境界が分からない土地は売却できる？資料確認と測量相談の順番

境界標が見当たらず、手元に図面がない土地であっても、法律上は売却できます。不動産会社への査定相談も、境界が確定するのを待たずに進めて構いません。ただし、境界があいまいなまま売り出すと、買い手が見つかりにくくなるだけでなく、引き渡したあとに隣の人との境界争いや越境トラブルへ発展する恐れがあります。

現地にある古いブロック塀や、これまでの土地の使い方から「ここが境界だろう」と自分で判断して売買を進めるのは危険です。まずは法務局にある登記資料と現地の状態を見比べましょう。そのうえで、専門家である土地家屋調査士に資料調査や現況測量を相談し、隣の土地の所有者全員と境界を確定させる「確定測量」が本当に必要かを判断していく流れが安全です。

境界が不明な土地を売却する2つの取引方法

土地の売買契約では、境界確認書（筆界確認書）がなくても取引そのものは可能です。代金の計算や精算方法には「実測売買」と「公簿売買」という区分がありますが、これは境界をはっきり示す義務や測量を行う義務があるかどうかとは別の契約条件にあたります。

1. 実測面積に基づいて代金を精算する「実測売買」

実測売買は、実際に土地を測った面積（実測面積）をもとに売買代金を計算し、登記簿に記録された面積（登記面積）との間に生まれた差額を精算する取引方法です。この実測売買を行う際には、境界をはっきりと示すことや、確定測量図を渡すことを契約の条件として定めるケースがあります。

買い手の希望や金融機関の融資条件によっては、境界標を指し示したり、確定測量図を提出したりすることを求められる場合があります。ただし、確定測量がどうしても必要になるかどうかは、買い手や金融機関の判断、個別の契約条件によって異なります。そのため、事前の確認が欠かせません。

2. 登記記録の面積に基づいて精算しない「公簿売買」

公簿売買は、登記記録に書かれている面積（公簿面積）を基準に売買代金を決め、実際に測った面積との差による代金の精算を行わない取引方法です。こちらも境界を示す義務や測量が必要かどうかとは別の契約条件であり、公簿売買であっても売り手が境界を示す義務を負う契約は存在します。

契約書に「境界非明示」の特約（特別な取り決め）を入れておけば、売り手は現地で境界標を指し示したり復元したりする義務を負わずに引き渡せます。境界確認書の作成や測量を待たずに売却手続きを進められる点がメリットです。

ただし、境界を示さない取引は、買い手にとって「実際の面積が登記記録と違うかもしれない」「将来、隣の人と境界や越境についての話し合いが必要になるかもしれない」という不安や不確定な要素を伴います。そのため、不動産買取会社を含め、そのままの状態を受け入れてくれる買い手との交渉や条件の調整を個別に進めていくことになります。買い手との交渉や取引条件の調整を進めるにあたっては、訳あり物件や土地取引の実績が豊富な不動産会社の選び方も参考になります。

手順1：法務局で公的資料を集めて境界の手がかりを調べる

境界の調査は、法務局（登記所）で手に入る公的な図面や登記記録の確認から始めます。法務局の窓口やオンライン請求で登記事項証明書や図面を発行してもらえるほか、「登記情報提供サービス」を使えばインターネット上でも閲覧できます。遠くにある土地であっても、必ずしも現地の法務局まで出向く必要はありません。相続した土地などで手元に書類が見当たらないときは、相続した実家の売却に必要な書類を参考にしながら権利関係の資料を確認しましょう。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）: 表題部に書かれた土地の使い道（地目）や登記上の面積（公簿地積）、権利部に書かれた所有者の名義や住宅ローンなどの抵当権の設定状況を確認します。
• 地図・地図に準ずる図面（公図）: e-Gov法令検索「不動産登記法」↗（新しいタブで開きます）第14条第1項に定められている「14条地図」が整っている地域では、精度の高い測量にもとづいた土地の形や位置が記録されています。一方、第14条第4項の「地図に準ずる図面（旧公図）」は、明治時代の地租改正のときに作られた字限図（あざきりず）などが元になっている例が多く見られます。そのため、縮尺や角度が不正確で、現在の実際の状況とずれている場合があります。
• 地積測量図: 過去に土地を分ける登記（分筆登記）や、面積を正しく直す登記（地積更正登記）などで作成され、法務局へ提出された測量図です。作られた時期だけで正確さをひとまとめに判断せず、使われている座標の種類（世界測地系や任意座標系）、基準点、測量の方法、現地で元の位置を再現できるかどうかを図面ごとに確認する必要があります。なお、過去に分筆などを行っていない土地では、地積測量図そのものがない場合もあります。
• 建物図面・各階平面図: 敷地の中に建物が建っている場合、敷地の境界線から建物の外壁までの距離が書かれていることがあり、境界の位置を推測する手がかり（補助資料）になります。

出典：法務省「土地の境界トラブルを未然に防ぐために」↗（新しいタブで開きます）

手順2：現地で境界標と越境物の状態を記録する

法務局の図面がそろったら、現地へ足を運んで境界を示す手がかり（物証）を探します。

境界標の種類と探し方

敷地の角や境界線が折れ曲がる場所に、次のような境界標が設置されていないか確認します。

• コンクリート杭（上面に十字や矢印の印が彫られている）
• 金属標・真鍮プレート（矢印や十字の印がある）
• 金属鋲（びょう：コンクリート舗装や側溝に打ち込まれた丸い金具）
• プラスチック杭
• 境界石杭（花崗岩などの古い石柱）
• 擁壁（ようへき）やコンクリートブロックの天端（てんば：一番上の面）に刻まれた「刻み（切り込み）」

草木が生い茂っていたり、土砂や落ち葉が積もっていたりすると境界標が隠れていることがあります。表面の落ち葉や土を軽く払う程度にとどめ、勝手に地面を掘り起こしたり、境界標を動かしたり元に戻そうとしたりすることは避けてください。崩れる危険がある擁壁や、水道管などの埋設管の周辺、他人の敷地には立ち入らず、安全を確保できる範囲で探します。なお、過去の庭や外回りの工事（外構工事）、道路の補修、水道工事の際に杭が削られたり、抜けてなくなっていたりする場合もあります。空き地や遠くの土地で雑草が生い茂っているときは、安全確保のために空き家の管理チェックリストも役立ちます。

構造物と越境物の現況確認

境界線と、現地にあるブロック塀などの構造物がどのような位置関係にあるかを点検します。

• ブロック塀や擁壁の設置位置: 塀の中心が境界線なのか、それとも内側（自分の敷地の中）や外側（隣の敷地の中）に建てられているのかを確認します。
• 空中越境: 屋根の軒（のき）、雨どい、庇（ひさし）、エアコンの室外機、庭木の枝が境界線を越えていないか見上げます。
• 地中越境: 水道管、ガス管、雨水を地面にしみ込ませる雨水浸透ます、木の根などが隣の土地を横断して引き込まれていないか確認します。

確認した境界標の有無や、境界を越えている疑いがある場所は、安全な範囲でスマートフォンのカメラなどを使い、全体が写る広角写真と近づいた近接写真を撮影しておきます。その際、日付と撮影場所のメモも一緒に残しておくと確実です。

手順3：隣接地と道路の所有者（民民・官民）を把握する

境界を決める相手は、隣り合うすべての土地の所有者です。隣の土地の登記事項証明書を取得し、誰と話し合い（協議）をする必要があるかを整理します。

私有地との境界（民民境界）

民民境界（みんみんきょうかい）とは、個人や法人が所有する私有地同士の境界を指します。

隣の土地の登記事項証明書を確認し、名義人が個人なのか、法人なのか、あるいは複数人で持っている共有状態なのかを調べます。登記記録にある所有者が亡くなっていて相続登記が終わっていない場合、法律上の相続人（法定相続人）の全員をつきとめなければならないケースもあります。隣が空き家や空き地で持ち主の居場所が分からない場合でも、住所の移り変わりがわかる戸籍の附票などを調べるには、法律にかなった請求資格や正当な理由が求められます。自分ひとりで調査を進めようとせず、土地家屋調査士などの専門家に相談しながら進めましょう。

公共用地・道路との境界（官民境界）

官民境界（かんみんきょうかい）とは、国や自治体が管理する公共用地と私有地との境界です。対象となる公共用地には、道路や水路のほか、公図の上で赤く塗られた赤道（あかみち：里道）や、青く塗られた青線（あおせん：水路）などがあります。

接している道路や水路の種類に応じて、市区町村、都道府県、国の出先機関など、実際の管理窓口を確認して協議を行います。官民境界をはっきりさせる手続きは、それぞれの管理者が定めている申請基準や現地での立ち会いのルールに沿って進めます。そのため、私有地同士の話し合いとは異なる公的な申請手続きが必要です。

手順4：土地家屋調査士へ資料調査と現況測量を依頼する

境界の調査や測量、登記申請の専門家は「土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）」です。法務省「土地家屋調査士の業務」↗（新しいタブで開きます）に定められているとおり、土地の表示に関する登記に必要な調査や測量を、専門の業務（独占業務）として担っています。

売却を検討する段階では、いきなり確定測量を発注するのではなく、まずは「資料調査」と「現況測量（仮測量）」を相談するのが適切な手順です。

相談時に持参する書類

• 登記事項証明書（土地・建物）
• 法務局で取得した公図および地積測量図
• 自分で安全に撮影した現地の境界標や構造物の写真
• 過去の売買契約書や重要事項説明書（手元にあれば）
• 家を建てた当時の建築確認通知書や配置図（手元にあれば）

現況測量で把握できること

現況測量では、土地の利用状況、ブロック塀やフェンスの位置、今残っている境界標などを測量機器で測定し、「現況測量図」を作成します。

現況測量を行うと、登記記録に書かれた面積（公簿面積）と、実際に測った面積との間に大まかにどれほどの開きがあるかを把握できます。また、土地の使い方や残っている境界標から推測される線と構造物の位置関係から、「境界を越えている疑いがある場所」も確認できます。ただし、現況測量は法律上の境界を決定するものではなく、本当に越境しているかどうかまで断定できるわけではありません。この測量結果をもとに不動産会社や土地家屋調査士と相談し、確定測量まで進める必要があるかを判断します。

現況測量と確定測量の違いを比較する

測量には複数の段階があり、目的や得られる法的安定性が異なります。売却の方針に合わせてどちらを実施するかを選択します。

確定測量の費用や期間は、どの土地でも一律というわけではありません。土地の面積だけでなく、接している隣の土地の数（筆数）や所有者の人数、道路境界確定（官民協議）の有無、隣の所有者の居住地（遠方に住んでいるか、不在がちかなど）によって、作業量や手続きにかかる期間が大きく変わるためです。あらかじめ決まった費用や期間が保証されているわけではないため、事前に土地家屋調査士から個別の見積書と作業の予定表（工程予定表）を取り寄せて確認してください。

境界立会いの進め方と隣地所有者への配慮

確定測量を進める際は、関係する人たちとの境界確認手続きが必要です。本人が直接現地に立ち会うだけでなく、すでに存在する確認資料の有無、代理人による対応、書面での確認、官民境界の手続き基準などに応じて確認方法は異なります。土地家屋調査士の指示に従って適切な手順で進めましょう。

立会い当日の流れ

1. 土地家屋調査士が法務局の資料や現況測量のデータを分析し、境界標を元に戻す位置や境界点の仮の杭（仮杭）を計算して配置します。
2. 土地家屋調査士から隣の土地の所有者それぞれへ連絡を取り、現地で確認する日程などを調整します。
3. 現地にて、仮杭の位置、塀や建物などの構造物と境界線との位置関係、物が境界を越えていないかなどを確認します。
4. 双方が合意に達した場合、正式な境界標（金属標やコンクリート杭など）を設置します。なお、登記上の境界（筆界）は法律で定められた公の境界（公法上の境界）であるため、当事者の話し合いだけで勝手に境界線の位置を変えることはできません。
5. 後日、図面を添えた「境界確認書」に双方が署名・押印し、それぞれ大切に保管します。

立会いや押印は法的に強制できない

隣の土地の所有者に対して、境界の立ち会いや確認書への押印を法律で強制することはできません。隣の所有者にも自分の財産を守る権利があり、納得できない位置への同意を拒絶できるためです。

売却を急ぐあまり「期日までに印鑑を押してほしい」と一方的な要求をすると、感情的な対立を招き、合意をつくることが難しくなります。事前に案内状を送るだけでなく、売り手自身もていねいに挨拶回りを行うなど、良好な関係性に配慮した誠実な姿勢が欠かせません。

隣地と合意できない・連絡がつかない場合の法的手続き

隣の土地の所有者が立ち会いを拒否した場合、居場所が分からず連絡が取れない場合、あるいは境界の位置についての主張が対立して合意に至らない場合は、次のような公的手続きを検討します。

1. 筆界特定制度（法務局）

筆界特定制度は、土地の所有者などの申請にもとづき、法務局が公法上の筆界の位置を公的に特定する行政の制度です。法務省「筆界特定制度」↗（新しいタブで開きます）

法務局の筆界特定登記官が、土地家屋調査士や弁護士など外部の専門家である「筆界調査委員」の意見を踏まえて調査や判断を行います。

隣の所有者が立ち会いを拒否したり不在だったりしても、登記官がみずからの権限（職権）で調査を進めて筆界を特定できるという特徴があります。裁判を起こす場合に比べて費用や期間を抑えやすい点がメリットです。

ただし、筆界特定制度で特定されるのは、登記された公法上の境界である「筆界」に限られます。当事者同士の合意や、長年の使用による取得時効などで生じた民事上の「所有権界（自分の所有地である範囲）」を確定する効力や、建物の越境物を無理やり撤去させる強制力はありません。それでも、客観的な公の判断として、不動産の売買において有力な判断材料になります。

2. 境界問題相談センター（ADR）

土地家屋調査士会が設置する境界問題相談センターなど、法務大臣の認証を受けた民間紛争解決手続であるADR（裁判外紛争解決手続）機関を利用する方法です。地域によって弁護士などとの連携体制や運営の仕組みが異なるため、担当する地域の相談窓口を確認しておくと安心です。裁判を起こさずに専門家が仲介役（調停役）となり、当事者同士の話し合いによる円満な和解を目指します。

3. 境界確定訴訟・所有権確認訴訟（裁判所）

話し合いや行政・調停の手続きでも解決しない場合に、裁判所を利用する司法的手段です。裁判官が現地や証拠資料を審理し、判決によって境界を定めます。法律上の強い効力（法的拘束力）がある解決が得られる一方、弁護士費用や裁判費用がかかります。また、事案によっては審理期間が長期化するため、売却スケジュールの見直しが必要になる場合があります。かかる期間や費用を一概に見通すことは難しいため、弁護士などの専門家への個別相談が必要です。

境界未確定リスクを避ける売買契約の注意点

境界が確定していない土地や、一部が未確定のまま売却する場合は、売買契約の条項設定と買い手への事前告知を徹底する必要があります。

売買契約書に盛り込む特約

• 公簿売買特約: 「本物件の売買面積は登記記録記載の面積とし、実際に測った面積との間に差が生じても、売り手・買い手の双方は売買代金の増額や減額を請求しない」という内容で合意します。
• 境界非明示特約: 「売り手は買い手に対し、現地における境界標の明示を行わない」という内容を契約条件として定めます。
• 契約不適合責任の免責条項: 境界の確定状況や面積のズレについて、引き渡したあとに売り手が修補や損害賠償の責任を負わない特約を検討します。買い手が不動産会社（宅建業者）か一般個人かにかかわらず、個人同士の取引でも免責特約の設定自体は検討できます。ただし、買い手が誰であるかによって当然に責任を免れるわけではありません。また、売り手が知っていながら相手に告げなかった事実については免責されないという法律上の限界もあります。そのため、条項の設定には十分な注意が必要です。

越境物に関する覚書と告知義務

ブロック塀、庇（ひさし）、庭木などが境界を越えている疑いがある場合や、実際に越境している事実がある場合は、売却する前に隣の所有者と「覚書（おぼえがき）」を取り交わしておくことが重要です。「お互いに越境の事実を確認し、将来の建て替え時に越境を解消する」といった内容を合意します。

ただし、取り交わした覚書の内容は、第三者である新しい買い手や将来隣の土地を取得した人へ自然に引き継がれるわけではありません。覚書の中に引き継ぎに関する条項（承継条項）を入れておくことや、新たな所有者への引き継ぎ手続きをどう進めるかを、事前に確認しておく必要があります。

また、境界標が存在しない事実、すでに起きている境界紛争、未確認の境界箇所、実施した測量の範囲などは、契約資料や物件状況等報告書（告知書）へ具体的に明記し、買い手へ正確に伝えなければなりません。売り手が知っている事実を告知せずに売却すると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求される重大な法的リスクを負うことになります。

売却相談と資料収集を並行して進める実践手順

境界が分からない土地の売却は、「資料確認」「現地確認」「専門家相談」の順序を守って進めることで、不要な測量出費やご近所トラブルを防げます。

• 手元にある権利証や登記事項証明書を確認し、法務局の窓口やオンライン等で公図や地積測量図を取得・閲覧する
• 現地へ行き、安全に確認できる範囲で境界標の有無やブロック塀の様子、境界を越えている疑いがないかを写真に記録する
• 隣の土地と道路の所有者を調べ、話し合う相手（民民・官民）や管理窓口を整理する
• 土地家屋調査士に資料調査と現況測量を依頼し、現地の状況や登記記録の面積とのズレを確認する
• 不動産会社や専門家と相談し、買い手の需要や取引条件に合わせて確定測量を行うか、境界非明示や現状有姿（そのままの状態）での引き渡しを選択するかを検討する