この記事の目次を開く（9項目）
相続した家を売ると、売って得た利益に所得税と住民税がかかります。その利益を計算するときに要るのが、家を手に入れたときの金額です。ところが、亡くなった方が何十年も前に買った家だと、相続した家の取得費が分からないことがあります。契約書が見当たらないときに何を探し、見つからない部分をどう扱うかを順に確かめましょう。
相続した家の取得費は、亡くなった方のものを引き継ぐ
家を売ったときの利益（譲渡所得）は、売却代金から取得費と譲渡費用を引いて計算します（出典：国税庁 No.3202。参照資料の一覧へ移ります）。取得費は、土地や建物を手に入れるためにかかったお金のことです。譲渡費用は、仲介手数料など、売るためにかかったお金を指します。
相続した家の取得費は、原則として亡くなった方（被相続人）が買ったときの代金を引き継ぎます（出典：国税庁 No.3270。参照資料の一覧へ移ります）。相続したときの時価や評価額で、計算し直すわけではありません。つまり、亡くなった方が30年前に買った家なら、30年前の購入代金が出発点です。
手に入れた時期も、亡くなった方が買った日を引き継ぎます。売った年の1月1日の時点で持っていた期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期として扱われます。長期か短期かで、かかる税率が変わります。
税率や税額の計算の全体は、相続した家の売却にかかる税金の記事で説明しています。ここから先は、取得費の金額をどう確かめるかに絞って進めます。
契約書が見つからないとき、まず探す5つの資料
売買契約書が見つからなくても、すぐに売却代金の5％で計算すると決める必要はありません。通帳の出金記録や建築の書類が、実際に払った金額（実額）を示す手掛かりになる場合があるからです。探すときに、家じゅうを一度に片付けなくてもかまいません。
最初は、大事な書類が集まりやすい場所から見ていきます。
- 実家の重要書類のファイル
- 金庫や机の引き出し
- 権利証や登記識別情報（登記の後に届く通知）の保管箱
- 確定申告や住宅ローンの書類を入れた箱や封筒
- 亡くなった方宛ての郵便物や、保存されたメール
権利証のファイルには、当時の売買契約書や代金の領収書が一緒にとじてある場合があります。資料を探す助けとして、この記事では次の5つに分けています。
- 買ったときの契約と支払い：売買契約書、重要事項説明書、領収書、精算書
- 建てたときの資料：建築請負契約書、設計図、建築確認済証、検査済証
- 後から加えた工事の資料：増築・改築・大規模なリフォームの契約書や領収書
- 過去の税の資料：確定申告書の控え、固定資産税の課税明細書、購入時の清算書
- お金の流れの記録：通帳の出金記録、振込の控え、住宅ローンの契約書や返済予定表
家を人に貸していた時期があれば、そのころ税務署に出した書類の控えも見てください。建物の減価償却の明細が、そこに残っていることがあります。
片付けで残しておく物の見分け方は、相続した実家の片付けの記事にまとめています。
家で見つからなければ、当時の取引先に問い合わせる
家の中で見つからないときは、当時の売主、施工会社、仲介会社に問い合わせる方法があります。控えを残しているかどうかや、写しをもらえる条件は、会社によって違います。まず有無を聞きましょう。問い合わせでは、次のことを伝えます。
- 亡くなった方の氏名と、物件の所在地
- おおよその購入時期、または建てた時期
- 自分が相続人であること
そのうえで、次のことを聞きます。
- 契約書、精算書、請求書、支払記録の控えが残っているか
- 相続人が写しをもらえるか
- 手続きに要る戸籍謄本や本人確認書類は何か
見つかった資料は、どこまで購入価格の証拠になる？
資料を探しやすくするため、この記事では、購入価格をどこまで示せるかで4つに整理します。金額そのものを示す資料と、探すための手掛かりにとどまる資料では、重みが違うからです。金額が書かれた資料も、対象の物件と支払先が合っているかを確かめます。
| 区分 | 主な資料 | 使い方 |
|---|---|---|
| 直接の資料 | 売買契約書、重要事項説明書、代金の領収書 | 購入価格を示す。物件と支払先を照合する |
| 補強する資料 | 通帳の出金記録、住宅ローンの契約書、建築請負契約書、建築確認済証 | 金額や時期の裏付け。支払先の確認が要る |
| 手掛かり | 登記の抵当権の記録、分譲時のパンフレットや価格表、購入時の清算書 | 取引先や時期を探す |
| 購入価格を示さない資料 | 相続税評価額、固定資産税評価額、路線価、現在の査定額、ローンの残高 | 購入価格の代わりにしない |
登記事項証明書（法務局で取れる登記の記録）には、抵当権（借りたお金の担保の記録）が載っていることがあります。そこに書かれた借入額は、購入価格そのものではありません。それでも、借りた金融機関と時期が分かるので、ローンの書類を探す手掛かりになります。
固定資産税の課税明細書や購入時の清算書も、金額の証拠にはなりにくい資料です。ただし、土地と建物の評価の割合や、建物の造りと床面積を確かめるときの参考になります。
評価額や査定額は、購入価格の代わりにならない
相続税評価額（相続税の計算に使う値段）や固定資産税評価額（市区町村が決めた値段）は、取得費の代わりになりません。どちらも税金を計算するための基準で、亡くなった方が実際に払った金額ではないからです。現在の査定額や住宅ローンの残高も、同じ理由で使えません。
ただし、相続税評価額が取得費の計算に出てくる場面はあります。相続税を納めた人が使える「取得費加算」で、納めた相続税を物件ごとに割り振るときの基準です（出典：国税庁 No.3267。参照資料の一覧へ移ります）。その場合でも、評価額がそのまま取得費になるわけではありません。
取得費の何が分からない？総額・内訳・一部の費用
資料を集めたら、何が分からないのかを書き出します。分からない範囲によって、次にすることが変わるからです。
| 分からないもの | 状態の例 | 次にすること |
|---|---|---|
| 総額 | 購入代金を示す資料が1つもない | 取引先への問い合わせを試す。それでも不明なら、5％を候補にして税務署か税理士に確かめる |
| 土地と建物の内訳 | 合計額は分かるが、土地と建物に分かれていない | 契約書の内訳、消費税額、建築の資料から分け方を探す |
| 一部の費用 | 本体の代金は分かるが、増築費や購入時の諸費用の領収書がない | 分かる部分は実額で集め、足りない部分の扱いを確かめる |
大切なのは、一部の資料だけで全体を実額にしないことです。反対に、契約書が1枚ないだけで全体を5％にすることもしません。
一部の費用は、取得費に入るものと入らないものがある
増築や改築など、建物の価値を高めたり長く使えるようにしたりする工事の代金は、取得費に足せます（出典：国税庁 No.3252。参照資料の一覧へ移ります）。一方で、ふだんの修繕費は足せません。過去に事業の経費に入れた費用も除きます。
相続人が払った相続登記の登録免許税（登記のときに国に納める税金）も、取得費に含められます（出典：国税庁 基本通達60-2。参照資料の一覧へ移ります）。司法書士に払った報酬も、その登記に通常必要な範囲なら同じです。ただし、実額で計算する場合に限ります。事業などの経費にすでに入れた分も除きます。
たとえば、土地と建物の代金は、振込先まで分かる通帳の出金記録で確かめられるとします（想定の例）。ただし、20年後に増築したときの領収書だけが見つかりません。このとき、全体を5％にする必要はなく、増築費を推測で足すこともしません。分かっている代金は実額の候補にして、増築の分は分からない範囲として税務署か税理士に相談します。
土地と建物の内訳は？建物は減価償却を引く
土地と建物をまとめて買った場合、総額が分かっても、そのまま取得費にはできません。建物は年数とともに価値が減るため、その分を差し引く決まりがあるからです（出典：国税庁 No.3261。参照資料の一覧へ移ります）。土地は価値が減らない扱いなので、差し引きません。
土地と建物の分け方
まず、総額を土地と建物に分けます。契約書に土地代と建物代が分けて書いてあれば、その金額を使います。
内訳がなくても、契約書に消費税額が書いてあれば手掛かりになります。土地の売買には消費税がかからず、建物の分にだけかかるためです（出典：国税庁 No.6301。参照資料の一覧へ移ります）。当時の税率（3％、5％、8％など）で税額を割ると、建物の税抜きの価格が分かります。その額に税額を足すと、税込みの建物の価格を出せる場合があります（出典：国税庁 譲渡所得のあらまし。参照資料の一覧へ移ります）。
消費税額も内訳もないときは、購入時の建物と土地の時価の割合で分ける方法を検討します。ただし、購入時の時価をどの資料で示せるかは、物件によって違います。固定資産税評価額の比率を使えるとは限らないため、購入時の時価を示す資料や、標準的な建築価額表を確かめてください。どの分け方を使えるかは、税務署か税理士に確認してください。
建物の減価償却を差し引く
住まいとして使っていた建物は、購入代金から「減価償却費相当額」を引いた残りが取得費です（出典：国税庁 No.3261。参照資料の一覧へ移ります）。減価償却費相当額は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。取得価額は、建物の購入代金を基本に、設備費や改良費を含める場合があります。償却率は、木造や鉄筋コンクリート造など、建物の造りごとに決まっています。
経過年数は、亡くなった方が買った日から、相続人が売った日までを通して数えます。相続した時点で数え直すことはありません。
人に貸していた時期がある建物には、この式をそのまま使えません。貸していた期間は、事業としての減価償却費を反映させる必要があるためです。減価償却をせずに購入代金の全額を取得費にすると、所得を少なく申告したことになり、あとで直す必要が出ます。
詳しく：償却率と経過年数の数え方
詳しい説明を開く
住まい用の建物に使う主な償却率は、木造が0.031、木骨モルタル造が0.034、鉄筋コンクリート造が0.015です。軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm超4mm以下）は、0.025を使います。
経過年数に6か月以上の端数があれば1年とし、6か月未満は切り捨てます。住まいとして使った建物で差し引ける額の上限は、建物の取得価額の95％です（出典：国税庁 No.3261。参照資料の一覧へ移ります）。貸していた期間がなければ、どれほど古い建物でも、取得価額の5％は取得費として残ります。
探しても分からないとき、推計と5％の概算取得費
資料を探し、取引先に問い合わせても、購入代金が分からないことはあります。そのときの選択肢は、推計（別の資料から見積もること）と、売却代金の5％を使う方法の2つです。どちらを使うかは、自分で決める前に税務署か税理士に確かめます。
推計は、使う前に税務署か税理士に確かめる
土地の値段を、市街地価格指数（土地の値動きを示す指数）などから逆算したいと考える人もいます。ただし、指数による推計がどの物件でも認められるわけではありません。
税務署側が指数などで行った推計を、合理的と認めた裁決（国税不服審判所の判断）はあります（出典：国税不服審判所 平成12年裁決。参照資料の一覧へ移ります）。これは、その事案の事情にもとづく個別の判断です。自分で選んだ指数で逆算した額が、そのまま認められるとは限りません。
土地と建物を一括で買い、総額は分かるのに建物の内訳が分からないことがあります。そのときは、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で、総額を土地と建物に区分する方法を検討できます（出典：国税庁 建築価額表。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、総額も分からない物件の取得費を、この表だけで組み立てられるわけではありません。使えるかどうかも、申告の前に確かめてください。
売却代金の5％を取得費にする方法
購入代金が分からないときは、売却代金（譲渡価額）の5％を取得費とする方法があります（出典：国税庁 No.3258。参照資料の一覧へ移ります）。これを概算取得費と呼びます。実額が分かっていても、建物の減価償却後に計算した取得費の合計が売却代金の5％より少なければ、5％を選べます。たとえば3,000万円で売れたなら、概算取得費は150万円です。
5％を選んだときは、相続登記の費用などを上乗せできません。建物の分を、さらに減価償却することもありません。5％を使う部分では、その部分の取得費を売却代金の5％の額にまとめて置き換えるからです。持分ごとに取得時期や取得費が違う場合は、どの範囲に使えるかを税務署か税理士に確認してください。
実額と5％で、税額はどれだけ違う？
計算例の条件は、売却代金が3,000万円、仲介手数料などの譲渡費用が150万円です。税率は、長期の所得税15％と住民税5％に復興特別所得税を加えた20.315％です（出典：国税庁 土地や建物を売ったとき。参照資料の一覧へ移ります）。実額の取得費は、土地と減価償却後の建物を合わせて1,800万円と置きます。特例は使わず、ほかの費用も考えない、2026年分の単純な試算です。
| 項目 | 5％を使う場合 | 実額を示せた場合 |
|---|---|---|
| 売却代金 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費 | 150万円 | 1,800万円 |
| 譲渡費用 | 150万円 | 150万円 |
| 税金がかかる利益 | 2,700万円 | 1,050万円 |
| 所得税・復興特別所得税・住民税 | 約548万5,000円 | 約213万3,000円 |
この条件では、税額に約335万円の差が出ます。実際に手元に残る額は、ほかの売却費用や使える特例によって変わります。売却費用を含めた手取りの見積もりは、不動産売却の費用と手取りの記事で確かめられます。
税額の見込みを入れて手取りを出すなら、無料の不動産売却の費用・手取り計算機も使えます。
詳しく：一部の持分だけ取得費が分からなかった例
詳しい説明を開く
名古屋国税局の文書回答（国税局が個別の問い合わせに答えたもの）に、次の例があります。1筆（登記上の1区画）の土地の持分を、違う時期に相続と売買で手に入れた例です。取得費が分かる持分は実額で、分からない持分は売却代金の5％で計算する扱いが示されました（出典：名古屋国税局 文書回答。参照資料の一覧へ移ります）。
ただし、これは特定の事実関係についての回答です。実額と5％を自由に組み合わせてよいという、一般的な決まりではありません。自分の場合に当てはまるかは、税務署か税理士に確認してください。
取得費加算や空き家の特例は、取得費の代わりになる？
取得費が小さくなるときに、税額を抑えられる制度が2つあります。どちらも取得費を探す代わりにはならず、条件を満たしたときだけ使える別の制度です。
1つ目は、相続財産を売ったときの取得費加算です。相続税を納めた人が一定の期間内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に足せます（出典：国税庁 No.3267。参照資料の一覧へ移ります）。売る期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続が始まってから、およそ3年10か月にあたります。
足せる額には上限があり、この特例を使う前に計算した売却益までです。相続税を納めていない人は、この特例を使えません。
2つ目は、亡くなった方が1人で住んでいた家を売るときの特例です。条件を満たすと、売却益から最高3,000万円を差し引けます（出典：国税庁 No.3306。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、2024年（令和6年）1月1日以後に売り、家と敷地を相続した人が3人以上なら、上限は1人2,000万円です。建てた時期や売る期限などの条件は、相続した空き家の3,000万円控除の記事で確かめてください。
同じ譲渡資産の同じ部分には、取得費加算と空き家の特例の両方を重ねて使えません。どちらか一方を選ぶことになるため、それぞれで税額を比べてから決めます。比べる計算は、税理士に頼むと手戻りを減らせます。
詳しく：5％の概算取得費と取得費加算が並んだ裁決
詳しい説明を開く
国税不服審判所の裁決に、税務署の計算として、5％の概算取得費と、相続税額の取得費加算の合計を示した例があります（出典：国税不服審判所 裁決事例。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、この裁決の主な争点は、相続人どうしの調整金を売却代金から引けるかどうかです。5％と取得費加算を一緒に使えるかを、一般的に判断したものではありません。自分の場合に使えるかは、申告の前に税務署か税理士に確かめてください。
税務署や税理士に相談する前にそろえるもの
この記事の内容は一般的な情報です。どの資料を実額の証拠にできるか、5％とどちらを選ぶかは、個別の判断が要ります。申告の前に、住所地を管轄する税務署か、税理士に相談してください。
税の決まりや特例の条件は、改正で変わることがあります。申告するときは、その年分の国税庁の案内で確かめてください（出典：国税庁 土地や建物を売ったとき。参照資料の一覧へ移ります）。売却から申告までに使う書類は、相続した家の売却に必要な書類の記事で一覧にしています。
持っていく資料
- 見つかった契約書、重要事項説明書、領収書、パンフレット
- 通帳のコピー、振込の控え、住宅ローンの契約書や返済予定表
- 土地と建物の登記事項証明書
- 建築請負契約書、設計図、建築確認済証、検査済証
- 固定資産税の課税明細書
- 今回の売買契約書と、仲介手数料や測量費などの領収書
- 相続税を申告した場合は、その申告書の控え
あわせて、分からない範囲を1枚のメモにしておくと、相談が早く進みます。「実額で示せる部分」「分からない部分」「5％を候補にする部分」の3つに分けて書いておきましょう。
自分で決めずに相談する場合
次のどれかに当てはまるときは、記事の情報だけで取得費や税額を決めないでください。
- 土地・建物・増築部分・持分・売る範囲や、実額と5％を使う範囲がはっきりしない
- 交換、買換え、贈与、限定承認、何度も重なった相続、買い増しの経緯がある
- 資料どうしで、金額・日付・対象が食い違う
- 増改築・修繕・造成・経費・譲渡費用の区別がつかず、二重に数えるおそれがある
- 賃貸や店舗、事務所など、事業に使っていた時期がある
- 取得費加算、空き家の特例、交換や買換えの特例を検討している
- 借地権、法人、日本国外に住む人が関わっている
交換や買換えの特例で手に入れた物件は、前の物件の取得費を引き継ぐなど、計算が変わります（出典：国税庁 No.3273。参照資料の一覧へ移ります）。こうした経緯は、書類だけでは見落としやすいところです。
よくある質問
質問と回答を開く（4件）
契約書が1枚もなければ、必ず5％で申告する？
そうとは限りません。5％は、購入代金が分からないときに使える方法の1つです（出典：国税庁 No.3258。参照資料の一覧へ移ります）。通帳の出金記録やローンの書類が、実際の金額を確かめる手掛かりになる場合もあります。契約書や振込先の記録と突き合わせて、物件代金の支払いだと確認できるかを確かめます。
住宅ローンの借入額や残高は、購入価格の代わりになる？
なりません。抵当権に書かれた借入額は借りた金額で、買った値段とは違うからです。残高は、返したあとの残りにすぎません。借入先と時期を知る手掛かりとして使い、ローンの契約書や返済予定表を探してください。
5％を選んだら、登記費用を足したり、建物を減価償却したりする？
どちらもしません。概算取得費は、それを使う部分の取得費を、売却代金の5％の額にまとめて置き換えるものです（出典：国税庁 No.3258。参照資料の一覧へ移ります）。登記費用を上乗せすることも、建物の分をさらに減価償却することもありません。
古い家なら、建物の取得費は0円？
0円にはなりません。住まいとして使っていた建物では、減価償却で差し引ける額に上限があり、取得価額の5％は残ります（出典：国税庁 No.3261。参照資料の一覧へ移ります）。購入代金が分かれば、古い建物でもこの計算で取得費を出せます。