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古くなった実家を建て替えるとき、最初に知りたいのは費用の総額でしょう。ところが、建物を建てるお金のほかに、解体や仮住まい、登記や税金のお金が別にかかります。親が住んでいる家か、親が亡くなって空いた家かで、先に確かめる名義や手続きも変わってきます。項目を一つずつ書き出せば、足りない額と、ほかの道を考えるかどうかが見えてきます。
実家の建て替え費用は、何を足して考える？
建て替えの総額は、大きく分けて6つのお金の合計です。建物を建てるお金だけで計画すると、解体や引越しの段階で予算が足りなくなるおそれがあります。次の表を紙に写し、自分の家の金額を埋めていくと全体が見えてきます。
| 項目 | 主な中身 | 金額が分かる書類 |
|---|---|---|
| 解体 | 今の家と基礎の解体、塀の撤去、廃材の処分 | 解体の見積書 |
| 建築 | 建物の工事、設備、設計、外まわりの工事 | 建築会社の見積書・契約書 |
| 仮住まい・引越し | 出るときと戻るときの引越し、入居の初期費用、家賃、家具など | 不動産会社・引越し会社の見積もり |
| 登記 | 滅失登記、表題登記、保存登記と専門家の報酬 | 土地家屋調査士・司法書士の見積もり |
| ローンの諸費用 | 融資手数料、契約書の印紙、保険料、つなぎ融資の利息 | 金融機関の案内 |
| 税 | 不動産取得税、登録免許税 | 都道府県税事務所・法務局の案内 |
建築の見積書に、解体や外まわりの工事が入っているかどうかは契約の形で違います。同じお金を2回数えないよう、見積書ごとに「含む」「別途」を書き込んでおきましょう。
ローンの諸費用も見落としやすいお金です。フラット35では、書類で金額を確かめられる融資手数料や印紙代、対象の火災・地震保険料が、借りられる費用です（出典：フラット35 Q&A338。参照資料の一覧へ移ります）。つなぎ融資（家が完成する前の支払いのために、一時的に借りるお金）の利息や手数料も、挙がっています。どの費用が借入れに入るかは、借りる金融機関に確認してください。
一方で、解体の補助金を使えれば、その分を総額から差し引けます。ただし、解体の契約や着手の前に申請するよう求める制度もあり、順番に注意が要ります（出典：生駒市。参照資料の一覧へ移ります）。申請に続く交付決定（自治体が補助金を出すと決めて知らせること）の後に、契約を求める制度もあります。
確かめる順番は、おおむね次のとおりです。家ごとに前後することもあるので、自分の家に合わせて入れ替えてください。
- 家と土地の名義と、家族の同意
- 今の土地に同じように建て直せるか
- 解体と建築の見積もり
- 補助金の申請と、交付決定の通知（契約の前）
- 工事中に1月1日をまたぐかと、固定資産税の扱い
- 仮住まいと引越しの手配
建築費は全国平均でいくら？統計の読み方
建築費の公的な目安には、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」があります。2025年度の調査では、「注文住宅」の建設費が全国平均4,259.8万円、住宅の広さが平均118.4㎡でした（出典：2025年度フラット35利用者調査。参照資料の一覧へ移ります）。円に直すと42,598,000円で、おおよそ4,260万円です。
ただし、この金額は実家の建て替えの総額ではありません。調査の区分と「建設費」の決め方には、次の特徴があります（出典：調査の概要。参照資料の一覧へ移ります）。
- 対象は2025年4月〜2026年3月の利用者で、注文住宅は3,889件の集計
- 「注文住宅」は、建物のお金をフラット35で借り、土地のお金はフラット35で借りていない人の区分
- 土地を別のローンで買った人も入るため、建て替えだけの平均ではない
- 「建設費」には設備・設計・工事監理（図面どおりに工事が進んでいるかの確認）の費用も入る
- 今の家の除却工事（取り壊し）と、屋外の工事の予定費用も「建設費」に入る
注意したいのは、最後の点です。建設費に今の家を壊す費用が入るため、平均額に解体費を足すと、同じお金を2回数えるおそれがあります。金額は、家の広さや設備の仕様、建てる場所によっても変わります。統計は自分の見積もりが大きく外れていないかを見る目安にとどめ、総額は見積もりを積み上げて出しましょう。
詳しく：調査の建設費と所要資金の違い
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同じ調査の概要には、注文住宅の「所要資金」として4,262万円という数字も出てきます（出典：結果の概要。参照資料の一覧へ移ります）。これは、建設費4,259.8万円に、土地の取得にかかった平均2.3万円を足した額です（出典：調査結果。参照資料の一覧へ移ります）。建設費とは別の数字なので、比べるときはどちらの数字かを見分けてください。
お金が足りないとき、リフォーム・小さく建てる・売るをどう比べる？
総額を書き出して予算を超えたら、建て替えのほかに3つの道があります。どれが合うかは、家の傷み具合、地震への強さ、これから何年・誰が住むかで変わるものです。金額だけで決めず、次の表で自分の家の条件と照らし合わせてみてください。
| 道 | 合いやすい場合 | 先に確かめること |
|---|---|---|
| リフォーム（耐震改修を含む） | 骨組みが使え、直す所が限られる | 耐震診断の結果、直す範囲の見積もり |
| 小さく建てる（平屋を含む） | 住む人が減り、広さを減らせる | 必要な部屋数、省エネ基準（国が定める省エネ性能の基準）を満たした見積もり |
| 売って住み替える | 実家に住み続ける人がいない | 売ったときの手取り、住み替え先の費用 |
リフォームで足りるかは、耐震診断と見積もりで比べる
地震への強さは、見た目だけでは分かりません。専門家の耐震診断では、基礎・屋根・壁・柱の状態や傷みを、床下や天井裏も含めて調べます（出典：国土交通省 耐震改修。参照資料の一覧へ移ります）。診断の結果が出てから、直す場合と建て替える場合の見積もりを並べると、比べる材料がそろいます。
小さく建てるなら、同じ条件で見積もる
平屋や小さな家の案も、必要な仕様をそろえて見積もりで比べます。広さを変えた2つの案を同じ会社に見積もってもらうと、差がどこで出るかが分かります。2025年（令和7年）4月以降に工事を始める新築住宅は、原則として省エネ基準に合わせる義務があります（出典：国土交通省 2024年5月版。参照資料の一覧へ移ります）。比べる見積もりは、どちらもこの基準を満たした仕様にそろえます。
住む人がいないなら、売る道もある
実家に戻って住む人がいないなら、建て替えずに売る道もあります。古い家を残したまま売るか、壊して更地で売るかは、古い家を解体して売るか、そのまま売るかの記事で比べられます。
次のどれかに当てはまるなら、解体の見積もりを急ぐ必要はありません。先に決めること、確かめることが残っているからです。
- 売るか建て替えるか、家族で決まっていない
- 家の持ち主や、共有している人の同意が取れていない
- 今の土地に建て直せるか、まだ確かめていない
- 親が亡くなり、誰が家と土地を受け継ぐか決まっていない
壊す前に、家と土地の名義と家族の同意を確かめる
家を壊すかどうかを決めるのは、家の持ち主です。親名義の家は、建築費を子が出す場合でも、親の意思と、解体を依頼する権限を確かめてください。
名義は、法務局で取れる登記事項証明書（登記の内容を写した書類）で確かめられます（出典：本庄市。参照資料の一覧へ移ります）。登記されていない家屋は、この方法では確かめられません。家と土地で名義が違うこともあるため、両方を取っておきましょう。
親が住んでいる家を建て替える
新しい家の名義は、建築費をだれがどれだけ出すかと合わせて考えます。お金を出した割合と登記の持分（共有の割合）が違うと、贈与税（財産をもらった人にかかる税）の問題が出る場合があります（出典：国税庁 No.4411。参照資料の一覧へ移ります）。この説明は夫婦で家を買う例として示されたもので、親子の持分がそのまま決まるわけではありません。親子でお金を出し合うときは、契約の前に税務署か税理士に確かめてください。
土地は親名義のまま、子が新しい家を建てる形もあります。この場合は、土地の貸し借りの形と、住宅ローンの担保の扱いが話に加わります。
親が亡くなって空いた家を建て替える
家が共有になっていれば、解体には原則として共有している人全員の同意が必要です（出典：橋本市。参照資料の一覧へ移ります）。親が亡くなり、相続人が何人もいて遺産の分け方が決まっていない場合も同じです。子ども1人の判断だけで解体できるとはいえません（出典：下関市。参照資料の一覧へ移ります）。
相続登記（亡くなった人の不動産の名義を、受け継いだ人に移す登記）は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました（出典：えびの市。参照資料の一覧へ移ります）。相続で取得したと知った日から、3年以内に申請するのが基本です（出典：法務省。参照資料の一覧へ移ります）。義務になる前から相続を知っていた不動産は、2027年（令和9年）3月31日が期限です（出典：豊岡市。参照資料の一覧へ移ります）。
今の家を壊す手続きと、相続登記のどちらを先にするかは、家ごとの事情で変わります。土地と今の家を分けて、だれが受け継ぐかを家族で決めたうえで、管轄の法務局か司法書士に順番を確かめてください。
詳しく：親の土地に子が家を建てるとき
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地代や権利金を払わずに、親の土地を借りる形を「使用貸借」といいます。この形なら、土地を使う権利について、借地権に当たる額の贈与税はかからないとされています（出典：国税庁 No.4552。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、建築資金を親からもらう場合などは、別に考える必要があります（出典：国税庁 No.4402。参照資料の一覧へ移ります）。
フラット35では、この形でも建設費を借りられますが、親の土地に第1順位の抵当権を付ける必要があります（出典：フラット35 Q&A3341。参照資料の一覧へ移ります）。抵当権とは、返済が止まったとき、担保の不動産を売って、その代金から優先して返してもらえる権利です。ほかの金融機関の条件は、借りる先で確かめてください。
今の土地に、同じように建て直せる？
古い家が建っていても、壊した後に同じように建てられるとは限りません。建物の敷地が道路にどう接しているかに、決まりがあるからです。都市計画区域の中では、原則として幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければなりません（出典：国土交通省 接道。参照資料の一覧へ移ります）。
前の道が4mより狭くても、建築基準法42条2項の道路として扱われる場合があります。そのときは、道路とみなされる部分に建物や門、塀を建てられず、敷地を後ろに下げる必要があります（出典：鴨川市。参照資料の一覧へ移ります）。これをセットバックといい、建てられる広さが今より小さくなることがあるのです。
ただし、道の幅だけで建て直せるかは決まりません。例外や道路の指定があるため、市区町村の建築の担当窓口で、敷地が接する道路の種類を確かめます。決まりを満たさず建て直せない土地の扱いは、再建築不可の家のリフォームと売り方の記事にまとめています。
建て替えると決めたら、解体の見積もりを先に取る
解体の費用には、壊してみるまで分からない部分があります。そのため、建築の計画と同じ時期に解体の見積もりを取ると、別途になる費用が早く見えてきます。
急かされても、その場で契約しない
国民生活センターは、災害の後に不安をあおられて解体工事を契約し、見積金額より高い工事費になった相談を公表しています（出典：国民生活センター。参照資料の一覧へ移ります）。災害に関連した相談ですが、急いで契約すると、金額や範囲を見比べる時間がなくなる点は建て替えでも変わりません。見積もりは複数の業者から取り、含む範囲をそろえて比べます。業者の許可の調べ方と、相見積もりの取り方は解体業者の選び方の記事で確かめられます。
見積書で「含む」「別途」を確かめる
国土交通省が示した解体の見積書の例では、建物と基礎の解体、養生、廃材の処分、塀の撤去が分けて書かれています（出典：国土交通省 建設リサイクル資料。参照資料の一覧へ移ります）。養生とは、工事中に周りを覆う囲いのことです。同じ例では、地中から出てきた物、引越し後に残った物、家電リサイクルの対象品の処分を「別途」としています。
古い書式の例なので、金額を今の相場に使うことはできません。それでも、見積もりに何が入っているかを確かめる手がかりになります。
- 建物だけでなく、塀や物置など敷地全体の解体が入っているか
- 家に残った家具や家電の処分が入っているか
- 地中から物が出てきたときの扱いと、金額の決め方
- 石綿（アスベスト）の事前調査の費用が入っているか
解体費の内訳と、相場の見方は空き家の解体費用の記事で詳しく説明しています。
石綿（アスベスト）の事前調査は、解体の前に要る
建物を解体するときは、工事の前に、石綿を含む建材があるかを業者が調べる必要があります（出典：環境省 改正法リーフレット。参照資料の一覧へ移ります）。2023年（令和5年）10月1日からは、調査する人は所定の資格者等でなければなりません（出典：厚生労働省。参照資料の一覧へ移ります）。
解体する部分の床面積が合計80㎡以上なら、石綿がなくても調査結果の報告が要ります（出典：環境省 石綿事前調査。参照資料の一覧へ移ります）。報告先は都道府県等と労働基準監督署で、2022年（令和4年）4月1日以降に始める工事から義務です（出典：環境省 報道発表。参照資料の一覧へ移ります）。調べるのも報告するのも業者ですが、その費用が見積もりに入っているかは、工事を頼む人（施主）として確かめておきます。
解体の補助金は、交付決定を受けてから契約する
市区町村の中には、古い家の解体に補助金を出している所があります。ただし、契約や工事を始めた後では申し込めない制度もあります。市によっては、申請しただけでは足りません。交付決定の通知を受けてから契約する決まりです。
条件は自治体と年度で違うので、ここでは2つの市の例で確かめ方を見ておきます。
奈良県生駒市は、解体の契約や着手の前に、補助の申請をするよう求めています（出典：生駒市。参照資料の一覧へ移ります）。2026年9月の案内では、2026年度分は予算に達したため受付を休止し、10月末から再開する予定としていました。再開の予定は、実際に受け付けているかとは別なので、申し込む前に市へ問い合わせてください。
大阪市の狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度は、交付申請の前に工事の契約をすると、原則として申請できない仕組みです。交付決定は、自治体が補助金を出すと決めて知らせることです。手続きは、次の順で進みます（出典：大阪市 2026年度案内。参照資料の一覧へ移ります）。
- 事前相談
- 交付申請
- 事前検査
- 交付決定
- 工事の契約・着手
申請を出したらすぐに契約や着手をしてよい、という流れではありません。契約と着手は、交付決定の後です。2026年度は、交付申請が2026年12月28日まで、工事の完了と完了報告の提出が2027年2月26日までです（出典：大阪市 制度ページ。参照資料の一覧へ移ります）。一部の地域では、2027年度から対象の指定が変わる予定とされています。
対象になる家や地区、受付の時期、予算の残りは、所在地の市区町村に確かめてください。探し方と問い合わせ方は、空き家・実家の解体の補助金の調べ方にまとめています。
建て替え中の固定資産税と、新しい家の登記・税
1月1日に家がないと、土地の税が上がることがある
住宅が建っている土地は、住宅用地の特例で固定資産税（土地や家に毎年かかる市区町村の税）が軽くなっています。この特例は、毎年1月1日の土地の状態で判断されます（出典：静岡市。参照資料の一覧へ移ります）。住宅を建てている途中の土地は、原則として住宅用地に当たりません。そのため、建て替えの途中で1月1日を迎えると、その年の土地の税が上がる場合があります。
一方で、建て替えなら、条件を満たせば特例を続ける扱いがあります（出典：福岡市。参照資料の一覧へ移ります）。条件や申告書は市区町村で違うため、解体の時期を決める前に、固定資産税の担当に次の点を聞いておきます。
- 1月1日に工事中でも、特例が続く条件
- 申告書を出す必要があるか、いつまでに出すか
- 土地や家の名義が親から子に変わっても、続けて使えるか
解体と新築の後には、1か月以内の登記がある
登記された家を壊したら、取り壊した日から1か月以内に建物滅失登記（建物がなくなったことを記録する登記）を申請します（出典：葛巻町。参照資料の一覧へ移ります）。新しい家ができたら、持ち主は取得した日から1か月以内に、建物表題登記を申請する義務があります（出典：ひたちなか市。参照資料の一覧へ移ります）。表題登記は、建物の場所や広さなどを初めて記録する登記のことです。
この2つの登記は、不動産登記法（新しいタブで開きます）の57条と47条の手続きです。代わりに申請する専門家は、土地家屋調査士です。一方で、保存登記や相続登記のような名義の登記は、司法書士が相談先になります。相続した家を壊した後の手続きの順番は、建物滅失登記の記事で確かめられます。
新しい家の持ち主を記録する所有権保存登記には、登録免許税（登記のときに国へ納める税）がかかります。税率は原則として不動産の価額の0.4％で、建築の請負金額にそのまま掛けるものではありません（出典：国税庁 No.7191。参照資料の一覧へ移ります）。自分で住む家で要件を満たせば0.15％に軽くなり、2027年3月31日までの新築が対象です（出典：財務省。参照資料の一覧へ移ります）。
この軽減の広さの要件は、次に説明する不動産取得税の要件とは別です。申請のときには、市区町村などの証明書を添えます。
不動産取得税は、新しい家にかかる
新しい家の取得は、都道府県の不動産取得税の課税対象です。軽減によって税額が出ない場合もあります。相続で今の家を受け継いだときは、不動産取得税はかかりません（出典：山口県 不動産取得税Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。2つは別の話として分けて考えます。
税の計算に使うのは、実際の建築費ではなく、評価の決まりに沿って都道府県が決めた価格です。一定の広さの新築住宅なら、この価格から1戸につき1,200万円を控除できます。差し引くのは税額ではなく、価格のほうです（出典：福岡県。参照資料の一覧へ移ります）。
一戸建ての広さの要件は、2026年（令和8年）4月1日以降の取得なら40㎡以上240㎡以下です。税率は、2027年3月31日までに取得する住宅なら3％です。工事が延びて取得がその後になるなら、その時点の制度をあらためて確かめてください。
計算例の条件は、広さの要件を満たす新築住宅で、都道府県が決めた価格が1,500万円、税率3％とします。（1,500万円−1,200万円）×3％＝9万円です。この1,500万円は建築費ではなく、都道府県が決める価格である点に注意してください。
この記事の税と登記の説明は、一般的な情報です。自分の家の不動産取得税や軽減の申告は、都道府県税事務所にご相談ください。贈与税は税務署か税理士、登記は法務局か司法書士・土地家屋調査士が相談先です。
詳しく：建て替え中も住宅用地の特例が続く条件
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東大阪市の答申書には、建て替え中の土地の扱いを定めた旧自治省の1994年（平成6年）2月22日付の通知が載っています。次の条件を満たせば、住宅用地として扱ってよいという内容です（出典：東大阪市 答申。参照資料の一覧へ移ります）。
- 前の年の1月1日に、住宅用地と認められていた
- その年の1月1日の時点で建設に着手しており、翌年の1月1日までに完成する
- 同じ敷地に建て替え、土地と家の持ち主が原則として前と同じ
静岡市は、1月1日の時点で着手済みで、その年のうちに完成することを条件に挙げています（出典：静岡市。参照資料の一覧へ移ります）。福岡市は、建築確認の申請などで建築が確実であることを求め、配偶者や子などへの持ち主の変更も「同じ」に含めています（出典：福岡市。参照資料の一覧へ移ります）。
仮住まいと親の暮らしで、後悔しないために
仮住まいの費用を見込む
建て替えの間は、別の家に住む必要があります。仮住まいのお金は、出るときと戻るときの引越し2回、敷金・礼金などの初期費用、家賃、家具などの費用を足して考えます（出典：横浜市。参照資料の一覧へ移ります）。住む月数は、解体から完成までの工期に、前後の余裕を足して見込みます。
敷金は、退去のときに精算して残りが戻る預け金です（出典：国土交通省 原状回復ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。最初に用意するお金と、最後に残る負担を分けておくと、計算が合います。
このお金は、住宅ローンで借りられるとは限りません。たとえばドコモSMTBネット銀行のフラット35では、仮住まいの費用を諸費用として借入れに含めることはできません（出典：ドコモSMTBネット銀行。参照資料の一覧へ移ります）。手元のお金で払う分として、予算に入れておきましょう。仮住まいの探し方と準備は、リフォーム中の仮住まいの記事が参考になります。
親の仮住まいと、家族で決めておくこと
高齢の親が一緒に移るなら、部屋探しは早めに始めます。年齢などの理由で入居審査が通らない場合もあるため、保証人が要るかどうかも確かめておきます（出典：横浜市。参照資料の一覧へ移ります）。通院や買い物の便、段差の少なさなど、親の暮らしに欠かせない条件を先に書き出しておくと、探す範囲を決めやすくなります。
建て替えは、家族の何人もが関わる計画です。工事が始まってから考えを変えるのは難しいため、次の点は契約の前に話し合っておきましょう。
- 新しい家にだれが住み、だれがどれだけお金を出すか
- 新しい家と土地の名義をどうするか
- 親の通院や介護に必要な場所、部屋、設備
- 兄弟姉妹など、ほかの家族に計画をどう伝えるか