結果がマイナス（赤字）になった場合を、税務上は「譲渡損失」と呼びます。
手元の感覚で「損をした」と思い込んで申告をしないままにしておくと、あとから税務署に指摘されて延滞税や無申告加算税といったペナルティを課されるおそれがあります。まずは税金のルールに従って、取得費と譲渡費用を正しく計算することが大切です。
被相続人の取得費と所有期間を引き継ぐ
相続した土地や建物を売却する場合、売主自身が買ったわけではないため、取得費や所有期間の計算には特別なルールが使われます。
相続や贈与によって手に入れた土地や建物は、亡くなった親など（被相続人）がその不動産を取得したときの購入代金や購入手数料、取得した時期を、そのまま相続人が引き継ぎます（出典：国税庁 No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（新しいタブで開きます））。
具体的には、以下の3点を確認します。
- 取得時期の引継ぎ：被相続人が取得した時期を引き継ぎます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、相続した直後に売っても長期譲渡所得になります。売った日時点で5年以上所有しているというだけでは判定できません（出典：国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」（新しいタブで開きます））。
- 取得費の引継ぎ：親が購入した当時の購入代金や仲介手数料をもとにして計算します。
- 相続にかかった費用の加算：事業や賃貸に使っていなかった土地建物を相続したとき、相続人自身が支払った相続登記の登録免許税や司法書士への報酬といった登記費用は、実際の取得費（実額取得費）に含められます（ただし、後で説明する概算取得費を選んだ場合は含められません）。
なお、相続税そのものは取得費に含められません。また、利益が出たときに納めた相続税額のうち一定額を取得費に上乗せできる特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、措法39条）がありますが、これは利益（譲渡益）から差し引くための制度です。そのため、すでに譲渡損失が生じている資産に上乗せして、損失の金額をさらに増やすことはできません（出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（新しいタブで開きます））。
建物の減価償却費相当額を計算する
建物の取得費を計算するときに、もっとも重要なのが「減価償却費相当額を差し引くこと（控除）」です。
建物は年数がたつにつれて価値が下がっていくため、親が購入した金額をそのまま取得費として使うことはできません。建物の購入代金から、親が所有していた期間と相続人が所有していた期間を合わせた「すべての所有期間で下がった価値の分（減価償却費相当額）」を差し引く必要があります（出典：国税庁 No.3261「建物の取得費の計算」（新しいタブで開きます））。
親の自宅（マイホーム）や別荘など、「仕事や事業に使っていなかった建物（非業務用）」として所有されていた家屋の場合、減価償却費相当額は以下の計算式で求めます。なお、賃貸アパートや店舗など業務に使っていた期間がある建物は、毎年の必要経費に含めた減価償却費の合計額を使うなど計算方法が異なります。建物の利用履歴をあらかじめ確認してください。
減価償却費相当額 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数非業務用の建物における旧定額法による償却率は、建物の構造ごとに以下のように定められています。
| 建物の構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 0.034 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 0.015 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
非業務用建物の減価償却費相当額を計算するときは、以下の点に気をつけてください。
- 経過年数の端数処理：国税庁 No.3261（新しいタブで開きます）に基づき、6か月以上の端数があるときは1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
- 償却の上限：減価償却費相当額として差し引ける限度は、建物の取得価額の95%までです。
例えば、親が自宅として新築した2,000万円の木造住宅（償却率0.031）を築35年で相続し、500万円で売却したケースを考えてみます。
例：経過年数が35年の木造住宅では、計算上の償却累計額が取得価額の95%に達するため、減価償却費相当額は上限である1,900万円（2,000万円 × 95%）になります。その結果、税金計算上の建物の取得費は100万円（2,000万円 － 1,900万円）です。
親が建てたときの費用が2,000万円だったとしても、売ったときの税務上の取得費は100万円まで目減りしてしまいます。そのため、土地の価格や売るためにかかった費用（譲渡費用）との兼ね合いによっては、「手元では大赤字で売ったように見えても、税務上は利益が出ている」という逆転現象が起こります。
取得費が分からないときの概算取得費と注意点
昔からある実家の場合、「親がいくらで購入したか分からない」「当時の売買契約書が見当たらない」というケースは珍しくありません。
税法のルール上、取得費がどうしても分からないときは、売却代金の5%を取得費として計算する「概算取得費」の適用が認められています（出典：国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」（新しいタブで開きます））。
しかし、よく確認せずに概算取得費を選んでしまうと、多額の税金が発生する危険性があります。
例えば、土地と建物を1,500万円で売却した場合、概算取得費はわずか75万円（1,500万円 × 5%）にしかなりません。仲介手数料などの譲渡費用を差し引いたとしても、売却代金の約9割が利益（譲渡所得）とみなされてしまうため、実際には赤字で売ったつもりでも税金が課されてしまいます。さらに、概算取得費を選んだ場合は、相続登記にかかった費用などを別途取得費に重ねて計上することはできません。
そのため、売買契約書が見当たらない場合でもすぐに実際の購入金額をあきらめず、当時の金額を証明できる客観的な資料を探す必要があります。当時の通帳の履歴や住宅ローンの書類、登記関係の資料などを集めて示すことで、実際の金額を取得費として認めてもらえる余地があります。
具体的な資料の探し方や、実際の金額を証明する手順については、関連記事の「相続した実家の取得費が分からないときの調べ方」で詳しく解説しています。
譲渡費用に含められる支出と対象外の費用
譲渡費用とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用のことです（出典：国税庁 No.3255「譲渡費用となるもの」（新しいタブで開きます））。
譲渡費用として認められる支払いが多いほど、利益（譲渡所得）の金額を低く抑えられます。費用の名目だけで一律に決まるわけではなく、売却と直接関係があるかどうかが判定の基準になります。
譲渡費用に当てはまる主な支出は以下の通りです。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼った印紙税（売主が負担した分）
- 土地を売却するために行った境界確定や測量の費用
- 土地を更地として売却する契約や条件のために行った、建物の取り壊し費用（解体費用）
- 借家人がいた場合に、明け渡しをお願いして支払った立退料
一方で、売却に関係して支払ったように見えても、譲渡費用には含められない費用があります。
- 固定資産税や都市計画税（所有していた期間にかかった税金）
- 売却までの所有期間中、日常的に行っていた掃除、草刈り、換気などの維持管理費用
- 売主の都合で処分した家財道具や不用品の処分費用（※契約条件として買主へ引き渡すために直接必要だった片付けなどを除く）
- 売却に合わせて住宅ローンを一括返済（繰上返済）したときの手数料や、抵当権抹消の登記費用（※借金を返すための費用であり、売却に直接かかった費用ではないため）
- 売却代金を受け取るための銀行振込手数料
固定資産税や普段の維持管理にかかる費用は、不動産を所有して維持するためにかかった費用であり、「売るために直接かかった費用」とは認められません。領収書を整理するときは、売却の契約に直接結びついている費用かどうかを厳密に区分する必要があります。
同年内の他の土地建物の譲渡益となら相殺（内部通算）できる
同じ年（1月1日〜12月31日）の間にほかにも売却した土地や建物があり、そちらで利益（譲渡益）が出ている場合は、今回の売却で生じた損失（譲渡損失）を差し引いて相殺できます。これを「内部通算」と呼びます（出典：国税庁 No.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」（新しいタブで開きます））。
個人が土地や建物を売却したときの税金は、お給料などほかの所得とは切り離して税額を計算する「申告分離課税」という仕組みになっています。そのため、同じ不動産の譲渡所得同士であれば、利益と損失を合算できます。
例えば、同じ年内に別の土地を売却して300万円の利益があり、相続した家の売却で200万円の損失が出た場合、内部通算を行うことで税金がかかる利益を100万円まで減らすことができます。
内部通算を行っても税金がかかる利益が残る場合は、確定申告をして納税する義務があります。一方、内部通算を行った結果として利益がゼロ以下になる場合でも、通算を使ってほかの不動産の売却益を相殺するためには確定申告が必要です。
給与所得等との損益通算・税金還付は原則できない
相続した不動産の売却で損失が出たとき、「会社から天引きされた給与の所得税から赤字分を差し引いて、税金の還付を受けられないのか」と疑問に思う方は少なくありません。
しかし、土地や建物を売って生じた損失は、原則として給与所得や事業所得、年金所得などのほかの所得から差し引くこと（損益通算）はできません。
法律（租税特別措置法）の定めにより、不動産を売却して生じた損失は、ほかの所得と合算して差し引くことができない仕組みになっています（出典：国税庁 No.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」（新しいタブで開きます））。
そのため、内部通算の対象となる別の不動産の譲渡益がない場合、確定申告書を提出しても給与から天引きされた税金が戻ってくる（還付される）ことはありません。この売却に関する申告の義務はなく、還付の適用もないため、今回の売却についての申告そのものが不要となります。
売主本人のマイホームなら損益通算・繰越控除を使える余地がある
国税庁 No.3203（新しいタブで開きます）にあるとおり、土地や建物の譲渡損失は、原則として給与所得などと損益通算できません。ただし、売主本人が住んでいたマイホームについて一定の要件を満たす場合は、損益通算や、控除しきれなかった損失を翌年以後3年間繰り越す特例があります。
主な特例は以下の2つです。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41条の5、出典：国税庁 No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」（新しいタブで開きます））：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える売主自身のマイホームを令和9年（2027年）12月31日までに売り、床面積50平方メートル以上の新しい自宅を取得して一定の住宅ローン（返済期間10年以上）を組むことなどが条件です。
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（住宅ローンが残っているマイホームの売却特例、措法41条の5の2、出典：国税庁 No.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（新しいタブで開きます））：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える売主自身のマイホームを令和9年（2027年）12月31日までに売却し、契約を結ぶ前日の時点で返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売れた代金がそのローン残高を下回っていることなどが条件です（新しい自宅の購入は不要です）。
これらの特例が使えれば、その年の給与所得などから売却の損失を差し引く損益通算を行えます。ただし、実際に所得税などの還付を受けられるかどうかは、差し引く対象となるほかの所得の金額や、すでに給与などから天引きされている税金の有無によって決まります。そのため、申告をすれば一律に税金が戻ってくるわけではありません。
国税庁 No.3370（新しいタブで開きます）とNo.3390（新しいタブで開きます）では、損益通算で控除しきれなかった損失を翌年以後3年間繰り越せると案内しています。適用には、連続して確定申告することや、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることなどの条件があります。
相続した家屋が「誰の居住用だったか」で特例の可否が分かれる
ここで最も注意すべき判断の分かれ目は、売却した相続家屋が「誰にとっての住まいだったか」です。
上でお伝えしたマイホームの譲渡損失の特例（措法41条の5、41条の5の2）の対象となるのは、売主自身が住んでいた家屋に限られます。具体的には、「今まさに売主自身が住んでいる家屋」、または「売主が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した家屋」が対象です。
- 国税庁が示す本人居住要件（新しいタブで開きます）に照らし、被相続人（親）だけが住み、相続後は空き家だった家：売主自身の居住用財産ではないため、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は適用できません。
- 売主自身が親と同居しており、相続後も自宅として住み続けていた家：売主自身のマイホームに当てはまるため、所有期間5年超や買い換え・住宅ローンの条件など、法律が定めるほかの要件を満たせば特例の対象になり得ます。
- 親の他界後に売主自身が引っ越して住んでいた家：実際にそこで暮らした実態があり、生活の拠点として使っていた場合は対象になり得ます。ただし、売却のためだけに一時的に住民票を移したようなケースは、税務上認められません。
国税庁 No.3306（新しいタブで開きます）が案内する相続空き家の特別控除は、要件を満たす譲渡所得から最大3,000万円を控除する制度です。損失が出ている場合に、この制度を使って給与所得などとの損益通算を行うことはできません。
相続した家屋が「親の家」であり「売主自身の生活の拠点」でなかった場合、譲渡損失をほかの所得から差し引く特例は使えないと理解しておく必要があります。
確定申告の要否を判断する三つの確認手順
相続した家を売却した後の申告要否は、以下の手順に沿って整理します。
最初の確認：税務上の譲渡所得を正しく計算する
亡くなった親が購入したときの契約書や領収書を確認し、建物の減価償却費相当額を差し引いて取得費を出します。そのうえで、売却代金から「取得費 ＋ 譲渡費用」を差し引きます。
- 計算結果がプラス（利益）：原則として確定申告が必要です。給与所得者の申告不要制度は、金額以外の条件も含めて確認します。
- 計算結果がマイナス（損失）：次の確認へ進みます。
次の確認：同じ年内に他の不動産売却があるか確認する
同一年内に別の土地、建物、マンションなどを売却して利益が出ていないか確認します。
- 他の不動産で利益が出ている：内部通算を行います。通算後も利益が残る場合は申告義務があり、通算によって利益がゼロ以下になる場合でも、通算を適用して他の不動産の売却益を相殺するために確定申告を行います。
- 他の不動産売却はない：最後の確認へ進みます。
最後の確認：売主自身のマイホームであったか確認する
売却した家屋が売主自身の居住用財産（マイホーム）であり、買い換えや住宅ローン残高の要件を満たしているか確認します。
- 要件を満たす売主本人のマイホーム売却：損益通算・繰越控除の特例を受けるため、確定申告を行います。
- 相続した空き家（親のみが居住）：給与所得等との損益通算はできないため、今回の売却についての申告は不要です（他の所得に関する申告義務は別途判断します）。
次の整理表は、国税庁 No.3203（新しいタブで開きます）、No.3370（新しいタブで開きます）、No.3390（新しいタブで開きます）の原則と特例をもとにしています。
| 税務上の損益 | 同年の他の土地建物譲渡 | 本人居住・特例該当性 | 確定申告の要否（不動産譲渡関連） |
|---|---|---|---|
| プラス（譲渡益） | なし・または通算後も利益 | 特例なし | 原則として申告義務あり（給与所得者の申告不要制度は全要件を別途確認） |
| マイナス（譲渡損失） | なし | 相続した空き家（非該当） | 今回の譲渡による申告は不要（他所得と通算不可） |
| マイナス（譲渡損失） | 他の譲渡益あり（通算後も利益残） | 相続した空き家（非該当） | 申告義務あり（内部通算して納税額を計算・申告） |
| マイナス（譲渡損失） | 他の譲渡益あり（通算後に利益なし） | 相続した空き家（非該当） | 申告が必要（内部通算を適用して他の譲渡益を相殺するため） |
| マイナス（譲渡損失） | なし（または通算後に損失残） | 本人マイホーム特例に該当 | 申告が必要（給与等との損益通算・繰越控除を適用するため） |
税務署や税理士へ相談する前に準備する書類と質問
税務署の相談窓口や税理士へ相談する際は、具体的な資料を見せられるように手元へ揃えておくと、確認がスムーズに進みます。
準備すべき主な書類は以下の通りです。
- 相続した不動産の売買契約書および代金決済時の精算書
- 不動産会社への仲介手数料、解体工事費用などの領収書
- 被相続人が取得した当時の売買契約書、領収書、建築請負契約書
- 相続登記にかかった登録免許税の領収書や司法書士の請求明細
- 売却した土地・建物の登記事項証明書（または登記識別情報通知）
- 自身の源泉徴収票（損益通算ができる可能性がある場合）
窓口や税理士に相談する際は、以下の文例のように尋ねると、確認したい論点が正確に伝わります。
「親から相続した実家を売却しました。当時の建築代金から建物の減価償却費を差し引いて取得費を計算したところ、税務上の譲渡所得がマイナス（赤字）になりました。同一年内に他に売却した不動産はなく、私自身はこの家に居住していませんでした。この場合、税務上の申告手続きは一切不要という認識で合っているか確認させてください。」
税務上の損失を正しく計算してから申告要否を判断する
相続した家を売却した際、「思ったより安くしか売れなかった」「手元の現金が減ってしまった」という感覚だけで、確定申告が必要かどうかを決めてはいけません。
年数の経過で下がった建物の価値（減価償却費相当額）を正しく差し引いた結果、本当に税務上の譲渡損失になっているのかを確認することが最初のステップです。
正しく計算した上で税務上の譲渡損失になっており、かつ他の不動産を売った利益もない空き家の売却であれば、確定申告をする義務はありません。一方、同一年内に他の不動産を売却している場合や、売却した家が売主本人のマイホームであった場合には、申告によって税負担を軽くできる可能性があります。
まずは手元の売買契約書や領収書を整理し、客観的な数値に基づいて税金上の損益を計算することから始めましょう。