不動産査定は無料？費用がかかる鑑定・測量・調査との違い

# 不動産査定は無料？費用がかかる鑑定・測量・調査との違い

> 先に答え > 無料の売却査定を受けただけであれば、売却を見送ったり他社を選んだりしても、後から査定費用を請求される心配はありません。仲介価格の根拠を示すための査定費用は、請求できないルールになっているためです。ただし、別に依頼する鑑定評価や測量、建物状況調査などの費用や、すでに結んだ媒介契約を解除する費用とは、切り離して確認する必要があります。 > > まだしないこと > 「無料査定」に測量・建物調査・価格保証まで含まれると思い込まないこと > > まずすべきこと > 1. 相場・境界・建物の状態など、何を決めたい依頼なのかを書き出す > 2. 業務名・実施者・調査範囲・受け取る成果物を依頼先に確認する > 3. 料金・実費・追加契約が発生する条件を書面で確かめる > > このページで決めること > 無料の売却査定と有料になり得る専門業務を切り分け、今必要な依頼と申込み前の費用確認を整理できます。

公開日 2026-09-02 / 最終更新日 2026-09-05 / 法令・制度確認日 2026-09-02 / 執筆・編集住まいのよりみち編集部 / 読了目安 14分

> この記事で分かること > 無料の売却査定と有料になり得る専門調査を分け、申込み前に範囲・成果物・料金発生条件を確認できます。 > 著者情報 / 調査・訂正方針

不動産会社へ家や土地の売却価格を相談すると、「査定無料」と案内されることがよくあります。一方で、不動産鑑定士による鑑定評価や土地の測量、境界の確認、建物状況調査などは別の依頼として扱われます。受け取る成果物や料金もそれぞれ異なります。

混乱しやすいのは、どれも普段の会話では「家を調べてもらう」「価格を出してもらう」と、ひとまとめに表現できてしまうためです。無料か有料かだけで選ぶのではなく、何を判断するために、誰が、どこまで確認し、何を受け取るかを事前に切り分けておくことが大切です。

60秒で分かる無料査定と有料調査

売却査定と各種の専門調査では、依頼する目的や担当する専門家、費用が発生する条件が根本から異なります。まずはそれぞれの違いを整理して、今の目的に合う依頼先を確認しましょう。

表：依頼するもの、主な目的、依頼先の例、料金の確認
依頼するもの	主な目的	依頼先の例	料金の確認
売却の価格査定	売出価格・売却方針を考える	宅地建物取引業者（不動産会社）	無料。仲介価格の根拠を示すための査定費用は請求不可
不動産鑑定評価	評価目的に応じた専門的な価額を得る	不動産鑑定士・不動産鑑定業者	依頼内容、成果物、報酬、納期を確認
測量・境界に関する業務	面積・境界・分筆等を確認する	土地家屋調査士、測量会社等	作業範囲、立会い、成果物、追加条件を確認
建物状況調査	既存住宅の一定範囲の劣化事象等を把握する	既存住宅状況調査技術者	対象範囲、未調査部分、報告書、料金を確認
耐震・地盤・擁壁・害虫等の調査	特定の安全性・状態を詳しく調べる	各分野の専門家・事業者	調査目的、方法、保証の有無、料金を確認

最初に「売れそうな価格を知りたい」のか、「第三者へ提出する評価書が要る」のか、「土地や建物の状態を確かめたい」のかを一つ選びます。目的が複数ある場合は、依頼先も見積書も分けて進めます。

不動産会社の売却査定はなぜ無料なのか

不動産会社に無料の売却査定を依頼した段階では、提示された価格を聞いて売却を見送ったり、他社へ相談先を変えたりしても、それだけを理由に査定料を請求されることはありません。査定を依頼した会社と、必ず媒介契約（売却の仲介を依頼する契約）を結ばなければならない義務もありません。

宅地建物取引業者（免許を受けて仲介業務を行う不動産会社）が媒介価額（売却を提案する仲介価格）について意見を伝えるときは、客観的な根拠を示す必要があります。国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（20頁）（新しいタブで開きます）では、この根拠を示すことが法律上の義務であり、そのために行った価格査定などの費用を依頼者へ請求することはできない、と説明されています。

ここでいう査定とは、不動産会社が売却仲介の相談を受け、過去の取引事例や物件の個別条件をもとに、媒介価額の根拠として提示する価格意見を指します。標準媒介契約約款（新しいタブで開きます）でも、不動産会社が価格意見を述べるときは、根拠を示して説明することが定められています。

なお、ここまでの内容は「査定だけを受けて、まだ仲介を依頼していない場合」のお話です。すでに締結した媒介契約を解除するときの費用や、別途申し込んだ有料サービスの費用は、査定とは切り離して確認してください。 例えば、次のような業務まで無料になるわけではありません。

境界を確定する測量や分筆登記
不動産鑑定士による鑑定評価書
建物状況調査や耐震診断
地盤、土壌、擁壁、シロアリ等の専門調査
解体、片付け、修繕等の作業
売主自身が手配する証明書・図面等の取得費用

無料の売却査定と別途依頼する専門業務は、契約する相手と料金が発生する条件を分けて確認しましょう。ただし、通常の仲介業務に伴う物件調査や広告などの費用は、原則として不動産会社の負担です。 「資料取得の実費」や「別契約」と記載されているからといって、通常業務の費用を当たり前のように上乗せできるわけではありません。特別に依頼する広告や、遠く離れた場所への出張を頼む場合は、業務内容と費用の見込みについて事前の説明を受けた上で判断してください。

机上査定と訪問査定は、無料・有料の区分ではない

机上査定か訪問査定かという調べ方の違いによって、仲介価格の根拠を示す査定に料金が発生するわけではありません。机上査定は、所在地や面積、築年数、近隣の取引事例などの資料を中心に価格を検討する方法です。一方の訪問査定は、担当者が現地を実際に確認し、資料だけでは把握しにくい建物の状態や周辺環境も踏まえて価格を算出します。

どちらの方法であっても査定そのものは無料ですが、現地を訪問した際に別の専門調査や作業を提案された場合は、無料の査定とは切り離して次の点を確認しておきましょう。

無料の売却査定に含まれる訪問・確認の範囲
調査や見積もりが別契約になる条件
別途申し込む有料業務の料金とキャンセル条件
通常業務とは別に特別な出張等を依頼する理由と、その費用の見込み
結果を口頭、メール、査定書のどれで受け取るか

査定方法の選び方は机上査定と訪問査定の違いで詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

無料の価格査定と不動産鑑定評価は用途が違う

不動産鑑定評価は、不動産の経済価値を専門的に評価する業務です。国土交通省の不動産鑑定士の仕事の案内（新しいタブで開きます）では、鑑定評価に必要な国家資格と、売買・担保評価・公的土地評価などの用途が説明されています。依頼時には、「何のための評価書が必要なのか」という目的を伝える必要があります。

不動産会社が売却相談の際に作る査定書は、不動産鑑定評価書ではありません。国土交通省の指針でも、査定根拠を書面で渡す場合は、それが不動産鑑定評価書ではないことを明記するよう示されています。

表：比較項目、売却の価格査定、不動産鑑定評価
比較項目	売却の価格査定	不動産鑑定評価
主な用途	売出価格、媒介依頼、売却方針の検討	評価目的に応じた専門的な価額資料
主な依頼先	宅地建物取引業者	不動産鑑定士・不動産鑑定業者
成果物	査定額と根拠、販売提案等	依頼目的・条件に応じた鑑定評価書等
料金	媒介価額の根拠を示すための査定費用は請求不可	依頼内容に応じて見積もりを確認
売れる価格の保証	しない	しない

一般的な売却の検討であれば、まずは不動産会社による価格査定を受けて、比較するための条件を整えれば十分です。一方で、遺産分割での対立や裁判、担保評価、法人会計などで客観的な評価書が求められる場合は、弁護士・税理士・金融機関等へ「いつの時点の、どんな成果物が必要か」を確認した上で、不動産鑑定士へ相談してください。

土地査定と測量・境界確認を分ける

土地の売却査定では、登記事項証明書（登記簿謄本）や公図、地積測量図、現地の様子などが価格を判断する資料になります。法務局では登記事項証明書や地図・図面証明書（新しいタブで開きます）の請求案内を公開しています。

しかし、すでにある図面を確認することと、実際の現地の境界を確定させることは同じではありません。査定の担当者が現地を見ただけで、次のような作業まで完了したと思い込まないよう注意してください。

境界標（杭など）の位置と権利上の境界の確認
隣の土地の所有者との立会い・合意
確定測量図の作成
登記簿上の面積と実際の現況との差の整理
土地を分ける（分筆）や面積を正す（地積更正）などの登記手続

土地を売るときに測量が必要かどうかは、手元にある資料や契約条件、買主の要望、住宅ローンの利用、境界の状況などで変わります。すべての土地で必須と決まっているわけでも、査定が済めば不要と決めつけられるわけでもありません。土地査定で確認する項目と境界が分からない土地の売却を使って、分からない点を整理してください。

建物査定とインスペクションを分ける

訪問査定で不動産会社の担当者が建物の状態を見ることと、専門家が客観的に診断する制度上の「建物状況調査（いわゆるホームインスペクション・住宅診断）」は別の業務です。国土交通省の既存住宅状況調査技術者講習制度（新しいタブで開きます）では、登録講習を修了した建築士が、国の基準に従って柱や基礎などの構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分の劣化を調査する仕組みが示されています。

建物状況調査を実施しても、建物全体に欠陥がないことや、将来にわたって不具合が起きないことまで保証するものではありません。申し込む場合は、調査の対象箇所や立ち入れない場所、設備や害虫等の扱い、報告書の有効な活用方法を事前に確認しておきましょう。

戸建ての価格査定は戸建て査定の確認項目、マンションはマンション査定の確認項目、専門調査は売却前インスペクションの判断へ進んでください。

申込み前に確認する9項目

電話やフォームで「無料」とだけ確認して終わらせず、次の項目を記録しておきましょう。

表：確認項目、記録する内容
確認項目	記録する内容
1. 依頼目的	売却価格、鑑定資料、境界、建物状態等
2. 正式な業務名	価格査定、鑑定評価、測量、建物状況調査等
3. 実施者	会社名、担当者、必要な資格・登録
4. 対象範囲	土地・建物・住戸・共用部、確認しない場所
5. 確認方法	書類、現地目視、計測、立会い等
6. 成果物	口頭回答、査定書、図面、報告書等
7. 査定と通常業務	価格査定・通常の物件調査と、別の専門業務の境界
8. 料金発生条件	別に依頼する業務の内容・見積額・実費・キャンセル条件
9. 次の契約	媒介、工事、専門調査を別に判断できるか

目的別に最初の依頼先を決める

自分が今どの検討段階にいて、何を確認したいかによって、最初に相談すべき相手や確認する資料は異なります。現状の目的に合わせて、次の表から適切な進め方を選んでください。

表：今知りたいこと、最初に検討する相談先・資料、次に確認すること
今知りたいこと	最初に検討する相談先・資料	次に確認すること
いくらで売れそうか	不動産会社の価格査定	比較事例、補正、想定期間
査定額と手取りの違い	査定書、費用見積もり	査定額と売却価格
査定精度を上げたい	物件資料、訪問査定	不動産査定の必要書類
第三者へ出す評価書が要る	用途を指定した専門相談	不動産鑑定士、弁護士、税理士等
土地の境界・面積を確かめたい	登記・図面・現地資料	土地家屋調査士等
建物の劣化を調べたい	調査目的と対象範囲	建築士、各分野の専門調査先

よくある質問

質問と回答を開く（5件）

不動産会社の査定は本当に無料ですか？

不動産会社が仲介価格についての意見と根拠を示すために行った査定の費用は、国土交通省の解釈上、依頼者へ請求することはできません。通常の媒介業務に伴う物件調査の費用も、原則として不動産会社の負担です。一方、別途依頼する鑑定評価や測量、建物状況調査などは、それぞれの業務にかかる料金を個別に確認する必要があります。

訪問査定も無料ですか？

売却の仲介価格の根拠を示すための査定であれば、担当者が現地を訪問したというだけで別途査定料を請求されることはありません。通常の業務とは別に、依頼者側が特別に求める遠隔地への出張や専門調査がある場合は、業務内容と費用の見込みについて事前の説明を受けた上で判断してください。

無料査定を頼むと、その会社と契約しなければなりませんか？

いいえ、契約する義務はありません。無料の売却査定を受けただけであれば、最終的に仲介を依頼しなかったとしても、後から費用を請求される心配はありません。ただし、別途申し込んだ有料の専門調査や、すでに締結している媒介契約の解除に伴う費用とは区別して考える必要があります。査定額の根拠や販売計画、担当者の対応、契約条件などを十分に比較した上で、納得のいく仲介を頼む会社を選んでください。

有料査定の方が正確ですか？

「有料査定」という名称だけでは、具体的に何を行うのかが分かりません。不動産鑑定評価、測量、建物調査などは、それぞれ目的も受け取る成果物も異なります。有料だからといって実際に売れる価格が必ず当たるとは限りませんし、建物の問題をすべて発見できるとも限りません。

査定後に料金を請求されたらどうしますか？

まずは請求された業務名、申込時の書類、料金の説明内容、受け取った成果物を照らし合わせて確認します。事前に説明のない追加契約や請求に疑問がある場合は、不動産会社へ請求の根拠を書面で求めてください。それでも解決しないときは、必要に応じて消費生活センター等へ相談しましょう。

無料かより、依頼の境界を確認する

不動産会社による売却査定をはじめ、不動産鑑定評価や土地の測量、境界の確認、インスペクション（建物状況調査）などは、目的も内容も異なる業務であり、同じ「査定」ではありません。

何を決めるための依頼なのかを書き出す
業務名・実施者・対象範囲を確認する
成果物と料金が発生する条件を書面にする
売却査定と追加の有料契約を別々に判断する
査定額を成約価格や手取り額と混同しない

この5点がそろっていれば、「無料だから何となく申し込む」「有料だから全部分かる」といった曖昧な選び方を防げます。

> 個別判断が必要な場合 > 本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の法律・税務・鑑定・契約判断を行うものではありません。適用条件は物件所在地、取得経緯、家族関係、契約内容等で異なります。重要な判断は最新の公的情報を確認し、税務署、法務局、自治体、または内容に応じた有資格者へご相談ください。

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参照資料

国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（2026年4月1日以後）」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-05
国土交通省「標準媒介契約約款」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-02
不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-02
国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-02
国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-02
法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-02
国土交通省「不動産鑑定士の魅力と仕事」（新しいタブで開きます） — 参照日 2026-09-09

次に読む：判断を進める実務ガイド

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国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（2026年4月1日以後）」参照日 2026年9月5日 ↗国土交通省「標準媒介契約約款」参照日 2026年9月2日 ↗不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」参照日 2026年9月2日 ↗国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」参照日 2026年9月2日 ↗国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度」参照日 2026年9月2日 ↗法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」参照日 2026年9月2日 ↗国土地理院「ハザードマップポータルサイト」参照日 2026年9月2日 ↗

60秒で分かる無料査定と有料調査

不動産会社の売却査定はなぜ無料なのか

机上査定と訪問査定は、無料・有料の区分ではない

無料の価格査定と不動産鑑定評価は用途が違う

土地査定と測量・境界確認を分ける

建物査定とインスペクションを分ける

申込み前に確認する9項目

目的別に最初の依頼先を決める

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不動産会社の査定は本当に無料ですか？

訪問査定も無料ですか？

無料査定を頼むと、その会社と契約しなければなりませんか？

有料査定の方が正確ですか？

査定後に料金を請求されたらどうしますか？

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