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親が年を重ねると、実家をこの先だれが管理し、売るならだれが手続きするのかが気になってきます。そこで名前が挙がるのが、家族に不動産の管理を任せる「家族信託」です。ただ、契約を結べる時期や費用、きょうだいの受け止め方など、始める前に確かめたいことがいくつもあります。
家族信託で実家を預けると、名義と暮らしはどうなる？
家族信託は、財産を持つ人が、信頼できる家族に管理や処分を任せる契約です（出典：三井住友信託銀行 民事信託の解説。参照資料の一覧へ移ります）。任された家族は、契約で決めた人のために財産を管理します。信託には遺言で行う方法などもあります（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。ここでは、親と子が結ぶ契約の形を扱います。
家族信託には、次の3つの立場が出てきます。
- 委託者（財産を預ける人）：実家の持ち主である親
- 受託者（預かって管理する人）：管理を任される子
- 受益者（財産から利益を受ける人）：親の暮らしのための信託なら、親自身
この記事では、委託者で受益者でもある親を「親」、受託者になる子を「子（受託者）」と書きます。
実家を信託すると、登記上の持ち主は子（受託者）に移ります（出典：信託協会 よくあるご質問。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、子が自由に使える自分の財産になるわけではありません。子は、預かった実家を自分の財産と分けて管理する決まりです（出典：信託協会 受託者の義務。参照資料の一覧へ移ります）。
家から得る利益は、受益者である親のものとして残ります。親が委託者と受益者を兼ねる形なら、名義を移すことと、利益を受ける人を変えることは別の話だからです。実家を売ったり貸したりして得たお金も、親のための財産として子が管理する形です。
名義が子にあるため、修繕や売却、賃貸の契約は、子が受託者として進めます。そのため、親の判断力が落ちた後も、任された範囲の手続きを子が続ける形を作れます。ただし、何をどこまで任せるかは、契約の書き方しだいです。親が住み続けるのか、いつ売るのか、売るときに誰の同意を得るのかも、契約で決めておく内容です。
親が認知症になってからでも、家族信託は結べる？
家族信託は契約なので、親が中身を理解し、自分の意思で結べることが前提です。契約に必要な判断力（意思能力）がなければ、契約は結べません（出典：北國銀行 家族信託。参照資料の一覧へ移ります）。認知症の診断名だけで判断せず、契約の中身を理解できるかを確かめます。
契約を公正証書（公証役場で公証人が作る文書）にする場合は、公証人が親の意思能力を確かめます（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。結べるかどうかは、公証人や専門家が親と話したうえで、個別に判断するものです。家族の見立てだけで「まだ大丈夫」と決めないようにしましょう。
物忘れが出始めた段階なら、親と一緒に公証役場や専門家に話を聞いておくと、判断の材料が増えます。すでに契約の中身を理解するのが難しいときは、家族信託ではなく、成年後見などの利用を考えることになるでしょう。認知症の家族がいるときに家を売る流れは、認知症の相続人がいるときの売却の記事で説明しています。
家族信託が向く家族・向かない家族
家族信託が合うかどうかは、親の状態だけでは決まりません。実家をどうしたいかと、管理を任せられる子がいるかでも変わります。金額や期間だけで向き不向きを決めず、目的や費用、受託者の負担を踏まえて考えます。
次の表は、家族で話し合うときの材料です。
| 向いている可能性がある家族 | 慎重に考えたい家族 |
|---|---|
| 親が元気で、契約の中身を自分で説明できる | 親が契約の中身を理解するのが難しくなっている |
| 実家を将来売る・貸す・修繕する見込みがある | 売る予定はなく、介護や医療の手続きが心配の中心 |
| 管理を引き受ける意思のある子がいる | 受託者を引き受けられる子がいない |
| きょうだいが方針を共有している | きょうだいの意見が割れている |
| 費用をかけても、管理の方法を前もって決めたい | 預ける財産が少なく、費用に見合うか迷う |
右の列でも、費用やきょうだいの意見が気がかりなだけなら、検討を続けられる場合があります。ただし、親に契約に必要な判断力（意思能力）がなければ、家族信託の契約は結べません。親が中身を理解できるか判断が難しいときは、公証役場や専門家に確かめてください。
ほかの制度のほうが、目的に合う場合もあります。任意後見や成年後見との比べ方は、後の節にまとめました。
きょうだい全員の同意は要る？
信託の契約は、親と子（受託者）の合意で成り立ちます（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。法律上、ほかのきょうだい全員の同意がなければ結べない、というものではありません。一方で、ほかの親族への説明は、後のもめごとを防ぐために検討しておく事項とされています。説明しないまま進めると、親が亡くなった後に不信感が残ることもあるでしょう。
目的がほかにあるなら、家族信託ありきで考えない
家族信託は、財産を管理するための仕組みです。遺産の分け方を決めたい、税を減らしたいといった目的が中心なら、家族信託ありきで考えないほうがよいでしょう。遺言や生前贈与も含めて、どの方法が合うかは弁護士や税理士にご相談ください。
家族信託のデメリットは？受託者の負担と、後から変えにくいこと
家族信託の注意点は、費用や税のほかに、始めた後の運用にもあります。費用と税は後の節に回し、ここでは家族の負担に関わる点を見ていきます。
受託者になる子が負う義務
受託者には、信託法の決まりで次のような義務があります（出典：信託協会 受託者の義務。参照資料の一覧へ移ります）。
- 注意を払って、預かった財産を管理する義務（善管注意義務）
- 受益者である親のために、忠実に仕事をする義務（忠実義務）
- 預かった財産を、自分の財産と分けて管理する義務（分別管理義務）
これらの義務は、信託銀行だけでなく、家族が受託者になる場合にも当てはまります（出典：信託協会 信託法と信託業法。参照資料の一覧へ移ります）。実家の名義人として、修繕の業者や売買の相手と向き合う窓口になるのも子です。親が長生きすれば、その役目は長く続きます。仕事や子育てと並べて引き受けられるかを、子自身が考えて決めることが欠かせません。
後から変えにくく、親だけではやめられないこともある
信託の中身を変えるときは、法律と契約で決めた権限や手続きに従います（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。子（受託者）の判断だけで、自由に書き換えられる仕組みではありません。終わらせ方も同じで、契約に別の定めがあれば、親がやめたいと言ってもすぐに終わるとは限りません。
実例として、信託協会の機関誌で紹介された裁判例（東京地裁2018年10月23日判決）があります（出典：信託協会 家族信託をめぐって。参照資料の一覧へ移ります）。父が財産を預けて利益も受け、子が受託者になった信託で、父が信託の終了などを求めて争いました。契約には、終了に受託者の合意を求める条項がありました。そのため、父だけの意思による終了は認められませんでした。
契約の書き方しだいで、親自身もやめにくくなることがある、という例です。また、信託が終わった後には清算が要ります。実家を残りの財産として渡すときに、登記が必要になる場合もあります。
介護や医療の契約までは任せられない
家族信託は、財産を管理するための仕組みです。身上保護（介護や医療の契約など、暮らしの手続きで本人を支えること）の制度ではありません（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。親に代わって介護サービスや施設の契約を結ぶ権限は、信託の契約だけでは得られません。その部分は、任意後見など別の制度で備えることになります。
詳しく：遺留分の問題は残る
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遺留分は、一定の相続人に法律で保障された、最低限の取り分です。家族信託で実家の行き先を決めても、遺留分をめぐる問題がなくなるわけではありません（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。親が亡くなった後に、取り分が少なかったきょうだいからお金を求められることもあります。遺言や財産の分け方と合わせて、弁護士に確かめてください。
自分で契約書を作れる？公正証書と信託の登記
信託の契約は、公正証書にしなければ成り立たないものではありません（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。この点は、公正証書で結ぶと決まっている任意後見とは違います（出典：日本公証人連合会 任意後見契約。参照資料の一覧へ移ります）。とはいえ、公正証書なら、公証人が親の意思能力を確かめたうえで作ります。後で「親は分かっていなかった」と言われたときに、材料の1つになり得るでしょう。
実家を信託するなら、登記が要る
不動産を信託したときは、子への所有権の移転と、信託の登記をします（出典：信託協会 よくあるご質問。参照資料の一覧へ移ります）。登記できる財産を親の名義のまま残す扱いは、司法書士の指針で認められていません（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。登記の申請先は、実家の所在地を受け持つ法務局です（出典：不動産登記法。参照資料の一覧へ移ります）。必要な書類は、司法書士か管轄の法務局で確認してください。
自分で進めるか、専門家に頼むか
契約書を家族で作るか、専門家に頼むかは、家族が決めることです。ただし、次のような事情があるなら、司法書士や弁護士への相談を早めに考えましょう。
- 親が亡くなった後に、実家を誰に渡すかまで決めておきたい
- 預金も信託に入れたい（銀行の条件を満たす必要がある）
- きょうだいに説明し、納得してもらう必要がある
- 実家の土地や建物を、ほかの人と共有している
専門家は依頼を受けると、親族関係や不動産の権利関係、登記の内容、固定資産評価証明書などを調べます（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。家族で先に集めておくと、相談が進めやすくなります。
不動産を信託するときの税金と費用
税金と費用は、家族信託を考えるときに迷いやすいところです。ここでは、確かめる項目と、公開されている例を示します。個別の税額は税理士に、費用は見積もりで確かめてください。
子に名義を移すと、贈与税や不動産取得税はかかる？
親が受益者のまま子に名義を移すときの税金は、次のように案内されています（出典：信託協会 よくあるご質問。参照資料の一覧へ移ります）。
- 贈与税：利益を受ける人が親のままなので、子への贈与とは扱われない
- 不動産取得税：信託を始めるときの形の上の移転には、かからない
- 登録免許税：名義を移す登記にはかからず、信託の登記にかかる
一方で、親以外の人が、権利に見合う適正な対価を払わずに受益者になると、贈与税がかかる場合があります（出典：国税庁 No.4427。参照資料の一覧へ移ります）。対価の一部を払う場合も、税理士に確かめてください。信託が終わるときや、受益者を変えた後の税の扱いは、始めるときとは分けて確かめます。実家を売ったときの税や、住まいを売ったときの特例が使えるかも、税理士に確かめたい点です。
費用は何にかかる？公開されている例
家族信託の費用は、1つの料金ではなく、いくつかの支払いに分かれます。
- 専門家の報酬：契約書の案づくり、登記の手続き、相談への対応など
- 公証役場の手数料：契約を公正証書にする場合
- 登録免許税：信託の登記をするとき
- 銀行の費用：預金を信託用の口座で管理する場合
- 始めた後の支援費用：受託者の相談や手続きの手伝いを頼む場合
専門家の報酬は、各司法書士が決め、依頼者との合意で決まります（出典：日司連 司法書士の報酬。参照資料の一覧へ移ります）。公開されている例では、北國銀行の家族信託で、提携専門家の費用の最低手数料が税込55万円です（出典：北國銀行 家族信託。参照資料の一覧へ移ります）。2024年1月の朝日信託の資料では、信託財産1億円以下の部分が税込1.10％、通常の最低報酬が55万円です（出典：朝日信託 料金資料。参照資料の一覧へ移ります）。どちらも、その会社の条件での料金で、全国の相場を示す数字ではありません。
信託の登記にかかる登録免許税は、土地なら本則の税率が0.4％です。2029年（令和11年）3月31日までは、軽減税率の0.3％が使えると案内されています（出典：国土交通省 土地の税制。参照資料の一覧へ移ります）。計算のもとになるのは、売れる値段ではなく固定資産税評価額（市区町村が決めた不動産の値段）です（出典：財務省 登録免許税。参照資料の一覧へ移ります）。
公正証書の手数料は、2025年（令和7年）10月1日に改定されました（出典：日本公証人連合会 公証人手数料。参照資料の一覧へ移ります）。目的の価額が1,000万円を超え3,000万円以下なら、基本の手数料は26,000円です。信託の契約では、価額の総額が1億円以下なら、ここに13,000円が加わります。
計算例として、土地の固定資産税評価額が2,000万円で、軽減税率を使う場合を考えます。土地の信託登記の登録免許税は、2,000万円×0.3％で6万円です。公証役場が目的の価額を2,000万円とみると、公証の基本分は26,000円＋13,000円で39,000円です。どちらも一部の費用だけで、建物の分や専門家の報酬は入っていません。
建物の分の税額は、司法書士の見積もりで確かめてください。公証の手数料にも、枚数による加算や謄本の代金、出張の費用などが別にかかることがあります。ここで挙げた例を足し合わせても、家族信託にかかる費用の目安にはならない点に注意しましょう。
詳しく：受益者が変わるとき・信託が終わるときの税
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親から子へ受益者を変え、子が権利に見合う適正な対価を払わないときは、贈与税などがかかるかを確かめます（出典：国税庁 相続税法第9条の2関係。参照資料の一覧へ移ります）。信託が終わるときに、それまでの受益者と違う人が、対価なしで残りの財産を受け取る場合も同じです。相続税の小規模宅地等の特例（自宅の土地の評価を下げる特例）は、条件を満たす信託の権利も対象です（出典：国税庁 措置法69条の4関係。参照資料の一覧へ移ります）。信託したから使える、使えなくなる、とは一律にいえないため、税理士に確かめてください。
実家の相続税の考え方は、実家の相続税の記事にまとめています。
家族信託・任意後見・成年後見を、親の状態と実家の使い道で比べる
実家の管理に使える制度は、家族信託のほかに2つあります。任意後見は、親が元気なうちに、将来の代理人と任せる仕事を契約で決めておく制度です（出典：日本公証人連合会 任意後見契約。参照資料の一覧へ移ります）。
法定後見には、判断力の程度に応じて、後見・保佐・補助の3つの種類があります（出典：裁判所 後見・保佐・補助の概要。参照資料の一覧へ移ります）。この記事の「成年後見」は、このうちの「後見」を指します。後見は判断力が欠けているのが通常の状態の人が対象で、家庭裁判所が成年後見人を選びます（出典：裁判所 後見開始。参照資料の一覧へ移ります）。どの種類を使うかは、家庭裁判所や専門家に確かめてください。
まず、親の状態と実家の使い道から、考える候補を絞ります。
| 親の状態 | 住み続ける・管理を任せたい | 売る・貸す予定がある |
|---|---|---|
| 元気で、契約の中身が分かる | 任意後見で備える。家族信託も選べる | 家族信託か、処分の代理権を入れた任意後見 |
| 物忘れが出始めた | 契約できるかを公証役場や専門家に確かめる | 契約できるかの確認が先。難しければ成年後見などを確かめる |
| 判断力が欠けているのが通常の状態 | 成年後見（後見）を考える。保佐・補助にあたる場合もあるので、家庭裁判所や専門家に確かめる | 成年後見（後見）。住まいの売却には家庭裁判所の許可 |
表は、考え始めるための目安です。親の状態がどの行に当たるかは、家族だけで決めず、医師や専門家と確かめてください。
3つの制度の違い
任意後見の契約は、結んだだけでは効力が生じません。家庭裁判所が任意後見監督人（任意後見人の仕事を見守る人）を選んだときに、効力が生じます（出典：裁判所 任意後見監督人選任。参照資料の一覧へ移ります）。
| 比べる点 | 家族信託 | 任意後見 | 成年後見（後見） |
|---|---|---|---|
| 始める時期 | 親が契約できる間 | 親が契約できる間（公正証書で結ぶ） | 判断力が欠けた状態になった後に申し立てる |
| 効力が出る時期 | 契約で決めた時から | 家庭裁判所が監督人を選んだとき | 家庭裁判所の後見開始の審判が確定したとき |
| 実家を売る・貸す | 契約で任せた範囲で、子が手続きする | 代理権目録に処分が入っているかによる | 住まいの売却・賃貸は家庭裁判所の許可が要る |
| 介護・施設の契約 | 信託だけでは任せられない | 代理権目録に入れられる | 後見人が親に代わって結ぶ |
| 費用と手続き | 報酬・登記・公証など。見積もりで確認 | 公正証書と登記の基本3項目で計17,200円。謄本・郵送などの費用、契約で決める任意後見人の報酬、監督人の報酬は別 | 家庭裁判所に申し立てる。書類と費用は裁判所の案内か専門家で確認 |
| やめやすさ | 契約の定めによる。親だけでやめられないことも | 監督人が選ばれた後は家庭裁判所の許可が要る | 用事が済んでも、判断力が戻らない限り通常は続く |
| 家庭裁判所の関わり | 通常は、後見のように裁判所が人を選ぶ手続きは要らない。もめたときは裁判になることもある | 監督人を選び、監督人を通じて関わる | 後見を始める審判をし、後見人を選ぶ |
任意後見で実家を売るには、代理権目録（任せる仕事の一覧）に不動産の処分が入っているかを確かめます。住まいの処分は任せない、と定めた契約の例も示されています（出典：日本公証人連合会 任意後見契約。参照資料の一覧へ移ります）。任意後見監督人の報酬は家庭裁判所が決め、親の財産から払います（出典：裁判所 任意後見制度の概要。参照資料の一覧へ移ります）。監督人が選ばれた後に契約をやめるには、正当な理由と家庭裁判所の許可が要ります。
成年後見は、家庭裁判所が後見開始の審判をし、その審判が確定したときに始まります（出典：裁判所 審判手続一般。参照資料の一覧へ移ります）。後見人は、親に代わって、介護や福祉サービスなどの利用契約を結びます（出典：裁判所 家事事件Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。
成年後見人が親の住まいを売ったり貸したりするには、家庭裁判所の許可が要ります（出典：裁判所 居住用不動産の処分。参照資料の一覧へ移ります）。許可のない処分は無効で、施設に入る前に住んでいた家も、この住まいに含まれることがあります。売却などの用事が済んでも、親の判断力が戻らない限り、後見は通常続きます（出典：東京家庭裁判所 後見センター。参照資料の一覧へ移ります）。施設に入った後の実家の扱いは、親が施設に入った後の家の記事で比べられます。
判断力があるうちの、ほかの備え
判断力があるうちから財産の管理を任せたいなら、財産管理等委任契約を任意後見契約と組み合わせる方法もあります（出典：日本公証人連合会 任意後見契約。参照資料の一覧へ移ります）。亡くなった後の葬儀や家財の処分などを任せる契約を、死後事務委任契約といいます（出典：静岡市 エンディングプラン・サポート。参照資料の一覧へ移ります）。頼れる家族が近くにいない人などは、この契約について専門家に相談する場合もあります。どの組み合わせが合うかは、公証役場や専門家に相談してください。
成年後見制度の見直しに注意する
成年後見制度の見直しは、すでに動いています。2026年（令和8年）6月には、成年後見制度の見直しを含む改正法が成立しました（出典：厚生労働省 厚生労働白書。参照資料の一覧へ移ります）。改正法は、同年6月24日に公布されています（出典：法務省 改正法の案内。参照資料の一覧へ移ります）。施行は、公布から2年6か月以内に政令で定める日で、2026年10月7日に確かめた時点では、施行日は示されていません（出典：法務省 成年後見制度の見直し。参照資料の一覧へ移ります）。
この記事の比較は、改正前の制度をもとにしています。利用する時点でどの制度が当てはまるかは、家庭裁判所や専門家に確かめてください。改正の中身と、家族が後見人になれるかは、成年後見人に家族はなれるかの記事で説明しています。
よくある質問
質問と回答を開く（3件）
家族信託をすれば、成年後見は使わずに済む？
済むとは限りません。信託に入れていない財産の管理や、介護・医療に関わる手続きのために、後見制度を併せて使う場合があります（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。親の状態が変わったときにどう備えるかも、相談のときに聞いておきましょう。
預金も一緒に信託できる？
できる場合はあります。預金を信託に含めるなら、管理の方法と、銀行ごとの条件を先に確かめます。信託用の口座（信託口口座）を作れるかも、希望する銀行に聞いておきましょう。
口座を作る条件は銀行ごとに違い、提携先の専門家が作った公正証書を求める銀行もあります（出典：北國銀行 家族信託。参照資料の一覧へ移ります）。契約書を作る前に、使いたい銀行に必要な書類と手順を確かめてください。信託していない親の口座が止まったときの扱いは、親の口座が凍結されたときの記事で説明しています。
親が亡くなったら、信託した実家はどうなる？
信託をいつ終えるか、残った財産を誰が受け取るかは、法律と契約の定めによります（出典：日司連 執務ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。信託が終わると清算をし、実家を受け取る人への登記が要る場合があります。受け取る人が親と違えば税金がかかることもあるので、契約の段階で税理士に確かめておきます。
専門家に相談する前に確かめること
家族信託を考え始めたら、専門家に会う前に、家族で次の点を書き出しておくと相談が具体的になります。
- 実家をどうしたいか（住み続ける・売る・貸す）と、その時期の見込み
- 受託者を引き受ける子と、その子が続けられなくなったときの代わりの人
- 信託に入れたい財産（実家の土地と建物、預金を入れるか）
- 親が亡くなった後に、実家を誰に受け継いでほしいか（親の考え）
- きょうだいに、いつ、誰から説明するか
手元の書類は、登記事項証明書（法務局で取れる登記の記録）と、固定資産税の課税明細書か評価証明書があると話が早く進みます。親がどうしたいかを、親自身の言葉で聞いておくことも欠かせません。家族信託は、親の財産を親のために管理する仕組みだからです。売る・貸す・残すの考え方は、相続した家を例にした売る・貸す・残すの判断表の記事も参考になります。
見積もりで確かめること
司法書士の報酬は、事務所ごとに決められています。見積もりでは、金額と計算のしかた、ほかにかかる費用を分けて示してもらいましょう（出典：日司連 司法書士の報酬。参照資料の一覧へ移ります）。
- 契約書の案づくりと相談の報酬
- 登記の報酬と登録免許税
- 公正証書にする場合の、公証役場の手数料
- 信託用の口座を作る場合の、銀行の費用
- 始めた後の支援（受託者の相談など）を頼む場合の費用
始めた後の支援を、別料金にしている例もあります（出典：朝日信託 料金資料。参照資料の一覧へ移ります）。どこまでが見積もりに入っているかを、依頼する前に確かめます。
相談先
家族信託の契約書と登記は司法書士や弁護士、公正証書は公証役場、税金は税理士が相談先です。成年後見の申立先は家庭裁判所です。成年後見の相談ができる窓口や支援は、お住まいの市区町村にも確かめてください。親の口座のことは取引のある金融機関、相続税は税理士や税務署と、家族信託の相談とは窓口が分かれます。
この記事の内容は一般的な情報です。親の状態や家族の事情に当てはまるかは、個別に専門家にご相談ください。