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相続した家に住宅ローンが残っていると、まず「誰が払うのか」が気になるはずです。答えは、ローンの契約の形と、団体信用生命保険（団信）の結果によって変わります。団信は、借りた人が亡くなったときに、保険金でローンを返す仕組みです。ただし、その結果を待つ間にも、相続放棄を考えられる期限は進んでいきます。
最初に確かめることと、止めること
住宅ローンは、借りた人が亡くなっても自動的には消えません。団信の結果や契約の形が分かるまでは、お金や家に関わることを急がないのが先決です。
次のことは、団信と相続の方針が分かるまで、自分の判断で進めないでください。
- 返済を止める、返す額を変える、一括で返す
- 亡くなった方の預金を引き出す、別の口座へ移す
- 借入先から出された債務引受（ローンを引き継ぐ約束）の書類に署名する
- 家の売買の契約、長い期間の賃貸、解体
自分の判断で返済を止めると、遅延損害金がかかることがあります。分割で返せる権利（期限の利益）を失い、一括返済を求められるおそれもあるからです。
返済用の口座は、金融機関が亡くなったことを知ると、引き落としが止まることがあります。止まった場合も続いている場合も、次の返済をどう扱うかは借入先に聞いて決めます。返済を止めるか続けるかは、一律には決められません。
ローンの資料を探す
探すのは、金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）、返済予定表、残高の証明書、団信の書類です。家の中では、次のような所を探してみてください。
- 「住宅ローン」と書かれた封筒や、重要な書類を入れた箱
- 返済口座の通帳（引き落としの名前が、借入先の手がかりになる）
- 借入先や保証会社から届いた郵便物
- 確定申告の控えなど、税金に関する書類
見つけたものは、紙に書き出して記録します。記録は3種類のカードに分け、1枚目は家全体の「初動カード」にします。
- 亡くなった日と、亡くなったことを知った日
- 相続人になる人（分かる範囲で）
- 見つかったローンの資料と、見つからない資料
- 借入先に連絡した日、相手の名前、聞いた内容
- 一番近い期限（次の返済日、相続放棄を決める期限など）
2枚目の「ローンカード」と3枚目の「担保不動産カード」は、この後の節で作ります。
借入先には、いつ何を伝える？
借入先への連絡は、書類がそろうのを待たずにできます。契約書が見つからなくても、通帳の引き落としの名前が手がかりになります。登記に載っている抵当権者（家を担保に取った金融機関など）から、たどる方法もあります。亡くなったことと自分の続柄を伝え、契約を特定するのに何が要るかを聞いてください。
伝えることは次のとおりです。
- 亡くなった方の氏名と生年月日
- 亡くなった日
- 自分の氏名、連絡先、亡くなった方との続柄
- ローンの証書番号（手元にあれば）
聞くことは、団信に入っていたか、請求に何が要るか、次の返済をどう扱うかの3つです。団信の審査中の返済の扱いは、借入先や契約によって違います。住宅金融支援機構の例では、亡くなった後の手続きと書類がまとめて案内されています（出典：住宅金融支援機構 ご本人がなくなられたとき。参照資料の一覧へ移ります）。ほかの金融機関でも同じとは限らないので、借りている先の案内に従ってください。
聞いた内容は、初動カードに日付と相手の名前をつけて残しておきます。後で「言った・言わない」にならず、家族で話し合うときの材料にもなるからです。
団信に入っていれば住宅ローンは消える？
団信に入っていても、それだけでローンが消えるとは決まっていません。保険金が出るのは、保障の対象者や条件に当てはまり、保険会社が支払いを認めたときです（出典：住宅金融支援機構 ご本人がなくなられたとき。参照資料の一覧へ移ります）。その保険金で、対象のローンが返されます。請求には、借入先を通じて決まった書類を出す手続きが要ります。
団信の状況は、契約ごとに次の6つのどれかで記録すると、取り違えにくくなります。
- 未確認：加入しているかどうか、まだ分からない
- 加入確認・未請求：加入は分かったが、請求の書類はまだ出していない
- 請求中：書類を出し、保険会社の審査を待っている
- 支払い決定・完済未確認：支払いが決まったと知らせがあったが、返済の完了はまだ確かめていない
- 完済確認：対象のローンの返済が終わったことを、借入先に確かめた
- 不加入・不支払い：加入していない、または支払いが認められなかった
「加入している」と分かっただけなら、まだ請求の前の段階です。支払いが決まっても、それだけで完済を確かめたことにはなりません。完済と言えるのは、対象のローンの返済が終わったと借入先に確かめたときです。
支払いが決まる前に、亡くなった日より後の返済が引き落とされることもあります。住宅金融支援機構の例では、団信での完済が認められると、亡くなった日以降に払った返済金などが戻されます（出典：住宅金融支援機構 諸変更・脱退時の手続。参照資料の一覧へ移ります）。戻す先や対象の期間は、借入先に確かめてください。
団信の審査中も、相続放棄を考える期限は止まりません。結果を待ちながら、ほかの借金や財産も並行して調べておきます。
詳しく：団信の請求書類と、支払われないことがある場合
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住宅金融支援機構の団信では、請求の書類として、団信弁済届と、死亡診断書または死体検案書が案内されています（出典：住宅金融支援機構 諸変更・脱退時の手続。参照資料の一覧へ移ります）。戸籍謄本類など、相続の手続きに使う書類は、借入先に確認してください。保障の開始から亡くなるまでが2年を超えると、所定外の用紙の写しでもよいことがあります。ただし、後から原本を求められるかもしれません。
保険金が支払われないこともあります。加入のときに健康状態を事実と違って伝えていた場合や、約款で決めた期間内の自殺、詐欺などです（出典：住宅金融支援機構 債務弁済のご案内。参照資料の一覧へ移ります）。具体的な条件は、加入している団信の約款で確かめてください。
ペアローン・連帯債務・保証人では、誰の債務が残る？
団信で返されるのは、亡くなった方が保険の対象（被保険者）になっているローンだけです。そのため、夫婦などで借りた場合は、契約の形によって残る債務が変わります。
| 契約の形 | 団信の対象 | 亡くなった後に残るもの |
|---|---|---|
| 単独の借入 | 亡くなった方 | 支払いが決まれば、そのローンは返される |
| ペアローン（契約が2本） | ふつうは各自が自分の分だけ | 亡くなった方の分が返されても、残された方の分は残る |
| 連帯債務（1本を2人で借りる） | 契約による | 亡くなった方が被保険者でなければ、全額が残る |
| 連帯保証 | 主に借りた人（主債務者） | 団信が使えないと、保証人に請求が来ることがある |
ペアローンで両方の残高が保障される商品があるかどうかは、契約ごとの団信の内容で確かめます。住宅金融支援機構には、連帯債務で2人とも保障する型の団信があります（出典：住宅金融支援機構 新機構団信。参照資料の一覧へ移ります）。その型に入っていれば、扱いが違ってきます。
呼び名だけで判断せず、誰が亡くなったら保険金が出るのかを、もとの契約で確かめてください。連帯保証で一括の請求になるかどうかも、契約の条件によって違います。
2枚目の「ローンカード」は、契約1本につき1枚作ります。ペアローンは契約が2本なので、カードも2枚です。借りた人、保険の対象の人、家の持ち主、保証人、家を担保に出した人（担保提供者）は、同じ人とは限りません。役割ごとに欄を分けて書きます。
- 借入先と証書番号
- 借入人（連帯債務者も含む）と保証人、担保提供者
- 団信の被保険者と、団信の型（単独・連生・特約つきなど）
- 団信の状況（前の節の6つの段階のどれか）
- 残高と、その残高がいつ時点のものか
- 返済の状態（引き落としが続いているか、止まっているか、延滞の知らせがあるか）
残高には、いつ時点の数字かを添えます。亡くなった日の残高、借入先に聞いた日の残高、売るときに決済日に返す額は、それぞれ違う数字になるからです。
登記の抵当権は、完済すると自動で消える？
抵当権は、ローンが返せないときに、金融機関が家を売って回収できる権利です。この権利は、登記事項証明書（法務局が出す土地や建物の記録）の「乙区」という欄に載っています。
乙区では、抵当権と根抵当権のどちらが設定されているかと、抵当権者を確かめます。根抵当権は、上限の額（極度額）まで、くり返しの借入をまとめて担保する権利です。あわせて、担保した金額（債権額）か極度額も見ておきます。どちらの金額も、いまの借入残高ではありません。
登記事項証明書が手元になければ、法務局の窓口で請求できます。オンラインで請求し、郵送で受け取ることもできます（出典：法務局 登記事項証明書の請求。参照資料の一覧へ移ります）。請求には、地番や家屋番号（登記上の土地や建物の番号）が要ります。分からないときは、家の所在地を伝えて、管轄の法務局に調べ方を聞いてください。
3枚目の「担保不動産カード」は、担保になっている土地や建物ごとに1枚作ります。
- 所在地と、地番または家屋番号
- 登記上の所有者と持分
- 抵当権か根抵当権か、抵当権者、債権額または極度額（残高ではない）
- どのローンカードの契約を担保しているか
最後の欄で、ローンカードと突き合わせます。返し終わったローンの抵当権が、抹消されないまま残っていることもあるからです。
完済と抹消は別の手続き
団信などでローンを完済しても、登記の抵当権は、完済しただけでは消えません。抹消するには、借入先から抵当権を解除するための書類を受け取り、法務局に抹消の登記を申請します（出典：住宅金融支援機構 債務弁済のご案内。参照資料の一覧へ移ります）。
亡くなった方が登記上の持ち主のままのときは、抹消の前に相続登記（家の名義を相続人に変える登記）が要ることがあります。完済した日と亡くなった日を伝えて、管轄の法務局か司法書士に申請の順番を確かめてください。
相続登記に使う書類は、相続登記の必要書類の記事で確かめられます。抹消の費用と自分で申請する手順は、抵当権抹消の費用の記事にまとめています。
詳しく：完済後に借入先から受け取る書類
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完済すると、抹消の登記に使う書類を借入先から受け取ります。主なものは次のとおりです。
- 抵当権解除証書など、抵当権を外したことを示す書類
- 登記済証または登記識別情報通知
- 借入先の委任状
- 借入先の代表者の資格を示す書類（代表者事項証明書など）
代表者の資格を示す書類が要るかどうかや、その有効な期間は、借入先か司法書士に確かめてください。必要な書類と期限は変わることがあるため、受け取ったら早めに申請の準備を始めてください。
団信が使えないとき、家を継ぐ人が全額払う？
団信に入っていないときや、保険金が支払われないときは、残ったローンは相続の対象になります。このとき、家を継ぐ人が自動的に全額を払うことにはなりません。
お金の借金は、原則として相続人が法定相続分（法律で決まった取り分）に応じて引き継ぎます（出典：裁判所 家事事件Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。遺産分割で「家を継ぐ長男がローンも払う」と決めることはできます。ただし、それは家族の中の約束にすぎません。借入先が認めない限り、この約束を借入先に主張することはできないのです（出典：京都家庭裁判所。参照資料の一覧へ移ります）。
連帯債務のように、もとの契約で扱いが決まっているものもあります。その場合は、契約の中身を借入先に確かめてください。
一人で引き継ぐときの手続き
特定の相続人が一人でローンを引き継ぐには、借入先に相続の届け出をし、債務引受の手続きを申し込みます。住宅金融支援機構の例では、返済できる力のある相続人が原則1名で引き継ぐよう案内しています（出典：住宅金融支援機構 ご本人がなくなられたとき。参照資料の一覧へ移ります）。申し込みでは、主に次の書類を求められます。
- 借入先の所定の相続届
- 相続人全員が分かる戸籍謄本類
- 債務を引き継ぐことを示す書類（相続人全員の印鑑証明書つきの遺産分割協議書など）
- 相続登記が済んだ後の登記事項証明書
このほかにも、借入先から書類を求められることがあります。収入の資料が要るかどうかは、借入先に確認してください。
借入先の審査で、引き継ぎが認められないこともあります。その場合、保証人を加えることや、一括での返済を求められることがあります。債務引受の書類に署名するのは、相続の方針が決まってからにしてください。
相続税では、団信で返された分を差し引けない
相続税を計算するときは、亡くなった方の借金を財産から差し引けます（債務控除）。一方で、団信の保険金で返されるローンは、相続人が払わなくてよい借金です。そのため、債務控除には含められません。
国税庁は、団信で返される住宅ローンを債務控除に含めてしまう誤りを、申告で誤りやすい事例として公表しています（出典：国税庁 誤りやすい事例。参照資料の一覧へ移ります）。逆に、団信が支払われず、相続人が実際に払うことが確かな借金は、控除の対象になります（出典：国税庁 No.4126。参照資料の一覧へ移ります）。相続税の申告が要るかどうかも含めて、税理士か税務署に確認してください。
相続放棄や限定承認は、いつまでに決める？
家の価値よりローンの残りが多く、ほかに目立つ財産もないなら、相続放棄も選択肢に入ります。相続放棄は、借金も財産も引き継がない手続きです。似た手続きに、引き継ぐ財産の範囲で借金を返す限定承認があります。
相続放棄は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に申し立てます（出典：裁判所 相続の放棄の申述。参照資料の一覧へ移ります）。申し立て先は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。限定承認も、原則として同じ期間のうちに決める必要があります。
期限の数え始めは人によって違うことがあるため、自分の期限は個別に確かめてください。期間内に放棄も限定承認もしないと、原則として相続を認めた（単純承認）扱いになります。相続全体の手続きの順番と期限は、親が亡くなった後の相続手続きの記事で確かめられます。
調べが終わらないときは、期間を延ばせる
団信の審査や残高の確認が終わらず、期間内に決められないこともあるでしょう。その場合は、家庭裁判所に期間を延ばす申し立て（期間の伸長）ができます（出典：裁判所 期間の伸長。参照資料の一覧へ移ります）。申し立ては、もとの期間が過ぎる前にしなければなりません。
延ばすかどうかは裁判所が決めるため、自動では延びません。期限が近いときは、申し立て先の家庭裁判所に早めに確かめてください。
考えている間に亡くなった方の財産を処分すると、放棄できなくなるおそれがあります（出典：民法第921条。参照資料の一覧へ移ります）。預金を解約して使うことや、家を売る・壊すことが、その例になりえます。すでにしたことがどう影響するかは、一般論では決められません。迷う行為の前に、弁護士か司法書士に相談してください。
住宅ローンが残っている家は売れる？
ローンと抵当権が残っていても、家を売ることはできます。条件は、引き渡しの日（決済日）に、完済と抵当権の抹消の準備を整えられることです。まず、売却代金と手元のお金で、完済に必要な額と売却の費用を払えるかを確かめます。あわせて、抹消の書類を借入先から受け取り、抹消の登記を申請できるかも確かめます。
ここで使うのは、査定額ではありません。査定額は売れそうな値段の予想で、その値段で売れると約束するものではないからです。決済日に足りるかどうかは、次の順で見ます。
- 売れる見込みの値段から、仲介手数料など売却にかかる費用を引く
- そこから、決済日に借入先へ返す額を引く
- 残りがゼロ以上なら、代金で返し切れる見込み
- マイナスなら、その分を手元のお金で用意する
決済日に返す額は、借入先に「決済日時点で完済に必要な額」を出してもらいます。経過利息や手数料の有無は契約によって違い、残高とは違う額になることがあるからです。抹消の書類を決済日に受け取れるかどうかも、借入先ごとに扱いが違います。
売却にかかる費用の内訳は、不動産売却の費用と手取りの記事で確かめられます。売却後に手元に残る現金と、税金を計算するときの譲渡所得（売って得た利益）は一致しません。後から譲渡所得税の納税が要る場合もあるため、残ったお金はすぐに分けないでください。税金の計算は、相続した家の売却にかかる税金の記事にまとめています。
足りないときや、相続放棄を考えているとき
売る見込みの値段と手元のお金を合わせても足りないときは、決済日に完済と抹消を整えられず、通常の売却は難しくなります。不足が数十万円でも、決済日までに用意できなければ同じです。抵当権を持つ金融機関と話し合って売る方法（任意売却）もあります。ただし、抵当権者の同意が前提で、売った後に残るローンや保証人の責任は自動では消えません。
相続放棄を考えているなら、売る契約の前に、放棄するかどうかを決めておきます。売る契約や財産の処分をすると、放棄に影響するおそれがあるからです。相続の方針が決まった後の売却の流れは、相続した家を売却する流れの記事で確かめられます。
詳しく：住宅金融支援機構で全額繰上返済するとき
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住宅金融支援機構の窓口で全額を繰上返済するときは、返済する日の1か月前までに申し出ることになっています（出典：住宅金融支援機構 繰上返済。参照資料の一覧へ移ります）。インターネットの「住・My Note」で返す方法もあります。ただし、この方法では、抹消の書類が郵送で届くまで、完済からおよそ1か月かかります（出典：住宅金融支援機構 住・My Note取扱規定。参照資料の一覧へ移ります）。
そのため、決済日にその場で抹消を申請する売却には向きません。手続きの期間は変わることがあるので、借入先に確かめてから決済日を決めてください。
今どの段階かを決め、相談先を選ぶ
ここまでの確認で、状況は次の4つのどれかに当てはまります。「売れる・売れない」ではなく、どこまで確かめたかで今の段階を決めます。
| 今の段階 | 当てはまる状況 | 次にすること |
|---|---|---|
| 確認待ち | 団信の結果、残高、抵当権のどれかが分からない | 借入先と法務局で確かめる |
| 相続の方針の判断待ち | 借金が財産を上回るおそれがある | 期限を確かめ、弁護士か司法書士に相談する |
| 条件の確認中 | 相続する方針が決まった | 保有なら引き継ぎと返済、売却なら完済と抹消の条件を借入先に聞く |
| 条件の確認済み | 必要な条件がそろった | 相続登記を済ませ、保有するか、売却の準備に進む |
カードは束ねて、一番上に表紙を付けます。表紙に書くのは、今の段階、一番近い期限、次に連絡する相手だけです。カードの中身を書き写す必要はありません。
相談に行くときは、書類がそろうのを待たなくてかまいません。カードと、手元にあるローンの資料、登記事項証明書、固定資産税の課税明細書を持っていきます。亡くなった方の戸籍謄本や死亡診断書の写し、自分の本人確認書類も、手元にあれば持参します。足りない書類は、窓口で聞いてから集めれば十分です。
| 相談先 | 聞くこと |
|---|---|
| 借入先 | 団信の対象と結果、決済日時点で完済に必要な額、引き継ぐときの審査書類 |
| 司法書士 | 相続登記と抵当権の抹消をまとめて頼むときの費用と日数、申請の順番 |
| 弁護士 | 相続放棄を選ぶべきか、連帯保証の責任、期間の伸長の申し立て |
| 税理士・税務署 | 相続税の申告が要るか、差し引ける借金はどれか |
この記事の内容は一般的な情報です。自分の契約でどうなるかは、借入先と専門家に確認してください。