この記事の目次を開く（9項目）
親が亡くなった後、費用や手間が気になって、実家の名義変更を後回しにしていないでしょうか。相続登記をしないとどうなるかは、過料（行政上の罰として払うお金）の話だけでは見えてきません。困りごとの多くは、家を売ろうとしたときや、年月がたってから表に出てくるからです。何が起きるかを先に知っておくと、いつ誰に頼んで手続きを進めるかを決めやすくなります。
相続登記をしないとどうなる？困りごとは過料だけではない
相続登記は、亡くなった人が持っていた土地や建物の名義を、相続人の名義に変える手続きです（出典：日司連 相続登記未了の問題点。参照資料の一覧へ移ります）。以下では、亡くなった方を「親」と書きます。
相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました（出典：加古川市。参照資料の一覧へ移ります）。相続で不動産を取得したと知った日から、原則3年以内に申請します（出典：法務省 申請義務化。参照資料の一覧へ移ります）。期限の数え方は人によって違うので、相続登記の期限と数え方の記事で確かめてください。
すでに期限が気になるなら、亡くなった日などを入れて目安を出せる相続登記の期限チェッカーもあります。
義務の決まりは、不動産登記法（新しいタブで開きます）に書かれています。正当な理由がないまま申請せずにいると、10万円以下の過料の対象です（出典：えびの市。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、親名義のまま放っておいて困るのは、過料だけではありません。主な困りごとを、表に出やすい時期と一緒にまとめました。
| 困りごと | 表に出やすい時期 |
|---|---|
| 過料の対象になる | 期限を過ぎ、法務局から催告を受けても申請しないとき |
| 家を売る・担保にする手続きが進まない | 売却や借り入れを考えたとき |
| 話し合う相続人が増える | 相続人の誰かが亡くなったとき |
| 持分が差し押さえられることがある | 相続人の誰かが借金を返せなくなったとき |
| 固定資産税は相続人が払い続ける | 親が亡くなった後、毎年 |
期限を過ぎたら、すぐに10万円を払うことになる？
期限を1日過ぎたら、すぐに10万円を請求されるわけではありません。10万円は全員が払う決まった額ではなく、過料の上限の金額です（出典：横浜市。参照資料の一覧へ移ります）。
過料になるまでには、次の順序があります（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。
- 法務局が、申請の義務を果たしていない人を把握する
- 法務局が、申請するよう催告する（書面でうながす）
- 催告に応じて申請すれば、裁判所への通知はされない
- 正当な理由なく申請しないままだと、法務局が裁判所に通知する
- 裁判所が、過料について判断する
正当な理由には、相続人がとても多くて書類集めに時間がかかる場合や、重い病気の場合などがあります。正当な理由に当たるかどうかは、それぞれの事情に応じて判断されます。催告を受けたときは、申請できない事情を書面で法務局に説明するよう案内されています。
親名義のままでは、売る・担保にする手続きが進みにくい
相続した家の名義を買主に移すには、その前に相続登記が要ります（出典：東京空き家ガイドブック。参照資料の一覧へ移ります）。買主に名義を移すのは、相続人の名義にした後の流れになるからです。そのため、売ると決めてから登記の準備を始めると、売却をすぐに進められない場合があります（出典：鹿屋市。参照資料の一覧へ移ります）。
家を担保にお金を借りるときも、事情は同じです。抵当権（借りたお金の担保として不動産に付ける権利）を設定するには、先に相続登記が要ります（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。親名義のままでは、お金が必要になっても、すぐには家を担保にできません。
では、家を貸したいときはどうでしょうか。親名義の家を貸す・売る場合は、まず相続登記をするよう勧める自治体の案内があります（出典：京都市空き家対策室。参照資料の一覧へ移ります）。貸すかどうかを相続人どうしで決めるときに、名義をどうするかも一緒に話しておきましょう。
相続人の何人かで共有したまま売る方法は、共有名義の実家を売却する記事で説明しています。
相続人が亡くなると、話し合う人が増えることがある
遺産分割（誰がどの財産を受け取るかを、相続人で決めること）が終わる前に、相続人が亡くなることがあります。すると、亡くなった相続人の相続人も、話し合いに加わります。改めて相続人を調べ直す必要も出てきます（出典：日司連 相続登記未了の問題点。参照資料の一覧へ移ります）。
たとえば、親の家を子3人で相続する話し合いの途中で、長男が亡くなったとします（想定の例）。長男に配偶者と子2人がいれば、話し合う人は3人から5人に増えます。長男の家族と、ほかの兄弟とのあいだで、考えが合わないこともあるでしょう。
相続人が多くなると、住所の分からない人や、連絡の取れない人が出ることもあります。そうなると、相続人の調査や話し合い、家を処分する手続きが進みにくくなります（出典：鹿屋市。参照資料の一覧へ移ります）。相続人が必ず増えるわけではありません。ただし、話し合いが長引くあいだに、こうしたことが起きる場合があります。
実際に、共同相続人が34人いた空き家の例があります。国土交通省が2021年3月に公表した事例集にある、愛媛県四国中央市の事例です（出典：国土交通省 事例集。参照資料の一覧へ移ります）。相続人どうしの人間関係にも問題がありました。この事例では、相続登記を引き受けた司法書士が、書面でやり取りして遺産分割を話し合う方法を提案し、解決に至っています。
相続人の借金で、実家の持分が差し押さえられることもある
持分は、共有している家のうち、それぞれが持つ割合のことです。相続人の1人に返せない借金があると、その人の持分が差し押さえられることがあります。
法定相続分（法律で決まった相続の割合）どおりに登記された持分も、その相続人の債権者に差し押さえられる可能性があります。お金を貸した人（債権者）が差し押さえると、裁判所の手続きで他人に売られることもあるのです（出典：日司連 放置のリスク。参照資料の一覧へ移ります）。
そうなると、家族ではない人が実家の持分を持つことになります。名義が親のままなら差し押さえられない、というわけでもありません。債権者が相続人に代わって相続登記をし、手続きを進める方法があるからです（出典：大阪地方裁判所。参照資料の一覧へ移ります）。
ただし、差し押さえは、登記を放っておいただけで起きるものではありません。相続人に返せない借金があり、債権者が手続きをとった場合の話です。また、相続登記を済ませれば差し押さえを必ず防げる、ということでもありません。相続人の借金が気になるときは、弁護士か司法書士に個別に相談してください。
詳しく：名義が親のままでも差し押さえの手続きは進む
詳しい説明を開く
債権者は、相続人に代わって相続登記を申請できます。これを、代位による相続登記といいます（出典：大阪地方裁判所。参照資料の一覧へ移ります）。親の名義のままの不動産で、相続人の持分について強制競売（裁判所を通じた強制的な売却）を申し立てるときの手順です。債権者は、申し立ての前提として、この登記を先にすることになります。
固定資産税を払っていても、家の名義は親のまま
相続登記をしていなくても、固定資産税を納める義務は相続人に引き継がれます（出典：行田市。参照資料の一覧へ移ります）。親が亡くなった年度の分も、相続人が納めます（出典：石巻市。参照資料の一覧へ移ります）。名義が親のままでも、税の負担から離れられるわけではないのです。
登記が済むまでのあいだ、税の通知の送り先をどうするかも決めておきます。相続人の代表者を届け出るよう案内している市区町村もあります（出典：刈谷市。参照資料の一覧へ移ります）。横浜市のように、現所有者申告（いま家を持っている人を市に届けること）を求める自治体もあります。ただし、この申告をしても、登記簿の名義は変わりません（出典：横浜市。参照資料の一覧へ移ります）。
税の届出と相続登記は、別の手続きです。固定資産税を払っていることは、登記をしたことにはなりません。届出の書式や期限は、家の所在地の市区町村で確認してください。相続人のうち誰が払うのかは、親が亡くなった後の固定資産税の記事にまとめています。
税に保険や光熱費を足した空き家の一年分の費用は、無料の空き家の維持費シミュレーターで計算できます。
すぐに相続登記ができないときは、相続人申告登記で義務を果たせる
遺産分割の話し合いがまとまらず、期限までに相続登記ができそうにない場合があります。そのときに使えるのが、相続人申告登記です。相続が始まったことと、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きです（出典：法務省 相続人申告登記。参照資料の一覧へ移ります）。期限内に申し出れば、申し出た相続人は、相続登記を申請する義務を果たしたことになります（出典：加古川市。参照資料の一覧へ移ります）。
主な特徴は、次のとおりです（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。
- 相続人の1人が、単独で申し出られる
- ほかの相続人の分も、まとめて代わりに申し出られる
- 持分の割合は登記しないので、相続人全員を確定する書類までは要らない
- 自分が相続人だと分かる戸籍謄本などを出す
- 登録免許税（登記のときに国に納める税金）はかからない
登録免許税がかからない一方で、戸籍を取り寄せる費用や、専門家に頼んだときの報酬は別です。その費用は、取り寄せ先や依頼先に確認してください。
売る・担保にするといった場面では、相続人申告登記は役に立ちません（出典：えびの市。参照資料の一覧へ移ります）。つまり、期限の義務を果たすための手続きであって、名義の問題を片づける手続きではないのです。家を売る・貸すといった予定があるなら、相続登記まで進めることを前提に考えましょう。両者の違いは、相続人申告登記と相続登記の違いの記事で比べています。
詳しく：遺産分割が決まった後にも登記の期限がある
詳しい説明を開く
相続人申告登記の後で遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、内容に応じた登記を申請します（出典：加古川市。参照資料の一覧へ移ります）。この義務は、相続人申告登記では果たせません。遺産分割で家を受け取った人は、この期限も書き出しておきましょう。
自分で手続きするか、司法書士に頼むか
相続登記の準備は、戸籍を集めて相続人を確かめるところから始まります（出典：東京空き家ガイドブック。参照資料の一覧へ移ります）。自分でするか司法書士に頼むかを決める前でも、この作業は進められます。自分でできるかどうかは、人数や金額だけでは決まりません。
次の表は、相談先を考えるための一般的な目安です。自分の状況に近いほうを見てください。
| 確かめること | 自分で進めやすい | 司法書士に頼むことを考えたい |
|---|---|---|
| 相続人 | 少なく、全員と連絡が取れる | 多い、連絡の取れない人がいる |
| 話し合い | 誰が家を受け取るか決まっている | まだ決まっていない |
| 相続の重なり | 親の相続だけ | 祖父母の名義のままの土地もある |
| 時間 | 役所や法務局に行く時間を取れる | 平日に時間を取りにくい |
相続人が少なく、話し合いも終わっているなら、自分で申請する道もあります。その場合は、法務局の登記手続案内を使えます。電話・対面・ウェブ会議で、申請書の作り方などを聞ける窓口で、予約制です（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。
相談先は、困っていることによって分かれます（出典：えびの市。参照資料の一覧へ移ります）。
- 法務局：登記の制度や手続きの一般的な案内
- 司法書士：登記の申請や書類作成の相談・依頼
- 弁護士：相続人どうしの争いや、話し合いがまとまらないときの相談
地域の司法書士の相談窓口は、日本司法書士会連合会の相続登記相談センター（新しいタブで開きます）で探せます。個別の事情での判断は、法務局や司法書士に確認してください。
自力で申請できるかの目安は、相続登記は自分でできるかの記事で詳しく確かめられます。頼むときの費用の内訳は、相続登記の司法書士費用の記事にまとめました。
よくある質問
質問と回答を開く（3件）
義務化より前に親が亡くなった場合も、相続登記が必要？
必要です。2024年4月1日より前の相続でも、登記が済んでいなければ義務の対象になります（出典：横浜市。参照資料の一覧へ移ります）。施行前から取得を知っていた場合、期限は2027年（令和9年）3月31日です（出典：法務省 Q&A。参照資料の一覧へ移ります）。施行の後に知った場合は、知った日から3年以内が期限です。
費用や手間がかかるのは「正当な理由」になる？
それだけで正当な理由になる、とは言えません。正当な理由の例には、遺言の有効性の争いやDV被害、経済的な困窮などが挙がっています（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。ただし、どれも個別の事情に応じて判断されます。費用を抑えたいという事情と、経済的な困窮は同じではありません。
協力してくれない相続人がいるときは？
相続人申告登記なら、相続人の1人が単独で申し出られます（出典：法務省パンフレット。参照資料の一覧へ移ります）。期限内に自分の分を申し出れば、自分の申請義務を果たせます。ほかの相続人の義務まで果たすには、その人の分の申出が要ります。
その人の分の申出は、代理でする方法もあります。代理の条件は、法務局の登記手続案内で確かめてください。
一方で、遺産分割の話し合いが進まないときは、弁護士への相談を考えてください（出典：えびの市。参照資料の一覧へ移ります）。