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実家などの空き家について市区町村から文書が届くと、何が起きるのかと不安になるものです。管理不全空き家と判断されたことだけで、すぐに罰則を受けたり、税金が上がったりするわけではありません。ただし、指導、勧告と段階が進むごとに、起きることは変わっていきます。
管理不全空き家とは？ 特定空き家との違い
管理不全空き家は、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の改正で加わった区分です。改正法は、2023年（令和5年）12月13日に施行されました（出典：国土交通省 改正空家法。参照資料の一覧へ移ります）。法律上の名前は「管理不全空家等」ですが、この記事では管理不全空き家と書きます。
管理不全空き家は、手入れが行き届かず、放っておくと特定空き家になるおそれがあると認められた空き家です（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。定めは、空家法の第13条第1項にあります。なお、法律でいう空き家は住宅に限らず、使われない状態が続く建物とその敷地を広く指すとされています（出典：国土交通省 基本指針。参照資料の一覧へ移ります）。
特定空き家（法律上は特定空家等）は、それより状態が悪い段階です。次のどれかに当たる空き家を指します（出典：国土交通省 住宅用地特例の概要。参照資料の一覧へ移ります）。
- そのままだと倒壊など、保安上とても危険になるおそれがある
- そのままだと衛生上とても有害になるおそれがある
- 手入れがされず、景観を大きく損ねている
- そのほか、周りの生活環境を守るために放っておけない
特定空き家は、倒れたり崩れたりしてから初めて対象になる区分ではありません。
過料（かりょう）は、行政上の決まりに違反したときに払うお金です（出典：東京地方裁判所 過料Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。代執行は、市区町村が所有者に代わって解体などをすることです。
2つの区分で、市区町村ができることは次のように違います（出典：長崎市 空家法の案内。参照資料の一覧へ移ります）。
| 比べる点 | 管理不全空き家 | 特定空き家 |
|---|---|---|
| 状態 | 放っておくと特定空き家になるおそれ | 危険のおそれ、衛生・景観・生活環境上の問題がある状態 |
| 市区町村ができること | 指導、勧告 | 助言・指導、勧告、命令、代執行 |
| 固定資産税 | 勧告を受けたまま1月1日を迎えた年度から、土地の税を軽くする特例（住宅用地特例）から外れる | 勧告を受けたまま1月1日を迎えた年度から、土地の税を軽くする特例（住宅用地特例）から外れる |
| 過料 | 命令の段階がなく、命令違反の過料はない | 命令に違反すると50万円以下の過料 |
どんな状態だと管理不全空き家に当たる？
当たるかどうかを決めるのは、空き家の所在地の市区町村です。北九州市は、建物の状態、周りへの悪い影響、危険の差し迫り具合を見ると説明しています（出典：北九州市。参照資料の一覧へ移ります）。所有者の事情も合わせて、全体で考える立場です。
国のガイドラインには、判断の例が載っています（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。主なものを、2つの区分で並べると次のとおりです。
| 見るところ | 管理不全空き家の例 | 特定空き家の例 |
|---|---|---|
| 屋根・外壁 | 屋根材や外壁材の破損、腐食 | 脱落や、落ちたり飛んだりするおそれがあるほどの破損 |
| 庭木 | 剪定されず、枝が敷地の外にはみ出している | 周りの建物の破損や通行妨害のおそれがあるほどの著しいはみ出し |
| ごみ・水たまり | ごみの散乱・山積み、清掃されずに多量の腐ったごみや常態的な水たまりがある状態 | — |
| 動物 | 駆除されず、動物がすみつき続けている | — |
| 窓や戸 | 窓などの破損 | 不法侵入の跡や、誰でも入れるほどの破損 |
これらは判断の例で、1つ当てはまればすぐ認定される条件ではありません。庭木や動物の問題があるだけで当たると決まるわけでもなく、判断は市区町村が行います。庭木や雑草の手入れは、空き家の草刈り・庭木の伐採の記事で説明しています。動物がすみついたときは、空き家にネズミやハクビシンが入ったときの記事を見てください。
空家法と国のガイドラインは、2026年（令和8年）9月3日にも改正されています（出典：国土交通省 空家法関連情報。参照資料の一覧へ移ります）。法律の改正は、空き家の活用を支える法人（空家等管理活用支援法人）の指定に関するものです。管理不全空き家への指導（第1項）と勧告（第2項）は、改正後の今も第13条に定められています（出典：e-Gov法令検索 空家法。参照資料の一覧へ移ります）。古い解説を読むときは、いつの時点の説明かに注意してください。
通報から指導、勧告まで、どう進む？
近所の人から相談があると、市区町村は現地を確かめ、空き家の状態と所有者を調べます（出典：北九州市。参照資料の一覧へ移ります）。そのうえで、所有者に適切な管理を働きかける流れです。通報されただけで、すぐ管理不全空き家に決まるわけではありません。
管理不全空き家と判断されると、まず指導を受けます。指導は、特定空き家にならないよう、必要な手入れを求めるものです（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。指導の後も改善されず、特定空き家になるおそれが大きいときは、勧告に進みます。勧告では、修繕や立木の伐採など、具体的な措置を求められます。
管理不全空き家について、空家法第13条に基づく措置は、指導と勧告です（出典：長崎市 空家法の案内。参照資料の一覧へ移ります）。この区分のまま、命令や代執行に進むことはありません。ただし、状態が悪くなって特定空き家になれば、助言・指導からあらためて手続きが始まるとされています。
実際の件数は、国が公表しています。改正法の施行から2025年3月31日までに、管理不全空き家への指導は3,211件、勧告は378件でした（出典：国土交通省 施行状況。参照資料の一覧へ移ります）。件数で見ると、勧告は指導よりかなり少なくなっています。神戸市も、指導を受けた所有者が自分で改善した事例を公表しています（出典：神戸市 改善指導の実績。参照資料の一覧へ移ります）。
放っておくとどうなる？ 段階ごとに起きること
管理不全空き家と言われた段階と、その後の段階では、起きることが異なります（出典：国土交通省 住宅用地特例の概要。参照資料の一覧へ移ります）。
| 段階 | 起きること |
|---|---|
| 管理不全空き家への指導 | 改善を求められる。指導だけでは住宅用地特例は外れない |
| 管理不全空き家への勧告 | 勧告を受けたまま1月1日を迎えた年度から、敷地が住宅用地特例から外れる |
| 特定空き家への勧告 | 勧告を受けたまま1月1日を迎えた年度から、敷地が住宅用地特例から外れる |
| 特定空き家への命令 | 従わないと50万円以下の過料の対象になる |
| 特定空き家への代執行 | 市区町村が解体などを行い、費用は所有者に求められる |
固定資産税の住宅用地特例が外れるのは、主に勧告を受けたとき
住宅用地特例は、家が建つ土地の固定資産税と都市計画税を軽くする仕組みです。勧告を受けた空き家の敷地は、この特例から外れます（出典：国土交通省 住宅用地特例の概要。参照資料の一覧へ移ります）。税が変わる年度は、勧告を受けたまま迎えた1月1日で決まります（出典：東京都主税局。参照資料の一覧へ移ります）。管理不全空き家と判断されたことや、指導を受けたことだけで外れるわけではありません。
ただし、勧告がなくても特例の対象外になる場合があります。構造上住宅と認められない状態の場合などです。また、必要な管理を怠り、今後住まいとして使われる見込みがないと認められる場合もあります。税額がいつの年度から、どのくらい変わるかは、空き家の固定資産税の記事で計算例とともに説明しています。
改善を市区町村が確かめると、勧告は撤回されます（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。住宅用地の条件を満たす家の敷地なら、特例の対象に戻ります。どの年度から戻るかは、所在地の市区町村の税務の担当で確かめてください。
過料は、特定空き家への命令違反などが対象
特定空き家への命令に違反した人は、空家法の過料の対象です。その上限は50万円です（出典：長崎市 空家法の案内。参照資料の一覧へ移ります）。このほか、特定空き家に当たるかを調べる報告や立入調査を拒んだときにも、別の過料があります。管理不全空き家と判断されたことや、指導を受けたことだけで過料を科す定めではありません。
命令と代執行は、特定空き家の段階
特定空き家への手続きは、助言・指導、勧告、命令、代執行の順に進むのが通常です（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。命令は、勧告を受けた人が正当な理由なく措置をとらず、市区町村が特に必要と認めるときに出されます。その際は、改善に通常必要な期間を考えた猶予期限を付けます。
代執行は、市区町村が所有者に代わって解体などを行うことです。かかった費用は所有者から徴収されるため、市が解体すれば費用がかからない、というわけではありません（出典：長崎市 空家法の案内。参照資料の一覧へ移ります）。
災害など非常のときは、助言・指導と勧告を済ませた特定空き家について、命令を省いて代執行に進むこともあります。すべての段階を順に踏むとは限らない、ということです。
詳しく：報告や立入調査を拒んだとき
詳しい説明を開く
特定空き家に当たるかを調べるために、市区町村は所有者に報告を求めたり、立入調査をしたりできます（空家法第9条第2項）。報告をしない、うその報告をする、立入調査を拒むといった行為は、20万円以下の過料の対象です（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。一方で、管理不全空き家への措置のために、この報告や立入調査は使えないとされています。市区町村からのふつうの問い合わせに答えなかったことが、すぐこの過料になるわけではありません。
倒壊や火事で隣に損害を出したら、誰の責任？
空き家の所有者には、周りの生活環境に悪い影響を与えないよう、適切に管理する努力義務があります（出典：国土交通省 基本指針。参照資料の一覧へ移ります）。これは空家法（新しいタブで開きます）第5条の定めです。国や市区町村の空き家対策に協力するよう努めることも、同じ条文に書かれています。
屋根や塀などの不具合で他人に損害を与えたときの責任は、民法（新しいタブで開きます）第717条が定めています。まず責任を負うのは、占有者（建物を事実上支配している人）です（出典：稲敷市 空家等対策計画。参照資料の一覧へ移ります）。占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が損害を賠償します（出典：宍粟市。参照資料の一覧へ移ります）。誰が占有者に当たるかは、管理の実態によって変わります。
火事で隣の家に燃え移ったときは、失火責任法という別の法律が関わります（出典：瀬戸内市。参照資料の一覧へ移ります）。失火者に重大な過失がなければ、民法第709条による賠償責任は問わないという決まりです。ただし、火災の責任は、出火原因や過失、適用される法律によって個別に判断されます。空き家だからというだけで責任が決まるわけではないため、個別の事故の責任は弁護士に相談してください。
損害を防ぐには、定期的な見回りが基本になります。見回る順番と確かめる場所は、空き家管理チェックリストの記事にまとめています。
見回るたびの様子は、無料の空き家管理・巡回記録票に一回分ずつ記録できます。
指導の文書が届いたら、まず確かめること
文書が届いたら、慌てて解体や売却を決める前に、書かれている中身を確かめます。加古川市の指導書の様式には、対象の空き家、所有者、措置の内容、指導の理由、措置の期限、担当部署と電話番号の欄があります（出典：加古川市 書類様式。参照資料の一覧へ移ります）。届いた文書でも、同じような項目を探してみてください。
- 根拠：空家法第13条（管理不全）か第22条（特定）か、市区町村の条例か
- 対象：どの空き家についての文書で、誰あてに届いたか
- 中身：求められた措置と、その理由
- 期限：いつまでに措置をするよう書かれているか
- 連絡先：担当部署と電話番号
親あてに文書が届いたときの扱いは、空き家の固定資産税の記事の「親あてに空き家の文書が届いていたとき」で確かめられます。
国のガイドラインは、市区町村が所有者の事情や、直すか手放すかの意向を聞き取ることを勧めています（出典：国土交通省 ガイドライン。参照資料の一覧へ移ります）。聞き取りには、対面や電話も使えるとされています。返事の書式が指定されていなければ、まず担当部署に電話し、現状と対応の予定を伝えるとよいでしょう。
管理不全空き家への勧告は、法律上、猶予期限を付けることが要件ではありません。自治体が文書に期限を設けることとは別の話です。特定空き家への勧告や命令の猶予期限は、片付けや工事に通常必要な期間を考えて決めます。全国で一律の日数は示されていません。
文書に期限が書かれていない場合も、対応の予定を窓口に伝えておきます。期限までに終わりそうにないときも、早めに相談してください。期限の延長が認められるとは限りません。それでも、業者の予定が取れない、遠方に住んでいるといった事情は、期限の前に伝えておくほうが話を進めやすくなります。
改善したら、報告と記録を残す
手入れや修繕を終えたら、それで終わりにせず、担当部署に報告します。加古川市の様式は、示された措置をしたら遅滞なく報告するよう求めています（出典：加古川市 書類様式。参照資料の一覧へ移ります）。
作業の前後の写真、作業をした日、業者の領収書を残しておくと、改善の中身を説明しやすくなります。これは法律で決められた義務として示されているわけではなく、説明の材料をそろえるための工夫です。何を出せばよいかは、先に問い合わせておくと安心です。
自分で管理できないときの選択肢と相談先
遠くに住んでいて手入れを続けられないなら、管理を人に頼むか、手放すかを考える時期かもしれません。北九州市は、管理のほか、売却・賃貸・解体を選択肢に挙げ、利活用や売買、解体の相談を受け付けています（出典：北九州市。参照資料の一覧へ移ります）。窓口の名前や支援の中身は自治体ごとに違うため、所在地の市区町村で確かめてください。寄付を受け付ける制度があるかも聞けますが、受け入れてもらえるとは限りません（出典：岐阜市。参照資料の一覧へ移ります）。
解体にかかる費用は、空き家の解体費用の記事で確かめられます。管理を事業者に頼むときの料金は、空き家管理・見守りサービスの費用の記事で比べられます。
2023年の改正では、空家等管理活用支援法人という制度もできました（出典：国土交通省 支援法人制度概要。参照資料の一覧へ移ります）。市区町村が指定する法人で、所有者の相談に乗ったり、頼まれて管理や活用をしたりします。2026年9月の改正で、指定の対象が広がっています（出典：内閣府 第16次一括法新旧対照表。参照資料の一覧へ移ります）。指定があるかは市区町村によるため、最新の扱いとあわせて空家等管理活用支援法人の記事で確かめ方を見てください。
この記事の内容は一般的な情報です。自分の家が当たるかや対応の期限は市区町村の担当部署に、事故の責任は弁護士にご相談ください。