相続した家の取得費が分からない｜探す資料と5％の概算取得費

相続した家では、原則として亡くなった人の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続した時点の価格へ更新する制度ではありません。

親の売買契約書が手元にないだけで、譲渡価額の5％を取得費にすると決めないでください。売買契約書、建築請負契約書、精算書、領収書、増改築資料、過去の確定申告書等を探し、土地・建物の内訳と建物の減価償却を確認します。

実際の取得費を確認できない場合、または実額が譲渡価額の5％相当額を下回る場合は、譲渡価額の5％相当額を概算取得費とする方法があります。ただし、相続税評価額、固定資産税評価額、路線価、現在の査定額、住宅ローン残高を購入価格の代わりにはしません。国税庁 No.3270↗（新しいタブで開きます）、No.3258↗（新しいタブで開きます）

結論：5％に決める前に「分からないもの」を3つに分ける

取得費が分からない状態は一つではありません。最初に、次のどこで止まっているかを決めます。

三つを混ぜると、「契約書がないから全部5％」「総額は分かるから全部実額」という両方の誤りが起きます。

最初の回答は、次のいずれかにします。

• 実額確認済み：対象範囲、資料、配分、建物減価償却まで確認した
• 実額候補・税務確認待ち：資料はあるが配分や費目の判断が残る
• 5％候補・税務確認待ち：探索記録を残し、使う取得単位と譲渡範囲を確認する
• 取得単位別の確認待ち：異なる持分・追加取得等で方法を分ける可能性がある

「不明」を0円に置き換えず、実額候補と5％候補の二つを残すことがこの記事の出発点です。

取得費と取得時期は、原則として被相続人から引き継ぐ

相続や贈与で取得した土地・建物は、原則として被相続人や贈与者が取得したときの購入代金、購入手数料等を基に取得費を計算し、取得時期も引き継ぎます。国税庁 No.3270↗（新しいタブで開きます）

つまり、相続した日を購入日、相続税申告書の評価額を購入代金にはしません。

取得時期を引き継ぐことは、土地建物の長期・短期譲渡所得の判定にも関係します。税率を含む全体計算は相続した家の売却税を計算する順番で行い、本記事ではその計算へ渡す通常取得費を作ります。

「一つの家」ではなく、物件・持分・取得回を先に分ける

同じ住所でも、取得費の確認単位が一つとは限りません。

• 土地と建物
• 母屋、離れ、車庫、増築部分
• 被相続人が最初に買った持分と、後から買い足した持分
• 売買取得した部分と、交換・贈与・別の相続等で取得した部分
• 建築本体と、その後の設備・改良
• 兄弟それぞれが売る共有持分

まず、登記事項証明書、固定資産税関係資料、建築図面、遺産分割資料、現況を照合し、対象へIDを付けます。登記が現況と合わない場合は、取得費計算より前に未登記建物の確認順へ戻ります。

【P物件・H売主・ACQ取得回マップ　版：　】
案件ID：CASE-01　売主H-ID一覧：H-01／H-02　譲渡予定X-ID：X-01

P-LAND-01　種類：土地　所在地・地番・地積：　　　根拠DOC-ID@版：
P-HOUSE-01　種類：母屋　家屋番号・構造・床面積：　　　根拠DOC-ID@版：
P-ADD-01　種類：増築部分　構造・床面積・建築時期：　　　根拠DOC-ID@版：

H-01　現在の売主：個人情報保管先のみ参照
P-IDごとの現在持分：　　　取得元ACQ-ID：　　　根拠DOC-ID@版：
H-02　同じ項目
P-IDごとのH持分合計：100％一致／不一致　確認日：　　　不一致時STOP-ID：

ACQ-01　取得者：　　　取得対象P-ID・取得割合：
取得日：　　　取得原因：売買／建築／交換／買換え／贈与／相続／その他／不明
次の所有者・承継関係：　　　根拠DOC-ID@版：

ACQ-02　追加取得・増築等：同じ項目
未確認の物件・持分・取得回：Q-ID：

Pは物件の確定値、Hは現在持分、ACQは一回ごとの取得日・原因・範囲を持ち、DOCはその根拠資料だけを持ちます。計算表へ取得日や持分を書き写さず、P/H/ACQのID@版を参照します。追加取得が判明したら古いACQを上書きせず、新しいIDを起票します。

購入価格を探す資料は、家の中から関係者照会へ広げる

探索は「契約書があるか」だけで終えません。次の順で、見た場所と結果を記録します。

1. 家・貸金庫・保管箱の原資料

• 土地・建物の売買契約書、重要事項説明書
• 建築請負契約書、見積書、変更契約書、追加工事契約書
• 売買代金の精算書、領収書、振込控え
• 購入時の仲介手数料、登記、印紙、不動産取得税等の資料
• 設備、改良、造成、擁壁、地ならし等の契約・領収書
• 権利証・登記識別情報と一緒に保管された取引資料

相続した家の売却書類を5段階で分ける方法も使い、原本へ書き込まず、全ページを一式で保管します。

2. 被相続人の税務・会計資料

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書、固定資産台帳、減価償却明細、過去の譲渡・買換え関係資料を探します。貸家、店舗、事務所として使った期間がある建物では、購入額だけでなく減価償却の履歴が重要です。

3. 取引関係者への照会

当時の売主、分譲会社、仲介会社、施工会社、金融機関、税理士、司法書士等へ、記録の有無と取得方法を問い合わせます。保存期間が過ぎている、廃業している、本人以外へ交付できない等もあるため、「必ず再発行できる」とは考えません。

照会時は、物件、契約当事者、年代、欲しい資料名を示し、個人情報と本人確認の手続に従います。回答が「保管なし」だったことも、探索記録へ残します。

4. 金融資料を手掛かりにする

通帳、振込記録、住宅ローン契約、返済予定表、抵当権設定資料は、取引日や相手方を探す手掛かりになります。ただし、借入額は頭金、諸費用、借換え、追加融資等で購入価格と一致しないことがあります。金額をそのまま取得費にせず、何を支払った記録かを確認します。

5. 公的記録で物件と時点を補う

登記事項証明書、閉鎖登記簿、固定資産税関係資料、建築確認等の記録は、物件、取得日、原因、構造、床面積等を照合する資料候補です。通常、これらだけで売買代金や建築代金が確定するわけではありません。

資料は「直接・補強・手掛かり・価格を証明しない」に分ける

見つかった紙をすべて同じ強さで扱いません。

【DOC資料・照会索引　版：　】
DOC-001　資料名・全ページ数：
保有者・発行者・契約当事者：
資料日・取得日・照会日：
関連P-ID・ACQ-ID・COST-ID：
証明できる事実：
証明できない事実：
証拠区分：直接資料候補／補強資料候補／手掛かり／価格を証明しない
探索状態：未照会／照会中／取得／記録なし／探索終了
次の探索先・担当・期限：
探索終了日・終了理由：
原本／写し／データ　保管場所・返却状態：
照会結果：取得／保管なし／本人確認待ち／未回答／再照会
確認者・確認日：

「契約書なし」は探索開始時の状態です。照会先と結果が残って初めて、どこまで探したかを税務署・税理士へ説明できます。

取得費に含める候補と、別に確認する費用を分ける

国税庁は、土地・建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費、改良費等を取得費の例として示しています。土地の埋立て、土盛り、地ならし等の費用も候補です。国税庁 No.3252↗（新しいタブで開きます）

一方、「家に関して支払った金額」ならすべて取得費ではありません。

同じ支出を、賃貸所得等の必要経費、取得費、譲渡費用へ二重に入れません。修繕か資本的支出か、取得費か譲渡費用かは名称だけで決めず、契約内容、工事前後、支出目的、使用期間を示して確認します。所得税基本通達38-10↗（新しいタブで開きます）

建物を取得した当初から取り壊して土地を使う目的だった場合と、保有後に売却のため取り壊した場合では、建物価額や取壊し費用の扱いが同じとは限りません。取得目的、取壊日、売却との関係を資料で分け、自己判断で土地取得費へ移しません。所得税基本通達38-1↗（新しいタブで開きます）

【COST費目台帳　版：　】
COST-001　関連P-ID・ACQ-ID：
費目：購入／建築／手数料／設備／改良／造成／登記／税／その他
支払日・支払者・相手方：
金額：　　　根拠DOC-ID@版：
状態：取得費候補／対象外候補／按分待ち／必要経費照合待ち／不明
土地／建物／両方／未確認：
既に必要経費等へ算入：なし／あり／不明　過去年分申告資料DOC-ID@版：
判断Q-ID・回答DOC-ID：

相続人が相続により取得した際に支払った登記費用や不動産取得税は、利用状況等により取得費候補となる場合があります。ただし、5％概算取得費を使う同じ取得単位へ別途加算できるとは扱いません。国税庁 No.3270↗（新しいタブで開きます）、所得税基本通達60-2の解説↗（新しいタブで開きます）

総額は分かるが土地・建物の内訳がない場合

土地は減価償却しませんが、建物は減価償却後の金額を取得費にします。そのため「土地建物合計2,400万円」だけでは、建物取得価額を分ける作業が残ります。

確認順は次のとおりです。

1. 契約書、精算書、請求書に土地・建物の内訳がないか
2. 建物に係る消費税額等から区分できる取引か
3. 当時の固定資産台帳、申告書、施工資料に内訳がないか
4. 標準的な建築価額表等を使う配分が今回の資料・年代で適切か
5. 土地建物へ配分した譲渡価額と同じ範囲になっているか

国税庁の「建物の標準的な建築価額表」は、建築年、構造、床面積等から建物取得価額を区分する際の資料候補です。しかし、土地建物の取得総額自体が分からないときに、不動産全体の過去の購入価格を自由に作る表ではありません。国税庁「建物の標準的な建築価額表」↗（新しいタブで開きます）

【ALLOC取得価額・譲渡価額配分記録　版：　】
配分ID：ALLOC-001　配分種別：取得価額／譲渡価額
入力元ID@版：COST-ID@版／X-ID@版
対象H-ID・P-ID・ACQ-ID：
配分前総額：
方法候補：契約内訳／消費税額／固定資産台帳／標準的建築価額表／その他
使用した建築年・構造・床面積：P-ID@版　根拠DOC-ID@版：
配分後各金額：　　　計算根拠DOC-ID@版：
配分後合計＝配分前総額：一致／不一致　差額：
この方法で分からない部分：
確認者・確認日・公式資料版：
状態：未計算／候補／税務確認済み／不採用
Q-ID・回答DOC-ID：

配分結果だけを残さず、使った資料、年度、構造、床面積、計算版を残します。増築、用途変更、共有持分がある場合は、一つの床面積計算で全取得回を処理しません。

取得価額の土地建物配分と、5％比較に使う譲渡価額の土地建物・持分・取得回配分は、別のALLOC-IDにします。前者の入力元はCOST、後者の入力元はXです。どちらも配分後の合計が配分前総額と一致しなければ、CMPへ進みません。

建物は利用期間を分けて減価償却後の取得費を出す

土地は減価償却しません。相続では被相続人等の取得時期を引き継ぐため、建物の減価償却を相続日からだけで計算せず、原則として被相続人等の取得日から譲渡日までの利用履歴を確認し、取得価額から所定の減価償却費相当額または累計額を差し引きます。国税庁 No.3270↗（新しいタブで開きます）、No.3261↗（新しいタブで開きます）

非業務用だった期間

自宅等の非業務用建物について国税庁が示す基本式は、次の形です。

> 減価償却費相当額 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造で異なります。国税庁の例示表では、木造0.031、木骨モルタル0.034、鉄筋コンクリート0.015などが示されています。経過年数は6か月以上の端数を1年とし、6か月未満を切り捨てます。減価償却費相当額は建物取得価額の95％が上限です。国税庁 No.3261↗（新しいタブで開きます）

構造を通称で選ばず、登記、建築資料、現況を確認します。「古い木造だから建物取得費は0円」とはしません。

増築、設備・改良、相続時の登録免許税等、支出時点が本体と異なる取得費候補は本体へ一括せず、それぞれの支出日・利用状況から減価の額を確認します。

賃貸・事業に使った期間

貸家、店舗、事務所等の業務用として使った期間は、非業務用の式だけで全期間を計算しません。必要経費に算入される減価償却費の累計額を、当時の申告書、青色申告決算書、収支内訳書、固定資産台帳等で確認します。必要経費へ計上し忘れた年があっても、その年の償却費を取得費に残せるとは扱いません。「申告で償却していなかったから0円」と自己判断しないでください。国税庁 No.3261↗（新しいタブで開きます）

居住、賃貸、空室、事業が切り替わった場合は、期間と資料を先に固定します。

【USE利用履歴・DEP減価償却記録　版：　】
対象建物P-ID@版・ACQ-ID@版：

USE-001　期間：　　　状態：居住／賃貸／事業／空室／不明
利用者・用途：　　　根拠DOC-ID@版：
過去年分申告書DOC-ID@版・固定資産台帳DOC-ID@版：

DEP-001　対象USE-ID一覧@版：　　　業務用／非業務用／確認待ち
取得日から譲渡日まで：連続／空白あり／重複あり
建物取得価額：　　　入力元ALLOC-ID@版・COST-ID@版：
構造・償却率：　　　入力元P-ID@版・公式資料版：
経過年数・端数処理：　　　入力元USE-ID@版・計算DOC-ID@版：
減価償却費相当額・累計額：　　　計算DOC-ID@版：
期間別DEP合計：
全期間反映後の建物取得費候補：
確認者・確認日・Q-ID：

取得日から譲渡日までのUSEに空白・重複があればS05で止めます。購入総額、土地建物配分、利用期間のいずれかが変われば、DEPの旧版を消さず、新しい版で再計算します。

5％概算取得費は「譲渡価額の5％」を同じ範囲で比べる

取得費が分からない場合、または実際の取得費が譲渡価額の5％相当額を下回る場合、譲渡価額の5％相当額を概算取得費にできます。国税庁 No.3258↗（新しいタブで開きます）

> 概算取得費候補 ＝ 対象とする譲渡価額 × 5％

5％は、利益の5％でも、取得費の5％でも、税率5％でもありません。

5％は、対象資産・取得持分についての購入代金だけでなく、取得費全体に代わる概算額です。同じ取得単位の購入時仲介手数料、登記費用、不動産取得税、設備・改良・増築・造成費、相続登記費用等を5％へ上乗せしません。一方、売却時の仲介手数料等で要件を満たす譲渡費用は、取得費とは別の欄で確認します。国税庁 No.3258↗（新しいタブで開きます）、No.3270↗（新しいタブで開きます）

5％の基礎にする譲渡価額も自己流の「契約価格だけ」に固定しません。買主から受け取る固定資産税・都市計画税等の精算金は、税務上の譲渡収入へ算入する扱いが示されています。対象資産・持分に対応する譲渡収入をX台帳で確認してから5％を計算します。国税庁 No.3214↗（新しいタブで開きます）

比較でそろえるものは次の五つです。

1. 同じ売主
2. 同じ譲渡日・申告年
3. 同じ土地・建物・持分・取得回
4. 同じ譲渡価額と配分
5. 同じ取得費加算・他特例の前提

【X譲渡・価額配分記録　版：　】
譲渡ID：X-01　状態：構想／売出中／契約済み／譲渡済み／中止
対象P-ID@版・H-ID@版・持分：
契約価額：　　　固定資産税等の受取精算金：　　　その他の譲渡収入候補：
税務上確認する譲渡価額合計：　　　根拠DOC-ID@版・Q-ID：
土地・建物・持分・取得回へ対応する譲渡価額：ALLOC-ID@版参照
H-ID別配分額：　　　H別合計＝譲渡価額合計：一致／不一致　不一致時STOP-ID：
契約日：　　　税務上確認する譲渡日：　　　根拠DOC-ID@版・Q-ID：
中止日：　　　中止根拠DOC-ID@版：

共有売却では、PごとのH持分合計が100％であること、XのH別配分合計が税務上確認する譲渡価額合計と一致することを別々に照合します。一致しない場合は、5％候補も相続人別の取得費も確定しません。

【CMP実額候補・5％比較記録　版：　】
比較ID：CMP-001　売主H-ID@版：H-01@v　譲渡X-ID@版：X-01@v
対象P-ID@版・ACQ-ID@版・持分：
対象譲渡価額：　　　入力元X/ALLOC-ID@版：

実額候補額：　　　入力元COST/ALLOC/DEP-ID@版：
未確認費目：Q-ID参照　※0円にしない
5％候補額：　　　算式・計算DOC-ID@版：
5％へ追加しない同一取得単位の費目：COST-ID参照
取得費加算候補：ADD-ID参照　※通常取得費へ混ぜない

状態：二案作成中／税務確認待ち／実額採用確認／5％採用確認／取得単位別確認
採用方法・採用取得費：　　　採用理由・回答DOC-ID@版：
反映先RTN-ID@版：　　　未回答Q-ID・有効STOP-ID：

5％を使う同じ取得単位へ、購入時手数料、相続登記費用、設備・改良・造成費等の実額を継ぎ足しません。反対に、一部資料がないだけで確認できた実額を捨てるとも決めません。どの取得単位へどの方法を使うかを確認します。建物について5％を採用した場合、その5％をさらに減価償却しません。減価償却計算は実額方式の建物取得費に対して行います。国税庁 No.3258↗（新しいタブで開きます）、No.3270↗（新しいタブで開きます）、No.3261↗（新しいタブで開きます）

一部だけ不明・複数持分は、自由に実額と5％を混ぜない

国税局の文書回答には、同じ土地の共有持分について、相続で取得した持分は概算取得費、後に売買で取得した持分は実額取得費とした例があります。重要なのは、取得時期も原因も異なる持分を取得単位ごとに分け、それぞれに対応する譲渡価額を置いている点です。名古屋国税局の文書回答↗（新しいタブで開きます）

土地と建物、または取得時期・原因が異なる持分等で実額と5％を分けるには、税務上区分できる資産・持分と、それぞれに対応する譲渡価額を合理的に配分できることが前提です。土地を5％、建物を実額とする案でも譲渡価額の配分根拠がなければSTOPにします。

この回答を、次のように広げないでください。

• 土地は5％、建物は実額と自由に選べる
• 契約書のある費目だけ実額、残りは5％へ追加できる
• 家族ごと、費目ごとに最も有利な数字を組み合わせられる
• 共有持分なら取得原因を確認せず常に別計算できる

追加取得、代償分割、共有者間売買、交換、買換え、贈与、数次相続がある場合は、ACQ単位と譲渡価額の配分を税務署または税理士へ示します。

過去に交換・買換え・収用等の特例を使っていると、現在の物件の購入代金だけでは取得費を確定できず、旧資産の取得価額や取得時期を引き継ぐ場合があります。現在の契約書だけで完結させず、過去の確定申告書、計算明細、特例関係資料をACQへ接続します。国税庁 No.3273↗（新しいタブで開きます）

取得費加算は、通常取得費や相続税評価額とは別に置く

相続税額の取得費加算は、相続または遺贈で財産を取得し相続税が課税された人が、その財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費へ加える特例です。国税庁 No.3267↗（新しいタブで開きます）

次を分けます。

• 被相続人から引き継ぐ通常取得費
• 5％概算取得費の候補
• 相続人が相続時に負担した取得費候補
• 相続税額の取得費加算
• 相続空き家の特別控除等、別の特例

相続税評価額を通常取得費にせず、相続税全額を取得費へ入れません。取得費加算の期限・算式・必要書類、空き家控除等との関係は、相続した家の売却税と相続した空き家の3,000万円控除を参照し、売主ごとに確認します。

5％概算取得費と相続税額の取得費加算は、各制度の要件を満たす場合には併用できます。これは登記費用や造成費を5％へ足すこととは異なる特例です。一方、同じ対象部分について取得費加算と相続空き家の3,000万円特別控除は重ねません。倉庫・店舗部分等で対象範囲が異なるときは区分を示して確認します。国税庁 No.3267↗（新しいタブで開きます）、国税不服審判所の併用事例↗（新しいタブで開きます）、国税庁 No.3306↗（新しいタブで開きます）、対象部分が異なる場合の質疑応答事例↗（新しいタブで開きます）

【ADD取得費加算候補・RTN申告記録　版：　】
ADD-001　売主H-ID・対象P/ACQ-ID：
相続税申告・納付資料DOC-ID@版：
譲渡期限・対象財産・候補額：　　　入力元Q/DOC-ID@版：
状態：未確認／候補／適用確認／対象外

RTN-001　売主H-ID・申告年分：
採用CMP-ID@版：　　　採用した通常・概算取得費：
採用ADD-ID@版：　　　他特例Q-ID：
申告状態：未着手／準備中／提出済み／訂正・修正確認中／完了
申告控え・受付・添付DOC-ID@版：

指数・鑑定・裁決例は「必ず認められる代替方法」ではない

古い取得費について、市街地価格指数、鑑定、過去の価格資料等から推計する案を見かけることがあります。国税不服審判所の公表裁決には、個別の資料と事実関係の下で推計取得費が検討された例があります。国税不服審判所・平成12年11月16日裁決↗（新しいタブで開きます）

しかし、裁決例はすべての不動産に同じ算定方法を認める一般的な安全港ではありません。「指数を掛ければよい」「鑑定書を付ければ5％を回避できる」とは説明できません。

代替的な算定を検討するなら、少なくとも次を一式にします。

• 取得物件・持分・取得時期・取得原因
• 直接資料がない範囲と探索記録
• 使う指数・資料の名称、対象地域、期間、出典
• 計算過程と、土地・建物・増築・減価償却の扱い
• 他の方法との比較
• 税務署または税理士へ確認する具体的な質問

提出すれば認められると約束せず、採用前に個別確認します。

「取得費確認ファイル」は管理元を一つずつにする

家族の記憶、契約書、建築資料、申告書、計算表へ同じ金額を何度も書くと、どれが最新か分からなくなります。

各IDはCASE内で一意にし、削除後も再利用しません。値を変えた表だけ版を上げ、旧版は削除せず差替え先を残します。

【CASE基本・引継ぎ表紙】
案件ID：CASE-01　売主H-ID一覧：　　　譲渡X-ID：X-01　申告年候補：
進行状態：資料探索中／候補作成中／相談準備完了／回答反映中
PごとのH持分合計100％：一致／不一致　XのH別配分合計：一致／不一致

終端コード：未終端／T1実額で税計算へ移管／T2 5％で移管／T3取得単位別で移管／T4専門家へ正式移管／T5売却中止・保管終了
終端日：　　　終端理由DOC-ID@版・Q-ID：　　　RTN-ID@版：
引継先・引渡日：　　　原資料保管者・保管場所：　　　保存期限または見直し日：

参照版：P/H/ACQマップ v　DOC索引 v　COST台帳 v　USE履歴 v
参照版：X売却記録 v　ALLOC記録 v　DEP記録 v　CMP比較 v　ADD記録 v　RTN記録 v
参照版：Qログ v　STOPログ v
未回答・要反映Q-ID：　　　有効STOP-ID：
同封DOC-ID：　　　相談目的：取得範囲／証拠／配分／減価償却／5％／取得費加算／申告

表紙へ購入価格、評価額、採用取得費を再転記しません。ID@版から根拠と計算をたどります。T1〜T3は確認済みの取得費処理を税計算へ渡す終端、T4は受任者・引渡資料・未解決事項を記録した正式移管、T5はXで譲渡がないことと手付・違約金等の未確認が解消した後の保管終端です。

未確認のまま税額・申告を確定しないための停止条件

止めるのは、資料探索そのものではなく、戻しにくい判断です。

【Q確認・STOP履歴】
Q-ID：Q-001　状態：未回答／回答済み・要反映／完了／失効／取下げ
質問：　　　回答者・期限：
前提にしたID@版：　　　回答DOC-ID：
反映先ID@版・反映日：　　　次の作業：

STOP-ID：STOP-001　停止コード：S07　状態：有効／解除済み・再開／取下げ・中止
起票日・担当者：　　　解除期限：
止める行為：5％概算取得費の採用確定
関連Q-ID・CMP-ID：
ケース固有の解除条件：
解除根拠DOC-ID・解除日・再開日：
取下げ・中止理由DOC-ID・日付：

売却をやめた場合、STOPを「解除済み」にして架空の再開日を入れません。「取下げ・中止」と理由を残します。譲渡が生じていないこと、手付・違約金等の未確認がないことをXとQで確認し、保管者・保存期限または見直し日を設定してからT5へ移します。申告を提出した場合はRTNの受付記録まで確認します。

架空例：契約書なしでも、5％と実額候補を同時に残す

次は紙上運用の例で、実際の取得費や税額を示すものではありません。

父が1998年に土地と家を取得し、2012年に増築、2019年から2022年まで家を賃貸した後、子が相続したとします。2026年に3,500万円で土地建物を売る予定ですが、最初は1998年の売買契約書が見つかりません。

この時点で「3,500万円×5％＝175万円が取得費」と確定しません。

1. P-LAND-01、P-HOUSE-01、P-ADD-01を分ける
2. 1998年取得をACQ-01、2012年増築をACQ-02にする
3. ローン契約は購入価格の直接資料ではなく、相手方と日付の手掛かりにする
4. 建築会社の請負・追加工事資料、被相続人の申告書、固定資産台帳を探す
5. 賃貸期間をUSEへ置き、居住用の式だけで全期間を償却しない
6. 総額が判明して土地建物内訳だけ不明なら、ALLOCで配分候補を作る
7. 実額候補はCOST・ALLOC・DEPがそろうまで「未完成」とする
8. 175万円の5％候補をCMPへ置くが、増築費等を自動で追加しない
9. ACQ-01とACQ-02を異なる方法で扱えるかQ-IDで確認する
10. 回答をCMPとRTNへ反映してから採用する

途中で総額資料が見つかっても、土地建物配分と建物減価償却が終わるまでは、実額取得費の完成ではありません。反対に、最後まで実額を確認できなくても、探索記録と5％を使う範囲があれば、専門家が判断できる資料になります。

よくある質問

親の売買契約書がなければ、取得費は必ず5％ですか

必ずではありません。契約書、建築請負契約書、精算書、領収書、申告書、固定資産台帳、取引関係者の記録等を探し、証明できる範囲を確認します。実額を確認できない、または実額が譲渡価額の5％相当額を下回る場合に5％を検討します。

相続税評価額を取得費にできますか

通常取得費へそのまま置き換えません。相続した土地建物は原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続税評価額は相続税計算や取得費加算等で別に使われる数字です。

固定資産税評価額や路線価なら代用できますか

通常取得費の代用とはしません。固定資産税評価や路線価は、それぞれの税の評価資料です。物件照合や別計算の資料候補と、過去の購入代金を分けます。

登記事項証明書で購入価格は分かりますか

通常、登記記録だけで売買代金や建築代金は分かりません。取得日、登記原因、持分、構造、床面積等を確認し、契約資料や支払資料を探す手掛かりにします。

住宅ローンの借入額や抵当権の金額を取得費にできますか

そのまま取得費とはしません。頭金、購入時費用、借換え、追加融資等により、借入額・抵当権設定額・残高が購入価格と一致しないことがあります。契約相手や時期を探す手掛かりとして使います。

通帳や振込記録だけでも使えますか

相手方、日付、金額、支払目的、対象物件を他資料と照合します。振込記録は補強資料になり得ますが、単独で土地建物の購入総額や内訳を確定できるとは限りません。

総額は分かりますが、土地と建物の内訳がありません

契約書・精算書の内訳、建物に係る消費税額、固定資産台帳、標準的な建築価額表等による配分候補を確認します。使った年度、構造、床面積、計算版を残し、実額方式で配分した建物価額は、さらに減価償却後の金額へ直します。

標準的な建築価額表で、購入総額も復元できますか

総額不明の不動産全体価格を自由に作る表とは扱いません。土地建物の総額は分かるが内訳が不明な場合等の区分資料候補として、他資料と前提を示して確認します。

実際の取得費が譲渡価額の5％より低くても5％を使えますか

国税庁 No.3258は、実際の取得費が譲渡価額の5％相当額を下回る場合も、5％相当額を取得費にできると案内しています。同じ譲渡範囲で実額と5％を比較します。

土地だけ取得費が不明なら、土地建物全体を5％にしますか

一律には決めません。土地・建物の譲渡価額配分、取得単位、建物減価償却、文書回答例の適用範囲を示し、実額と5％を分けられる範囲を税務確認します。

5％に相続登記費用や増改築費を足せますか

5％を使う同じ取得単位へ、相続登記費用、購入費用、増改築・造成費等を自動で追加しません。異なる取得単位か、費用の性質と対象範囲は個別確認します。要件を満たす相続税額の取得費加算や真正な譲渡費用は別制度・別区分です。

建物で5％を使う場合、その5％も減価償却しますか

しません。建物について5％概算取得費を採用した場合、その5％から減価償却費相当額をもう一度差し引きません。実額方式の建物取得費では、構造と利用期間に応じた減価償却を確認します。

リフォーム代はすべて取得費ですか

すべてとは限りません。設備・改良として取得費候補となる支出、通常修繕、賃貸所得等で必要経費にした支出、売却準備の支出等を分けます。工事名だけで決めず契約・請求明細を確認します。

古い建物なら取得費は0円ですか

年数だけで0円にしません。建物取得価額、構造、業務用・非業務用の利用期間、償却率・端数処理、非業務用計算の95％上限等を確認し、減価償却後の金額を計算します。

市街地価格指数や鑑定書があれば必ず認められますか

必ずとはいえません。裁決例は個別の事実と資料に基づく判断です。直接資料がない範囲、探索記録、算定方法、土地建物区分、減価償却を一式にして、採用前に税務署または税理士へ確認します。

取得費加算は、取得費が分からないときの代わりですか

代わりではありません。取得費加算は、一定要件を満たす人が本人に課税された相続税額の一部を取得費へ加える別制度です。通常取得費、5％、相続税評価額、取得費加算を別の欄で確認します。

今日やること：契約書探しではなく「取得費ファイル」を始める

今日の完了は、取得費や税額を確定することではありません。次を順に行います。

1. 売却案件へCASE-IDを付ける
2. 土地、建物、増築へP-IDを付ける
3. 現在の売主とPごとの持分へH-IDを付ける
4. 取得・追加取得・建築・承継へACQ-IDを付ける
5. 契約・譲渡・中止と譲渡価額へX-IDを付ける
6. 家、貸金庫、税務資料、取引関係者の探索先をDOC索引へ入れる
7. 購入・建築・設備・改良・造成等をCOSTへ分ける
8. 総額不明、内訳不明、一部費用不明の状態を決める
9. 建物の居住・賃貸・事業期間をUSEへ入れる
10. 土地建物配分と減価償却の未確認事項へQ-IDを付ける
11. 同じ譲渡範囲で実額候補と5％候補をCMPへ並べる
12. 回答前に税額や申告を確定しないようSTOP-IDを付ける
13. 取得費加算と他特例を別に確認する
14. PごとのH持分合計100％とXのH別配分合計を照合する
15. 回答をCMP・RTNへ反映してからCASE進行状態を更新する
16. 税計算へ移す、専門家へ正式移管する、または売却中止にする場合は、終端コード・根拠・保管者・保存期限を記録する

資料が見つからないこと自体は失敗ではありません。照会先、回答、分からない範囲、5％を検討する取得単位、次の質問が残っていれば、税務署・税理士が判断できる状態へ進んでいます。