親や親族から相続した「他人の土地の上に建つ家」を売却するとき、一般的な土地付き一戸建てと同じ感覚で、いきなり建物の査定から始めてはいけません。
借地に建つ家を売る取引は、法律上「建物の所有権」と「土地を利用する権利（借地権）」をセットにして第三者へ引き渡す行為です。このうち「土地賃借権」を第三者へ譲渡するには原則として地主の承諾が必要ですが、「地上権」であれば原則として承諾なしに譲渡できます。実際の取引では、地主の承諾を得ることなどを前提条件として、先行して売買契約を結ぶ事例もあります。ただし、契約そのものが成立することと、借地権が実際に買い手へ移転する条件とは、明確に区別して確認します。
売却をスムーズに進めるための結論は次のとおりです。建物の査定へ進む前に、まず土地と建物の登記記録、過去の借地契約書、地代の支払履歴をそろえます。そのうえで、どの法律（旧法か新法か）が適用されるのかや、譲渡承諾の要件を正確に確かめてから、地主との話し合いに入ります。
1. 土地と建物の登記事項証明書で権利関係を確かめる
借地権付き建物の売却で最初に行う作業は、「建物」と「土地」の両方について登記記録を確認し、権利の名義や内容を突き合わせることです。最寄りの法務局窓口やオンライン請求で登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで登記情報を確認します。なお、登記情報提供サービスの画面照会は、法的な証明力を持つ登記事項証明書の交付とは区別されます。
建物登記の確認点
建物については、亡くなった被相続人の名義のままになっていないかを確認します。遺産分割協議や遺言、法定相続分によって実体上の権利を取得していても、買主への所有権移転登記を行う前提として、相続人名義への相続登記（所有権移転登記）を完了させておく必要があります。共同相続人がいる場合は、遺産分割協議や持分の取りまとめも欠かせません。
建物の登記が存在することは、土地の利用権を第三者に対して主張するための対抗要件としても重要です。e-Gov法令検索「借地借家法」第10条第1項（新しいタブで開きます）では、土地に借地権の登記がなくても、借地上の建物を登記していれば土地の新たな取得者に対しても借地権を対抗できると定められています。
土地登記の確認点
土地については、表題部や権利部（甲区・乙区）を確認します。
- 土地所有者（地主）の氏名や住所が、借地契約書の相手方と一致しているか
- 土地に抵当権や差押えなどの権利制限が設定されていないか
- 土地の権利部（乙区）に「地上権」または「賃借権」の設定登記がなされているか
実務上の借地権の多くは、登記がなされていない「土地賃借権（債権）」です。「地上権（物権）」であれば、地主の承諾なしに第三者へ譲渡できるのが民法上の原則です。しかし住宅用地では、譲渡に地主の承諾を必要とする土地賃借権が設定されている事例が多く見られます。登記事項や契約書面から、どちらの権利形態であるかを正しく見極める必要があります。
2. 契約書から適用法令（旧借地法・新法・定期借地）を判別する
借地権には、契約を結んだ時期や形式によって異なる法律が適用されます。適用される法令によって、存続期間や更新時の保護度合いが大きく異なり、買主への売却価格や担保評価を直接左右します。
| 区分 | 契約時期・形式の基準 | 当初の存続期間 | 更新後の期間 | 売却時の影響 |
|---|---|---|---|---|
| 旧法借地権（旧借地法） | 1992年（平成4年）7月31日以前に設定された契約 | 非堅固（木造等）20年（定めのない場合30年）／堅固（RC等）30年（定めのない場合60年） | 非堅固20年／堅固30年 | 地主の更新拒絶に厳格な正当事由が必要。借地権が設定された時期が基準となり更新後も旧法が継続適用される |
| 普通借地権（新法借地借家法） | 1992年（平成4年）8月1日以降に設定された契約 | 構造に関わらず一律30年以上 | 1回目20年／2回目以降10年（合意でより長い期間を定めることも可能） | 更新規定と正当事由制度があり、住宅用地として一般的な流通が可能 |
| 一般定期借地権（新法借地借家法） | 1992年（平成4年）8月1日以降に公正証書等の書面で締結 | 50年以上 | 更新なし（期間満了で終了） | 期間満了時に更地返還が必要。残存期間の長短が買主の資金計画に大きく影響する |
1992年7月31日以前に借地権が設定された契約は、その後更新時期を迎えて更新合意書を交わしていても、原則として旧借地法がそのまま継続して適用されます（借地借家法附則第6条）。
一方、公正証書などの書面で一般定期借地権が設定されている場合は、契約更新や建物の再築による期間延長がありません。原則として期間満了時に土地を更地にして返還する必要があります（建物を地主へ譲渡する特約付きの形態などを除きます）。定期借地権の制度構造は国土交通省「定期借地権の解説」（新しいタブで開きます）に整理されています。一般定期借地権付き建物を売却する場合は、残存期間があと何年あるかを厳密に確かめなければ、買主側の資金計画が立ちません。
3. 地代の支払履歴と更新料・承諾料の契約条項を洗い出す
地主との協議や、買主側の不動産会社（宅地建物取引業者）による重要事項説明をスムーズに進めるため、過去の地代の支払履歴と契約書に定められた承諾条項をあらかじめ洗い出します。売却の打診を受けた地主が特に重視するのは、これまでの契約遵守状況です。
調査で確認すべき具体事項として、国土交通省の資料（第2部 継続賃料にかかる鑑定評価の方法等の検討（新しいタブで開きます））などを参考に、編集部で整理した次の項目を確かめます。
- 現在の地代の月額・年額および支払方法（銀行振込控や領収証を過去数年分そろえる）
- 地代の滞納がないか（過去に滞納があると、信頼関係破壊を理由に契約解除を主張される恐れがある）
- 過去の契約更新時に更新料を支払っているか、その金額と更新合意書の有無
- 契約書に「譲渡承諾料（名義書換料）」や「建替え・増改築時の承諾料」の支払義務が明記されているか
- 借地権の利用目的（専ら自己の居住用か、賃貸用建物への転用が禁じられているか）
4. 相続による権利取得と第三者への売却（譲渡）の違い
借地権の取引の実務で特によく混同されるのが、「相続」と「売却」における地主承諾の違いです。
相続による取得：地主の承諾は法律上不要
借地権者が死亡し、その相続人が遺産分割等によって借地権を引き継ぐことは、包括承継（e-Gov法令検索「民法」第896条（新しいタブで開きます））に当たります。民法第612条が規定する「賃借権の譲渡」には該当しないため、相続によって借地権を取得する際に地主の承諾を得る必要はなく、承諾料や名義書換料を支払う法的義務も発生しません。
ただし、地主に対して名義人が交代した事実を伏せたままにしておくと、地代の請求先や将来の連絡でトラブルを招きます。地主への連絡は相続登記の完了まで待つ必要はなく、相続が発生した旨を速やかに伝えます。遺産分割などで正式な承継者が決まっていない段階であっても、当面の連絡窓口と地代の支払方法を先に共有しておきます。そのうえで、承継者が確定した段階で改めて書面などで正式に通知するのが実務上適切な進め方です。
第三者への売却：地主の承諾が必須
相続した借地権付き建物を第三者へ売却するとき、対象が土地賃借権であれば賃借権の譲渡に当たります。e-Gov法令検索「民法」第612条第1項（新しいタブで開きます）に基づき、賃借人は原則として地主の承諾を得なければ賃借権を譲渡できません（地上権であれば原則として承諾なしに譲渡できます）。
地主の承諾を得ずに土地賃借権付き建物を買主に引き渡すと無断譲渡となり、地主から土地賃貸借契約を解除されて建物の退去・解体撤去を求められる重大な危険があります。なお、実務上は地主の承諾取得などを条件として先行して売買契約を結ぶことも可能であり、契約締結と権利譲渡の効力発生要件を分けて整理します。
5. 譲渡承諾料の目安と固定割合ではない理由
第三者への売却にあたり、土地賃借権について地主から「譲渡承諾書」を発行してもらう対価として支払うのが譲渡承諾料（名義書換料）です。
不動産実務や個別の交渉において一定の割合を目安として協議される例は見られますが、全国一律の相場や計算式が法律や公的基準で定められているわけではありません。
承諾料が固定値にならない理由は次のとおりです。
- 民法や借地借家法には、承諾料の金額や算定割合を定めた条文が存在しない
- 借地権価格そのものが、立地、個別形状、残存期間、地代設定によって案件ごとに変動する
- 国税庁の路線価図に記載されている「借地権割合（例：60％や70％）」は相続税等の財産評価基準であり、市場の実勢取引価格を直接示すものではない
実際の協議では、契約書の特約の有無や過去の更新料の支払い状況、周辺地域の慣行、地主とのこれまでの信頼関係を考慮して個別の金額が合意されます。
6. 地主が譲渡を拒否したときの裁判所手続（借地非訟）
地主へ売却の相談を持ちかけたものの、個人的な感情や過去のいきさつから「第三者への名義変更は一切認めない」と拒絶されるケースがあります。もっとも、地主が承諾しないからといって、直ちに売却を断念する必要はありません。
借地借家法第19条に基づく承諾に代わる許可
地主が承諾を与えない場合、借地人は裁判所に対して賃借権譲渡の許可を申し立てることができます。これを「借地非訟（しゃくちひしょう）事件」と呼びます。
裁判所は、第三者が土地賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときなどに、審理を経て地主の承諾に代わる許可決定を出します。審理では、買主の資力や利用形態を含め、地主に不利となるおそれがないかなどが審査されます。この際、裁判所は鑑定委員会の意見を聴き、借地人が地主へ支払うべき承諾料相当額（財産上の給付）や契約条件の変更を付帯条件として定められます。
借地非訟の手続の流れや申立要件の詳細は、裁判所「借地非訟事件について」（新しいタブで開きます）で公開されています。
地主側の介入権（優先買取権）
借地人が裁判所に譲渡許可を申し立てた場合、地主には自ら建物と土地賃借権を譲り受ける対抗手段が認められています（借地借家法第19条第3項の介入権）。地主は裁判所が定めた期間内に申立てを行う必要があります。
地主が適法に介入権を行使した場合、裁判所は相当の対価を定めて、地主に対して建物および土地賃借権の譲受けを命ずることになります。これは建物のみを優先的に買い取る権利ではなく、市場価格での換価を保証する制度でもありませんが、第三者への譲渡許可手続の過程で地主自らが権利を引き取る解決策の一つとなります。
7. 建替え条件と買主の住宅ローン審査の壁
借地権付き建物を一般の個人へ売却する場合、建物が老朽化していれば、買主は購入後にリフォームするか解体して新築（建替え）することを想定します。ここで確認が必要になるのが「建替え条件」と「住宅ローン」です。
増改築禁止特約の存在
借地契約書の多くには「建物の増改築・建替えを行う場合は地主の事前承諾を要する」という特約が含まれています。買主が建て替えを前提として購入する場合、売却と同時に「建替えについての地主の承諾（建替え承諾）」を取り付ける必要があります。建替え承諾にあたって承諾料の支払いが協議されることがありますが、その金額や条件は契約内容や協議によって個別に取り決められます。
なお、建替え承諾が得られない場合も、裁判所へ増改築許可の申立てを行う制度が用意されています（借地借家法第17条第2項）。
買主の住宅ローンと金融機関の承諾要請
買主が住宅ローンを利用して借地権付き建物を購入する場合、金融機関から地主への協力を求められることがあります。融資を行う金融機関によっては、建物に対する抵当権設定承諾書や、地代不払い時の事前通知を約する念書への地主の署名・捺印を融資実行の要件とする例が見られます。
地主がこれらの書類への協力を拒否すると、買主が検討していた住宅ローンの利用が難しくなるケースがあります。融資基準は金融機関ごとに異なりますが、住宅ローンが使えない場合は購入検討者が現金購入者や専門の買取会社などに限られます。その結果、売却期間が長期化したり価格が抑えられたりする要因となります。
8. 借地権付き建物を売る3つの売却経路
借地権付き建物を売却する際は、地主の意向や土地の利用方針に応じて3つの売却経路を比較検討します。具体的には「地主への売却」「地主と連携した一体売却」「第三者への単独売却」があり、それぞれの権利関係や買主層に応じた特徴を押さえておく必要があります。
【売却経路の3つの選択肢】
［選択肢1：地主への売却］
相続人（借地人） ── 建物売買・借地権合意解除 ──> 地主
※完全な所有権に戻したい地主との利害が一致すれば有力な選択肢。
［選択肢2：地主との同時売却］
相続人（建物・借地権） ┐
├── 一体売却（完全所有権） ──> 一般の買主
地主（底地所有権） ┘
※完全な所有権として売却する形態。代金按分は権利・評価・税務を踏まえ事前合意。
［選択肢3：第三者への売却］
相続人 ── 地主の譲渡承諾（承諾料支払） ──> 一般買主 または 専門買取業者
※地主の承諾（または代諾許可）を得て第三者へ譲渡する形態。選択肢1：地主への売却（借地権の買取り要請）
地主に対して建物と借地権の買取りを提案する方法です。地主にとっては、借地権を買い戻すことで土地が借地権の負担のない完全な所有権に戻る利点があります。互いの希望条件や評価額が折り合えば、第三者への譲渡承諾料をめぐる調整を挟まずに円滑な解決を図れます。
選択肢2：地主と連携した「底地＋借地権」の一体売却
地主も土地の現金化を望んでいる場合に検討できる方法です。土地所有権（底地）と借地権付き建物をセットにし、完全な所有権の一戸建て・宅地として市場へ売り出します。買主側にとっては通常の所有権物件として住宅ローンを利用しやすい利点があります。
なお、売却代金の按分は、国税庁の路線価に基づく借地権割合へ機械的に合わせるべきではありません。当事者の権利関係や客観的な鑑定評価、譲渡所得税などの税務上の影響を踏まえ、事前に協定書などで合意しておく必要があります。
選択肢3：第三者への単独売却（仲介または専門買取業者）
地主に買い取る意向がなく一体売却にも応じない場合や、独自の売却活動を進める場合は、地主の譲渡承諾（または裁判所の代諾許可）を得たうえで第三者へ売却します。一般個人への仲介売却のほか、建物の老朽化が進んでいる場合や地主との交渉調整が複雑な場合は、借地権の取り扱いに精通した不動産買取業者への売却も選択肢となります。
9. 契約条件と引渡し前の確認表
トラブルを防ぎ、安全に引渡しを終えるための実務確認表です。
| 確認項目 | 確認の目的・対応内容 | 主な確認先・書類 |
|---|---|---|
| 停止条件と解除条項の明確化 | 地主の正式な譲渡承諾が得られない場合に備え、承諾取得の期日、不成立時の受領済金員の返還、借地非訟による代諾許可手続を利用するかどうかを売買契約書案で明確に取り決める | 売買契約書案 |
| 土地境界の確認 | 借地部分の境界が不明瞭な場合、隣接地や道路との境界トラブルを防ぐため、状況に応じて測量や筆界確認書の作成要否を判断する | 確定測量図・筆界確認書 |
| 地代・公租公課の精算 | 引渡し日を基準とする地代や固定資産税・都市計画税（建物分）の日割り精算について、当事者間の合意事項として精算基準を定める | 地代受領証・固定資産税納税通知書 |
| 建物状況調査（インスペクション） | 築年数が古い家屋の場合、インスペクションの実施要否を判断したうえで把握した不具合を開示し、契約不適合責任の範囲や免責の特約を協議する | 建物現況報告書・重要事項説明書 |
| 引渡し書類一式 | 借地契約書原本、地主の譲渡承諾書、実印・印鑑証明書、鍵、過去の図面等を整理する | 手元保管書類・法務局 |
10. 地主との協議前にそろえる資料と相談手順
地主のもとへいきなり「家を売りたいので承諾してください」と出向くと、感情的な警戒感を招いて交渉が決裂しやすくなります。事前に必要な書類を整え、筋道を立てて相談を進めます。
- 法務局で土地・建物の登記事項証明書を取得し、公図・地積測量図・建物図面をそろえます。
- 借地契約書、更新合意書、直近数年分の地代領収証をファイルにまとめ、支払遅延がないことを確認します。
- 借地権の取り扱いに精通した不動産会社や弁護士・司法書士へ事前に相談し、第三者への売却・地主への買取り・地主との同時売却それぞれの概算売却可能額を把握します。
- 地主へ連絡を入れ、「親から相続した建物を今後どう管理していくべきか相談したい」と面談を申し入れ、意向（土地を買い戻したいか、現状のまま承諾料を受領したいか等）を丁寧に聞き取ります。
- 地主の意向が確認できた段階で、専門家を交えて承諾料の額や具体的な売却スケジュールを書面化します。