空き家の固定資産税は6倍？いつ上がるかと解体前の確認手順

空き家の固定資産税について調べると、「放置すると6倍」「解体すると6倍」という説明をよく見かけます。しかし、いまの納付額に6を掛けても、次年度の税額は分かりません。

「6分の1」は、主に小規模住宅用地に対する土地の固定資産税課税標準の割合です。実際の納付額には、200平方メートルを超える部分、都市計画税、家屋分、土地の負担調整、自治体独自の措置などが関係します。

この記事のゴールは、一般的な計算例を読むことではありません。自分の空き家について、次の4点を手元に残すことです。

1. 土地・家屋・税目を分けた「税額台帳」
2. 指導・勧告・命令を分けた「行政文書カード」
3. 空き家化、改善、解体、売買を並べた「1月1日タイムライン」
4. 現状・勧告継続・解体後について、市区町村が回答した「3シナリオ税額表」

結論：空き家になっただけで固定資産税が一律6倍にはならない

最初に、判断を誤りやすい6点を整理します。

国土交通省の空き家対策案内↗（新しいタブで開きます）は、住宅用地特例を1月1日の状態に基づく制度として説明し、管理不全空家等または特定空家等について空家法上の勧告を受けた場合は特例の対象から除外されると案内しています。

ただし、税の答えを空き家対策担当だけへ聞いて終えてはいけません。行政文書の段階は空き家対策担当、住宅用地区分と税額は資産税担当へ確認します。この記事では、この二つの回答を最後に一枚へ合わせます。

倒壊・火災・漏電などの危険があれば、税額比較より先に対応する

次の状態があるときは、納税通知書探しや解体時期の調整より安全を優先します。

• 建物、屋根、外壁、塀、擁壁、庭木等が倒れたり飛散したりしそう
• 火、煙、焦げ臭さ、ガス臭、漏電、浸水した電気設備がある
• 不審者の侵入、窓・鍵の破壊がある
• 道路、隣家、通行人へ危険が及んでいる
• 自治体から緊急措置、命令、立入制限等の連絡がある

人命と避難を優先し、状況に応じて119、110、ガス・電気等の緊急窓口、市区町村へ連絡します。危険な建物には写真のためでも入りません。現地を安全に確認できないときは、空き家の管理チェックリストで未確認箇所と管理担当を記録してください。

最初に集める7点

税額を推測する前に、次を一つのフォルダーへ集めます。

1. 最新年度と前年度の納税通知書・課税明細書
2. 土地・家屋の所在地、地番、家屋番号、資産番号が分かる資料
3. 市区町村から届いた封筒を含む全書類
4. 最後の居住日、空き家になった日、その理由
5. 現況写真、点検報告、修繕・解体見積り
6. 改善、再居住、解体、建替え、売却の候補日
7. 所有者、相続人、共有者、連絡担当者の一覧

納税通知書が見つからない場合は、土地・家屋がある市区町村の固定資産税担当へ、課税明細や名寄帳等を確認する方法、請求できる人、必要書類、手数料を尋ねます。自治体により名称と手続が異なるため、「全国共通の書類名」だと思い込まないでください。

相続中は、通知書の宛名だけで所有者や持分を確定しません。登記事項、戸籍、遺産分割、相続放棄、共有関係等は、相続不動産の手続チェックリストで別に確認します。

納税通知書から「税額台帳」を作る

税額台帳は、1物件・1年度につき1枚作ります。複数の土地・家屋が一つの通知書に載っているときは、対象空き家に関係する行を分けます。自治体によって明細の表示方法が違い、資産ごとの税額が直接表示されないこともあるため、その場合は資産税担当へ内訳または確認方法を尋ねます。

最初に物件と年度を記録します。

物件｜市区町村＿＿｜所在地＿＿｜地番・家屋番号＿＿｜資産番号＿＿

年度｜令和＿＿年度｜1月1日の課税台帳上の所有者＿＿

現在｜現に所有する人＿＿｜通知書の宛名＿＿｜所有・相続の確認中事項＿＿

次に土地を転記します。

土地｜地積＿＿㎡｜評価額・価格＿＿円｜固定資産税課税標準額＿＿円｜都市計画税課税標準額＿＿円

住宅用地｜小規模＿＿㎡｜一般＿＿㎡｜非住宅・不明＿＿㎡｜表示・備考＿＿

土地税｜固定資産税額・相当額＿＿円｜都市計画税額・相当額＿＿円｜軽減・減免・負担調整＿＿

家屋は別の行にします。

家屋｜用途＿＿｜床面積＿＿㎡｜評価額・価格＿＿円｜固定資産税課税標準額＿＿円｜都市計画税課税標準額＿＿円

家屋税｜固定資産税額・相当額＿＿円｜都市計画税額・相当額＿＿円｜減額・備考＿＿

最後に根拠を残します。

年額｜固定資産税＿＿円｜都市計画税＿＿円｜合計＿＿円｜納付状況＿＿

根拠｜通知書・明細のページ＿＿｜自治体回答＿＿｜確認日＿＿｜前年との差と理由＿＿

住宅用地特例の6分の1・3分の1は「土地の課税標準」の割合

国土交通省の土地保有税制の整理↗（新しいタブで開きます）では、住宅用地について次の課税標準の特例が示されています。

専用住宅の敷地では、住宅用地特例の対象となる面積は原則として家屋の床面積の10倍までです。その対象面積のうち、住宅1戸につき200平方メートルまでが小規模住宅用地、残りが一般住宅用地です。上限を超える部分は住宅用地特例の対象外となり得ます。共同住宅では戸数、併用住宅では居住割合、一筆の一部だけを住宅の敷地としている場合は対象面積の判定が変わるため、市区町村へ確認してください。

この表は、土地の「価格に対する課税標準」の制度を示すもので、家屋の評価額や税額を6分の1にする表ではありません。都市計画税は課税される地域か、実際の税率はいくらかも自治体で確認します。

なぜ実際の納付額は正確に6倍とは限らないのか

「6倍」は、小規模住宅用地の固定資産税課税標準が価格の6分の1になることの逆数を、便宜的に表した言葉です。特例が外れる前後の総納付額は、次の理由で単純な6倍になりません。

• 200平方メートルを超える一般住宅用地は固定資産税が3分の1
• 都市計画税の割合は小規模住宅用地でも3分の1
• 都市計画税が課されない土地もある
• 土地には負担調整措置があり、課税標準が単純に価格と同じにならない場合がある
• 住宅の一部、敷地の一部だけに特例が適用される場合がある
• 解体後は、次の1月1日に家屋がなければ翌年度以降の家屋分が原則なくなる
• 税率、免税点、減額・減免、自治体独自措置が関係する

国土交通省の土地税制案内↗（新しいタブで開きます）は、土地に係る固定資産税・都市計画税の負担調整措置について案内しています。実際の計算方法は自治体の課税案内で確認します。したがって、「土地の現在額×6」から家屋分を引くといった自己計算でも、確定額にはなりません。

記事で使う足し算は、次だけです。

年間税額 ＝ 土地固定資産税 ＋ 土地都市計画税 ＋ 家屋固定資産税 ＋ 家屋都市計画税

4項目の金額は、納税通知書または資産税担当の回答から入れます。不明な欄は0円にせず「未確認」とします。

固定資産税が変わる時期は「毎年1月1日」から確認する

地方税法↗（新しいタブで開きます）では、固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。土地・家屋の状態と所有者を、この日を中心に確認します。

例えば、1月2日に家屋を解体しても、1月1日に家屋が存在していれば、その年度の家屋分が月割りで消えるわけではありません。反対に、次の1月1日に家屋が存在しなければ、翌年度から家屋分は原則として課税されません。岐阜市の固定資産税案内↗（新しいタブで開きます）も、年途中に取り壊した家屋は当該年度分が課税され、翌年度から課税されなくなると説明しています。

ただし、税額へ影響する日を「年内」「年明け」だけで記録すると誤解が生じます。次のタイムラインを作ります。

前回1月1日＿＿｜空き家化＿＿｜行政連絡＿＿｜指導＿＿｜勧告＿＿｜改善完了＿＿｜自治体確認＿＿

解体着手＿＿｜解体完了＿＿｜取壊し届＿＿｜滅失登記＿＿｜売買契約＿＿｜決済・引渡し＿＿｜所有権移転＿＿

次回1月1日＿＿｜次年度通知書の到着予定＿＿｜課税明細との照合日＿＿

各日付に、根拠書面、担当者、未確定事項、次回確認日を付けます。解体は着手日だけでなく、自治体がどの状態を「取壊し済み」と判断するか、完了証拠と届出も確認してください。

管理不全空家等・特定空家等は「指導」と「勧告」を分ける

空家法↗（新しいタブで開きます）では、管理不全空家等と特定空家等に対する措置が段階的に定められています。

国土交通省の措置ガイドライン↗（新しいタブで開きます）によると、管理不全空家等では、13条1項の指導後も状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと市町村長が認めるとき、特定空家等化を防ぐために必要な具体的措置について13条2項の勧告へ進み得ます。特定空家等でも、助言・指導と勧告は別の段階です。

国土交通省が掲載する地方税法の抜粋↗（新しいタブで開きます）では、管理不全空家等への空家法13条2項の勧告と、特定空家等への22条2項の勧告を受けた家屋の敷地が、住宅用地の定義から除かれることが示されています。

「管理不全空家という言葉が書かれている」「現況調査が来た」「改善してくださいと電話された」という事実だけで、勧告を受けたと決めません。一方、封筒の表題が柔らかくても、本文に勧告と根拠条文が記載されている場合があります。原文を確認します。

「行政文書カード」で現在の段階を確定する

自治体から届いた書類ごとに、次を転記します。封筒も発出部署や追跡情報の確認に使うため残します。

文書｜文書名＿＿｜発出日＿＿｜受領日＿＿｜文書番号＿＿

根拠｜法律名＿＿｜条・項＿＿｜対象土地・家屋＿＿｜段階＿＿

対応｜要求された措置＿＿｜期限＿＿｜提出資料＿＿｜現地確認＿＿

担当｜部署＿＿｜担当者＿＿｜電話＿＿｜現在も有効か＿＿｜次回確認日＿＿

次のどれかを記録し、不明なら「不明」のまま自治体へ質問します。

1. 一般的な案内・管理依頼・現況照会
2. 管理不全空家等への指導（13条1項）
3. 管理不全空家等への勧告（13条2項）
4. 特定空家等への助言・指導（22条1項）
5. 特定空家等への勧告（22条2項）
6. 命令、代執行等に関する文書

勧告がなくても住宅用地として扱われるか確認が必要な場合がある

ここは、「勧告されたら税が上がる」という説明だけでは抜けやすい点です。

国土交通省のガイドライン↗（新しいタブで開きます）は、勧告による住宅用地特例の除外とは別に、建物の客観的な状態から住宅用地として認められない場合があることを説明しています。例として考慮されるのは、構造上住宅と認められない状態、今後使用する見込みがなく取壊しを予定している状態、居住に必要な管理をせず今後居住に使う見込みがない状態などです。

つまり、次の二つはどちらも安全な理解ではありません。

• 「人が住まなくなった日から必ず特例が外れる」
• 「建物の形を残し、勧告されなければ必ず特例が続く」

長期間利用していない、屋根や床が大きく失われている、解体契約が進んでいる、用途が変わった等の場合は、空家法上の勧告の有無だけでなく、資産税担当へ現在と次の1月1日の住宅用地判定を確認します。

改善後も「工事完了＝勧告の効果終了」と自己判断しない

指導や勧告を受けて修繕、除草、樹木剪定、破損部撤去等を終えても、領収書や写真があるだけで行政上の状態が自動的に変わったとは判断しません。

空き家対策担当へ、次を確認します。

1. 求められた措置をすべて終えたか
2. 追加資料や現地確認が必要か
3. 誰が、いつ、何をもって改善を確認するか
4. 勧告が撤回された、または現在どの状態かを何の書面で確認できるか
5. 税担当へ情報が連携される時点はいつか

その後、資産税担当へ、次の1月1日時点の住宅用地要件、適用年度、課税明細への反映を確認します。改善や勧告撤回等があっても、特例が即日・遡及して自動復活するとは断定できません。行政上の状態と税務上の判定を二段階で閉じます。

空き家を解体すると、土地と家屋の税が別方向に動く

解体前後は、土地だけを見てはいけません。

年途中に解体しても、その年度の家屋分が日割り還付される制度ではありません。次の1月1日に家屋がない場合、翌年度から家屋分は原則なくなる一方、土地は住宅用地特例の対象外となるのが原則です。

したがって比較するのは、「土地税がいくら増えるか」だけではなく、次の合計です。

解体案の対象年度税額 ＝ 同じ年度の土地固定資産税 ＋ 土地都市計画税 ＋ 家屋固定資産税 ＋ 家屋都市計画税

ここで翌年度家屋税を自分で0円にせず、解体完了日と次の1月1日を伝えて資産税担当の回答を入れます。部分解体、附属家屋、複数棟、建替えでは建物が残る場合もあります。

解体費、売却価格、工期、契約後解体等を含めた方針比較は、古家を解体するか、そのまま売るかで行います。本記事は、比較表へ入れる当年度・次年度の税額を確かめるところまでを担当します。

解体契約前には、空き家の火災保険を確認する手順に沿って現契約先へ工事・解体予定日を伝え、工事中の取扱い、補償終了日時、必要手続を受付番号と書面で確認します。媒介開始や解体見積りだけを理由に、先に保険を解約しません。

建替え・災害・自治体独自の除却後措置を契約前に確認する

更地に見えても、すべて同じ扱いとは限りません。次に該当する可能性があれば、解体契約・着工前に資産税担当と制度担当へ確認します。

• 一定の要件を満たす建替え中の土地
• 災害で住宅が滅失・損壊した土地
• 市区町村独自の除却後の減免・軽減
• 空き家除却の補助制度
• 併用住宅、共同住宅、借地、複数筆、部分解体

国土交通省の調査資料↗（新しいタブで開きます）には、空き家除却後の税負担を自治体独自に軽減する例があります。これは全国共通制度ではありません。対象区域、空き家期間、危険度、所有者、申請時期、軽減期間等は自治体ごとに異なります。

補助制度には、契約・着工前の申請や交付決定を要するものがあります。「解体後でも申請できる」と思い込まず、申請先、受付期間、交付決定前契約の可否、併用制限を確認してください。

相続した空き家は、通知書の宛名だけで納税義務者を決めない

原則として、固定資産税は1月1日に固定資産課税台帳へ所有者として登録されている人に課税されます。ただし、登記名義人が1月1日前に亡くなっている場合、地方税法↗（新しいタブで開きます）上、その土地・家屋を現に所有する人が納税義務者となり得ます。

死亡日が1月1日より後であれば、その年度の納税義務はすでに1月1日に成立しており、地方税法9条により相続人へ承継され得ます。死亡日が1月1日より前なら、同法343条2項により、1月1日に土地・家屋を現に所有する人が納税義務者となります。相続人が複数いる場合や、相続放棄・遺産分割が未確認の場合は、負担者と範囲を自治体へ確認します。

相続人が複数、遺産分割前、相続放棄の確認中、登記未了の場合は、一人だけを所有者・納税義務者と断定しません。「相続人代表者」や通知書の受取人は、単独所有者や唯一の納税義務者であることを当然に意味しません。

大阪市の現所有者申告の案内↗（新しいタブで開きます）のように、登記名義人の死亡後に現所有者の申告を求める自治体があります。全国一律の期限や様式とは限らないため、物件所在地の市区町村へ次を確認します。

• 現所有者申告等の要否、期限、様式
• 通知と納付を行う代表者
• 1月1日時点の相続・登記状況の伝え方
• 遺産分割、相続放棄、共有で追加する書類
• 既に成立した税の納付と、次年度の通知先

納税通知書・課税台帳は重要な資料ですが、それだけで所有権や持分を確定するものではありません。

課税明細に家屋があるのに登記記録と一致しない場合は、相続した家の未登記建物を照合する手順で、現物、登記、固定資産税の記録を分けて確認してください。

年途中の売却は、法定の納税義務と契約上の精算を分ける

1月2日以降に空き家を売却しても、その年度の市区町村に対する固定資産税の納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者のままです。東京都主税局のQ&A↗（新しいタブで開きます）も、年途中に所有権を移転した場合、1月1日の登記簿上の所有者へその年度分を課税すると説明しています。

売買契約で固定資産税等を日割り・月割り精算することはありますが、これは売主と買主の契約上の負担調整です。富山市の案内↗（新しいタブで開きます）も、日割り精算は当事者間で定めるもので、市が売主・買主へ課税額を分ける制度ではないと説明しています。精算によって法定の納税義務者が買主へ移ることを意味しません。

契約書または精算書では、次を確認します。

対象年度＿＿｜固定資産税＿＿｜都市計画税＿＿｜起算日＿＿｜引渡日を含める側＿＿

365日・366日＿＿｜納税通知書未到着時の仮精算＿＿｜更正・追徴・還付時の再精算＿＿

売却の決済・引渡し全体は相続した家を売る流れで確認し、本記事では自治体上の納税義務と契約精算の切り分けまで行います。

空き家対策担当へ確認する7項目

行政上の状態は、空き家対策、建築指導、環境等の担当部署へ確認します。自治体内の名称は異なります。

1. 現在は一般の空き家、管理不全空家等、特定空家等のどの状態か
2. 届いた文書は任意連絡、指導、勧告、命令等のどの段階か
3. 根拠となる法律の条・項と、対象土地・家屋はどれか
4. 改善が必要な箇所、完了基準、期限は何か
5. 写真、領収書、報告書等、提出する証拠は何か
6. 改善後の現地確認と、勧告の状態を確認できる書面は何か
7. 資産税担当へ情報が連携される時点はいつか

問い合わせ記録を4行に分けます。

受付｜照会日＿＿｜自治体・部署＿＿｜担当者＿＿｜受付番号＿＿

対象｜所在地・地番＿＿｜文書名・番号＿＿｜条・項＿＿

回答｜現在の段階＿＿｜要求措置＿＿｜期限＿＿｜改善確認＿＿

次の行動｜担当＿＿｜提出資料＿＿｜根拠書面＿＿｜次回日＿＿

資産税担当へ確認する10項目

税額と住宅用地判定は、固定資産税の土地・家屋担当へ確認します。空き家対策担当の回答を伝えますが、税の結論は税担当から受け取ります。

1. 当年度、どの土地の何平方メートルに住宅用地特例が適用されているか
2. 小規模住宅用地、一般住宅用地、非住宅用地の内訳は何平方メートルか
3. 土地・家屋別の固定資産税・都市計画税の額または確認方法は何か
4. 現在の建物の利用・管理状態は、次年度の住宅用地判定へ影響するか
5. 受け取った勧告が続く場合、何年度から、どの土地部分が特例対象外になるか
6. 改善と勧告撤回等を確認した場合、次の1月1日と次年度課税をどう扱うか
7. 候補日に解体完了した場合、当年度・次年度の土地・家屋税額はどうなるか
8. 建替え中、被災住宅用地、自治体独自の減免・軽減等を確認すべきか
9. 所有者死亡、相続未登記、年途中売却で必要な申告・届出は何か
10. 3シナリオの概算、計算根拠、提出資料、期限を書面で受け取れるか

読み上げ例です。

> 令和＿＿年度の課税明細にある、所在地＿＿、資産番号＿＿について確認したいです。1月1日の所有状況は＿＿、建物の現況は＿＿です。空き家対策担当からは、文書＿＿が空家法＿＿条＿＿項の＿＿に当たり、現在＿＿と回答を受けています。現状、勧告が次の1月1日にも有効な場合、＿＿日までに解体を完了した場合の3条件について、土地・家屋別の次年度税額と住宅用地特例を確認したいです。

担当者、回答日、対象年度、概算か確定か、根拠ページ・文書、必要書類、期限、次回確認日を残します。口頭の概算は「概算」と記録し、次年度の納税通知書が届いたら照合します。

自治体が将来の仮定税額を回答できない場合は、0円にしません。「試算不可」という回答、現在の特例区分・面積、計算に使う課税標準・税率、未確定の理由、確定予定時期、再照会日を記録し、税額または自治体が示した算定条件と確定時期を比較表へ入れます。

「3シナリオ税額表」を縦に作る

スマートフォンで横に広がらないよう、3案を別々に記録します。3案は必ず同じ対象年度と、その賦課期日である同じ1月1日で比較します。金額は市区町村の回答または課税明細から入れ、不明は「未確認」とします。

現状のまま管理する

基準｜対象年度＿＿｜判定する1月1日＿＿｜建物・用途・管理状態＿＿｜行政文書＿＿

土地｜住宅用地区分・面積＿＿｜固定資産税＿＿円｜都市計画税＿＿円

家屋｜固定資産税＿＿円｜都市計画税＿＿円｜減額等＿＿

記録｜自治体回答日＿＿｜根拠＿＿｜管理・修繕費＿＿円｜未確認＿＿｜次回日＿＿

勧告が残ったまま次の1月1日を迎える

基準｜対象年度＿＿｜判定する1月1日＿＿｜勧告の条・項＿＿｜発出日＿＿｜対象土地＿＿

土地｜特例の扱い・面積＿＿｜固定資産税見込み＿＿円｜都市計画税見込み＿＿円

家屋｜固定資産税見込み＿＿円｜都市計画税見込み＿＿円

対応｜改善内容＿＿｜期限＿＿｜自治体回答日＿＿｜根拠＿＿｜再確認日＿＿

候補日に解体する

基準｜対象年度＿＿｜判定する1月1日＿＿｜解体完了候補日＿＿｜建物状態＿＿｜取壊し届・滅失登記担当＿＿

土地｜住宅用地特例＿＿｜固定資産税見込み＿＿円｜都市計画税見込み＿＿円

家屋｜固定資産税見込み＿＿円｜都市計画税見込み＿＿円

例外等｜建替え＿＿｜被災＿＿｜独自措置＿＿｜補助金の交付決定＿＿

記録｜自治体回答日＿＿｜根拠＿＿｜解体等の一時費用＿＿円｜未確認＿＿｜次回日＿＿

3案とも、足し算は次の同じ式にします。

対象年度の税額 ＝ 同じ年度の土地固定資産税 ＋ 土地都市計画税 ＋ 家屋固定資産税 ＋ 家屋都市計画税

現年度の確定額と次年度の見込額を同じ列で比較しません。両方を見る場合は、対象年度ごとに3枚を作ります。

解体後は取壊し届・滅失登記・次年度明細までつなぐ

解体が完了したら、工事が終わったという連絡だけで閉じません。

1. 解体完了証明、請求書・領収書、完了写真、施工者、完了日を保存する
2. 市区町村の固定資産税担当へ、家屋の取壊し届の要否、様式、期限、現地確認を聞く
3. 登記済み建物は、原則として滅失から1か月以内に建物滅失登記を申請する
4. 未登記建物は、市区町村で必要な滅失・取壊しの届出を確認する
5. 受付控え、登記完了証等を保存し、次年度の課税明細から家屋行と土地区分を照合する

不動産登記法57条↗（新しいタブで開きます）は建物滅失登記の申請期間を定めています。法務局の案内↗（新しいタブで開きます）で申請方法を確認し、建物、申請人、代理権、必要資料が複雑な場合は土地家屋調査士や法務局へ相談してください。未登記建物は、未登記建物と税台帳を照合する手順へ分けます。

管理・保険・交通・修繕を含む全保有費は空き家の維持費へ、管理を外注する場合は空き家管理サービスの費用へ確定した税額を一度だけ転記します。

税額だけで管理・改善・解体・売却を決めない

3シナリオの税額がそろったら、各案の一時費用と継続費、期限、安全、権限を加えます。

比較期間の支出 ＝ 確認済みの一時費用 ＋ 各年度の税額 ＋ 管理・保険・修繕費 − 交付決定済み補助金

申請予定の補助金を確定収入にせず、交付決定済みと未申請・審査中を分けます。税が低い案でも、倒壊危険、行政期限、近隣被害、保険の引受不可、管理者不在があれば、そのまま保有できるとは限りません。

最終方針は、売る・貸す・残すの比較へ次の数字を渡して決めます。

• 現状維持した場合の土地・家屋税と管理費
• 勧告対応に必要な改善費と期限
• 解体後の土地・家屋税と解体・登記等の一時費用
• 売却までに負担する税と契約上の精算条件
• 未確認事項、担当、回答期限、次の1月1日

次の場合は税額断定・解体契約へ進まない

次のどれかに当てはまる場合は、未確認を0円や「問題なし」に置き換えず、担当と期限を付けて保留します。

• 任意連絡、指導、勧告、命令の区別が分からない
• 次の1月1日までの行政・税務確認期限が分からない
• 複数物件・複数筆の税額を対象空き家分へ分けられない
• 共有者、相続人、所有者、解体発注者の権限が未確認
• 抵当権、賃借人、残置物、共有壁、越境等がある
• 倒壊、アスベスト、火災、ガス、漏電等の危険がある
• 補助金について交付決定前の契約・着工可否を確認していない
• 建替え中、災害滅失、自治体独自措置の可能性を照会していない
• 前年度の通知書だけで次年度税額を確定しようとしている
• 税だけを理由に危険建物の工事を急ぐ、または遅らせようとしている

税額への不服申立てや審査申出の期限が関係する場合、相続・共有・売買契約の解釈に争いがある場合は、市区町村の案内に加え、税理士、弁護士、司法書士等の適切な専門家へ期限前に相談します。

8つの終端状態から現在地を一つ選ぶ

電話をした、税額を掛け算した、解体見積りを取った、という段階は完了ではありません。現在地を次のいずれかへ着地させます。

どの状態にも、対象年度、担当者、期限、根拠書面、未完了事項、再確認日を持たせます。途中状態を失敗と考えず、「誰がいつまでに何を確認するか」がない状態だけを避けます。

代表ケースで確認する

通知のない通常の空き家

人が住んでいないだけで「6倍」と決めません。最新の課税明細を税額台帳へ転記し、資産税担当へ現在の住宅用地区分・面積を確認します。

着地点： 現状税額確認完了。次の1月1日前の見直し日も登録します。

管理不全空家等への指導書が届いた

13条1項の指導か、13条2項の勧告かを文書と担当部署で確認します。指導なら、要求措置、改善期限、確認方法、勧告へ進み得る条件を記録します。

着地点： 資料・行政・税務確認中。指導を勧告として税額計算しません。

空家法上の勧告が届いた

受領日、条・項、対象土地、改善期限、次の1月1日を並べます。空き家対策担当へ現在の効力、資産税担当へ対象年度と土地・家屋別の試算を確認します。

着地点： 勧告影響確認完了。現在額に6を掛けません。

改善工事を終えた

完了写真、見積書、領収書、報告書を提出し、自治体の現地確認と勧告の状態を確認します。工事だけで特例復活と判断しません。

着地点： 行政確認後、現状税額確認完了または勧告影響確認完了へ更新します。

12月末または1月初旬に解体する

解体完了の候補日と次の1月1日を並べ、建物の存在、土地特例、家屋税、補助、完了証拠を確認します。安全や現実の工期を犠牲にして日付を作りません。

着地点： 権限・税・補助・安全・保険・届出がそろえば解体前確認完了。欠ければ期限つきで保留します。

相続人が複数いる

税の連絡代表と、所有者、工事・売却へ同意する人を分けます。一人が通知書を受け取っていることだけで、単独で解体契約を結びません。

着地点： 相続・所有確認中。権限を確認後に解体前確認または売却へ進みます。

災害で家屋が損壊・滅失した

通常の自主解体と同じ扱いにせず、被災住宅用地、減免、罹災証明、申告期限等を確認します。危険があれば安全対応を先にします。

着地点： 安全対応先行。その後、自治体回答を3シナリオへ反映します。

税額だけが前年より急に上がった

勧告だけを原因と決めず、解体、用途変更、住宅用地区分、評価替え、負担調整、新築住宅の減額終了、自治体制度の変更、明細の対象資産を確認します。

着地点： 資産税担当から前年差の根拠を受け、現状税額確認完了へ進みます。

よくある質問

空き家になっただけで固定資産税は6倍になりますか？

必ずではありません。空き家化だけで直ちに住宅用地特例が外れるとは限らず、6分の1は小規模住宅用地の土地固定資産税課税標準に関する割合です。土地・家屋・都市計画税を分けて確認します。

固定資産税が上がるのはいつからですか？

その年度の固定資産税は、原則としてその年の1月1日（賦課期日）の土地・家屋・所有者の状態を基準に確認します。年途中の空き家化、勧告、改善、解体、売買については、その年度分と、次の1月1日を基準とする次年度分を分けてください。

200平方メートルを超える土地も全部6分の1ですか？

いいえ。専用住宅では、まず住宅用地として扱える面積が原則として家屋床面積の10倍までかを確認します。その範囲内で住宅1戸につき200平方メートルまでが小規模住宅用地、残りが一般住宅用地です。共同住宅、併用住宅、複数筆では判定が変わるため、市区町村へ確認してください。

管理不全空家等に認定された時点で特例は外れますか？

認定・指導と勧告を分けます。住宅用地特例の除外に直接関係する空家法上の段階は13条2項の勧告です。ただし、客観的に住宅と認められない状態では、勧告がなくても住宅用地判定が変わり得ます。

特定空家等への指導を受けたら6倍ですか？

指導と22条2項の勧告は別の段階です。文書名、条・項、対象土地、現在の効力を空き家対策担当へ確認し、税額と適用年度は資産税担当へ確認します。

改善すれば住宅用地特例は自動で戻りますか？

自動・即時・遡及と決めません。自治体による改善確認、勧告の状態、住宅用地要件、次の1月1日と適用年度を二つの担当部署へ確認します。

解体すれば固定資産税は安くなりますか？

一律には言えません。翌年度以降の家屋分が原則なくなる一方、土地の住宅用地特例が外れるのが原則です。土地・家屋の合計と、建替え・被災・自治体独自措置を確認します。

年途中に解体すると家屋分は月割りで戻りますか？

原則として戻りません。1月1日に存在した家屋にはその年度分が課税され、次の1月1日に家屋がなければ翌年度から原則課税されなくなります。

税金のため、解体を1月2日まで待ったほうが得ですか？

税だけで決めません。倒壊・火災等の危険、行政期限、補助、工期、保険、近隣への影響を優先し、候補日ごとの土地・家屋税を市区町村へ確認します。

建替え中でも住宅用地特例を使えますか？

一定要件を満たす建替え中の土地が対象となる場合があります。所有者、工期、前年の利用、申告等の要件を解体・着工前に市区町村へ確認します。

相続登記前の固定資産税は誰が払いますか？

登記名義人が1月1日前に亡くなっている場合は、現に所有する人が納税義務者となり得ます。相続人、共有、相続放棄、遺産分割の状態を伝え、現所有者申告等と通知・納付方法を自治体へ確認します。

1月2日に売却したら買主へ課税されますか？

その年度の自治体への納税義務者は原則として1月1日時点の所有者です。売主・買主間の日割り精算は契約上の取決めで、法定納税義務者が日割りで変わる意味ではありません。

自治体独自の減免はありますか？

除却後の税負担を一定期間軽減する例はありますが、全国共通ではありません。対象、期間、申告、解体前の手続、他制度との併用を物件所在地の市区町村へ確認します。

今日やる確認リスト

すべてを一日で完了させる必要はありません。回答待ちや安全対応になった場合は、その状態に担当、期限、証拠、再確認日を付けます。

• [ ] 最新年度と前年度の納税通知書・課税明細書を集めた
• [ ] 対象空き家の土地・家屋を、他の資産から分けた
• [ ] 評価額、課税標準額、税額を別々に転記した
• [ ] 固定資産税と都市計画税、土地分と家屋分を分けた
• [ ] 小規模・一般・非住宅用地の面積を確認した
• [ ] 自治体文書の名称、条・項、対象、期限を記録した
• [ ] 空き家化、勧告、改善、解体、売買と次の1月1日を並べた
• [ ] 空き家対策担当へ現在の段階と改善確認方法を聞いた
• [ ] 資産税担当へ現状・勧告継続・解体後の3案を聞いた
• [ ] 回答者、回答日、対象年度、概算・確定、根拠を保存した
• [ ] 建替え、被災、自治体独自措置、補助の該当可能性を確認した
• [ ] 相続中なら現所有者申告等と通知・納付方法を確認した
• [ ] 売却中なら自治体への納税義務と契約精算を分けた
• [ ] 未確認事項へ担当、期限、次回確認日を付けた
• [ ] 8つの終端状態から現在地を一つ選んだ

記事の完了は「6倍かどうか分かった気がする」ことではありません。対象年度、土地・家屋別の税額、住宅用地の区分、行政文書の段階、担当者、期限、根拠書面、次の1月1日前の再確認日が一枚にそろった状態です。