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親の家が遠くにあり、自分では毎月通えないときに考えたいのが、空き家の管理サービスです。ただ、管理サービスの費用は、月額の数字を並べただけでは比べられません。同じ「月1回の見回り」でも、外から見るだけのものと、室内に入って換気するものがあるからです。頼む作業を先に決め、1年分の費用と契約の中身で比べるのが確かな順番です。
60秒版：空き家の管理代行を選ぶ順番と料金の目安
要点・確認表（開閉できます）
迷ったときは、次の5つを上から順に進めます。
- 所有者の権限と建物の安全を確かめ、ふつうの見回りで足りる家かを見る
- 売る・貸す・解体するなどの方針から、頼む作業と回数を決める
- 2〜3社に同じ作業を伝え、追加料金まで入れた1年分の費用で比べる
- 鍵、報告、異常時の対応、解約の条件を契約書で確かめる
- 初回の報告を見て、契約どおりに作業されたかを確かめる
管理サービス（管理代行）の料金の目安は、外観中心の月1回の見回りで月4,280円・5,500円です（税込み）。室内の換気・通水を含むプランは、月9,280〜14,300円です（月2回のものを含む）。どちらも2026年9月時点の戸建て向けの公表例で、全国の相場ではありません。サービスごとの中身は、このあとの料金の節にある表で比べられます。
管理サービスを頼める状態か、先に確かめる
管理サービスは、ふつうの状態の家を定期的に見回り、報告するためのものです。危ない所がある家や、誰が頼めるのか決まっていない家には向きません。料金を比べる前に、別の対応が要るからです。
次のどれかに当てはまるときは、見積もりを取る前に立ち止まってください。
- 所有者・共有者と、管理を委託する人の権限が確認できない
- 屋根・外壁・塀・擁壁（土地を支える壁）・木に、崩れたり倒れたりしそうな所がある
- 近所に被害が出ている、または市区町村から指導や勧告を受けている
名義が分からないときは、物件の住所を伝えて、管轄の法務局か司法書士に確かめ方を聞けます。共有者の同意など、誰が委託できるかで迷うときは、司法書士や弁護士に相談してください。危ない所があるなら、見回りの契約より先に、工事業者や建築士に状態を見てもらう段階です。市区町村から通知が届いているときは、通知を出した窓口にまず相談してください。
委託しても、所有者の役目は残る
空き家の所有者には、周りに悪い影響を与えないよう、適切に管理する努力義務があります（出典：空家法第5条。参照資料の一覧へ移ります）。管理を事業者に頼んでも、この役目が事業者に移るわけではありません。管理サービスは、建物の傷みや事故、行政の措置を防ぐことを約束するものでもないのです。
放置が続くと、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」として指導を受けることがあります。指導に従わず勧告を受けると、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れ、税金が増えるおそれがあります。税金の仕組みは、空き家の固定資産税と特例の記事で説明しています。
詳しく：事故が起きたときの責任
詳しい説明を開く
塀や屋根などの不具合で他人にけがをさせたときの責任は、民法第717条が定めています（出典：民法。参照資料の一覧へ移ります）。まず責任を負うのは、占有者（建物を事実上支配している人）です。管理事業者が占有者に当たるかどうかは、契約の中身や管理の実態によります。占有者が必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負い、過失がなくても免れません。
一方、管理の契約で事業者が負うのは、頼まれた作業を注意深く行う義務（善管注意義務、民法第644条）です。誰がどこまで責任を負うかは、契約の中身と事故の事情で変わります。個別の判断は、弁護士に相談してください。
どの作業を頼むかを決める
すべての空き家に、毎月の室内の換気や通水（蛇口から水を流すこと）が要るわけではありません。必要な作業は、建物の状態と所有者の意向で変わります（出典：国土交通省 空き家管理受託のガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、管理をしないままでよいわけではありません（出典：国土交通省 空き家の管理のやり方。参照資料の一覧へ移ります）。手入れをしないと、木の部分の腐り、雨漏り、庭木のはみ出し、害虫などが起きやすくなります。
頼むかどうかを決める作業は、次の7つです。
- 外観・敷地の確認：屋根や外壁の傷み、ごみの不法投棄、庭木のはみ出しを見る
- 郵便受けの整理：チラシを捨て、宛名のある郵便物を分ける
- 施錠の確認：玄関・窓・勝手口の鍵と、入られた跡がないかを見る
- 室内の換気：窓や押し入れを開けて湿気を逃がし、カビや腐りを抑える
- 通水：蛇口から水を流し、排水口の臭いや虫を止める水（封水）を保つ
- 庭の手入れ：草刈りや庭木の剪定
- 災害後の確認：台風や地震のあとに、被害がないかを見に行く
方針ごとの目安は、次のとおりです。解体して土地を売る予定なら、外観・敷地・郵便・施錠を中心にする選び方が考えられます。そのまま売る・貸す・自分で使う予定なら、室内の換気と通水も検討します。ただし、解体する予定でも、水漏れや腐りが隣の家に及びそうなら、外からの確認だけで足りるかを考え直してください。
方針に迷うときは、売る・貸す・残すの比べ方から考えられます。現地で何をどう点検するかは、空き家の管理チェックリストにまとめました。
庭の草刈りや庭木の手入れを、自分でするか頼むかは、空き家の草刈りと庭木の伐採の頼み先の記事で考えられます。
自主管理・カメラ・管理サービスは何が違う？
遠くの空き家を保つ方法は、大きく分けて3つあります。違いは、現地で誰が手を動かせるかです。
| 方法 | 誰が何をするか | 現地で手を動かせるか |
|---|---|---|
| 自主管理 | 所有者が通い、換気・掃除・郵便の整理をする | できる（移動に時間がかかる） |
| 見守りカメラ | 機器が人や物の動きを見つけ、スマートフォンに知らせる | できない（知らせるだけ） |
| 管理サービス | 事業者が契約した範囲の作業をし、報告する | 契約の範囲でできる |
カメラは、管理サービスの代わりにはなりません。自主管理や管理サービスを補う道具と考えると、役割がはっきりします。また、管理サービスの見回りと、警備会社の駆けつけや草刈りは、別の作業です。料金を比べるときも、同じものとして並べないようにします。
どの方法が向くか
方法は、通うための時間とお金、建物の状態、この先の方針の3つで選びます。
- 自主管理：通う時間と交通費を無理なく出せ、草刈りや換気を自分でできる
- 外観中心の管理サービスとカメラ：遠くて通えないが、室内に他人を入れたくない。または解体して売る予定
- 室内まで頼む管理サービス：遠くに住み、そのまま売る・貸す・使う予定で、室内の状態を保ちたい
遠くの家を売るときの流れは、遠方の実家を売る手順で説明しています。
カメラを使うときの条件
バッテリーやソーラーパネルで動き、動きを見つけるとスマートフォンに知らせる屋外カメラもあります（出典：SwitchBot 屋外カメラ。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、遠くで知らせを受けたり映像を見たりするには、設置場所で使える通信環境が必要です。停電や回線の解約で通信が切れると、外から様子は見られなくなります。
入れる前に、次の3つを確かめます。
- 新たに通信回線を契約する場合は、その月額料金もかかる
- 映像をクラウドに保存するなら、料金がかかることがある
- 隣の家や道路が映りすぎないよう、撮影の範囲を必要な所にとどめる（出典：堺市 防犯カメラ指針。参照資料の一覧へ移ります）
いちばん大きな問題は、知らせを受けたあとに誰が動くかです。カメラが侵入者を見つけても、遠くの所有者がその場で手を打つのは難しいでしょう。警察への通報や、現地の確認を頼める先を、先に決めておきます。危ない現場を自分で確かめに行ったり、不審な人に近づいたりはしないでください。
管理代行の料金はいくら？公表されている月額の例
管理サービスの料金に、全国で決まった定価はありません。次の表は、2026年9月時点で公表されていた戸建て向けの料金の例です（税込み）。
| サービス | 月額 | 中身 |
|---|---|---|
| 日本郵便 基本 | 4,280円 | 外観や郵便受けなど7項目を月1回、外から確認。写真は5枚まで |
| 日本郵便 基本＋通風・通水 | 9,280円 | 基本に、通風・通水（月5,000円）を足したもの |
| 日本空き家サポート ライト | 5,500円 | 月1回、屋外中心で約30分 |
| 日本空き家サポート スタンダード | 11,000円 | 月1回、室内の換気・通水を含めて約60分 |
| 日本空き家サポート スタンダードプラス | 14,300円 | 月2回。室内は1回（約60分）で、2回目は屋外約30分 |
日本郵便の基本プランには、所有者向けの賠償責任保険が付いています（出典：日本郵便 空き家みまもり。参照資料の一覧へ移ります）。日本空き家サポートの月2回のプランでも、室内の作業は月1回だけです（出典：日本空き家サポート。参照資料の一覧へ移ります）。地域のシルバー人材センターの中には、空き家の見守りや点検を扱う所もあります（出典：全国シルバー人材センター事業協会。参照資料の一覧へ移ります）。作業の内容と料金は、各センターに確認してください。
これらの数字は、確かめた時点の公表例で、全国の相場ではありません。地域、建物の広さや状態、作業の中身で、料金も引き受けてもらえるかどうかも変わります。申し込む前に、公式の案内と個別の見積もりで最新の条件を確認してください。
基本料金で確かめること
同じ月額でも、中身が違えば比べられません。見積もりでは、次の6つを聞きます。
- 回数：月1回、月2回、2か月に1回のどれか
- 範囲：屋外だけか、室内にも入るか
- 1回の作業時間
- 報告に付く写真の枚数
- 報告の方法：Web、メール、郵送のどれか
- 見回りの日時を指定できるか
たとえば、次のような場合です（想定の例）。月2回のプランなら室内の換気も月2回だと思って契約し、報告を見て2回目が屋外だけだと気づく行き違いです。回数と作業の中身を分けて聞けば、この行き違いは防げます。
業界団体に入っているか、資格があるかだけでは、作業の質は分かりません。契約の前に報告書の見本を見せてもらうと、写真の撮り方や書き方を確かめられます。
基本料金の外でかかる費用
基本料金に入っているのは、決まった見回りと報告が中心です。家を保つための実際の作業は、追加料金や個別の見積もりになることがあります。日本郵便の公表例では、郵便物の転送は月800円、災害後の臨時の見回りは1回3,000円です（出典：日本郵便 空き家みまもり。参照資料の一覧へ移ります）。
- 草刈り・庭木の剪定：広さと量で個別に見積もることが多く、基本料金とは別になりやすい
- 郵便物の転送：宛名のある大事な郵便を、所有者の家に送ってもらう
- 通風・通水：オプション料金に加え、水道と電気の料金がかかる
- 水道を止めている家：水を持ち込んで排水口に注ぐ方法に応じる事業者もある
- 災害後の臨時の見回り：日本郵便の例では、頼んでから3営業日のうちに行う。すぐの駆けつけではない
- 交通費や工事の立ち会い：対応地域の外への出張や、修理業者の工事に立ち会うと別料金になることがある
水抜きや保温のやり方は、地域の水道事業者の案内や、給湯器などの説明書に従います。
空き家管理の費用を1年分で比べる
月額だけで比べると、追加の作業や、自分で通う費用が抜け落ちます。比べるときは、次の費用を1年分に足し合わせます。
- 初めにかかる費用：登録の費用、カメラの代金など
- 基本料金の12か月分
- オプションと、そのつど頼む作業：草刈り、臨時の見回りなど
- カメラの通信費
- 水道・電気の料金
- 所有者が自分で通う交通費
税金や火災保険も含めた維持費の全体は、空き家の維持費の記事で整理しています。
月額を足していく計算
計算例として、日本郵便の公表料金で、基本・通風通水・郵便物の転送を1年頼む場合を考えます。
- 月額：4,280円＋5,000円＋800円＝10,080円
- 1年分：10,080円×12か月＝120,960円
- 臨時の見回りを年2回頼むと：120,960円＋3,000円×2回＝126,960円
このように、基本料金だけの年額（4,280円×12か月＝51,360円）の2倍を超えます。
3つの方法の年額を試算する
試算の条件は次のとおりです。初回の費用、カメラの代金、通信費、草刈り、水道・電気の額は、試算のために置いた仮の数字です。実際の初回費用や購入額、回線料金、草刈りの見積もりに置き換えて計算してください。
- 往復の交通費は1回20,000円。固定資産税や火災保険は、どの方法でも同じなので除く
- A：年4回通い、草刈りも自分でする。水道・電気は月2,000円
- B：外観中心のプラン（月4,280〜5,500円）とカメラ。年1回通い、電気は月1,000円
- C：室内まで入るプラン（月11,000円）。年1回通い、水道・電気は月3,000円
- B・Cとも、草刈りは年30,000〜50,000円で外に頼む
- 初めの費用は、Bがカメラ代15,000〜25,000円、Cが初回の費用0〜11,000円
- Bの通信費は月1,800〜2,800円で、12か月分を計上する
| 費用 | A：自主管理 | B：外観中心＋カメラ | C：室内まで委託 |
|---|---|---|---|
| 初めの費用 | 0円 | 15,000〜25,000円（カメラ） | 0〜11,000円（初回の費用） |
| 基本料金の12か月分 | 0円 | 51,360〜66,000円 | 132,000円 |
| 通信費と草刈り | 0円 | 51,600〜83,600円 | 30,000〜50,000円 |
| 交通費と水道・電気 | 104,000円 | 32,000円 | 56,000円 |
| 1年目の合計 | 約104,000円 | 約149,960〜206,600円 | 約218,000〜249,000円＋臨時の見回りなどの実費 |
| 2年目からの合計 | 約104,000円 | 約134,960〜181,600円 | 約218,000〜238,000円＋臨時の見回りなどの実費 |
Cの臨時の見回りなどの実費は、2年目以降も頼めばそのつどかかります。Aの交通費は20,000円×4回で80,000円になり、水道・電気の24,000円と合わせて104,000円です。
表から分かるのは、方法ごとに払うお金の中身が違うことです。Aは委託費用がかかりませんが、年4回の移動と作業の時間が必要です。掃除道具などの消耗品や宿泊が必要なら、その実費も足してください。
Bの試算額には、室内の換気・通水・雨漏りの確認が含まれません。必要なら、その作業の費用を加えて比べます。Cは年額が高くなる一方で、室内の作業まで任せられます。
金額の差だけで決めず、どの作業が入っているかを横に並べて選びます。実際の額は、見積もりと地域の条件で変わります。
見積もりの額がそろったら、税や交通費も含めた一年分を無料の空き家の維持費シミュレーターで計算できます。
異常や災害のとき、誰がいつ動くか
点検やカメラで異常が見つかったとき、誰がどう動くかは、契約の前に決めておきます。国土交通省のガイドラインも、緊急時の報告の流れと連絡の体制をはっきりさせておくよう示しています（出典：国土交通省 空き家管理受託のガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。
- 連絡の基準：雨漏りや窓の破損など急ぎの異常と、軽い傷みを分け、急ぎは何時間のうちに知らせるかを決める
- 夜や休みの日の連絡先：事業者が動けないときに頼る親族、地元の工務店、市区町村の窓口
- 臨時の見回りの時期：日本郵便の例は頼んでから3営業日のうちで、すぐ駆けつけるものではない
- 修理の承認：写真つきの見積もりを見てから、所有者が決めることを基本にする
- 急ぎの応急処置：人や近所への被害を防ぐときに限り、上限額（例：3万円）まで任せる取り決めも考えられる
- 警察と消防：侵入や不審物は警察へ、火事は消防へ知らせる流れを確かめる
「24時間対応」とあるときは、電話の受付が24時間なのか、現地にいつでも行くのかを分けて聞きます。災害のあとの確認や撮影は、崩れるおそれがなく、安全に入れる場合に限ってもらいます。写真を急がせて、危ない場所に入らせる取り決めにはしません。
被害のあとで保険を請求するときに何が要るかは、保険会社に確認してください。空き家になった家の保険は、空き家の火災保険の記事で説明しています。
見積もりと契約書で確かめること
見積もりは、印を付けた作業の一覧を同じ形で2〜3社に渡して取ります。契約の前には、事業者と現地の状態をいっしょに確かめ、作業の中身を1枚の紙にまとめておきます。国土交通省は、そのための現況確認の例と契約書の例を公表しています（出典：国土交通省 現況確認方法の例。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、これらは参考の例で、法律で決まった様式や全国共通の必須の条項ではありません。
見積書と契約書では、次の7つのまとまりを確かめます。
- 対象：家のどこまでが対象か。点検できない所や、残した家財を対象外とするか
- 作業：回数、室内に入るか、1回の時間、写真の枚数
- 料金：基本料金、オプション、そのつど頼む作業、交通費、初回の費用
- 鍵と再委託：鍵の本数と保管、無断で複製しないこと、返し方。ほかの業者に作業を回すときの責任
- 報告：写真を撮る場所、報告の方法と期限
- 緊急時と保険：連絡の順番、臨時の見回りの条件、事業者の賠償責任保険の範囲
- 期間と解約：最低利用期間、違約金、解約の予告、売ったときの精算、自動更新
参考の契約書の例では、報告を作業実施日の翌日から1週間以内に出すとしていますが、法律の期限ではありません（出典：国土交通省 管理委託契約書の例。参照資料の一覧へ移ります）。急ぎの異常の連絡と、ふつうの報告の期限は、分けて決めておきます。
現金や貴金属などの貴重品は、契約が始まるまでに運び出してください。宛名のある郵便物などの個人情報についても、保管・廃棄・報告の方法を契約書で決めておきます。また、事業者の賠償責任保険は、所有者が入る火災保険の代わりにはなりません。
不動産会社に管理を頼むときも、管理の契約と、売却を頼む媒介契約は別の契約です。管理を頼んだからといって、売却まで同じ会社に決める必要はありません。
進めないほうがよい契約
次のどれかに当てはまるなら、その内容では契約せず、条件を直してもらいます。
- 頼みたい作業が対象外になっている
- 確かめられなかった所を「異常なし」と書く報告のしかたになっている
- 追加の作業を、所有者の承認の前に、金額の上限なく行える
- 再委託の先、鍵の保管、事故の連絡先、責任の範囲が分からない
- 臨時の見回りの条件、時期、安全を優先すること、料金が分からない
- 自動更新、解約の予告、違約金、鍵の返し方が書かれていない
契約で困ったときは、消費者ホットライン（局番なしの188）に相談できます（出典：消費者庁 消費者ホットライン。参照資料の一覧へ移ります）。この記事の料金や制度の説明は一般的な情報で、個別の契約の判断は弁護士などの専門家に確かめてください。
初回の報告で見ること
契約したら、最初の報告で次の6つを確かめます。
- 作業した日時
- 契約した場所の写真がそろっているか
- 行った作業と、やめた作業、やめた理由
- 確かめられなかった所と、その理由
- 異常があったときに次に動く人
- 鍵の扱いと、次の見回りの日
抜けがあれば、どの場所の分を、いつまでに出し直すかを具体的に伝えます。売るか貸すかなど、方針を見直す日もあわせて決めておくと、管理を続けるかどうかを判断しやすくなります。
詳しく：クーリング・オフと解約料の決まり
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個人が自分の家のために結ぶ契約では、消費者契約法が使えることがあります（出典：消費者契約法。参照資料の一覧へ移ります）。事業者の賠償責任を全部なくす条項や、故意・重過失の責任を軽くする条項は無効です（第8条）。平均的な損害を超える解約料も、超えた部分は無効です（第9条）。一方、賃貸用など事業のための物件では、対象外になる場合があります。
訪問販売の契約は、法定の書面を受け取った日から8日以内ならクーリング・オフできます（出典：消費者庁 訪問販売。参照資料の一覧へ移ります）。電話で勧誘された契約も同じです（出典：消費者庁 電話勧誘販売。参照資料の一覧へ移ります）。店頭での契約や通信販売には使えません。ただし、勧誘の経緯しだいで、訪問販売などに当たる場合があります。
空き家の管理は、エステや語学教室などの「特定継続的役務提供」に当たりません（出典：消費者庁 特定継続的役務提供。参照資料の一覧へ移ります）。途中解約や違約金は、契約書の定めと法律で決まります。